Гостиничные инвестиции в Германии
Закрытые объекты: Бизнес, City, SPA и курортные отели. Кредитное плечо. Арендаторы известные сетевые отели. Гостиничные инвестиции в Германии
Объем операций
Обороты рынка «Гостиничные инвестиции в Германии» в прошедшем году составили чуть более 4 млрд. евро и таким образом пересекли отметку в 4 млрд. четвертый раз подряд. Хотя на 7% был превзойден пятилетний средний показатель, доля класса гостиничных активов на общем рынке инвестиций осталась на уровне без малого семи процентов.
Преобладание розничных продаж за прошедший год еще усилилось. На это явно влияет недостаток товара прежде всего в ТОП-7. В первом полугодии «портфели» почти не выходили на рынок. Доля «портфелей» в объеме операций снизилась с 31% в предыдущем году до 16%, то есть практически вполовину, до 650 млн. евро. Розничные продажи, напротив, составили сумму в почти 3,4 млрд. евро. При этом самая крупная сделка прошлого года с отелем «Хилтон» на площади Жандарменмаркт в Берлине — который был приобретен израильским управляющим за почти 300 млн. евро — тоже относится к розничной продаже.
Предложение и спрос
Тенденция к усилению вовлеченности покупателей немецких инвесторов, обозначившаяся уже в предыдущем году, продолжалась и в 2018. Их доля возросла с 54% до 57%. В абсолютном выражении это соответствует объему операций в 2,3 млрд. евро. Иностранные инвесторы, напротив, стали более сдержанными, их доля сократилась с 46% до 43%.
У продавцов эта тенденция в прошедшем году выразилась еще более явно. Доля продавцов немецких инвесторов, увеличилась до 71% при объеме операций почти в 2,9 млрд. евро. В противовес этому доля иностранных продавцов уменьшилась до 29%. Особую активность немецкие продавцы проявили в последнем квартале года.
Факты
| Инвестиции | 2018 | 2017 |
| Объем операций (в млн. евро) | 4.020 | 4.186 |
| «Портфельные» операции | 16 % | 31 % |
| ТОП-7 | 67 % | 69 % |
| Иностранные покупатели | 43 % | 46 % |
| Иностранные продавцы | 29 % | 41 % |
| Средняя рентабельность | 3,75 % | 4,10 % |
Гостиницы в сегменте «4 звезды» смогли снова занять лидирующее положение, их доля составила 46% в сравнении с 52% в предыдущем году. В абсолютном выражении объем операций составил без малого 1,9 млрд. евро. Это относится и к комплексам «3 звезды», им можно присвоить серебряную медаль за 22% и почти 900 млн. евро. Значительнее, чем в предыдущем году, на рынке были представлены гостиницы-люкс. Доля рынка в сегменте «5 звезд» возросла с 10% в предыдущем году до 17%, что соответствует объему операций в более чем 650 млн. евро. Наряду с отелем «Хилтон» сюда можно отнести отель «Кемпински» в Берлине, а также франкфуртский «Интерконтиненталь» и отель INNSIDE Frankfurt («ИННСАЙД Франкфурт») в высотном здании «Евротеум». Не сдали своих позиций в этом году дома в категории «1» и «2 звезды» и пансионы, с оборотами в 220 и 240 млн. евро они повторили результаты предыдущего года.
После того, как инвестиционные фонды за последние три года составили самую активную покупательскую группу, в этом году они спустились с лидирующих позиций на второе место. Их торговые объемы примерно в 875 млн. евро соответствуют доле рынка в 22%, на шесть процентных пунктов меньше, чем в 2017 году. Первое место заняли компании управляющие имуществом. Совершенные ими покупки составили сумму в более чем 1,2 млрд. евро и долю в 30%. Типичные агентства недвижимости, замыкавшие в предыдущем году тройку лидеров, показали меньшую покупательскую готовность и опустились на 6 место. Вместо них на третью ступень поднялись частные инвесторы и семейные фирмы, занявшие долю рынка в 11%.
Самую большую группу продавцов, как и ожидалось, составили разработчики проектов и подрядно-строительные организации. Их объем операций почти в 1,2 млрд. евро (29%) стабильно находится на уровне предыдущего года. Как и в предыдущем году, второе место заняли открытые фонды недвижимости и специальные фонды, а третье — корпорации и домовладельцы. Доля рынка первых снизилась с 18% до 15%, последние же стабильно держатся на отметке в 13%.
Доходность
Обороты ТОП-7 составили без малого 2,7 млрд. евро или 67% доли рынка, что меньше, чем в предыдущем году (2,9 млрд. евро и 69% соответственно). Устойчивый недостаток подходящих объектов и значимый рост цен уже в прошедшем году привели к увеличению интереса инвесторов к привлекательным территориям класса «В» и «С».
Аналогично продолжилось «сжатие» доходов, хотя и почти прекратившееся к концу года. Верхняя граница доходности пролегла на отметке от 3,75% в Мюнхене до 4,70% в Берлине.
Небольшие изменения произошли и в отношении развития. Объем операций с уже существующими зданиями в 2,5 млрд. евро достиг уровня предыдущего года, тогда как доля проектных разработок снизилась с 19% до 15%, при этом доля операций с объектами на стадии строительства возросла с 5% до 10%. Готовые новостройки остались на прежнем уровне в 7%.
Заключение и прогноз
Хотя недостаток рынка гостиничных инвестиций привел к тому, что не удалось повторить рекорд 2016 года, в 2018 году немецкий рынок гостиничных инвестиций находился на очень хорошем уровне предыдущего года. Отдельные объекты и «портфели» остались равно привлекательными, инвесторы как и прежде предпочитали уже готовые и находящиеся на стадии строительства объекты. Долгосрочные проектные разработки, напротив, все с большим трудом могли найти место на рынке.
В 2019 году благодаря стабильному состоянию рынка и надежным общеэкономическим условиям ожидается результат на уровне прошлого года. Найдутся ли для высокого спроса привлекательные возможности инвестиций, станет решающим фактором. Гостиничные инвестиции в Германии.
