Вопрос-ответ

Покупка недвижимости в Германии не дает иностранцам права постоянного проживания в Германии, но владение недвижимостью является веским аргументом при рассмотрении заявления со стороны властей, так как это доказывает материальную независимость желающего получить разрешение на постоянное место жительства.

Если раньше для создания фирмы в Германии и получения вида на жительство бизнесмену из России требовалось вложить не менее 250 000 евро и создать не менее пяти рабочих мест, то с 1 августа это правило отменено

Blue card – это новая вариация вида на жительство в государствах Европейского союза для граждан третьих стран (не ЕС), приезжающих с целью работы по найму. Нововведение призвано повысить привлекательность стран еврозоны для высококвалифицированных специалистов, которых там все больше не хватает. В их притоке заинтересована и Германия, включая Баварию – один из самых мощных в экономическом плане регионов Западной Европы.

Поправки в миграционное законодательство ЕС в ФРГ вступили в силу совсем недавно – с 1 августа 2012, после одобрения их германским бундестагом. Времени прошло не так много. Еще рано судить о том, как новое правило реализуется на практике, какие решения принимают немецкие миграционные службы – ведомства по делам иностранцев или консульские учреждения ФРГ в России, получили ли они соответствующие инструкции.

Tребования к тем, кто хочет воспользоваться нововведением и получить blue card. Главное – наличие высокой квалификации. Подтвердить ее потребуется дипломом о высшем образовании. Можно и без диплома. Но тогда надо документально продемонстрировать требуемую квалификацию по итогам предшествующего пятилетнего периода. Помимо этого подтвердить получение в течение года по будущему месту работы в ФРГ совокупный брутто-доход (до вычета налогов) не менее 44 800 евро.

Для начала найти работу. Договориться с работодателем, что он вас нанимает. Лучше всего иметь на руках уже подписанный трудовой договор.

Если договор заключается на срок от 33 месяцев, то владелец blue card получает бессрочное право на проживание в ФРГ. Если он сможет показать знание немецкого языка на уровне В1 (понимать основные элементы речи, необходимые в повседневной жизни и бытовых ситуациях; быть способным просто и связно выражать свои мысли ), то бессрочный вид на жительство можно будет получить при сроке действия трудового договора уже от 21 месяца.

Другие требования могут быть предъявлены, когда вы посетите консульский отдел посольства. Потребуется представить документы, подтверждающие наличие у вас жилплощади. Например, договор об аренде квартиры в Германии. Тем более, если вы человек женатый или замужний и встанет вопрос о переезде к вам супруги/а и детей, что также возможно. На первое время нужна, разумеется, страховка, достаточная сумма средств к существованию.

Вооружившись всеми документами, отправляетесь на встречу с консульскими работниками ФРГ в России. Главное – повторяю – заранее найдите работу и будьте готовы подтвердить это документально.

Всем желающим рекомендую зайти на сайт www.make-it-in-germany.com/en/home/. Там много полезной информации, вы даже сможете онлайн проанализировать свои перспективы.

Особую нужду Германия, включая и Баварию, испытывает в инженерных кадрах, специалистах в области информационных технологий, естественных науках, математики, медицины. «Порог входа» для желающих найти здесь работу специально понижен. Достаточно иметь минимальный заработок до уплаты налогов в размере 35.000 евро в год. С годового дохода в 35 000 евро придется платить примерно 25% налога. Так что не исключаю, что на аналогичной позиции в Москве можно зарабатывать чуть больше за счет более либерального налогообложения. Хотя, понятно, есть и другие аспекты. Кому-то нравится жить и работать в Западной Европе. В той же Баварии. Эта земля Германии, пожалуй, одна из самых интересных и привлекательных во всей Западной Европе.

Работая по найму в Германии или занимаясь там предпринимательской деятельностью, надлежит неукоснительно соблюдать установленный порядок взаимоотношений с налоговыми ведомствами. Уклонение от налогов считается серьезным правонарушением. Если вы предприниматель и собираетесь инвестировать в Германии, то не менее строги критерии проверки законности происхождения денег. Регион этот очень привлекательный как для жизни, так и для бизнеса. Тем более, что есть возможности поддержки. Так что, обращайтесь – проконсультируем!

Федор Хороходин

Расходы по содержанию недвижимости в Германии или жилая плата (Hausgeld или Wohngeld) складывается из следующих составляющих: коммунальные услуги (Nebenkosten), услуги домоуправления (Hausverwaltung) и коммунальная касса (Instandhaltungsrucklage). Жилая плата оплачивается на счет домоуправления, которое распределяет ее дальше.

1) Коммунальные услуги (холодная и горячая вода, отопление, газ, страхование и т.д.) оплачиваются по устанавливаемому каждый год тарифу. В конце года делается перерасчет реально использованных коммунальных услуг согласно показаниям счетчиков. Если согласно полученным данным был использован больший объем коммунальных услуг, то в этом случае разницу необходимо будет доплатить. Если же было использовано меньше, чем оплачено, излишек возвращается. И на следующий год устанавливаются новые тарифы в соответствии с объемом потребления в прошлом году.

Поэтому при покупке недвижимости размер текущего тарифа оплаты коммунальных услуг особого значения не имеет, т.к. каждый житель Германии в конце года оплачивает только то, что действительно истратил. При среднем потреблении стоимость коммунальных услуг составляет примерно 2 — 4 евро за м2.

2) Услуги домоуправления. Каждый дом в Германии имеет свое домоуправление (управляющую компанию). Услуги домоуправления в Германии выполняют частные организации, отвечающие за поддержание чистоты и порядка в доме, обеспечение дома коммунальными услугами и своевременную их оплату жителями дома, а также за проведение мелких и крупных ремонтов здания и мест общественного пользования и т.д. Стоимость услуг домоуправления составляет в среднем от 20 до 40 евро, в зависимости от самого дома и объема оказываемых услуг.

3) Коммунальная касса. Служит для накопления средств на проведение мелкого или капитального ремонта здания и мест общественного пользования. На ежегодных собраниях владельцев и домоуправления принимаются решения о будущих мероприятиях, проводимых в доме (ремонт, покраска фасада, установка лифта, создание детской площадки и т.п.), а также об объеме средств, вносимых в коммунальную кассу. Решение принимается большинством голосов. После принятия решения каждый владелец квартиры в данном доме ежемесячно делает взнос в коммунальную кассу, средства из которой через определенное количество лет будут использованы по назначению. Размер взносов зависит от объема и стоимости предполагаемых работ и в среднем составляет от 20 до 40 евро. В домах, ожидающих капитальный ремонт, данная сумма может быть и выше. При покупке квартиры новый владелец автоматически становится косвенным владельцем части денег, уже внесенных в коммунальную кассу прошлым владельцем. Само собой разумеется, что по каждой конкретной квартире данная сумма может варьироваться.

Горячая аренда в Германии (Warmmiete) состоит из холодной аренды + коммунальные услуги (Nebenkosten), т.е. полная сумма арендной платы, которую оплачивает арендатор. Размер горячей аренды, как правило, интересует арендатора, т.к. эту сумму он должен оплачивать владельцу квартиры.

Холодная аренда в Германии (Kaltmiete) является арендной платой за вычетом коммунальных услуг. Размер данной арендной платы интересует владельца недвижимости, т.к. коммунальные услуги оплачиваются им далее домоуправлению, а холодная аренда остается у него на руках. Из холодной аренды владелец недвижимости должен оплатить услуги домоуправления (Hausverwaltung), а также делать ежемесячные взносы в коммунальную кассу (Instandhaltungsrucklage). В каждом доме размер данных платежей разный.

Чистый доход с аренды  =  Горячая аренда Warmmiete  -/- жилая плата Hausgeld

Горячая аренда (Warmmiete) состоит из холодной аренды + коммунальные услуги (Nebenkosten), т.е. полная сумма арендной платы, которую оплачивает арендатор. Размер горячей аренды, как правило, интересует арендатора, т.к. эту сумму он должен оплачивать владельцу квартиры.

Холодная аренда (Kaltmiete) является арендной платой за вычетом коммунальных услуг. Размер данной арендной платы интересует владельца недвижимости, т.к. коммунальные услуги оплачиваются им далее домоуправлению, а холодная аренда остается у него на руках. Из холодной аренды владелец недвижимости должен оплатить услуги домоуправления (Hausverwaltung), а также делать ежемесячные взносы в коммунальную кассу (Instandhaltungsrucklage). В каждом доме размер данных платежей разный.

Жилая плата (Hausgeld, Wohngeld) — общая сумма расходов по квартире, т.е. коммунальные услуги + домоуправление + коммунальная касса.

В 2015 году условия ипотечного финансирования в немецких банках выгодны, как никогда! Средние ипотечные ставки достигли возможного минимума (в районе 2-4% годовых в зависимости от банка и условий финансирования). Для иностранных граждан необходимо наличие собственного капитала около 50% от стоимости недвижимости и расходов на оформление сделки купли-продажи

Более того эксперты ведущих немецких банков сходятся во мнении, что примерно к концу 2016 году начнется рост ипотечных ставок.
Мы предоставляем нерезидентам (иностранным гражданам) возможность получения ипотечного кредита в немецких банках на выгодных условиях. Каждый случай рассматривается независимыми специалистами в индивидуальном порядке и подбираются наиболее подходящие условия кредитования.

Возможна выдача кредита на различных условиях на сроки примерно от 5 до 30 лет с различными сроками «связывания процентной ставкой» (Zinsbindung) примерно от 1 до 10 лет.

Недвижимость может быть сданной в аренду или свободной от договора аренды, отремонтированной или нуждаться в ремонте.

По коммерческим объектам получение кредита возможно только в случае, если объект сдан в аренду надежному арендатору. Коммерческие объекты для собственного ведения бизнеса немецкими банками практически не финансируются.

Для рассмотрения банками заявления на получение кредита необходимо представление заявителем следующих документов:

• Копия паспорта (в отдельных случаях вид на жительство в Германии или других странах ЕС);
• Заполненная анкета (Selbstauskunft);
• Подтверждение о наличии собственных средств;
• Подтверждение стабильного дохода.
  Частные лица — справка с места работы, ежемесячные расчеты зарплаты (от 2 мес. до 1 года в зависимости от банка), последние налоговые декларации.
  Предприниматели и частные предприниматели — налоговые декларации (за последние 3-4 года в зависимости от банка).
• Данные о ежемесячных расходах (прочие кредиты, арендная плата, коммунальные услуги, алименты и т.д.)

• Документы об объекте недвижимости (предоставляются маклером или владельцем недвижимости):

• • рассчет жилой площади,

• • актуальная выписка из поземельной книги (не старше 6 недель),

• • страховой полис здания,

• • фотографии объекта,

• • рассчет доходов с аренды или пахта,

• • договор аренды или пахта, включая приложения и дополнения,

• • жилищный устав.

 Схема оформления финансирования через нашу компанию:

• Вначале наша компания подает предварительный запрос в немецкие банки о возможности финансирования выбранного клиентом объекта недвижимости. На этом этапе необходимы только основные данные о заявителе и объекте недвижимости без предоставления подтверждающих документов. В течении 2-7 дней мы получаем предварительный ответ.
• Если предварительный ответ положительный, то для временного резервирования и снятия объекта с рынка продаж на срок рассмотрения вопроса о выдаче финансирования клиентом вносится предоплата в размере 500 Евро. В случае покупки данная сумма будет входить в общую сумму гонорара маклера.
• Клиент предоставляет все необходимые документы, которые вместе с документами и информацией об объекте недвижимости направляются в немецкие банки. !!! По всем сопутствующим вопросам клиента консультирует русскоязычный профессиональный финансист. При наличии полного пакета документов рассмотрение заявки банками занимает в среднем 10-14 рабочих дней
• В случае принятия банком положительного решения с банком заключается договор о финансировании, для оформления которого необходимо личное присутствие заявителя.
• Клиентом вносится оставшаяся часть предоплаты для окончательного резервирования объекта недвижимости и оформления договора купли-продажи.
• У немецкого нотариуса заключается договор купли-продажи с ипотечным обременением.
• Оставшаяся процедура оформления сделки купли-продажи — стандартная.

Почти все договоры аренды в Германии заключаются на неограниченный срок с правом расторжения согласно законодательству Германии. Это означает, что арендатор проживает в квартире так долго, сколько пожелает, если владелец недвижимости не решит жить в ней сам. В случае необходимости выселения арендатора, владелец должен направить в его адрес специальное уведомительное письмо, в котором он информирует арендатора о своих намерениях лично проживать в квартире и просит его покинуть квартиру в течение определенного срока. Согласно законодательству Германии, если арендатор проживает в квартире менее 8 лет, то ему предоставляется срок на выселение 3 месяца. Если же арендатор проживает в квартире более 8 лет, то на выселение ему дается 9 месяцев.

По желанию владельца договор аренды в Германии может быть заключен на определенный срок. В этом случае договор теряет силу по истечении указанного срока, после чего арендатор должен покинуть квартиру.

Дополнительные расходы при покупке недвижимости в Германии неизбежны:

• Нотариальное оформление: примерно 1,5 % от цены, зафиксированной в нотариальном договоре купли-продажи.
• Одноразовый налог на приобретение недвижимости в Баварии: 3,5% от цены, зафиксированной в нотариальном договоре купли-продажи.
• Мелкие судебные издержки (предварительная и окончательная регистрация, стирание записей в поземельной книге, получение выписки из поземельной книги) составляют примерно 0,5%.
• Гонорар маклера при покупке недвижимости в Германии составляет как правило, 3,57 — 7,14% от цены, зафиксированной в нотариальном договоре купли-продажи.В указанный гонорар маклера входят: услуги посредников, переводчиков, а также полное сопровождение клиента не только до момента подписания договора купли-продажи,но и последующее сопровождение на русском языке до момента окончательной регистрации в поземельной книге и получения выписки из нее.
  Гонорар маклера по каждому отдельному объекту может отклоняться от указанных размеров.
  
  Подробную информацию о получении ипотеки читайте здесь!
  
  Наша компания WIP Immobilien GmbH имеет большой опыт работы на рынке недвижимости Германии. Обращайтесь в нам, мы  поможем Вам с выбором нотариуса, проследим за тем, чтобы все расходы при покупке недвижимости в Германии, не выходили за рамки необходимого.

Резервирование квартиры или дома производится с целью снятия выбранного объекта недвижимости с рынка продаж и начала оформления документов на покупку. Резервирование недвижимости происходит путем внесения предоплаты, что доказывает серьезность намерений покупателя.

Как правило, предоплата вносится в размере комиссионных маклера, после чего объект резервируется за покупателем как со стороны нашей фирмы, так и со стороны продавца и больше никому не предлагается. Cумма резервирования квартиры/маклерского гонорара составляет обычно 3,57  — 7,14%, включая НДС. Обратите внимание на то, что по каждому конкретному объекту сумма резервации может варьироваться.

При внесении предоплаты между клиентом и нашей компанией заключается договор о предоплате и ставится отметка о резервации того или иного объекта. Сразу после резервации нотариусу передаются документы по объекту недвижимости: выписка из Поземельной книги (Grundbuchauszug), протокол раздела здания (Teilungserklarung), договор аренды (Mietvertrag) (если имеется), на основании которых составляется предварительный договор купли-продажи

AВ Германии практикуется два вида оплаты покупной цены:

1)    через трастовый счет нотариуса

2)    напрямую на счет продавца

3)    Оплата через трастовый счет нотариуса:

Данный способ наиболее предпочтителен для иностранных покупателей недвижимости в Германии. В этом случае после подписания договора купли-продажи нотариусом открывается специальный трастовый счет (Notaranderkonto), посредством которого происходит расчет всех денежных операций по сделке. Доступ к этому счету кроме нотариуса никто не имеет.
В среднем покупателю дается от 2 до 4 недель на внесение на трастовый счет покупной цены и дополнительных расходов на покупку (услуги нотариуса, налог на приобретение недвижимости (Grunderwerbsteuer), судебные издержки на внесение предварительной и окончательной регистрации, получение выписки из поземельной книги и др.).
Данные трастового счета указываются в договоре купли-продажи, а также нотариусом дополнительно высылается письмо об открытии счета и необходимости оплаты в течении оговоренного в договоре срока.
Для произведения оплаты в банк предоставляются следующие документы: договор купли-продажи на немецком языке, перевод договора на русский язык, письмо нотариуса об открытии трастового счета и уведомление от нашей компании на русском языке о необходимости оплаты с указанием полных банковских реквизитов в международном формате.
После оплаты покупателем указанной суммы на трастовый счет нотариус производит все необходимые платежи с трастового счета по мере поступления счетов: счета поземельного суда, финансовой службы и т.д.
Покупная цена оплачивается продавцу только после выполнения следующих предпосылок к оплате:

• стирание продавцом всех имеющихся задолженностей и обременений, зарегистрированных в поземельной книге
• оплата и получение разрешения управляющего на вступление в общество владельцев (если оно требуется)
• внесение в поземельную книгу предварительной регистрации в пользу покупателя (Auflassungsvormerkung)
• оплата всех прочих счетов

2)    Оплата напрямую на счет продавца.

В некоторых случаях используется схема оплаты покупной цены напрямую на счет продавца. В данном случае покупатель также не несет никаких рисков, поскольку покупная цена может быть оплачена на счет продавца только после выполнения следующих предпосылок к оплате:

• • стирание продавцом всех имеющихся задолженностей и обременений, зарегистрированных в поземельной книге

• • оплата и получение разрешения управляющего на вступление в общество владельцев (если оно требуется)

• • внесение в поземельную книгу предварительной регистрации в пользу покупателя (Auflassungsvormerkung)

• • оплата всех прочих счетов

После выполнения вышеуказанных предпосылок нотариусом выдается специальное уведомление (Preisfälligkeitsbescheinigung), в котором указывается о выполнении всех предпосылок к оплате и необходимости оплаты покупной цены на счет владельца.
В данном случае и продавец и покупатель также защищены, поскольку после оплаты покупной цены предварительная запись в поземельной книге гарантированно будет изменена на окончательную регистрацию нового владельца.