• Выбор объекта

Итак, среди огромного количества городов Вы выбрали Мюнхен, и обратились к нам, потому что именно мы поможем Вам на всех этапах.

Очень важно хорошо понимать, каким целям будем служить Ваше будущее жильё: коммерческим или личным.

Чему хотите отдать предпочтение: новострою или вторичному строительству? Стоит учитывать тот факт, что квартира в новостройке будет стоить меньше, но увидеть будущее жилье удастся только в проекте, т.к. квартиры в строящихся домах раскупаются еще на стадии котлована.

• Макет и чертежи помогут Вам понять, каким же будет Ваше будущее жилье.

• Резервирование объекта.

Как только Ваш выбор объекта сделан, мы подаем заявку продавцу или застройщику.

• Разъяснения особенностей проекта, договора купли-продажи.

Мы собираем полный пакет документации, необходимой для совершения сделки, и объясняем Вам все особенности. Непонятных пунктов у Вас не останется — это мы гарантируем.

• Подписание документов у нотариуса.

Оформление недвижимости всегда проходит у нотариуса, который является независимым лицом и разъясняет все пункты договора досконально.

• Оплата объекта. 

Как мы платим за будущее жилье в Мюнхене. Как правило, первый взнос составляет 25%, последующие платежи разбиваются на несколько частей, последняя из которых выплачивается уже после получения ключей от новой квартиры.

• Выбор образцов отделки.

Всегда приятно подумать о будущем устройстве дома. При этом тоже стоит не забывать, для каких целей будет служить купленное жилье.

• Выбираем камин и кухню

Важное и хлопотное дело выбрать свою кухню среди огромного разнообразия предложений. Всегда берите с собой план электропроводки кухни, а специалисты всегда готовы прийти на помощь.

• Richtfest. Время знакомства со старинной немецкой традицией: почувствуйте себя баварцем!

Праздник середины строительства, когда стены уже возведены. Жильцы и строители празднуют его вместе. Это хорошая возможность познакомиться со своими будущими соседями.

• Предварительная приемка квартиры.

Вы вместе с нами и застройщиком осматриваете почти готовую квартиру и составляете список недостатков, которые застройщик должен устранить до срока окончательной приемки квартиры. Если Вы не сможете лично присутствовать на этом этапе, мы проведем осмотр сами придирчиво и тщательно, не забудьте только выдать нам доверенность на проведение такой работы.

• Окончательная приемка квартира.

Акт приема-передачи. Получение ключей. Предпоследний этап — Вы стоите в своей новой квартире, теперь это не просто план на бумаге — это прекрасная реальность со стенами, окнами и дверями.

Когда я стал полноправным собственником?

Ваша новая квартира полностью переходит в Вашу собственость после выполнений трёх важных шагов:

— последняя часть оплаты переведена на счёт застройщика, Вы выплатили все 100 % стоимости!

— квартира-дом принят в эксплуатацию и подписан акт сдачи-приёма,

— в поземельную книгу внесена пометка об окончателном переходе прав собственности на имя покупателя.

Теперь нотариус присылает Вам все необходимые документы — вот сейчас наступило время вздохнуть спокойно и отпраздновать. Поздравляем, Вы стали владельцем недвижимости в Мюнхене

Мы будем безмерно рады помочь Вам с каждым шагом, а если Вам понадобится помощь по управлению Вашей новой недвижимостью, то наше знакомство продлится и дальше, надеемся, ко всеобщему удовольствию.

ИНВЕСТИЦИИ В СФЕРЕ ОБЪЕКТОВ РОЗНИЧНОЙ ТОРГОВЛИ

ОБЪЕМ ОПЕРАЦИЙ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В ГЕРМАНИИ — СУПЕРМАРКЕТ

За весь 2018 год сделки с объектами розничной торговли, в большинстве «супермаркет» составили 9,8 млрд. евро. Немного не хватило до отметки в 10 млрд. евро, которая была превышена за прошедшие 10 лет в 2015 и 2017 годах. На фоне необыкновенного взлета немецкого рынка инвестиций по всем классам недвижимости бросается в глаза спад в сфере объектов розничной торговли по сравнению с 18 % предыдущего года. Доля рынка сократилась до лишь 16%. Это один из самых низких показателей за долгое время. В среднем за прошедшие 10 лет он составлял около 28%. Несмотря на это, объекты розничной торговли по сравнению с остальными классами активов находятся на втором месте. Коммерческая недвижимость в Германии, супермаркет.

ПРЕДЛОЖЕНИЕ И СПРОС НА СУПЕРМАРКЕТ

Наряду с необыкновенно большим количеством проданных объектов офисной недвижимости в элитных зданиях структурные преобразования в сфере объектов розничной торговли привели к результату ниже среднего. Негативные последствия внедрения цифровых технологий и роста онлайн-продаж затрагивают область розничной торговли сильнее всех других классов активов. Резко меняющееся потребительское поведение повлечет за собой серьезные перемены для продавцов, собственников и инвесторов в недвижимость. В соответствии с этим за год ощутимо возросло осознание рисков по отношению к коммерческой недвижимости. Участники рынка все больше избегают определенных, сильнее задетых структурными изменениями площадок розничной торговли и типов организаций. Сюда можно отнести редко посещаемые торговые центры с товарами, которые широко представлены онлайн (мода, носители информации, электроника) или расположенные в менее привлекательных небольших городах либо на периферии городов класса А. Это же касается и коммерческих зданий в черте города. Все большую популярность, напротив, приобретают объекты розничной торговли, основным направлением которых являются продукты питания. Сюда можно отнести отдельные специализированные рынки, специализированные или гибридные центры.

КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ В ГЕРМАНИИ, СУПЕРМАРКЕТ.

Таким образом, данный тип организации, к которому относятся также супермаркеты, дискаунтеры и гипермаркеты, возглавляет список по количеству операций. За ним следует недвижимость на главных торговых улицах и коммерческие здания с 31%. Сделки с торговыми центрами ушли далеко на третье место с 17%. Если судить по меньшим суммам инвестиций, вливаемых в специализированные рынки и рыночные центры, при определении объемов операций складывается несколько иная картина. На формат объектов розничной торговли приходится треть инвестируемого капитала, на торговые центры около 18%. На первом месте с показателем в 48% находится недвижимость на главных торговых улицах и коммерческие здания. Этот результат во многом обеспечила в 2018 году самая крупная из когда-либо проводимых на немецком рынке коммерческой недвижимости операций: долевое приобретение компанией Signa Prime Selection 59 объектов недвижимости сети «Kaufhof» за чуть менее, чем 2 млрд. евро.
Как и в предыдущем году, доля «портфелей» в 55% или 5,5 млрд. превысила долю единичных покупок. Они составили 45% или 4,4 млрд. евро. Территориально основной пункт снова находился вне семи больших инвестиционных центров страны. Вне ТОП-7 отмечены две трети объема покупок.

Доля иностранных покупателей в течение года выросла на 7 процентных пунктов и составила 44%, что в целом несколько больше, чем доля классов активов в 40%. Австрия, как страна, где находится компания Signa, возглавляет список стран с долей объемов в 22%. Далеко отстают США (более 6%) и Великобритания (почти 5%).
Агентства недвижимости в группе покупателей, из-за определившей рынок сделки с «Kaufhof» достигнув отметки в 2,8 млрд. евро или доли рынка в 28%, опередили открытые фонды недвижимости (2,0 млрд. евро или 21%) и стали крупнейшими инвесторами. Управляющие активами находятся на третьем месте (1,7 млрд. евро или 18%). Среди продавцов впереди оказались фонды «потенциальных возможностей» с их 20%, такие как Joint Venture, который стоит за сделкой с «Kaufhof». За ними следуют открытые фонды недвижимости с 18%.

ДОХОДНОСТЬ КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ В ГЕРМАНИИ, СУПЕРМАРКЕТ.

Верхняя граница доходности большей частью стабилизировалась в течение года. В отличие от офисного или логистического рынков потенциал роста в сфере аренды в целом исчерпан. Это прежде всего касается коммерческих объектов с престижным расположением и торговых центов. Продажи на единицу площади находятся в состоянии стагнации. Растет доля розничной продажи продуктов питания, а также развиваются повышающие посещаемость концепции общественного питания. Все это частично ведет к сокращению объемов аренды супермаркетов.
Верхняя граница доходности для супермаркетов с престижным расположением в семи инвестиционных центрах Германии в декабре находилась между 2,75% (Мюнхен) и 3,30% (Дюссельдорф, Кельн). Торговые центры в среднем обеспечивают 4,50%. В поисках достойных процентов большинство инвесторов высоко оценивают специализированные рынки и рыночные центры с их доходностью иногда заметно больше 5% и солидным притоком финансов.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ И ПРОГНОЗ

На фоне глубоких изменений структуры в сфере объектов розничной торговли и в 2019 году будет сохраняться избирательное поведение инвесторов при покупке объектов розничной торговли. Многие осторожно ведущие себя в этом цикле инвесторы могут дожидаться давно назревающего оживления и нового позиционирования торговых центров и коммерческих зданий в черте города, прежде чем обратить внимание на товары вне основного сегмента. При таком развитии торговые центры могут обеспечить рост доходности в течение 2019 года. Сегмент специализированных рынков, в котором преобладает розничная торговля продуктами питания, и далее останется лидером по проведению операций, что повлечет за собой стабильные, слегка повышающиеся покупные цены. В связи с ограниченным количеством объектов, несмотря на большое число сделок, нужно исходить из того, что и в этом году рубеж в 10 млрд. евро не будет пройден. Тем более что соответствующий товар «Коммерческая недвижимость в Германии, супермаркет» становится дефицитнее.

ПОЛУЧАЕМ ВНЖ В ГЕРМАНИИ НА ОСНОВАНИИ ФИНАНСОВОЙ НЕЗАВИСИМОСТИ. ДЮЖИНА ФАКТОВ!

Регина Боргер, генеральный директор  WIP Immobilien GmbH	Герман Мойжес, юрист-партнёр WIP Immobilien GmbH

1. Действующие в Евросоюзе программы по предоставлению ВНЖ или гражданства – через покупку недвижимости, ценных бумаг или инвестиции – носят характер продажи. При этом они не согласуются с реальным желанием человека переехать в ту или иную страну: такого желания у соискателя может и не быть. С точки зрения европейского законодательства это сомнительная практика, которая не нравится Еврокомиссии и таким крупным странам, как Германия и Франция.

Именно поэтому в последние месяцы мы видим процесс, когда страны вынуждены либо вовсе закрывать программу (как Венгрия) либо показывать статистику и конкретных людей, «купивших» гражданство.

2. Германия не разрабатывает специальный закон для привлечения состоятельных людей в страну. В стране нет специальной программы, и в этом её большое преимущество. Поскольку, кроме прочего, страна может обеспечить анонимность людям, получившим ВНЖ на основании финансовой независимости. Для наших клиентов сейчас это важно.

3. Первый и главный аргумент получения ВНЖ в Германии – желание в будущем перенести центр жизненных интересов в страну. То есть вы должны ХОТЕТЬ жить в Германии.

Для получения ВНЖ в Германии приветствуются, в том числе и косвенные подтверждения желания переехать в Германию в будущем

4. Для состоятельных людей самый простой способ получить вид на жительство – доказать наличие капитала. То есть подтвердить свои финансовые возможности в Германии, России или в любой другой третьей стране.

Покупка недвижимости, открытие бизнеса, инвестиции в экономику не требуются. Наличие недвижимости, впрочем, – не обязательный, но положительный фактор. Оно косвенно помогает подтвердить наличие средств и мотивацию жить в Германии.

5. Немецкими законами и подзаконными актами не предусмотрена минимальная сумма капитала, достаточная для получения ВНЖ. Но, по нашей практике, речь идет о совокупном состоянии не менее €1 млн на семью. Актив оценивается исходя из стоимости недвижимости, долей в предприятиях, счетов в банках (не обязательно немецких) и т. д.

Кроме имущества, у соискателя должен быть регулярный пассивный доход от €4-5 тыс. в месяц на каждого члена семьи. При этом не важно, в какой стране этот доход получает заявитель. Но подтвердить его необходимо.

Также человеку необходимо приобрести или арендовать жилье и оплатить частную медицинскую страховку.
Процедуру оформления читайте здесь

Наличие недвижимости – не обязательный, но положительный фактор

6. Относительно регулярного дохода в законодательстве страны тоже нет чётких рекомендаций. Это может быть доход от сдачи в аренду имеющейся в собственности недвижимости, вознаграждение за трудовую деятельность как члена наблюдательного совета или совета директоров, дивиденды и т. д. Учесть можно и потенциальный доход, который заявитель только может получить от сдачи недвижимости в аренду.

Требования к праву собственности – то есть на кого оформлено имущество – гибкие. Главное, чтобы по факту оно было у заявителя.

• • Читайте также: Как в Германии c кредитами на жилье? Выдают…

7. Источник дохода должен быть очевиден, правдоподобен и понятен из письменного заявления. Ведь на момент подачи документов заявитель имеет только желание и возможность получить ВНЖ. Без каких-либо гарантий.

Приветствуются и косвенные подтверждения желания переехать в Германию в будущем. Это может быть недвижимость и счёт в немецком банке. Хотя есть немало случаев, когда люди получили ВНЖ при полном отсутствии каких-либо активов в Германии. Все индивидуально и субъективно оценивается компетентными органами.

8. Чтобы во время подачи документов не оказаться в плохой позиции, стоит воспользоваться услугами консультанта по инвестиционной иммиграции. Почему?

Во-первых, он поможет реально оценить финансовые возможности. Во-вторых, подготовить пакет документов. Он довольно объемный, хотя ничего сложного в нем нет. Как нет и особых требований вроде справок из налоговой или документа об отсутствии судимостей. Просто нужно правильно оформить максимально всю информацию – финансовые документы и документы личного характера.

Консультант сопровождает весь многоступенчатый процесс, от подачи заявления до выдачи ВНЖ. От заявителя требуется лишь один раз лично прибыть в посольство или генконсульство – во время подачи документов. Следующий раз – приехать в Германию для оформления карточек ВНЖ.

СМОТРИТЕ ВИДЕО!!!

9. Заявление подается в иностранное представительство Германии. Оно может уже на своем уровне принять или отклонить его. Далее документы и заявление направляются в орган местного самоуправления по делам иностранцев. В районном ведомстве (в том регионе, куда заявитель хотел бы переехать в будущем) документы рассматриваются и оформляется ответ. В случае положительного решения соискатель получает так называемую национальную визу, въезжает в Германию и получает ВНЖ.

Продолжительность процесса зависит от заявителя: как быстро он готов предоставить все документы. После их подачи до окончательного решения проходит в среднем шесть месяцев.

10. Причин для отказа может быть две: объективная – человек переоценил свое имущество – и субъективная. Во втором случае все зависит от конкретного чиновника на месте, просто потому что в Германии нет четкого закона или специальной иммиграционной программы. Но даже в случае отказа есть возможность добиться противоположного решения аргументами и переговорами. Тут будет неоценимой помощь консультанта.

В законе не прописана минимальная сумма инвестиций, которая гарантирует вид на жительство. Но, как правило, речь идет о совокупном состоянии не менее €1 млн на семью

11. ВНЖ в Германии выдается на год, реже на два. И уже с первого дня его действия можно постоянно находиться на территории Германии, передвигаться по зоне Шенгенского соглашения, получить частное медицинское страхование. Дети получают право бесплатного обучения в государственных школах и вузах так же, как граждане Германии, если закончили там школу.

12. Продление ВНЖ происходит проще. Это одноступенчатое решение, которое принимается на уровне муниципалитета. По нашему опыту, вид на жительство продлевают в 100% случаев, если заявитель имеет жилье (даже арендованное), медицинскую страховку. И еще может предъявить банковский счет, на котором будет достаточно средств для проживания семьи на территории страны в течение полугода-года.

Дело в том, что государству проще продлить ВНЖ кандидату. Не сделать этого – значит обречь госструктуры на многолетние судебные тяжбы, сложную процедуру выдворения и лишения прав.

МЮНХЕН — ГОРОД ПОПУЛЯРНЫЙ НЕ ТОЛЬКО СРЕДИ ТУРИСТОВ И ЛЮБИТЕЛЕЙ ПИВА.

Рождественские ярмарки сказочной красоты, близость Альп, медицинские учреждения, известные и посещаемые выставки — всё это привлекает гостей в столицу Баварии. Цель посещения влияет и на продолжительность пребывания. А снять гостиницу в знаменитом мегаполисе становится для многих затруднительно: спрос рождает предложение, зачастую весьма дорогостоящее. Жители Мюнхена, до последнего времени сдававшие свое жилье на короткий срок туристам и гостям города, столкнулись с серьезной проблемой — штрафы за такое использование жилого фонда превышают в настоящее время цифру 500 тысяч евро. Поэтому Boarding House — удачное решение для многих.

ЧТО ТАКОЕ BOARDING HOUSE?

Boarding House — это квартиры с обслуживанием, обустроенные по типу отеля.

Отличием от отелей и пансионов, является то, что пребывание в апартаментах Boarding House может длится от одного дня до шести месяцев. В Германии эти апартаменты рассматриваются, как временный дом для тех, кто приезжает по делам фирмы, для посещения определенных проектов, выставок, для лечения или обучения. Стоимость пребывания в таких апартаментах значительно ниже, чем в отелях.
Boarding Houses располагаются в удобных местах Мюнхена, снабжены всем необходимым. Апартамены могут быть совсем небольшими по площади, но всегда удобными, полностью меблированными, могут быть и большими, рассчитанными на нескольких человек.
В настоящее время в стадии планирования находятся около двух тысяч апартаменов Boarding House, предусматривающих аренду жилья на короткий срок.

ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПРОЕКТ BOARDING HOUSE «MY ROOM».

Одним из стоящихся объектов является Boarding House «My Room» на территории выстовочного комплекса в районе Рим.

Те, кто посещает выставки в Мюнхене, отлично знают этот район: 240 дней в году здесь проходят выставки мирового значения, такие как Bauma, Espo Real, ISPO, IFAT, Laser World of Photonics, Transport Logistic и т.д. Для тех, кто приезжает работать на выставках, жить в шаговой доступности от места работы за разумные деньги — это подарок.
Идея Boarding House очень удобна и практична. Те, кто вкладывают свои капиталы в апартаменты этого типа, могут быть уверены, что прибыль такой бизнес в Мюнхене будет приносить несомненно. Рендиты для инвесторов будут составлять от 4% до 7%.

Штрафы за краткосрочную аренду жилого фонда Мюнхена ЗДЕСЬ

MIPIM 2017 В КАННАХ — ВСЕМИРНЫЙ РЫНОК ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

MIPIM — это главное международное мероприятие в сфере недвижимости, на котором собираются самые влиятельные профессионалы из различных секторов недвижимости, включая офисы, жилье, розничную торговлю, медицину, спорт, логистику и промышленность, для 4-дневного обмена опытом, заключения сделок и налаживания сотрудничества.

МЮНХЕН — город дорогой, он притягивает инвесторов, разработчиков и предпринимателей, как свет лампы мошкару. В среду 15 марта в 14.30. в рамках ежего дной выставки MIPIM были организованы две дискусси за круглым столом, где речь шла о рынке коммерческой недвижимости и новых площадях для строительства, для желающих приобрести земельный участок и построить в баварской столице.

За столами предпринимателей все данные обсуждались детально. Например, баварская фирма-застройщик Байерише Хаусбау поделилась информацией о планах расширения квартирного строительства в квартале Нокхерберг, и в первую очередь о площадях, предназначенных для продажи инвесторам. Раньше на этом участке стояла Пивоварня Пауланер, которая перенесена в Лангвид. «Все три строительных участка, которые будут спланированны  для жилых и частично  коммерческих нужд, мы собираемся продать частным инвесторам», — высказался представитель руководства компанией Юрген Бюллесбах.  Некоторое представление о будущем строительстве, раскинувшемся на 9 гектарах, где планируют возвести 1500 квартир для 3500 жильцов, дает недавно снятый фильм, показанный в рамках проведения выставки.

Строительная компания Оптима Эгидиус занята, по словам руководителя Йенса Лауба, развитием проектов в Мюнхене, Берлине и Дрездене в основном для собственного капиталовложения. Для продажи предусматривается небольшой процент строительных площадей, так что на выставку они приезжают не с предложениями продажи, а с «полными карманами денег». До 200 миллионов евро планирует вложить этот предприниматель в покупку строительных площадок Мюнхена и Берлина. «На первом месте у нас Мюнхен, на втором — Берлин. Остальные города нас не интересуют». Пока что. Потому что: «В будущем мы собираемся инвестировать в США, а именно, в Детройт».

09.03.2017 Газета недвижимости

ЕЩЕ ОДНА СТАРИННАЯ ТРАДИЦИЯ, СВЯЗАННАЯ СО СТРОИТЕЛЬСТВОМ НОВОГО ДОМА В ГЕРМАНИИ — ПРАЗДНОВАНИЕ ЗАКЛАДКИ ПЕРВОГО КАМНЯ!

В старые времена,  прежде чем начать строительство, перед  новой площадкой собирались все, кто  будет строить дом, устанавливали и украшали символический столб, хозяева  дома угощали строителей.  Эта традиция должна принести успех и удачу новому жилью.

Сейчас  не так уж часто следуют этому обычаю, современная жизнь проходит на больших скоростях, где не всегда есть место для праздника, хотя стоит признать, что  начало строительства —  волнующий момент. Будущие жильцы  возлагают большие надежды на новое жильё: здесь пройдет часть их жизни, возможно, именно здесь будут подрастать их дети. Насколько удобным, хорошим и красивым станет этот  дом? Это волнует и проектировщиков, архитекторов, строителей: дом, спроектированный и построенный ими, должен простоять долго, приносить радость, украсить собой улицу города или деревни. Поэтому праздник закладки первого камня — праздник больших  ожиданий, которые должны сбыться.

Проектировщики рассказывают о своих планах, о том, что уже сделано.  Раньше праздник закладки не являлся фактическим началом строительства, в большинстве случаев это было начало земляных работ:  выемки котлована, вывоза земли. Но сегодня праздник может проводиться, когда земляные работы уже проведены и проектировщик может рассказать много интересного о том, что уже было сделано. Всегда впечатляют цифры: когда узнаешь, что для возведения нового городского дома было вывезено около 3,5 тысяч кубометров земли, потребуется 400 тонн стали для перекрытий, 5000 тонн бетона, то хочешь  не хочешь, а восхитишься грандиозностью размаха и сложностью работы.

Еще один волнующий момент!

Закладка металлической капсулы, в которую вкладывают проект дома, его описание и имена застройщиков, проектировщиков и строителей. Как только этот документ погребен в землю, он становится  историческим: теперь только далекие потомки смогут прочесть его, и именно от тех, чьи имена упомянуты в этом списке, зависит, как долго новый дом будет радовать своих жильцов.

ПЕРВОЕ СЛОВО СОБСТВЕННИКА НА ПРАЗДНИКЕ «ЗАКЛАДКИ ПЕРВОГО КАМНЯ» ВЫ МОЖЕТЕ ПРОСМОТРЕТЬ НА НЕМЕЦКОМ ЯЗЫКЕ НА НАШЕМ КАНАЛЕ НА YOUTUBE  «WIP IMMOBILIEN GMBH»

КТО И КАК БУДЕТ СЛЕДИТЬ ЗА ВАШЕЙ КВАРТИРОЙ В ВАШЕ ОТСУТСТВИЕ? ВСЕГДА ЛИ САМИ НЕМЦЫ ДОВОЛЬНЫ УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИЕЙ? КАКОГО АРЕНДАТОРА МОЖНО НАЗВАТЬ ХОРОШИМ? ВАШЕМУ ВНИМАНИЮ ОТВЕТЫ И РАССУЖДЕНИЯ ОТ ЭКСПЕРТОВ КОМПАНИИ WIP IMMOBILIEN GMBH.

Какие этапы предстоит пройти при покупке строящейся квартиры? Почему новые квартиры в Мюнхене продаются, как правило, в кабинетах? Где выбирают паркет и кафель будущие хозяева? Когда вас пригласят на Рихтфест? Ответы на эти интригующие вопросы в комментариях экспертов компании WIP Immobilien GmbH.

Пример: проплата строящейся недвижимости проводится на основании MaBV (Makler undBauträgerverordnung)по ниже указанной схеме:

• Частичная оплата строящейся недвижимости в размере 25%, после получения нотариального подтверждения. (учитывая удержание 5 %, которые оплачиваются в конце строительства)
• Частичная оплата строящейся недвижимости в размере 28%, после возведения каркаса, включая работы по комнатам.
• Частичная оплата строящейся недвижимости в размере 18%, после строительства крыши, водосточных труб, окончания работ по первоначальному установлению отопления, сантехники и электрооборудования, установки окон.
• Частичная оплата строящейся недвижимости в размере 20,5%. При передаче собственности.
• Частичная оплата строящейся недвижимости в размере 5%. Незамедлительно после окончания строительных работ в положенные сроки и без существенных недостатков.
• Последняя часть проплаты в размере 3,5%. Незамедлительно после полного завершения жилищного строительства, включая подземный гараж и инфраструктуру.

Когда финансовый процесс запущен, предстоит более приятная работа. Нужно подумать об отделке и меблировке квартиры. В Мюнхене все новостройки сдаются с качественным ремонтом. Но каждый собственник может проявить свою индивидуальность.

Регина Боргер:

«В строительном описании определяется качество строительства, а так же качество внутренней отделки. После оформления документов, застройщик присылает письмо с приглашением посетить специальные центры, в которых выставлены образцы паркета, плитки, сантехники. Это не магазины, а огромные выставочные залы с очень качественными предложениями. Как правило, вы можете выбрать из нескольких вариантов, стоимость которых определена в договоре. Если клиент хочет что-то особенное – придется доплатить».

Следующий шаг – подбор мебели и кухни. Застройщик захочет увидеть ее план как можно раньше, поскольку от него зависит прокладка проводки в квартире.

Впрочем, если вы не собираетесь жить в ней сами, с кухней спешить не стоит, поскольку будущему арендатору она может не понадобиться.

Регина Боргер:       «Насколько нужна кухня арендатору? 50 на 50. Это вопрос вкуса. Например, недавно одна женщина сказала нам: «Со своей кухней я не расстанусь никогда, она переезжает со мной».

Пока вы ходите по магазинам стройка продолжается. И вот наступает время праздника под названием Рихтфест (Richtfest). Он проходит в тот момент, когда дом обретает свои очертания, уже возведены стены и крыша. На празднике собственники, выражаясь понятным языком, проставляются – перед строителями и зашедшими на первый огонек в новом доме соседями.

Регина Боргер:          «Рихтфест — это старинная традиция, которую поддерживают некоторые застройщики. Это дань рабочим, которые возводят ваше здание. Праздник устраивают жильцы дома — для себя, а также для всех рабочих, которые участвуют в строительстве. Это конечно не финальная точка, но важный этап – вы впервые приходите в свой будущий дом…»

P.S. Ну и в заключении…

Поздравляем!! Вы стали счастливым владельцем немецкой недвижимости!

Материал составлен совместно с Prian.ru
8 сентября 2016 года

Управление недвижимостью в Германии: полезные советы

1. Работайте с профессионалами

Когда совершаешь крупную сделку, а покупка недвижимости всегда таковой является, очень важно заручиться поддержкой профессионала, который будет отстаивать ваши интересы. И тем более, на незнакомом зарубежном рынке. Зачем нужен партнер по управлению недвижимостью в Германии, наверное, объяснять не надо. А вот как его выбрать, как оценить профессионализм компании, если сам профессионалом не являешься, — важный вопрос.

«Я бы в первую очередь изучила рекомендации, — советует генеральный директор WiP Immobilien GmbH Регина Боргер. –Посмотрите, что уже сделала компания. Попросите контакты клиентов, которые уже пользовались их услугами. Это лучшее доказательство профессионализма.

Также вы можете оценить компанию по их специализации. Например, в Баварии около 80 фирм предлагают услуги по управлению недвижимостью в Германии. При этом многие занимаются всем подряд: продажей, туризмом, медициной, арендой автомобилей… Думаю, для покупателя выгоднее работать с узкопрофильными специалистами, т.к. они лучше знают свой рынок.

И наконец, важный говорящий параметр – это участие фирмы в профессиональных организациях, Ассоциации управляющих и Обществе по защите прав собственников. Это показатель солидности организации».

2. Изучайте объект перед сделкой

В случае с Мюнхеном здесь дело даже не в расположении или качестве недвижимости. В столице Баварии сдается в аренду и быстро продается буквально все – квартиры и дома, большие и маленькие, дешевые и дорогие, в центре и на окраинах. Риск купить неликвид, который будет простаивать без нанимателя, в Мюнхене минимален. Зато вероятность переплатить и неправильно рассчитать доходность имеется.

«Важно понять, насколько цена адекватна и соответствует рынку, — рассказывает Регина Боргер. – Когда мы проверяем объект, мы смотрим на его техническое состояние и расположение. Очень важно, какие там отопление и крыша (фасад – уже декорации), какие ремонтные работы проводились и что планируют делать в будущем. Обязательно надо прочитать протоколы собраний собственников за последние несколько лет, чтобы их решения не стали сюрпризом для нового владельца.

Также мы оцениваем экономическую составляющую объекта. Необходимо выяснить, каковы накопительные фонды в доме и есть ли они вообще, сколько жильцы платят за коммунальные услуги, и, если цена завышена, понять почему, и конечно спросить, есть ли текущие разбирательства в суде».

3. Выбирайте надежного арендатора

В чем главная цель инвестора? Конечно, получать прибыль. Вряд ли кому-то интересно решать проблемы арендаторов. В идеале, хочется найти нанимателя, который будет долго жить в квартире, исправно перечислять деньги, бережно относиться к имуществу и не беспокоить по мелочам. Если вы покупаете уже сданную квартиру, можете посмотреть историю платежей и состояние, в котором содержится жилье. А как проверить нового человека?

«Мы каждого потенциального арендатора оцениваем с двух позиций – платежеспособности и проблематичности, — говорит Регина Боргер. – Как мы проверяем финансовое положение человека? Смотрим его справки о зарплате за последние несколько месяцев. Обращаем внимание, какая у него должность, давно ли он там работает, прошел ли испытательный срок. Если он раньше снимал жилье, можно попросить рекомендацию от прошлого собственника.

Также в Германии уже более 100 лет существует организация, которая собирает данные о платежеспособности физических лиц, так называемая Schufa (для юридических лиц – Сreditreform). Они напрямую работают с банками, телефонными компаниями – а это всегда показатель, платит ли человек регулярно за телефон. Если кто-то становится банкротом, он сразу попадает в базу Schufa.

А вот понять, доставит ли вам арендатор хлопоты, сложнее. Это надо почувствовать. Стараемся оценить психологический портрет каждого, кто приходит на просмотры.

Например, недавно сдавали квартиру. Первой пришла немецкая парочка, вроде бы обеспеченные, но при этом придираются к мелочам, смотрят каждую царапинку на паркете. Думаю, нет, вам я сдавать не хочу, будете мне потом звонить по вечерам и жаловаться, что мусорный контейнер стоит не в том месте. Я не шучу, такое действительно было.

Потом приходит семья из Индии с маленьким ребенком, а девушка к тому же беременная. Четыре человека для двушки – многовато, а если учесть индийские традиции в приготовлении пищи, то потенциально они могут «убить» квартиру. Тоже отказали.

В итоге сдали помещение одинокому работающему китайцу, который исправно платит и не доставляет проблем».

4. Составляйте договор аренды грамотно

И наконец, важнейший параметр инвестиционной недвижимости – это договор с арендатором. В Германии многие объекты продаются уже с заключенными договорами найма. Те из них, где условия для собственника невыгодные, и при продаже стоят дешевле. В этом случае важно внимательно его прочитать и понять, на что ты идешь. Если же вы покупаете свободную квартиру для сдачи внаем, надо позаботиться о составлении грамотного договора аренды.

«Не изобретайте велосипед, не пишите договоры сами, — советует Регина Боргер. – В Германии есть Общество по защите прав собственников, адвокаты которого составляют актуальные договоры аренды, в которых учтены все важные моменты. Мы как члены организации ими пользуемся, но можно и просто пойти в магазин и купить такой документ.

В договоре обратите внимание на следующие пункты: размер арендной платы, как и когда вы сможете ее повышать, условия расторжения договора, какие ремонтные работы проводятся за ваш счет, а какие за счет арендатора, в каком виде представлена залоговая сумма (Kaution) и как она передается новому собственнику.

И еще очень важно при сдаче квартиры составить акт приема-передачи, указать в нем все показания счетчиков и имеющиеся недостатки. Если при отъезде арендатора в квартире будет что-то испорчено, ему придется исправить это за свой счет».

Редакция Prian.ru благодарит компанию WIP Immobilien GmbH и лично Регину Боргер за помощь в подготовке материала.

Рынок недвижимости Баварии лихорадит уже не первый год. И это относится не только к Мюнхену, столице региона.  При покупке жилья думать приходится не только о финансовых расходах, но реально оценивать прогнозы постоянного роста стоимости.  Последние исследования, названные «Частная недвижимость 2015», отмечают лидерство Баварии на рынке недвижимости Германии.

За последние несколько лет это лидерство отмечается всеми изданиями и исследованиями в области недвижимости. Но Бавария отмечается не только, как самый дорогой рынок недвижимости, но и регион с хорошими прогнозами на будущее. Почти все строчки в рейтинге ТОП-15 регионов Германии занимают баварские области: округ Эберсберг, Эрдинг, Фрайзинг и Ландсберг на реке Лех и т.д. Кроме баварских земель в рейтинге упомянут только округ Брезгау-Хохшварцвальд (земля Баден-Вюртемберг), он занимает десятую позицию в списке. Столица же Баварии Мюнхен лидирует почти по всем направлениям: развитие рынка рабочих мест, рынка инноваций, развития благосостояния и т. д.

«Кто владеет домом или квартирой в этом регионе всегда останется в выигрыше от продажи, если решится на это в будущем. Именно это и делает недвижимость в Баварии выгодным капиталовложением, несмотря на заоблачные цены», — таковы выводы исследований.

И все-таки нельзя не отметить, что Мюнхен стал терять свои позиции по сравнению с прошедшими годами. Причина — постоянно ползущие вверх цены на «золотой бетон». Финансирование квартиры площадью 110 кв.м.,  дома площадью 130 кв.м. становится непосильным.

 Хорошо знакомая многим проблема Мюнхена: утро понедельника и вечер четверга — переполненные междугородние поезда. Направления самые разные: Франкфурт, Штутгарт, Кёльн и т. д. Семейный средний класс изматывает себя еженедельными переездами по маршруту работа — дом. Но решение о смене местожительства для всей семьи принимается в последнюю очередь. Почему? Неужели так плохо живётся семьям с детьмя в Баварии, в Мюнхене? Нет, конечно, Бавария — место отпуска многих семейных пар, здесь есть всё, что нужно для счастливой жизни : прекрасно развитая инфраструктура, высокий уровень образовательных школ, отличное медиционское обслуживания, красота ландшафтов, мягкий климат, многочисленные возможности для занятий спортом,  —  удобство и привлекательность жизни в этой земле трудно недооценить.

Но вот только при переезде из другой местности Германии скорее всего придется сменить свой большой отдельный дом с садом на тесноту малогабаритной квартиры. А на это, несмотря на большой выигрыш в зарплате, решаются не все. Это стало уже бесконечной канителью, с которой сталкиваются многие работодатели в крупных кампаниях, располагающихся в Мюнхене.

С одной стороны, экономическое развитие Европы последних лет поражает; это относится не только к рынку Германии и «сильных южных держав, но и всей Европы в целом. С другой же, уровень цен на недвижимость уже сложно спокойно оценивать, а способность инвесторов исполнять платёжные обязательства со времен начала финансового кризиса вообще представляется с трудом.

Причина такого невероятного роста цен на рынке жилья и коммерческой недвижимости может быть легко названа: желание застраховать себя от рисков, переполненный депозитный счёт денежного рынка, который нуждается в возможностях капиталовложений, или, на глобальном уровне: масса валютного рынка выросла до 2 биллионов евро и тоже остро нуждается в инвестиционных проектах.

          Бавария — объект международных инвестиций

В последние годы интерес в баварскому жилью проявляют иностранный инвесторы. Поэтому важным пунктом становится исследование возможностей развития и расширения строительного рынка  Баварии и Мюнхена.

Достоин внимания тот факт, что самый большой и, возможно, самый политически могущественный государственный фонд мира — пенсионный фонд королевства Норвегии, представил недавно инвестиционный проект размещения «Восьми Городов Будущего» и планирует два из них  на территории Германии. И земельный интерес фонда саязан не только с Берлином, но и в Баварией.

И это не первый случай в практие Мюнхена: многие азиатские государственные фонды, такие как китайский пенсионный фонд, тоже демонстрируют свою заинтересованность в немецком рынке. Одна из крупных операций с недвижимостью проведена с бывшими территориями фирмы Сименс в районе Мюнхена Ной-Перлах, в эту недвижимость вложился китайский фонд  „Ginko Tree“. Вслед на инвесторами-гигантами появляются десятки других, возлагающих надежды на стабильность и рост столицы Баварии.

          Динамика рынка недвижимости подталкивает к изменениям

Но чем больше растут цены, тем больше подвергаются критике ранее стабильные структуры.  В исследовании фонда МакКински «Бавария 2025» сформулированы основные направления, которые следует развивать в будущем: развитие образования, особенно для переселенцев; вложения в современные модели развития сельского хозяйства;  инновации на рынке строительства.

          Инвестиции в отрасли будущего

Что общего у вышеперчисленных задач с инвестициями в рынок недвижимости? Достаточно много, особенно после того, как сегодняшний бум и невероятно высокие цены будут приведены в норму. А инвестор-стратег всегда смотрит в будущее. И вот тут следует честно ответить на вопрос: где концентрируются молодые предприятия, часто азвивающиеся без поддержки государственных программам? В Мюнхене? Нет, это название редко появляется в списке. Чаще всего упоминаются Берлин и Гамбург. Это, конечно, не повод для драмы, но повод задуматься о том, как привлечь «молодые силы».

 За последние 20 лет модель развития экономики сильно изменилась, инвестиционный капитал стал намного мобильнее, всё решает вопрос рациональности капиталовложений, рассчитанных на будущее. В строительстве новых жилых объектов всё более восстребованными становятся концепции строительства в стиле Кампус-ансамбль, предусматривающие всевозможные потребности жильцов, с круглосуточным обслуживанием.

Руководству города давно стоит задуматься над тем, какие меры стоит принять для того, чтобы жилой фонд Мюнхена стал приемлемым для оплаты. Пока ещё ограниченный рынок жилья столцы Баварии не делает её непривлекательным для жизни среднего класса, но проблема «разбитости» семей в течение недели становиться всё более глобальной. Решающими  здесь может стать конкуренция среди подрядчиков и технические инновации на рынке недвижимости.

Ни в одном месте Мюнхена нет такого транспортного движения, как на мосту Доннерсбергер. Здесь всегда царит час-пик, потоки автомобилей безостановочно «текут» по  многочисленным полосам движения Среднего Кольца, по улице Арнульфштрассе. Около 180.000 автомобилей проезжает здесь за день. Автомобилисты, едущие по обычному маршруту на работу; машины, следующие из одного района в другой; транзитные транспортные средства. Добавьте к этому движение поездов,  грохочущих каждую минуту под мостом — пригородные электрички, поезда дальнего следования, почтовые и транспортные поезда.  Мост Доннерсбергер — пожалуй, самое неуютное место в городе, его хочется миновать, как можно скорее, не задерживаясь.

Но именно здесь, посреди кульминации бесконечности траспортного движения,  видишь эффектное, запоминающееся здание, притягивающее взгляды прозрачной красотой днем,  сверкающее и мерцающее в темноте ночи.

Здесь, параллельно мосту Доннерсбергер, находится здание центра Мерседес-Бенц, здание-витрина, занимающее в длину примерно 150 метров.  Оно было построено в 2003 году.  Огромные прозрачные стены дома поделены на «ячейки», в каждой выставлен автомобиль марки Мерседес, ярко и красиво подсвеченный со всех сторон. Издалека здание кажется наполненным игрушечными моделями современных авто.

70 моделей новейших автомобилей, которые регулярно сменяют друг друга, находя своих покупателей; последние новинки выставляются на обозрение проносящихся мимо автолюбителей. Это похоже на огромную выставку с меняющимися экспонатами, разумеется, только марки Мерседес.

За гигантским фасадом с моделями автомобилей скрывается залитый светом выставочный зал, автомастерская, а также круглая стеклянная башня высотой 65 метров. Но все взгляды притягивает, конечно, «игрушечный мир» автомобилей Мерседес, превращающийся в декабрьские дни в самый большой в Мюнхене рождественский календарь. Каждый день с 01 по 24 декабря открывается новое окошко, в котором «спрятан» сюрприз — новый автомобиль.

Добро пожаловать в «Игрушечный Мир» Мерседесов!

Материал: WiP Immobilien GmbH

Спрос на жилье в Мюнхене уже не настолько истеричен,  как за последние два года. Разумеется цены в самом городе и в окрестностях Мюнхена остается на прежнем высоком уровне. И скорее всего, ситуация не изменится в ближайшем будущем.

375 Евро аренды в месяц, в самом центре Мюнхена, отличный район — цена вполне приемлемая. Но речь идет в данном случае не об удачной сделке, а только о стоимости аренды места в подземном гараже. Сдача в аренду квартиры 87 кв.м во Дворце у Оперы, бывшей Почтовой резиденции, состовляет 4604 Евро в месяц, коммунальные услуги оплачиваются отдельно. Упомянутая недвижимость относится к разряду самой «сумасшедшей» из того, что может предложить Мюнхен, 53 Евро за кв. м аренды — за эту цену в Макленбурге можно купить строительный участок.

Роскошное здание со знаменитым портиком Klenze — отдельная тема для разговоров. В конце 2012 года на рынке недвижимости  города Мюнхена состоялась сделка года. Русский инвестор приобрел в собсвенность Дворец „ Residenzpost“ за 300 миллионов Евро.  Самый дорогой участок, самые дорогие квартиры, самая высокая квартплата – об этом пишут часто в последнее врмя в прессе на первых страницах. Для обычных жителей Мюнхена такой поворот событий начал вызывать опасения.

Жилищный кризис беспокоит мэра города Кристиана Уде.  При этом Дворец у Оперы интересует его мало. Уде знает, что против отдельных редких случаев политика бессильна. Уде заботит то, что средние цены растут очень стремительно, а также цены на квартиры в бывших рабочих кварталах (Giesing и Westend) и на окраинах города уже переходят все границы. Опастность, по мнению Уде, что его город становится недоступен даже для людей со средним доходам. Сегодня все больше жителей Мюнхена тратят больше половины дохода на жилье.

К примеру семья Франка Херрнбергер. Архитектор живет с женой и двумя маленькими дочерьми в съемной квартире. Он и его жена дипломированные специалисты, оба работают полный рабочий день. Давно и безуспешно семья ищет для себя подходящую квартиру.

Совсем рядом, неподалеку от реки Изар возводится новый жилой комплекс Роденшток Гартен. 20 домов, 285 квартир. И хотя стоимость квадратного метра на первом этаже дома на оживленной улице составляет от 5000 Евро, а построен объект будет только летом 2015 года, все квартиры уже раскуплены. На это Франк Херрнбергер только отмахнулся: «Такие цены не для меня».

2012 год не принес Мюнхену облегчения. Спрос велик, рынок пустой, а цены во многих районах выросли чуть ли не в два раза. Внутри Среднего Кольца, опоясывающего старый город, все части давно распланированы. «Даже в тех областях города, которые никогда не были престижными, цена на недвижимость сильно подскочила», — утверждает Хельмут Тиле, председатель Комиссии по экспертизе. Комиссия издает ежегодно справочник о состоянии рынка недвижимости с официальными ценами на жилье. Господин Тиле утверждает, что данные о независиммой оценке стоимости земли, которые комиссия опубликовала в начале лета, выросли на 20 процентов по сравнению с предыдущим годом. Ожидание не оправдывает себя, как считает господин Тиле: «Лучше всего было бы приобретать недвижимость в Мюнхене еще вчера».

Маклеры так же не верят в возможность падения цен на недвижимость. Рудольф Дан из компании Гершлауэер Иммобилиен считает, что спрос в 2013 году уже не такой «взрывоопасный», как в предыдущем году. Лишь изредка случается, чтобы покупатели набавляли цены, как на аукционе. Томас Айгнер из Айгнер Иммобилиен считает, что началась фаза снижения накала. Не мешало бы и успокоиться. Цены на покупку квартиры в 30 раз превышают годовую аренду. Если расчитать доходность сдаваемой квартиры, то ее не хватит даже на покрытие инфляции.

К тому же многие покупатели забывают о дополнительных расходах как коммунальные услуги, техническое обеспечение, накопительный фонд на ремонтные работы.

«Инвесторы считают, что деньги, вложенные в недвижимость Мюнхена, вложены надежнее, чем в каку-либо другую недвижимость»,- говорит Беньямин Хююс из маклерского бюро Планетхом. Молодые богатые наследники, пожилые пары с наличностью и другие вкладчики исходят из того, что цены в Мюнхене долго еще не будут снижаться.

Надо учитывать и прирост населения, которое увеличилось с 2011 по 2013 год на 100.000 человек. До 2014 прибавится еще 50.000, после чего отметка населения достигнет полутора миллионов. Одни находят здесь работу, другие место учебы. Растет также и рождаемость.

Государственная программа поддержки «Жить в Мюнхене V» планирует инвестировать около 800 млн. Евро с 2012 по 2016 года в жилищное строительство, это на 175 миллионов больше, чем в предыдущий раз. Не хватает земли для нового строительства, необходимо освоение новых территорий. На месте бывших казарм Принца Евгения, Люитпольд и Функказарм планируется застройка 9.000 новых квартир. Не останутся без внимания и площади под коммерческой недвижимостью как Тогал в Богенхаузене, Агфа в Гизинге, район Пауланер в Ау, Сименс в Зендлинге, Майлер в Моозахе, Диамалт в Аллахе — активизация проекта охватывает все части города. До 2016 года должны быть сданы в эксплуатацию примерно 15 000 новых квартир. А так как этого явно недостаточно, снова ведутся дискуссии о постройке высотных домов. Первые пробные постройки возведены на бывшей территории Сименса, здесь построены 16-ти этажные дома.

Жилищное строительство с размахом ведется и во Фрайхаме. Первые квартиры в новом районе города будут готовы в 2014 — 2017 годах, 20.000 человек найдут здесь свой уютный очаг. Интересен ли Фрайхам для инвесторов? «В Мюнхене почти любой район можно рекомендовать»,- считает маклер Дан из Гершлауэер Иммобилиен. Для начала необходимо тщательно ознакомится с районом, если речь идет о новостройке. Ведь район может стать «проблемным».

Для семьи архитектора Херрнбергера районы Фрайхам или Рием — не альтернатива району Трех Мельниц, где семья жила у идиллической площади Роклплатц. Семья охотно переехала бы на окраину в таунхауз, пусть даже и с необходимостью ремонта, но неподалеку от станции метро. Участвовать же в гонке за ценой в элитных районах у гос. Херрнбергера нет никакого желания.

Capital 18.04.2013

Ученые спорят о том, насколько оправдано утверждение, будто ФРГ — единственная страна еврозоны, которой нынешний долговой кризис финансово и экономически выгоден. Когда сегодня говорят о кризисе в еврозоне, часто упускают из виду одно весьма существенное обстоятельство: этот кризис переживают практически все страны валютного союза, кроме Германии.
Весь юг Европы охвачен сейчас тяжелой и длительной рецессией, а вот немецкая экономика продолжает расти  — пусть и не очень высокими темпами, но весьма устойчиво, и быстро преодолевает кратковременные спады. Германия остается одним из крупнейших на планете экспортеров, у нее огромный профицит внешнеторгового баланса. Уровень безработицы в стране достаточно низкий, налоговые поступления растут, госбюджет близок к тому, чтобы стабильно стать бездефицитным.

Низкий евро и дешевые кредиты

Некоторые эксперты считают, что эти успехи в значительной мере обусловлены именно нынешними проблемами в Европе. Их тезис: Германия от кризиса в еврозоне явно выигрывает. Так, вызванное им снижение курса евро обеспечило дополнительные конкурентные преимущества немецким экспортерам, продукция которых и без того востребована во всем мире.

В свою очередь, долговые проблемы стран еврозоны и растущие сомнения в их кредитоспособности привели к тому, что международные инвесторы прямо-таки набросились на немецкие государственные облигации. При столь высоком спросе правительство ФРГ смогло брать деньги в долг под микроскопические проценты. Более того, в какой-то момент крайне низкая доходность по этим ценным бумагам вообще стала отрицательной. Иными словами, инвесторы даже приплачивали за возможность одалживать деньги Германии.

Но самое лучшее еще впереди, уверяют сторонники теории выгодности кризиса для Германии. Если долговые проблемы еврозоны удастся-таки преодолеть и страны, получающие сейчас финансовую помощь в виде кредитов, смогут вернуть полученные деньги с процентами, это обернется дополнительными многомиллиардными доходами для немецкой казны.

«Треть того, что платили до кризиса»

Ведь ФРГ принадлежит крупнейшая доля в капитале как Европейского центрального банка (ЕЦБ), так и европейских стабфондов EFSF и ESM. Соответственно, Берлину пришлось внести самые крупные суммы в те пакеты помощи, которые были предоставлены проблемным странам. Но немецкому министру финансов причитается и самая большая доля в тех процентах, которые будут выплачивать страны-должники.

Но можно ли на основании всего этого утверждать, что Германия выигрывает от кризиса в еврозоне? «Частично да, частично нет», — заявила в беседе с DW Хайке Йобгес (Heike Joebges), научный сотрудник Высшей школы техники и экономики в Берлине (HTW). Она, прежде всего, указала на резко упавшую доходность по немецким гособлигациям.

Германии очень пошло на пользу то, что она сумела сохранить имидж «тихой гавани». Поэтому немецкая казна, действительно, уже выиграла от долгового кризиса в еврозоне, поскольку, по подсчетам Хайке Йобгес, Берлин платит сейчас кредиторам «всего лишь треть того, что ему приходилось платить им до кризиса». Ну, а когда проблемные страны вернут предоставленные им кредиты, Берлин «получит большую прибыль».

«Когда рак на горе свистнет»

Совсем иного мнения придерживается профессор Тюбингенского университета Йоахим Штарбатти (Joachim Starbatty). Он считает, что высокий спрос на немецкие гособлигации — это результат бегства капитала из проблемных стран. Никаких преимуществ подобная утечка капитала Германии не дает, ведь «нам приходится возвращать эти деньги, но только в иной форме, например, в виде финансовой помощи».

Йоахима Штарбатти в Германии называют «евро-бунтарем», поскольку он еще в 90-е годы прошлого века пытался в судебном порядке предотвратить введение единой европейской денежной единицы, а в 2011 году вместе с группой единомышленников подавал в Коституционный суд ФРГ иск против участия Германии в стабилизационном фонде. В беседе с DW профессор отметил, что сама постановка вопроса, выигрывает ли Германия от кризиса в еврозоне или нет, неправильна.

Вместо этого Йоахим Штарбатти советует внимательнее присмотреться к проблемным странам: «Они жили не по средствам. Их банки погрязли в долгах, их предприятия погрязли в долгах, их граждане тратили слишком много денег. И вот все это теперь приходится расхлебывать». Рассчитывать на то, что государства-банкроты в обозримом будущем смогут вернуть полученную помощь, — примерно то же самое , что ждать, «когда рак на горе свистнет», убежден профессор из Тюбингена.

Для одних ревальвация благо, для других — зло

Категорически не согласен он и с тезисом Хайке Йобгес о том, что «будь у Германии сейчас по-прежнему немецкая марка, курс этой денежной единицы в условиях кризиса в Европе взлетел бы очень высоко, что серьезно ограничило бы экспортные возможности Германии». Йоахим Штарбатти напомнил, что ФРГ «всегда была страной с ревальвирующей валютой». В послевоенный период за один доллар США приходилось платить 4,20 марки, а в 1995 году — уже только 1, 35 марки.

В подобном росте курса национальной денежной единицы нет ничего предосудительного, подчеркнул профессор Штарбатти, ведь «ревальвация повышает покупательную способность потребителей на внутреннем рынке — отечественных наемных работников». А это, в свою очередь, укрепляет всю экономику страны.

Однако если Германии ревальвация немецкой марки неизменно шла на пользу, то это вовсе не означает, что рост курса евро является благом для всех 17 стран еврозоны. В этом-то, по мнению Йоахима Штарбатти, и состоит изначальная ошибка в самой конструкции Европейского валютного союза. «В нем две группы стран: одни тяготеют в ревальвации, другие — к девальвации. Так вот, до тех пор, пока страны, склонные к девальвации, будут оставаться в еврозоне, они на ноги не встанут. В этом суть проблемы!».

Как расценивать медленный рост зарплат?

Поэтому, подчеркнул профессор, нельзя говорить о том, что Германия выигрывает от кризиса еврозоны. А уж немецкие наемные работники от валюты евро, по его мнению, точно не выигрывают. После ее введения в стране на протяжении целого десятилетия происходила внутренняя девальвация, которая выражалась в слишком медленном росте зарплат, считает Йоахим Штарбатти.

Впрочем, есть немало экономистов, которые, наоборот, убеждены: именно этот медленный рост зарплат и обеспечил Германии ту международную конкурентоспособность, которая сегодня позволяет ей стабильно разиваться в условиях, когда почти все другие страны еврозоны переживают кризис.

11.03.2013, Дирк Кауфман, Андрей Гурков

Институт немецкой экономики задался вопросом: действительно ли жилье и офисы в ФРГ скупают инвесторы из других стран. Эксперты получили недвусмысленный ответ и рассказали о нем нам.
На немецком рынке недвижимости вот уже несколько лет царит бум, который привел к заметному удорожанию домов и квартир, особенно в крупных городах. Согласно распространенному мнению, нынешний рост цен в значительной мере вызван тем, что недвижимость в Германии активно скупают иностранцы. А это, в свою очередь, породило опасения, что собственное жилье на родине вскоре станет недоступным для представителей немецкого среднего класса.

Больше продаж, чем покупок

Поэтому эксперты Института немецкой экономики в Кельне (IW) решили выяснить, какова же на самом деле роль иностранцев на рынке недвижимости Германии — как жилой, так и коммерческой. Проанализировав статистические данные за период с 2002 по 2011 годы, они получили недвусмысленный ответ: роль эта незначительная.

Так, в 2011 году на долю индивидуальных и институциональных инвесторов из других стран пришлось менее 1 процента всех сделок купли-продажи. «Даже в период с 2004 по 2007 годы, когда был всплеск притока инвестиций из-за рубежа, доля эта составляла лишь около 5 процентов», — отметил в интервью DW руководитель исследования профессор Михаэль Фогтлендер.

В то же время немецкие инвесторы, наоборот, проявляли весьма высокую активность на зарубежных рынках. Так, в означенный период они ежегодно приобретали объекты и земельные участки в других государствах, в основном в странах Европы и в США, в среднем на 7,5 миллиарда евро. В результате суммарная стоимость принадлежащей им иностранной недвижимости достигла к концу 2011 года примерно 147 миллиардов евро.

Россияне вышли на четвертое место

Иностранцы же, по подсчетам института IW, владели к тому моменту в Германии недвижимостью на 24 миллиарда евро. При этом в 2011 году они приобрели объектов на 685 миллионов евро, а продали — на 816 миллионов. Продавали в основном голландцы, англичане, а также американцы — все те, кто до этого активно покупали, но, столкнувшись с кризисом на рынках недвижимости в собственных странах, начали возвращать капиталы на родину, чтобы компенсировать возникшие там убытки.

А вот кто в тот год практически только покупал, так это россияне. «Следует отметить, что еще в начале нулевых годов инвесторы из России по сути дела никакой роли на немецком рынке недвижимости не играли», — отметил профессор Фогтлендер. — Однако в 2011 году они вышли уже на четвертое место, хотя и с относительно скромной суммой в 50 миллионов евро».

Для сравнения: австрийцы тогда же вложили 63 миллиона евро, голландцы (не только продававшие, но все же и покупавшие) — 126 миллионов, а из Люксембурга поступили 242 миллиона. Впрочем, лидерство маленького европейского княжества объясняется тем, что там зарегистрированы многочисленные фонды недвижимости. Их основными пайщиками зачастую являются немецкие вкладчики, поэтому люксембургские вложения на рынке Германии нельзя безоговорочно считать чисто иностранными.

Итак, к началу 2012 года на немецком рынке недвижимости сложилась следующая ситуация: почти две трети инвестиций из-за рубежа поступали из трех соседних с Германией стран — Люксембурга, Нидерландов и Австрии. За ними шла Россия, и Михаэль Фогтлендер предположил, что ее доля в 2012 году, по которому пока нет статистических данных, еще больше возросла.

Учитывались только трансграничные сделки

Следует учесть, что в исследовании IW использовались данные только о трансграничных инвестиционных потоках, когда сделки совершались на деньги, поступившие, например, непосредственно из России. «Если российский инвестор сначала основал в Германии фирму, а уже потом с ее счета оплатил покупку коммерческой недвижимости, то это в нашу статистику не попало», — предупредил эксперт.

Поэтому можно исходить из того, что реальные объемы российских инвестиций, особенно на рынке жилья, выше, чем указано в опубликованном исследовании. К тому же обращает на себя внимание резкая активизация инвесторов с Кипра. Никогда прежде там немецкой недвижимостью не интересовались. И вот в 2011 году с маленького острова, на котором широко представлен российский капитал, вдруг поступили сразу 7 миллионов евро — столько же, сколько из Испании.

В беседе с DW профессор Фогтлендер особо указал на то, что в крупных городах Германии, прежде всего, в Берлине, доля иностранцев в сделках на рынке недвижимости существенно выше, чем в среднем по стране: «Там она составляет уже не 1 и не 5, а, по-видимому, 10-15 процентов». У Берлина, по словам собеседника, то преимущество, что недвижимость в немецкой столице стоит все еще относительно недорого — если сравнивать с Лондоном или Парижем. Поэтому иностранные инвесторы рассчитывают на достаточно высокую динамику роста цен.

14.01.2013, Андрей Гурков DW

Рынок недвижимости постепенно набирает силу. Арендная плата заметно растет. В первой половине 2014 года рынок по сдаче офисных помещений в аренду в Мюнхене смог записать в свой актив 303.400 м² площади.Рынок недвижимости постепенно набирает силу. Арендная плата заметно растет. В первой половине 2014 года рынок по сдаче офисных помещений в аренду в Мюнхене смог записать в свой актив 303.400 м² площади. Чистая прибыль от сдачи внаем 293.000 м² площади составила сумму, которая на 16 % превышает результат за этот же период прошлого года. Повышение данной прибыли  можно было ожидать, но тем не менее многие арендаторы при заключении новых договоров были сравнительно осторожны и нерешительны. Так как прибыль прошлого года была невысокой, то повышение и рост прибыли в этом году является относительным.

В первом квартале тон задавали такие арендаторы как Brainlab в городе-выставке Riem, а также временные договоры от Bay-Wa по улице Санкт- Мартин. Во втором квартале большее число договоров по сдаче в аренду офисов приходилось в среднем на площади от 1.000 м² до 5.000 м². Только за последние 3 месяца  было заключено 36 договоров на общую площадь 70. 000 м².

Предложение и пустующие помещения

Если сравнивать крупные рынки недвижимости в Европе, то на Мюнхен приходится самая низка квота пустующих помещений. За последние 12 месяцев эта квота снизилась еще на 20 пунктов т.е. на 5,8 %. Севернее от Старого города в направлении Швабинга и Богенхаузена эта квота составляет 2,2 %, — так низко, как ни в каком другом районе Мюнхена. Много пустующих помещений встречается на юго-востоке, где 6,4 % площади предлагаются внаем. Такая же картина наблюдается в юго-западной части города, где количество пустующих помещений составило 9,2%.

В обеих вышеупомянутых частях города можно найти большие площади для сдачи в аренду, но спрос на них упал т. к. здания не отвечают современным стандартам. В более отдаленных районах квота пустующих помещений неизменно составляет 8,1 %.

Во второй половине года к рынку офисной недвижимости добавятся еще 104.400 м² площади, так что, включая новостройку, общая площадь помещений для офисных нужд составит 212.300 м². Из них 70 % уже сданы в аренду или же заняты собственниками. К самым большим новостройкам второй половины года относятся «арабеска» в Арабелапарке с более чем 26.000 м² площади и «Мона», находящаяся по соседству с Олимпийским торговым центом. На долю офисных помещений приходятся 11.000 м² от всей  сдаваемой площади. Осенью будет завершен уже сданный внаем второй строящийся объект «NuOffiсe», расположенный неподалеку от Швабинга.

 Спрос

Опираясь на анализы результатов в этой отрасли, рынок недвижимости в целом представляет обычную картину. Наряду с предприятиями, которые арендуют 56.400 м² (19 %) площади, на ИТ-предприятия приходится 53.500 м² (18 %), на косультационные бюро — 39.800 м² (13 %), — это уже хороший результат.

За пределами города картина на рынке недвижимости меняется в сторону уменьшения динамики. В западных пригородных районах можно было зарегистрировать маленький плюс, а на северо-восточных окраинах, в которых находятся такие общины как Ашхайм-Дорнах, Унтерферинг и Исманинг, была достигнута сравнительно высокая оборотная мощность, а именно 34.400 м². Хотя доля офисной недвижимости в общем рынке недвижимости (21 %) была намного  выше, чем в предыдущем квартале (18 %), она находится, если рассматривать на протяжении  многих лет, на уровне ниже среднего.

Сдача в аренду помещений, которые находятся еще в проекте, а также тех, что еще строятся, дали  16 % с товарооборота. И 9 % выпало на долю тех площадей, которые были арендованы впервые. Остальные площади, а именно значительное большинство (75 %), были арендованы из фондовой недвижимости и из числа санированных  объектов.

 Арендная  плата офисных помещений

Большое количество договоров аренды в рамках «Старого города», а также дальнейшее снижение предложения в центральных частях за последние 12 месяцев привели к новому повышению арендной платы. В целом на рынке недвижимости номинальная плата за аренду офиса  составляет 15,79 € за м², а это значит — на 8,5 % выше, чем в прошлом году. Непрерывное повышение арендной платы с середины 2010 года привело к тому, что уровень ее находится на самой высокой отметке, начиная с 2002 года.

Повышение арендной платы наблюдается исключительно  в черте города, где плата за м² офисного помещения в первой половине года составлял 17,01 €, в то время как арендная плата на окраинах составляет 9,77 € за м² (4 %), т. е. слегка снизилась.

Большая часть сданной в аренду площади, а именно 65 %, достигла оплаты 15.00 € за м².  В сегменте с высокой оплатой, начиная с 20,00 € за м² было сдано 14 % площадей. В прошлом году это составляло  всего лишь 11 %. Развитие цен за аренду помещений идет в направлении «адаптации» к рынку, и в этом смысле цены остаются стабильными, так что об угрожающем «обвале» цен в городе Мюнхене говорит нельзя.

Тот же сценарий наблюдается  при анализе цен за аренду помещений Lage 1 A (месторасположение «ТОП — премиум +»). В середине этого года эта цифра составляла 34,50 € за м². Это на 10 % выше, чем год назад. За прошедшие 12 месяцев было сдано 21.700 м², из них 10.100 м² площади по цене свыше 30.00 € за м². Это ведет к повышению средней и высокой платы  особенно  в центральных районах города. Площади, которые отвечают современным требованиям и расположены в центре города, будут пользоваться большим спросом. Это позволяет ожидать, что плата за аренду офисных помещений  будет расти дальше.

Результаты и прогнозы

В прошедшем 2013 году рынок недвижимости  по сдаче в аренду офисных помещений в Мюнхене развивался сравнительно спокойно. Но в первые 6 месяцев 2014 года он снова пришел в движение. Экономические условия подтверждают тот факт, что рост рыночной динамики не будет стоять на месте. Несмотря на это, многие арендаторы вели «выжидающую» политику. Хотя поиски новых площадей слегка увеличились, тем не менее они еще не достигли уровня 2010 года.

Во второй половине 2014 года  рынок приобретает новую динамику и имеет лучший показатель, чем во второй половине прошлого года и годовой результат достигнет 550.000 м². Это было бы выше чем в прошлом году, но ниже результата десятилетнего среза, где эта цифра составляла  615.000 м².

01.10.2014 Аналитическое бюро компании Colliers, Тобиас Зайлер

Профессиональные инвесторы, работающие на рынке недвижимости в различных странах, стали достаточно прихотливыми. Германия занимает лидирующие позиции и выступает привлекательным местом для капиталовложений в этом году. Служба Ernst & Young Real Estate опросила 120 инвесторов, работающих на рынке недвижимости, среди которых банки, страховые службы, фонды и агентства недвижимости. Это позволило подготовить отчет, прогнозирующий повышенную активность на рынке недвижимости.

Из чего следует, что замыкающим звеном европейского-рейтинга является Италия. 70% опрошенных оценивают государство в южной Европе как «мало привлекательное», если речь идёт о вложении денег в недвижимость, а именно, ни один из опрошенных в 2013 году не хотел бы инвестировать в жилую недвижимость, так как каждый четвёртый ожидает падения цен.

Сразу же за Италией следует Испания. Около 63% опрошенных утверждают, что они считают Испанию малопривлекательным государством для инвестирования в недвижимость, так как обе европейские страны страдают от долгового кризиса. Только каждый десятый ожидает роста цен от капиталовложений в объекты с месторасположением типа 1а.

Франция также находится в конце рейтинга. Только 33% опрошенных оценивают нашу страну-соседку, как малопривлекательную, а, 46% указывают на то, что Франция является привлекательным местом для инвестирования в недвижимость. 46% инвесторов ожидают роста цен от вложений в жилую недвижимость, расположенную в лучших районах. В периферии этот показатель составляет 33%.

Более выгодное положение у Нидерланд: 62% опрошенных считают страну привлекательным местом для инвестирования в недвижимость, 16 % — очень перспективной страной. Лишь 22% опрошенных сказали, что они не стали бы вкладывать свой капитал.

Также 50% опрошенных оценивают Украину как привлекательное место для инвестиций в недвижимость, около 30% как очень привлекательное.

Рядом с Украиной в рейтинге находится Австрия. Хотя только 48% опрошенных считают страну привлекательным местом для вложений в недвижимость, тем не менее, 33% рассматривают Австрию как очень перспективный вариант.

Россия также является той страной, куда инвесторы хотели бы вкладывать деньги. Это подтверждают 64% опрошенных. 23%  оценивают Россию как очень хорошую возможность вложения капитала в недвижимость.

Локальный рынок в Польше оценивается опрошенными особенно положительно. 45%  рассматривают страну с точки зрения инвестиций в недвижимость как привлекательное и даже очень привлекательное место. Лишь 10% интервьюированных оценили ситуацию не так положительно.

Англичане могут радоваться, их страна классифицируется 63-мя % опрошенных как привлекательная, следующие 28% оценили Англию, как очень привлекательную. Кроме того 66% профессиональных инвесторов в Великобритании ожидают получения прибыли от капиталовложений в жилую недвижимость с месторасположением типа 1а.

Также для 60% интервьюированных  привлекательным местом для инвестирования в недвижимость является Швейцария.  Только 8% оценивают страну с этой точки зрения  негативно. Интересы инвесторов относительно жилья в Швейцарии особенно высоки. 55% вкладчиков капитала ожидают повышения цен объектов недвижимости, расположенных в лучших районах.

Погоня за материальными ценностями особо характерна для Германии. Около 58% опрошенных расценивают эту страну как привлекательное место для инвестиций в недвижимость, примерно 41% оценивает Германию очень хорошо. Помимо того в Германии можно отметить повышение цен примерно на 66% на недвижимость с расположением типа 1а. В периферии роста цен по-прежнему ожидают 15% опрошенных.

Лучше позиционируют себя неевропейские страны. Турция показывает очень хороший результат в рейтинге: все интервьюированные положительно оценивают страну для инвестирования в недвижимость. 40% опрошенных считают ее очень привлекательной, 60% опрошенных привлекательной. 55% ожидают роста цен на недвижимость в лучших районах.

МЮНХЕН КАК МЕСТО ЗАПРОГРАММИРОВАННЫХ,

МАЛЕНЬКИХ РАДОСТЕЙ

Читать отзыв на prian.ru

На привлекательном в целом немецком рынке недвижимости эксперты все равно c особым придыханием говорят о Мюнхене. В стабильной и надежной отрасли столица Баварии считается «самой-самой» по многим параметрам. Prian.ru совместно с генеральным директором компании WiP Immobilien GmbH Региной Боргер разбирался в феномене Мюнхена, чтобы ответить на вопрос: кому подойдет недвижимость в этом городе, а кому нет.

***

Можно сказать, что кризис, сказавшийся, кажется, на всей недвижимости Европы, Мюнхен особо не затронул. За последние семь лет графики цен и на новое, и вторичное жилье в городе уверенно движутся вверх. Особенно заметным этот рост стал в последние три года. Еще в 2011-м средняя цена квадратного метра в новостройках самых престижных районов города превышала  €5 000 кв.м., а в «средних» составляла €4 000. В 2014-м аналогичные цифры составляют €6 300-6 400 и €5 600-5700 соответственно.

На вторичном рынке наблюдается схожий рост. Более чем в полтора раза за семь лет подорожали квартиры в домах, построенных как 50, так и 5 лет назад.

***

Когда мы говорим о высоком уровне жизни в Германии, важно помнить, что он разный в разных регионах. Восток страны – территория бывшей ГДР – по-прежнему, скажем так, живет средне, морской промышленный северо-запад богаче, а юг – самый успешный. Когда мы говорим о великой немецкой промышленности, надо понимать, что величие это в значительной степени сосредоточено в Баварии.

Вот лишь несколько компаний, штаб-квартиры  которых находятся в Мюнхене: BMW, Bosch, Siemens, Allianz, MAN, Paulaner, Osram… А еще более полутора сотен крупных издательств, немецкие и европейские патентные ведомства, федеральный финансовый суд  Германии.

В Мюнхене много работы и много рабочих мест. Ежегодно прирост населения за счет рождаемости и переезда в регион составляет 9 000 человек, а новым жильем обеспечиваются лишь 3 000. Что это значит для покупателей недвижимости – объяснять, думаю, не надо.

***

Высокий средний уровень жизни в Мюнхене определяют образование, медицина, культурный пласт. Здесь тоже можно просто перечислять:  знаменитые LMU — Ludwig-Maximilians-Universität и  TUM — Technische Universität München, два медицинских Университета и развитый медицинский туризм, крупнейшая в Европе библиотека, знаменитая пинакотека, 60 театров, 47 музеев…

***

Мюнхен – удивительно зеленый город (четверть территории – парковая зона), особенно для крупного делового и промышленного центра. Мегаполисы далеко не всегда создают «пространства для людей», но в данном случае все именно так: парки (в том числе знаменитый Английский сад), утопающие в зелени кварталы и 2 000 часов солнца в год делают баварскую столицу почти курортом. Разве что моря нет.

Зато рядом Альпы с их мировыми курортами. Отсюда менее 100 км до Австрии, 350 км до Италии, 200 км до Швейцарии. Да и Адриатическое море, в общем, недалеко, хотя по европейским меркам  450 км – приличное расстояние.

***

Недвижимость в Мюнхене называют Betongold (в дословном переводе — бетонное золото). Намек понятен: это отличное место для тех, кто хочет сохранить свои сбережения.

Но «сохранить» или «преумножить»? Отвечая на этот вопрос, стоит помнить, что в населенных пунктах со стабильно растущими ценами на недвижимость редко можно получить высокий доход, например, от сдачи в аренду. В Мюнхене практически на любую квартиру найдется арендатор, но зарабатывать по такой схеме больше  3% в год трудно – слишком велика цена жилья. То есть: кто ищет стабильности и ликвидности в инвестициях, вполне извлечет выгоду в этой метрополии. Если цель — максимально увеличить свои вклады, стоит искать в другом месте.

Как и в других городах, в Мюнхене есть более и менее престижные районы, причем далеко не все они находятся в центре. Самые дорогие  — это Альтштад, старый Швабинг, Богенхаузен, Нюмфенбург. Цена квадратного метра здесь составляет  около €8 000, а самые скромные квартиры стоят уж точно не дешевле €200 000…

***

В Мюнхене трудно рассчитывать на финансовый успех, имея скромный бюджет. Во-первых, потому, что откровенно дешевой недвижимости здесь просто нет. А во-вторых, из-за того, что недорогое (относительно) жилье даже тут трудно назвать ликвидным.

Рассказывает Регина Боргер:

«Одна наша клиентка, весьма настойчивая, жестко оградила свой бюджет до €120000. Мы взялись за поиски варианта, хотя и предупредили заранее, что на многое за такие деньги в Мюнхене рассчитывать не приходится. Реальный вариант – квартира 25-28 кв. м. не в центре города. Когда потенциальная покупательница приехала в Германию, мы показали ей несколько объектов, если точнее – 6 квартир, разной ценовой категории. Один из вариантов был существенно дороже — €200 000.

После анализа увиденного клиентка прислала ответ: «… я пришла к выводу, что пока не готова к покупке. Нужны другие деньги… Безусловно, первый объект очень заманчивый, но там уже и за €190 тысяч ничего нет, не говоря уже о €120 тыс. Покупать малюсенький чердачок — увы, не мой выбор…»

Это типичный пример, когда ожидания и возможности не совпадают! Для Мюнхена ситуация не редкая, я бы даже сказала типичная».

***

Итак, Мюнхен предстает городом для жизни в широком смысле этого понятия. Зеленый, с исключительным культурным наследием и — богатый. И еще южный, хотя и не курорт в обычном смысле этого слова.

Единственное – но важное – ограничение… он дорогой. Впрочем, учитывая все вышеперечисленные достоинства, вряд ли могло бы быть по-другому.

Автор Филипп Березин
Фото PressFoto

ИНВЕСТИЦИИ В СФЕРЕ ОБЪЕКТОВ РОЗНИЧНОЙ ТОРГОВЛИ

ОБЪЕМ ОПЕРАЦИЙ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В ГЕРМАНИИ — СУПЕРМАРКЕТ (СМОТРЕТЬ АКТУАЛЬНЫЕ ПРЕДЛОЖЕНИЯ)

За весь 2018 год сделки с объектами розничной торговли, в большинстве «супермаркет» составили 9,8 млрд. евро. Немного не хватило до отметки в 10 млрд. евро, которая была превышена за прошедшие 10 лет в 2015 и 2017 годах. На фоне необыкновенного взлета немецкого рынка инвестиций по всем классам недвижимости бросается в глаза спад в сфере объектов розничной торговли по сравнению с 18 % предыдущего года. Доля рынка сократилась до лишь 16%. Это один из самых низких показателей за долгое время. В среднем за прошедшие 10 лет он составлял около 28%. Несмотря на это, объекты розничной торговли по сравнению с остальными классами активов находятся на втором месте. Коммерческая недвижимость в Германии, супермаркет.

ПРЕДЛОЖЕНИЕ И СПРОС НА СУПЕРМАРКЕТ

Наряду с необыкновенно большим количеством проданных объектов офисной недвижимости в элитных зданиях структурные преобразования в сфере объектов розничной торговли привели к результату ниже среднего. Негативные последствия внедрения цифровых технологий и роста онлайн-продаж затрагивают область розничной торговли сильнее всех других классов активов. Резко меняющееся потребительское поведение повлечет за собой серьезные перемены для продавцов, собственников и инвесторов в недвижимость. В соответствии с этим за год ощутимо возросло осознание рисков по отношению к коммерческой недвижимости. Участники рынка все больше избегают определенных, сильнее задетых структурными изменениями площадок розничной торговли и типов организаций. Сюда можно отнести редко посещаемые торговые центры с товарами, которые широко представлены онлайн (мода, носители информации, электроника) или расположенные в менее привлекательных небольших городах либо на периферии городов класса А. Это же касается и коммерческих зданий в черте города. Все большую популярность, напротив, приобретают объекты розничной торговли, основным направлением которых являются продукты питания. Сюда можно отнести отдельные специализированные рынки, специализированные или гибридные центры.

КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ В ГЕРМАНИИ, СУПЕРМАРКЕТ.

Таким образом, данный тип организации, к которому относятся также супермаркеты, дискаунтеры и гипермаркеты, возглавляет список по количеству операций. За ним следует недвижимость на главных торговых улицах и коммерческие здания с 31%. Сделки с торговыми центрами ушли далеко на третье место с 17%. Если судить по меньшим суммам инвестиций, вливаемых в специализированные рынки и рыночные центры, при определении объемов операций складывается несколько иная картина. На формат объектов розничной торговли приходится треть инвестируемого капитала, на торговые центры около 18%. На первом месте с показателем в 48% находится недвижимость на главных торговых улицах и коммерческие здания. Этот результат во многом обеспечила в 2018 году самая крупная из когда-либо проводимых на немецком рынке коммерческой недвижимости операций: долевое приобретение компанией Signa Prime Selection 59 объектов недвижимости сети «Kaufhof» за чуть менее, чем 2 млрд. евро.
Как и в предыдущем году, доля «портфелей» в 55% или 5,5 млрд. превысила долю единичных покупок. Они составили 45% или 4,4 млрд. евро. Территориально основной пункт снова находился вне семи больших инвестиционных центров страны. Вне ТОП-7 отмечены две трети объема покупок.

Доля иностранных покупателей в течение года выросла на 7 процентных пунктов и составила 44%, что в целом несколько больше, чем доля классов активов в 40%. Австрия, как страна, где находится компания Signa, возглавляет список стран с долей объемов в 22%. Далеко отстают США (более 6%) и Великобритания (почти 5%).
Агентства недвижимости в группе покупателей, из-за определившей рынок сделки с «Kaufhof» достигнув отметки в 2,8 млрд. евро или доли рынка в 28%, опередили открытые фонды недвижимости (2,0 млрд. евро или 21%) и стали крупнейшими инвесторами. Управляющие активами находятся на третьем месте (1,7 млрд. евро или 18%). Среди продавцов впереди оказались фонды «потенциальных возможностей» с их 20%, такие как Joint Venture, который стоит за сделкой с «Kaufhof». За ними следуют открытые фонды недвижимости с 18%.

ДОХОДНОСТЬ КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ В ГЕРМАНИИ, СУПЕРМАРКЕТ.

Верхняя граница доходности большей частью стабилизировалась в течение года. В отличие от офисного или логистического рынков потенциал роста в сфере аренды в целом исчерпан. Это прежде всего касается коммерческих объектов с престижным расположением и торговых центов. Продажи на единицу площади находятся в состоянии стагнации. Растет доля розничной продажи продуктов питания, а также развиваются повышающие посещаемость концепции общественного питания. Все это частично ведет к сокращению объемов аренды супермаркетов.
Верхняя граница доходности для супермаркетов с престижным расположением в семи инвестиционных центрах Германии в декабре находилась между 2,75% (Мюнхен) и 3,30% (Дюссельдорф, Кельн). Торговые центры в среднем обеспечивают 4,50%. В поисках достойных процентов большинство инвесторов высоко оценивают специализированные рынки и рыночные центры с их доходностью иногда заметно больше 5% и солидным притоком финансов.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ И ПРОГНОЗ

На фоне глубоких изменений структуры в сфере объектов розничной торговли и в 2019 году будет сохраняться избирательное поведение инвесторов при покупке объектов розничной торговли. Многие осторожно ведущие себя в этом цикле инвесторы могут дожидаться давно назревающего оживления и нового позиционирования торговых центров и коммерческих зданий в черте города, прежде чем обратить внимание на товары вне основного сегмента. При таком развитии торговые центры могут обеспечить рост доходности в течение 2019 года. Сегмент специализированных рынков, в котором преобладает розничная торговля продуктами питания, и далее останется лидером по проведению операций, что повлечет за собой стабильные, слегка повышающиеся покупные цены. В связи с ограниченным количеством объектов, несмотря на большое число сделок, нужно исходить из того, что и в этом году рубеж в 10 млрд. евро не будет пройден. Тем более что соответствующий товар «Коммерческая недвижимость в Германии, супермаркет» становится дефицитнее.

Коммерческая недвижимость в Германии, супермаркет

Гостиничные инвестиции в Германии

Закрытые объекты: Бизнес, City, SPA и курортные отели. Кредитное плечо. Арендаторы известные сетевые отели. Гостиничные инвестиции в Германии

Объем операций

Обороты рынка «Гостиничные инвестиции в Германии» в прошедшем году составили чуть более 4 млрд. евро и таким образом пересекли отметку в 4 млрд. четвертый раз подряд. Хотя на 7% был превзойден пятилетний средний показатель, доля класса гостиничных активов на общем рынке инвестиций осталась на уровне без малого семи процентов.

Преобладание розничных продаж за прошедший год еще усилилось. На это явно влияет недостаток товара прежде всего в ТОП-7. В первом полугодии «портфели» почти не выходили на рынок. Доля «портфелей» в объеме операций снизилась с 31% в предыдущем году до 16%, то есть практически вполовину, до 650 млн. евро. Розничные продажи, напротив, составили сумму в почти 3,4 млрд. евро. При этом самая крупная сделка прошлого года с отелем «Хилтон» на площади Жандарменмаркт в Берлине — который был приобретен израильским управляющим за почти 300 млн. евро — тоже относится к розничной продаже.

Предложение и спрос

Тенденция к усилению вовлеченности покупателей немецких инвесторов, обозначившаяся уже в предыдущем году, продолжалась и в 2018. Их доля возросла с 54% до 57%. В абсолютном выражении это соответствует объему операций в 2,3 млрд. евро. Иностранные инвесторы, напротив, стали более сдержанными, их доля сократилась с 46% до 43%.

У продавцов эта тенденция в прошедшем году выразилась еще более явно. Доля продавцов немецких инвесторов, увеличилась до 71% при объеме операций почти в 2,9 млрд. евро. В противовес этому доля иностранных продавцов уменьшилась до 29%. Особую активность немецкие продавцы проявили в последнем квартале года.

Факты

Гостиницы в сегменте «4 звезды» смогли снова занять лидирующее положение, их доля составила 46% в сравнении с 52% в предыдущем году. В абсолютном выражении объем операций составил без малого 1,9 млрд. евро. Это относится и к комплексам «3 звезды», им можно присвоить серебряную медаль за 22% и почти 900 млн. евро. Значительнее, чем в предыдущем году, на рынке были представлены гостиницы-люкс.  Доля рынка в сегменте «5 звезд» возросла с 10% в предыдущем году до 17%, что соответствует объему операций в более чем 650 млн. евро. Наряду с отелем «Хилтон» сюда можно отнести отель «Кемпински» в Берлине, а также франкфуртский «Интерконтиненталь» и отель INNSIDE Frankfurt («ИННСАЙД Франкфурт») в высотном здании «Евротеум». Не сдали своих позиций в этом году дома в категории «1» и «2 звезды» и пансионы, с оборотами в 220 и 240 млн. евро они повторили результаты предыдущего года.

После того, как инвестиционные фонды за последние три года составили самую активную покупательскую группу, в этом году они спустились с лидирующих позиций на второе место. Их торговые объемы примерно в 875 млн. евро соответствуют доле рынка в 22%, на шесть процентных пунктов меньше, чем в 2017 году. Первое место заняли компании управляющие имуществом. Совершенные ими покупки составили сумму в более чем 1,2 млрд. евро и долю в 30%. Типичные агентства недвижимости, замыкавшие в предыдущем году тройку лидеров, показали меньшую покупательскую готовность и опустились на 6 место. Вместо них на третью ступень поднялись частные инвесторы и семейные фирмы, занявшие долю рынка в 11%.

Самую большую группу продавцов, как и ожидалось, составили разработчики проектов и подрядно-строительные организации. Их объем операций почти в 1,2 млрд. евро (29%) стабильно находится на уровне предыдущего года. Как и в предыдущем году, второе место заняли открытые фонды недвижимости и специальные фонды, а третье —    корпорации и домовладельцы. Доля рынка первых снизилась с 18% до 15%, последние же стабильно держатся на отметке в 13%.

Доходность

Обороты ТОП-7 составили без малого 2,7 млрд. евро или 67% доли рынка, что меньше, чем в предыдущем году (2,9 млрд. евро и 69% соответственно). Устойчивый недостаток подходящих объектов и значимый рост цен уже в прошедшем году привели к увеличению интереса инвесторов к привлекательным территориям класса «В» и «С».

Аналогично продолжилось «сжатие» доходов, хотя и почти прекратившееся к концу года. Верхняя граница доходности пролегла на отметке от 3,75% в Мюнхене до 4,70% в Берлине.

Небольшие изменения произошли и в отношении развития. Объем операций с уже существующими зданиями в 2,5 млрд. евро достиг уровня предыдущего года, тогда как доля проектных разработок снизилась с 19% до 15%, при этом доля операций с объектами на стадии строительства возросла с 5% до 10%. Готовые новостройки остались на прежнем уровне в 7%.

Заключение и прогноз

Хотя недостаток рынка гостиничных инвестиций привел к тому, что не удалось повторить рекорд 2016 года, в 2018 году немецкий рынок гостиничных инвестиций находился на очень хорошем уровне предыдущего года. Отдельные объекты и «портфели» остались равно привлекательными, инвесторы как и прежде предпочитали уже готовые и находящиеся на стадии строительства объекты. Долгосрочные проектные разработки, напротив, все с большим трудом могли найти место на рынке.

В 2019 году благодаря стабильному состоянию рынка и надежным общеэкономическим условиям ожидается результат на уровне прошлого года. Найдутся ли для высокого спроса привлекательные возможности инвестиций, станет решающим фактором. Гостиничные инвестиции в Германии.

ШТРАФ 0,5 МЛН. ЕВРО ЗА КРАТКОСРОЧНУЮ СДАЧУ ЖИЛЬЯ В МЮНХЕНЕ

Мюнхен относится к самым любимым туристическим направлениям в Германии.  Краткосрочная сдача жилья в аренду в Мюнхене стала источником доходов для многих жителей города, таким образом использующих  интерес к прекрасной столице Баварии. Также многие иностранцы приезжают в Мюнхен, известный своими медицинскими учреждениями, для лечения и консультаций.

Мюнхенский муниципалитет усиливает борьбу против такого использования жилого фонда. Теперь краткосрочная сдача жилья в аренду в Мюнхене туристам — достаточное основание для взыскания штрафа, размер которого будет доходить до 500 000 евро, об этом было сказано в воскресном издании «Мюнхенер Меркур».

По предположительным данным, более 1300 квартир находятся в постоянном использовании в качестве пристанища для туристов, квартиры могут сдаваться через платформу airbnb.de. Социальный отдел создает новые рабочие места.

В прошлом году органы власти получили информацию о почти сотне случаях краткосрочной сдачи жилья в аренду. Социальный отдел выделяет дополнительный персонал на отслеживание фактов нарушений:  десять новых позиций отводят ведомства для более эффективной борьбы с нарушениями использования жилого фонда.

Огромные штрафы 2017 года.

О том,что ситуация выходит из-под контроля, свидетельствует резкое увеличение взыскиваемых штрафов:

• • 2015 год: 129.555 евро,

• • 2016 год: 396.350 евро,

• • до июля 2017 года: 726.610 евро.

Если такая тенденция сохранится, то волна штрафов перехлестнет миллионную отметку, учитывая наплыв туристов на Рождество.

Инна Ласточкина, 12.2017

Около 1,5 миллионов  жителей — такова на сегодняшний день статистика населения Мюнхена. И если верить прогнозам, эта цифра будет значительно увеличиваться. Причин же такому быстрому и необратимому росту названо множество.

1. Программа жилищного строительства как решение

2. Иммиграция как самый важный демографический фактор

3. Необходимость развития пригородного общественного транспорта

Мюнхен. Актуальное  демографическое исследование  с анализом и прогнозом численности населения на период с 2015 до 2035 гг. было объявлено на заседании Мюнхенского комитета по планированию застройки города и строительному уставу. Отчетливо растущая численность населения позволяет строить прогнозы на будущее с большой вероятностью.

Число жителей, имеющих постоянное и временное место жительства в Мюнхене, к концу 2022 года составит уже более 1,7 миллиона, к концу 2030 вырастет до 1,8 миллиона  и к  2035 году перешагнёт число 1,854 миллиона. По сравнению с процентуальным приростом населения с 2015 до 2030 года, который составляет 16,4 %,  процент роста с 20130 до 2035 составит 19,3 %. Со средним увеличением  0,89 % в год получается  более значительный  прирост населения, чем в прогнозе  2013 года  — 0,85 % в год.

Столица страны находится уже 15 лет в фазе роста. В период, прошедший с издания последнего прогноза численности населения в 2013 году, население выросло примерно на 30.000 жителей в год. При этом Мюнхен становится многонациональнее  и разнообразнее, возрастает и процент молодого населения.

1.   Программа жилищного строительства как решение

Столица Баварии в ответ выдвигает большую общественную программу жилищного строительства Германии „Жить в Мюнхене VI“, которую муниципалитет утвердил 15 ноября 2016. Кроме всего прочего, целью программы является строительство 8.500 квартир в год, из них 2.000 жилых единиц должны идти по пониженным ценам. Муниципалитет выделил на программу в период от 2017 до 2021 гг. государственных субсидий в размере 870 млн. евро — это четкий знак того, что созданию и обеспечению жилого фонда в Мюнхене уделяется особое внимание.

В ходе долгосрочного развития жилого фонда постоянно изыскиваются площади для  квартир, возможности  строительства на городских окраинах, исследуется перспектива уплотнененительной застройки. Эксперное заключение, носящее название «Свободное пространство. Мюнхен 2030», образует основу для долгосрочного освоения свободного места и с 2017 года  активно обсуждается с общественностью.  .

2. Иммиграция как самый важный демографический фактор

Большие города, такие как Мюнхен,  становятся приоритетными для иммигрантов. Причиной высокого процента иммиграции в Мюнхен является совпадение по времени потоков миграции из различных стран:  расширения на восток Европейского Союза, из средиземноморским стран ЕС в связи с евро-кризисом, потоком мигрантов из стран Ближнего Востока и  Африки.

Приток иммигрантов увеличивают процент населения и ведут также к более высокой рождаемости. За последнее время рождаемость в стролице региона привысила смертность, таким образом, зарегистрировано «естественное» увеличение численности населения. На будущее увеличение населения   Мюнхена влияет преимущественно ожидаемая иммиграция в Германию. Таким образом, прирост напрямую зависит от развития отношений и обстановки в странах, откуда происходит иммиграция. Параллельно с этим, происходит также и переселение собвенно немецкого населения из различных областей Германии в Мюнхен.

Миграционный прирост населения Мюнхена сказывается и на региональной динамике прироста населения Верхней Баварии. Интеграция в пределах столичного района Мюнхена приобретет большое значение в будущем.

3.   Необходимость развития пригородного общественного транспорта

Для обеспечения транспортного сообщения в постоянно растущем городе большое значение придается многочисленным   перспективным проектам и программам. Особое внимание уделяется расширению пригородного транспорта  (ÖPNV), например,  строительству 2-ого маршрута, продлению линии метро U5 (от станции Pasing).  Кроме того, предусматриваются изменение в проекте государственного бюджета плана развития транспортного сообщения. Следует также учитывать расширение  школьного строительства с перманентно растущим требованиями к учебным учреждениям.

09.05.2017

МИМ 2017. Начало года и начало новых проектов!

МИМ — это ежегодная местная выставка недвижимости Мюнхена. В этом году проведение выставки было перенесено на более раннее время, очевидно из за рано начавшейся весны. Это время когда застройщики активно начинают новые проекты и планируют будущие покупки участков под застройку. После переговоров с ключевыми игроками рынка новостроек, мы обратили внимание, что они все сходятся в одном мнении: земли под застройку многоквартирных домов в Мюнхене почти не осталось.В этом мы убедились отсматривая проект за проектом на МИМ 2017.

Определенное количество предложений было в непосредственной близости от Мюнхена. Предполагается, что через 5-10 лет это уже будут городские кварталы Мюнхена. Такие предложения подойдут нашим клиентам, которые пока не планируют переезжать в Мюнхен, но планируют «обосноваться в городе через 10-15 лет.А так же студентам или молодым специалистам.

За последние несколько лет к нам поступали заявки на покупку квартир в инвестиционных целях, но с повышенным доходом, более 4%. При обычной доходности квартир в 1,5-3% в год, более высокая доходность достигается только за счет сдачи квартир посуточно. Как мы с Вами знаем, посуточная аренда запрещена в крупных немецких городах, и Мюнхен не исключение. Но если дом имеет специальное разрешение или изначально строится под такие цели, то получить максимальную доходность можно. На этой выставке мы увидели один такой проект и с удовольствием Вам его предлагаем. Доходность квартир планируется от 4 до 6% годовых. Продажи уже начались.

Из за нехватки земель под строительство город дает под снос старые объекты. Теперь решили перенести старую пивоварню Пауланер из центра города. Земельный участок планируется под жилую застройку. Старт продаж планируется на сентябрь — октябрь 2017 года. Строит одна из крупнейших строительных компаний Мюнхена. Качество отделки и оснащение -высокое. Если у Вас есть интерес, Вы можете через нас подать заявку. Планируемая стоимость квадратного метра составляет около 9 500 евро.

Разумеется на МИМ мы не обошли своим вниманием и проекты, которыми интересуются большинство наших клиентов. Это проекты массовой застройки. Районы Нойперлах и Перлах например. Качество жилья хорошее и цена приемлемая — от 6 200 евро за метр.

Новостройки города Мюнхен представлены здесь. Конечно же там не все проекты, а только самые интересные на наш взгляд. По остальным проектам, Вы можете нам написать или позвонить.

Рассказывает Регина Боргер, генеральный директор управляющей компании WiP Immobilien GmbH из Мюнхена.

Эта история — настоящая черная дыра. На каждом этапе всплывали все новые сложности и конца им не было. Трудно поверить, что такое могло произойти в Мюнхене. Но все-таки это случилось. Считаю, что плохим опытом нужно делиться. Из него всегда можно извлечь уроки. Надеюсь, мой рассказ поможет вам совершать грамотные и обдуманные инвестиции в Германии.

Часть 1. Проблемный арендатор

В 2015 году к нам в бюро позвонила дама из Москвы, собственница коммерческого объекта под Мюнхеном. Она искала управляющую компанию.

Арендатор у нее уже был — турок, который открыл в помещении торговую точку. Но с ним возникали проблемы. Он постоянно задерживал арендную плату. Жаловался на постоянные протечки, утверждал, что ставки завышены и надо делать ремонт, говорил, что у него нет денег… Мы поехали смотреть помещение.

Оказалось, что протечки действительно имеются и для такого помещения ставки и правда космические. Договорились с ним о том, что мы проведем ремонт и снизим арендную плату. В этом случае он обещал исправно перечислять деньги.

Когда женщина покупала объект, ей обещали доходность 7%. Для Мюнхена это нереально!

Здесь на жилой недвижимости зарабатывают 2-3%, на коммерческой — 3-4%, может быть, 5% — если очень повезет. Подобные условия должны были ее насторожить, но, видимо, жадность победила здравый смысл.

С реальными рыночными ставками рентабельность объекта падала до 4%, но собственнице было важно регулярно получать арендную плату, так как на недвижимости висел кредит. Она согласилась.

Пригласили ремонтную фирму, специалисты устранили протечку воды. Это обошлось в €14 000, но все оплатила страховая компания. Кстати, когда во время ремонта обнаружили, как турок устроил слив воды, все ужаснулись. Он проделал в фасаде дырку, вывел трубу на улицу, даже не подключил ее к канализации, и вода просто уходила в землю. Этот беспредел устранили. Если бы городские власти обнаружили слив отходов в грунтовые воды, штраф составил бы от €20 000.

Первые пару месяцев арендатор платил по графику, а потом ситуация повторилась.

Тогда мы предложили ему съехать. Он не захотел. Пришлось выгонять с адвокатом и понятыми. Когда его выселили, вздохнули с облегчением.

Правда, задолженность по аренде осталась. Но в этом случае лучше завершить отношения, пусть и с убытком, чем продолжать нести убытки регулярно.

Затем сдали объект новому арендатору — известной в Европе букмекерской конторе. Наниматель признавался, что столько документов, сколько я просила перед заключением договора, у него никто не требовал — финансовый отчет за три года, свидетельство из торговой палаты, рекомендации из других мест, где он раньше снимал помещения, даже справки о семейном положении. В общем, проверили его досконально.

Новый арендатор начал платить исправно, собственница стала регулярно получать деньги. Но конечно не те 7%, что ей обещали продавцы, а 4%.

Арендатор даже ремонт сделал — вложил €130 000, капитально отреставрировал полы, стены, буквально все. Просил у собственницы хотя бы €30 000 на обновление сантехники. Она отказалась. По-моему, это несправедливо, но решать ей. В итоге арендатор все работы провел за свой счет.

Часть 2. Сомнительная покупка

Наконец, собственница решила продать помещение. Она купила его в 2014 году за €850 000. Ее пожелание: «Хочу ту же сумму плюс €100 000».

Я ей ответила, что запрос неадекватен рынку. Красная цена объекта на момент покупки составляла €500 000. С учетом того, что мы нашли надежного арендатора, а он в свою очередь вложился в ремонт, сейчас можно продать максимум за €650 000.

Дело в том, что с документами у нее было, мягко говоря, не все гладко. Когда стали разбираться, что же она купила, за голову схватились. Ей продали помещение в 360 кв. м., из которых 100 метров — улица. В Германии есть так называемый устав разделения площадей, где можно посмотреть, чем является каждый квадратный метр. Странно, почему она это не проверила при покупке. Видимо, продавец ввел в заблуждение.

Таким образом третья часть ее собственности — воздух, за который она заплатила по €3500 за каждый «квадрат».

То есть если бы эти 100 метров были торговой площадью, то цена всего объекта и составила бы около €850 000. Но ведь это не так.

Мало того… Объект состоял из трех помещений. Одно из них — пристройка площадью 30 кв. м. Разрешение на ее строительство было получено в 2008 году, а вот регистрации права собственности на эту даму проведено не было. А это значит, что пристройка ей фактически не принадлежит.

Изучив поземельную книгу, выяснили, что предыдущий продавец, провернул хитрую схему. Посредник договорился с предыдущим собственником-турком о том, что он купит его объект за €650 000. Пошел к нотариусу и оформил предварительную запись в поземельную книгу. После того, как он внесет всю сумму, его бы зарегистрировали как собственника. Но этого шага сделано не было.

Посредник и не собирался платить деньги. Вместо этого он начал искать покупателя. Нашел эту даму и взял с нее на €200 000 больше. А сделку так и не дооформил.

Посредник был в сговоре с продавцом. Когда он предлагал москвичке этот объект, у него был договор аренды с собственником-турком на 10 лет. Он как раз и обеспечивал доходность в 7%, которую он ей обещал. За день до подписания договора купли-продажи они расторгли арендный договор и заключили новый с другим арендатором.

На этом этапе женщина должна была почувствовать опасность. Когда тебе прямо у нотариуса подсовывают новый договор, никак не подтверждают платежеспособность арендатора, стоило было насторожиться. Но видимо, обещанные 7% дохода вскружили клиентке голову. Какие проблемы потом были с арендатором, вы уже знаете.

Мы все это объяснили собственнице. И сказали, что максимум, на что она может рассчитывать, — это €650 000. Дама нам не поверила. На российской выставке она нашла какую-то фирму из Берлина, которая пообещала продать недвижимость за любые деньги. Покупатели, понятное дело, к ним не спешили.

Часть 3. Вынужденная продажа

Тем временем шел параллельный процесс. Это помещение находится в пассаже. Помимо нашей москвички там еще около 30 владельцев. Всем комплексом заинтересовался концерн. Стал предлагать мелким собственникам выкупить их части. Нам тоже предлагал — €250 000. Наша собственница отказалась, она же хотела миллион.

Концерн начал постепенно раскупать пассаж по частям. И вскоре получил более 50% голосов в товариществе собственников. А это значит, что он мог сам организовывать собрания и принимать любые решения.

Затем концерн нанял пятизвездочного эксперта — из тех, что делают экспертизу для Siemens и прочих гигантов. И этот специалист постановил, что все здание нуждается в реконструкции. И составил два предложения о ремонте — на €2 и €3 млн Эти €5 млн предполагалось взять с собственников. На нашу долю приходилось около €200 000.

Я пошла к адвокату. Мы обсудили ситуацию и выяснили, что решение собрания собственников на €2 млн можно обжаловать. Вероятность выиграть в суде — 99%. А значит, наши расходы снизятся. Подтянули к делу еще одного мелкого собственника и подали иск.

А концерн тем временем тоже выяснил, что пристройка в 30 кв. м формально не принадлежит москвичке, а является общим имуществом всех членов товарищества собственников. Это значит, что собственники могут потребовать или делиться со всеми деньгами за аренду этих 30 кв.м., или попросить арендатора выехать, чтобы использовать это помещение в общих целях. Это привело бы к потере части аренды.

В общем, женщину начали шантажировать, предлагая продать объект дешево. До ремонта и появления нового надежного арендатора концерн был готов заплатить €250 000, сейчас предлагал €400 000.

Причем, он ставил условие: что готов купить недвижимость, только если она заберет свою жалобу из суда. Она согласилась.

Москвичка забрала иск. По законодательству Германии, кто забрал иск, платит все издержки по нему, включая затраты на адвоката второй стороны. А буквально через 2 недели нам пришло уведомление, что жалобу удовлетворили. Ее ведь подавали от имени двух собственников, и второй забирать ее не стал.

Вырученных денег москвичке едва хватило, чтобы заплатить кредит, который она брала на покупку этой недвижимости. Ни о каком доходе речи не было. Она и нам осталась должна крупную сумму за услуги.

P. S. И даже на этом проблемы не закончились

Так как москвичка отказалась от своего иска, она должна заплатить все судебные издержки. Это около €30 000. Этот долг висит не на ней лично, а не ее компании (GmbH), на которую была оформлена собственность. Мы с ней договор расторгли. Насколько я знаю, она платить не намерена.

Она просто недооценивает серьезность ситуации. Если заинтересованные стороны начнут преследовать свою задолженность, эти деньги «повесят» на нее лично. При следующем въезде в Европу ее могут арестовать на границе.

Также она может попытаться продать компанию. И в этом случае подставит того, кто ее купит…

Как видите, в этой ситуации проблемы тянутся одна за другой нескончаемым потоком. Но если начинаешь анализировать, видишь, что настораживающие сигналы были.

• • Не проверено соответствие площадей объекта c уставом разделения площадей.

• • Расторжение старого и заключение нового договора аренды на 10 лет в день покупки объекта.

• • Отсутствие документов по платежеспособности нового арендатора.

• • Отсутствие технического осмотра помещения.

• • Женщина должна была насторожиться, когда ей предложили недвижимость с доходностью вдвое выше, чем в среднем по рынку. Она должна была отказаться от подписания договора с непонятным и непроверенным арендатором.Будьте внимательны! Сделки с недвижимостью в любой стране, даже в такой стабильной, как Германия, всегда требуют тщательной проверки. Не верьте продавцам на слово. Работайте с надежными партнерами.

• Текст подготовила Анастасия Фалей

RICHTFEST – ЕЩЕ ОДНА ТРАДИЦИЯ В ГЕРМАНИИ, О КОТОРОЙ МАЛО КТО ЗНАЕТ!

07.07.16 в районе Мюнхена Харлахинг мы с нашим Клиентом, который купил 4 –х комнатную кваритру с плана в декабре 2015 года, отмечали особый праздник с солидным застройщиком Gross Bauunternehmen GmbH

ПРАЗДНИК НОСИТ НАЗВАНИЕ RICHTFEST — ПРАЗДНИК ВОЗВЕДЕНИЯ ОСНОВЫ ДОМА

С декабря 2015 здесь началось строительство жилого дома, рассчитанного на 32 квартиры. К началу июля уже построены стены, установлена крыша, осталось провести отделочные работы и счастливые новоселы будут отмечать каждый свой праздник. Но вчера, 7 июля праздновали все, как и полагается по старинной немецкой традиции, корнями уходящей к 14 столетию.

Отмечают его всегда на строительной площадке, куда приглашают всех  строителей, архитекторов, представителей банка, крышу украшают большим зеленым венком, здесь его называют Richtkranz или Richtkrone (праздничный венок, праздничная корона). Так было сделано и в четверг 7 июля. В честь строителей и архитекторов были подняты бокалы, трижды представитель застройщика, произносивший благодарственные слова с крыши дома, разбивал свой бокал под дружные аплодисменты будущих жильцов. Издавна считалось, что бокал должен обязательно разбиться, тогда дальнейшее строительство пройдет хорошо, а дом будет стоять вечно. Если бокал не разбивается, счастья дому не видать, а незадачливый «бросатель» покрывает себя позором. Такой оплошности в четверг 7 июля 2016 не случилось, потому настроение у всех было замечательное, а после всех речей  были накрыты столы с угощением.

Мы счастливы, что присутствовали на этом празднике, сопровождая наших любимых клиентов, строящих себе прекрасную квартиру в новом доме. Мы желаем им долгих и радостных лет жизни на берегу романтического Изара в одном из самых благоустроенных и красивых городов мира.

Каждый год наша компания присутствует на нескольких знаковых и интересных мероприятиях посвященных рынку недвижимости Мюнхена и Германии в целом. Начало этого года так же не стало исключением. Выставка новостроек в Мюнхене 8-10 апреля 2016 года.

ДЛЯ НАШИХ КЛИЕНТОВ МЫ ПОДГОТОВИЛИ КРАТКИЙ ОБЗОР:

• • Были представлены проекты и готовые объекты общим объемом 5 000 квартир и домов в пределах «большого Мюнхена».

• • Анонсированы новые места для крупной и точечной застройки в будущем.

• • Более 60 застройщиков, маклеров и финансовых организаций собраны под одной крышей.

• • Проведены лекции и дискуссии не только по вопросам недвижимости.

Все застройщики ищут новые места для застройки и активно общаются с маклерами имеющими возможность найти землю под застройку, и государственными структурами, ответственными за выдачу разрешений на строительство. Причем речь не идет о каких то очень «элитных» местах застройки. В Мюнхене в принципе почти вся земля с разрешением на строительство многоквартирного дома считается потенциально привлекательной.

Большая часть застройщиков держат цены и распродают 50% объема квартир на стадии предварительного объявления (изучение покупательского спроса и получения разрешения на строительство), а так же на стадии котлована. Мы всегда рекомендуем нашим клиентам в этот период времени принимать решение о покупке, так как у нас есть возможность выбрать квартиру к которой «лежит душа».

Премиум застройщики мотивируют свои цены (на 10-30% выше чем у конкурентов) тем, что они ведут точечную застройку в более привлекательных местах с точки зрения транспортной и пешеходной доступности. Несмотря на все таки повсеместное «немецкое качество», их дома построены по «зеленым технологиям» (с более низким потреблением энергии). Количество квартир колеблется от 6 до 20 в одном доме, что повышает с точки зрения покупателей (особенно российских) их «элитность» по сравнении с домами «массовой застройки», например в 100-150 квартир. Хотелось бы отметить, основываясь на нашем многолетнем опыте, они правы. Мы, как управляющая компания, видим в таких домах более «точечный подход» от каждого жильца к общедомовой собственности и прилегающей территории.

Финансовые организации порадовали нас предложениями для иностранных инвесторов.

Мы договорились с еще одним банком о предоставлении нашим клиентам кредитов под «приемлемый процент» с фиксацией процентной ставки на 5 и 10 лет, а также с полным погашением кредита до 30 лет.

Итог нашего трехдневного присутствия: Рынок жил, рынок жив и будет жить и развиваться. Никакого намека на «перегретый рынок» или  снижение покупательского спроса нами не обнаружено.

ПРОГРАММА семинара

1. Инвестиционная привлекательность. Обзор цен на рынке продажи и аренды. Прогнозы на будущее.

2. Защищенность и безопасность инвестиций. Нотариальное оформление договора купли-продажи, регистрация.

3. Схема покупки на первичном рынке. Для чего нужны маклеры?

Сопровождение профессионалов на Вашем родном языке на всех этапах сделки.

Поиск объекта, процедура заключения нотариального договора, оплата, ипотека, подбор внутренней отделки и сантехники для строящегося объекта, акт приема-передачи объекта, предоставление почтового ящика…

4. График платежей нового строительства в соответстви с законодательством.

Оплата строящейся недвижимости проводится на основании MaBV (Makler und Bauträgerverordnung) по ниже указанной схеме:

·         25%, после получения нотариального подтверждения (Право удержания, согласно § 632 а абз. 3 Гражданского Кодекса Германии, учитывается).

·         28%, после возведения каркаса, включая работы по комнатам.

·         18%, после строительства крыши, водосточных труб, окончания работ по первоначальной установке отопления, сантехники и электрооборудования, установки стеклопакетов.

·         20,5%, шаг за шагом при передаче собственности.

·         5 %, незамедлительно после окончания строительных работ в положенные сроки и без существенных недостатков.

·         Последний взнос в размере 3,5%, незамедлительно после полного завершения жилищного строительства, также включая подземный гараж и инфраструктуру.

5. Доступные схемы финансирования для не резидентов первичной и вторичной недвижимости.

6. Управление активами и недвижимостью от профессионалов.

·         Расчёт поступлений от квартплаты и расчёт издержек, взимание квартплаты.

·         Составление плана экономического развития.

·         Наблюдение и контроль за проведением строительных и ремонтных работ.

·         Услуги страхования, включая фиксирование нанесенного ущерба.

·         Подведение итогов за год и ведение бухгалтерского учёта.

·         Предоставление отчёта владельцу.

·         Услуги приёма почты.

·         Услуги проведения текущего ремонта и технического обслуживания.

·         Проектирование и модернизация недвижимости.

·         Меблирование.

·         Сдача помещения в аренду.

·         Обсуждение и заключение договора аренды, а так же его расторжение.

·         Увеличение месячной квартплаты.

·         И многое другое…

7. Relocation services.

РЫНОК ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ Г. МЮНХЕНА. ОТЧЕТ ЗА 1. ПОЛУГОДИЕ 2014 Г. ПО ДАННЫМ ЭКМ.

Отчет за  1. полугодие 2014 года

ЭКМ  —  Экспертная комиссия по оценке стоимости земельных участков в области города Мюнхена

 В первом полугодии 2014 года ситуация на рынке недвижимости Мюнхена была снова относительно оживлена. Практически на всех субрынках застроенных и незастроенных земельных участков количество сделок по купле-продаже превышало уровень прошлого года. При этом на всем рынке недвижимости было реализовано около 4,5 миллиарда Евро. Темп прироста денежного оборота составил около 11 процентов по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года.
На рынке частных квартир количество заключенных договоров купли-продажи заметно снизилось. Несмотря на это, объем денежного оборота, по данным предварительного подсчета, слега превысил показатели предыдущего года. По данным анализа рынка, рост оборота на рынке квартир связан с сохраняющимся высоким спросом и новыми повышениями цен.

 Динамика оборота

Рынок незастроенных земельных участков под строительство

 Индивидуальное жилищное строительство

На рынке земельных участков под индивидуальное жилищное строительство  (дома на одну — три семьи, дома сблокированного типа, двухквартирные дома, частные жилые здания) количество заключенных договоров купли-продажи в первом полугодии 2014 года соответствовало уровню предыдущего года. Однако было отмечено снижение оборота площадей на 1,8 га. Вследствие этого слегка сократился денежный оборот.

• • Денежный оборот: минус 4 %

• • Оборот площадей: минус 10 %

Многоэтажное жилищное строительство

На субрынке земельных участков под строительство многоэтажных жилых домов количество заключенных договоров купли-продажи в первом полугодии 2014 г. немного превышало значение аналогичного периода предыдущего года. Было зарегистрировано 35 договоров купли-продажи земельных участков (в аналогичный период предыдущего года — 31). Из них 16 сделок по покупке участков общей площадью около трех гектаров были отнесены к категории жилищного строительства по программе государственной поддержки. Денежный оборот и оборот площадей заметно сократился по сравнению с уровнем предыдущего года.

• • Денежный оборот: минус 36 %

• • Оборот площадей: минус 36 %

Как показывает опыт, колебания рынка в сегменте незастроенных земельных участков под строительство многоэтажных жилых домов определяются зачастую периодическими продажами городских земельных участков (как правило, большой площади) и/или длительными фазами проектирования (до вступления в действие планов застройки).

Земельные участки под строительство объектов коммерческой недвижимости.

В первом полугодии 2014 г. экспертной комиссии были представлены 22 договора купли-продажи земельных участков под строительство объектов коммерческой недвижимости. Из них 10 участков предназначены для возведения объектов простого коммерческого назначения (в предыдущем году — восемь), и 12 участков (в прошлом году — шесть) для возведения объектов смешанного коммерческого назначения, в частности — офисных и административных зданий.

Несмотря на удвоение количества продаж земельных участков для возведения объектов смешанного коммерческого назначения и на увеличение оборота площадей с 1,9 га до 4,5 га, денежный оборот на данном субрынке превышал показатели предыдущего года только на четыре процента. Отсутствие более существенного роста денежного оборота вызвано не повышением цен, а тем, что относительно высокий денежный оборот предыдущего года был обеспечен единичными продажами дорогостоящих объектов во внутренней части города (десятки миллионов).

Застроенные земельные участки

Индивидуальное жилищное строительство

На рынке одноквартирных жилых домов, домов сблокированного типа, двухквартирных жилых домов, а также небольших жилых зданий экспертный комитет зарегистрировал в первом полугодии 2014 г. на 13 процентов больше договоров купли-продажи, чем в первом полугодии 2013 г. При этом был отмечен существенный рост денежного оборота и оборота площадей.

• • Оборот  площадей: плюс 23 %

• • Денежный оборот: плюс 25 %

Жилые дома с квартирами, сдающимися внаем

В отношении многоэтажных жилых домов с квартирами, сдающимися внаем, в первой половине 2014 г. зарегистрировано на 7 договоров купли-продажи меньше, чем за аналогичный период предыдущего года. Тем не менее, денежный оборот за отчетный период по сравнению с предыдущим годом немного возрос.

• • Количество договоров: минус 9 %

• • Денежный оборот: плюс 3 %

Объекты коммерческого назначения

На рынке объектов недвижимости коммерческого назначения за отчетный период было зарегистрировано на три договора купли-продажи больше, чем в предыдущем году. 51 сделка купли-продажи позволила в первом полугодии 2014 г. достичь денежный оборот около 1,3 миллиарда Евро. Объем денежного обращения превысил при этом уровень предыдущего года приблизительно на 380 миллионов Евро. Заметный рост оборота был вызван, прежде всего, продажей отдельных крупных офисных и административных зданий, а также отеля во внутренней части города.

• • Количество договоров: плюс 6 %

• • Денежный оборот: плюс 42 %

Собственность на жилье и долевая собственность

На рынке квартир, находящихся в частной собственности, и объектов, находящихся в долевой собственности (например, офисы, магазины или парковочные места в подземных гаражах) количество продаж в первом полугодии 2014 г. упало на девять процентов по сравнению с показателями предыдущего года. Несмотря на это, денежный оборот, по предварительным подсчетам, превысил показатели предыдущего года на три процента.

Фактическая величина денежного оборота и распределение следок купли-продажи по субрынкам (квартиры в новостройках, бывшие в употреблении квартиры и объекты долевой собственности) за отчетный период могу быть оценены только приблизительно, поскольку до сих пор еще не все представленные договоры купли-продажи внесены в базу данных реестра покупных цен.

Из приблизительно 5200 проданных частных квартир / объектов долевой собственности около 29 % были новостройками (около 1490 договоров).

 Тенденции рынка и развитие цен

Несмотря на снижение количества заключенных договоров купли-продажи частных квартир, в первом полугодии 2014 г. на мюнхенском рынке недвижимости наблюдался очень высокий оборот. По сравнению с предыдущим годом, денежный оборот вырос почти на 11 процентов. При этом, по данным анализа, практически во всех областях рынка недвижимости жилого назначения отмечен рост цен. Спрос высокий, а предложение ограничено.

Покупные цены на рынке незастроенных земельных участков под жилищное строительство снова превышают показатели предыдущего года. Однако, в данных сегментах рынка количество проанализированных сделок купли-продажи является пока еще слишком малым для конкретных оценок темпов прироста.

На рынке частных квартир денежный оборот в первом полугодии 2014 г. слегка возрос, хотя количество продаж заметно снизилось. Анализ покупных цен на квартиры в новостройках подтверждает заметное повышение цен, в частности – цен на объекты с посредственным расположением.

Отмечено также продолжение роста цен на частные квартиры вторичного рынка с посредственным и хорошим расположением. На нижеприведенном графике показана динамика цен на квартиры в домах различных годов постройки. Однако, данные о ценах 2014 года могут служить только в качестве показателя тенденции. Более точный анализ цен возможен в более поздний период на основании обработки большего количества информации о сделках купли-продажи.

 Цены, дальнейшая динамика цен

• • Цены на земельные участки под строительство домов на одну семью с посредственным и хорошим расположением – превышают среднюю рыночную стоимость недвижимости по состоянию на 31.12.2012 г. приблизительно на 35 %.

• • Цены на земельные участки под строительство многоквартирных домов с посредственным и хорошим расположением – превышают среднюю рыночную стоимость недвижимости по состоянию на 31.12.2012 г. приблизительно на 20 %.

• • Рост уровня цен на дома с квартирами, сдающимися внаем, средняя процентная ставка около 2,5 % (разброс: 1,5 – 3,4 %), 19 оценок (годы постройки: 1878 — 1976), с охраной исторических памятников / без охраны исторических памятников.

• • Цена квартиры в новостройке:

1. с посредственным расположением — в среднем около 5.650 Евро/м² жилой площади
2. с хорошим расположением  — в среднем около 6.450 Евро/м² жилой площади

• Квартиры вторичного рынка с охраной исторических памятников:

1. с посредственным расположением — в среднем около 5.600 Евро/м² жилой площади
2. с хорошим расположением  — в среднем около 7.000 Евро/м² жилой площади

• Уровень цен на половины новых двухквартирных домов с посредственным и хорошим расположением

1. в среднем около 900.000 Евро
2. около 6.700 Евро/м² жилой площади (около 135 м² жилой площади, площадь участка около 300 м²)

• Цены на половины двухквартирных домов при перепродаже, с посредственным и хорошим расположением

1. в среднем около 700.000 Евро
2. около 5.600 Евро/м² жилой площади (около 125 м² жилой площади, площадь земельного участка около 375 м², годы постройки 1926 — 2009)

• Уровень цен на новые угловые дома сблокированного типа с посредственным и хорошим расположением

1. в среднем около 715.000 Евро
2. около 5.950 Евро/м² жилой площади (около 120 м² жилой площади, площадь земельного участка около 275 м²)

• Цены на угловые дома сблокированного типа с посредственным и хорошим расположением на вторичном рынке

1. в среднем около 580.000 Евро
2. около 5.500 Евро/м² жилой площади (около 105 м² жилой площади, площадь земельного участка около 355 м², года постройки 1958-2004)

• • Уровень цен на новые средние дома сблокированного типа с посредственным и хорошим расположением

1. в среднем около 675.000 Евро
2. около 5.400 Евро/м² жилой площади (около 125 м² жилой площади, площадь земельного участка около 160 м²)

• • Уровень цен на новые средние дома сблокированного типа со средним и хорошим расположением

1. в среднем около 565.000 Евро
2. около 5.150 Евро/м² жилой площади (около 110 м² жилой площади, площадь земельного участка около 225 м², года постройки 1961-2005)

Мюнхенская экспертная комиссия    Деятельность Мюнхенской экспертной комиссии основывается на ведении базы данных реестра покупных цен и анализе соответствующей информации. Данные и анализ информации базы данных реестра покупных цен служат для обеспечения прозрачности рынка и ежегодно опубликовываются экспертной комиссией в отчете о рынке недвижимости.

Помимо экспертов по оценке недвижимости, работающих преимущественно по найму, в Мюнхенскую экспертную комиссию в качестве внештатных сотрудников входят также представители налоговой службы, управления планирования и, с недавнего времени, разработчики проектов, застройщики и риелторы.

Выходные данные: Издатель: Отделение Мюнхенской экспертной комиссии по оценке стоимости земельных участков в районе Мюнхена. Сентябрь 2014 г. Ответственный за содержание: Дипл. инж. (FH) Хельмут Тиле, MRICS, председатель экспертной комиссии. Перевод: WiP Immobilien GmbH

Уникальный контракт с баварской компанией WiP Immobilien GmbH и очередную победу в общероссийском профессиональном конкурсе CREDO-2014 ростовскому «Центру недвижимости Алекс» принесло качественное обучение персонала.

Как стало известно «Мастерской пресс-релизов», ростовская компания «Центр недвижимости Алекс» 2 октября 2014 г. победила в номинации «Лучшая риэлторская организация на вторичном рынке жилья» на Национальном конкурсе в сфере недвижимости, строительства и ипотечного кредитования CREDO-2014. Конкурс проходил в Санкт-Петербурге в рамках Всероссийского жилищного конгресса – одного из крупнейших отраслевых мероприятий в России.

Директор «Центра недвижимости Алекс» Александр Коночкин, в частности, сообщил «Мастерской пресс-релизов», что, помимо заветного для любой риэлторской компании приза, он привез с жилищного конгресса уникальный договор о сотрудничестве с компанией WiP Immobilien GmbH (Германия). По его условиям немецкая сторона будет не только ожидать от ростовского партнера клиентов, желающих приобрести недвижимость в Германии. Но и искать среди соотечественников собственников недвижимости в России, которой нужно грамотно управлять, а также немцев, желающих инвестировать в российскую недвижимость.

По словам Александра Коночкина, в Мюнхене очень хорошей считается доходность жилой недвижимости в пределах 3 – 4 % годовых. В Ростове-на-Дону ликвидность недвижимости высока, а доходность может достигать 8% в месяц, что, безусловно, привлекательно для немецких инвесторов. Успешная реализация подобного совместного проекта может придать новый вектор развитию международных связей РФ в риэлторском бизнесе.

В номинации «Лучшая риэлторская организация на вторичном рынке жилья» ростовскому «Центру недвижимости Алекс» противостояли сильные соперники – «Московское агентство недвижимости» (Петрозаводск) и «Агентство «Норд» (Санкт-Петербург). Тем не менее, профессиональное сообщество отдало предпочтение ростовчанам. Напомним, что годом ранее, на CREDO-2013, ЦН Алекс – первая из южно-российских компаний – был признан победителем в номинации «Лучшая брокерская организация на рынке ипотечного кредитования». Тем удивительнее для победителей был повторный успех.

Говоря о предпосылках этой победы и всех предыдущих наград компании, Александр Коночкин особо выделил одну:

— Главное, что нам помогает регулярно получать престижные профессиональные премии – это постоянное и качественное обучение персонала. «Центр недвижимости Алекс» более 10 лет проводит курсы обучения профессии риэлтор. Трехдневный курс, прошедший 17-19 сентября, не смог вместить всех желающих,

поэтому мы вынуждены были открыть набор в очередную, 15-ю группу, и она уже на треть укомплектована.

По словам Александра, востребованность курса связана с тем, что в процессе обучения слушателям в сжатом и емком виде даются все основы профессии риэлтор. Это позволяет «Центру недвижимости Алекс» как готовить к успешной работе собственных новобранцев, так и пополнять свой штат за счет людей, пришедших на курсы «с улицы». А показателем качества подготовки агентов служит то обстоятельство, что на курсы целевым образом направляются агенты из других агентств недвижимости и специалисты отделов продаж компаний-застройщиков, причем, не только из Ростова-на-Дону.