10.КОГДА Я ДОЛЖЕН ОПЛАЧИВАТЬ ПОКУПНУЮ ЦЕНУ КВАРТИРЫ И КАКИМ ОБРАЗОМ?
AВ Германии практикуется два вида оплаты покупной цены:
1) через трастовый счет нотариуса
2) напрямую на счет продавца
3) Оплата через трастовый счет нотариуса:
Данный способ наиболее предпочтителен для иностранных покупателей недвижимости в Германии. В этом случае после подписания договора купли-продажи нотариусом открывается специальный трастовый счет (Notaranderkonto), посредством которого происходит расчет всех денежных операций по сделке. Доступ к этому счету кроме нотариуса никто не имеет.
В среднем покупателю дается от 2 до 4 недель на внесение на трастовый счет покупной цены и дополнительных расходов на покупку (услуги нотариуса, налог на приобретение недвижимости (Grunderwerbsteuer), судебные издержки на внесение предварительной и окончательной регистрации, получение выписки из поземельной книги и др.).
Данные трастового счета указываются в договоре купли-продажи, а также нотариусом дополнительно высылается письмо об открытии счета и необходимости оплаты в течении оговоренного в договоре срока.
Для произведения оплаты в банк предоставляются следующие документы: договор купли-продажи на немецком языке, перевод договора на русский язык, письмо нотариуса об открытии трастового счета и уведомление от нашей компании на русском языке о необходимости оплаты с указанием полных банковских реквизитов в международном формате.
После оплаты покупателем указанной суммы на трастовый счет нотариус производит все необходимые платежи с трастового счета по мере поступления счетов: счета поземельного суда, финансовой службы и т.д.
Покупная цена оплачивается продавцу только после выполнения следующих предпосылок к оплате:
- стирание продавцом всех имеющихся задолженностей и обременений, зарегистрированных в поземельной книге
- оплата и получение разрешения управляющего на вступление в общество владельцев (если оно требуется)
- внесение в поземельную книгу предварительной регистрации в пользу покупателя (Auflassungsvormerkung)
- оплата всех прочих счетов
2) Оплата напрямую на счет продавца.
В некоторых случаях используется схема оплаты покупной цены напрямую на счет продавца. В данном случае покупатель также не несет никаких рисков, поскольку покупная цена может быть оплачена на счет продавца только после выполнения следующих предпосылок к оплате:
- стирание продавцом всех имеющихся задолженностей и обременений, зарегистрированных в поземельной книге
- оплата и получение разрешения управляющего на вступление в общество владельцев (если оно требуется)
- внесение в поземельную книгу предварительной регистрации в пользу покупателя (Auflassungsvormerkung)
- оплата всех прочих счетов
После выполнения вышеуказанных предпосылок нотариусом выдается специальное уведомление (Preisfälligkeitsbescheinigung), в котором указывается о выполнении всех предпосылок к оплате и необходимости оплаты покупной цены на счет владельца.
В данном случае и продавец и покупатель также защищены, поскольку после оплаты покупной цены предварительная запись в поземельной книге гарантированно будет изменена на окончательную регистрацию нового владельца.