ИНВЕСТИЦИИ В СФЕРЕ ОБЪЕКТОВ РОЗНИЧНОЙ ТОРГОВЛИ
ОБЪЕМ ОПЕРАЦИЙ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В ГЕРМАНИИ — СУПЕРМАРКЕТ
За весь 2018 год сделки с объектами розничной торговли, в большинстве «супермаркет» составили 9,8 млрд. евро. Немного не хватило до отметки в 10 млрд. евро, которая была превышена за прошедшие 10 лет в 2015 и 2017 годах. На фоне необыкновенного взлета немецкого рынка инвестиций по всем классам недвижимости бросается в глаза спад в сфере объектов розничной торговли по сравнению с 18 % предыдущего года. Доля рынка сократилась до лишь 16%. Это один из самых низких показателей за долгое время. В среднем за прошедшие 10 лет он составлял около 28%. Несмотря на это, объекты розничной торговли по сравнению с остальными классами активов находятся на втором месте. Коммерческая недвижимость в Германии, супермаркет.
ПРЕДЛОЖЕНИЕ И СПРОС НА СУПЕРМАРКЕТ
Наряду с необыкновенно большим количеством проданных объектов офисной недвижимости в элитных зданиях структурные преобразования в сфере объектов розничной торговли привели к результату ниже среднего. Негативные последствия внедрения цифровых технологий и роста онлайн-продаж затрагивают область розничной торговли сильнее всех других классов активов. Резко меняющееся потребительское поведение повлечет за собой серьезные перемены для продавцов, собственников и инвесторов в недвижимость. В соответствии с этим за год ощутимо возросло осознание рисков по отношению к коммерческой недвижимости. Участники рынка все больше избегают определенных, сильнее задетых структурными изменениями площадок розничной торговли и типов организаций. Сюда можно отнести редко посещаемые торговые центры с товарами, которые широко представлены онлайн (мода, носители информации, электроника) или расположенные в менее привлекательных небольших городах либо на периферии городов класса А. Это же касается и коммерческих зданий в черте города. Все большую популярность, напротив, приобретают объекты розничной торговли, основным направлением которых являются продукты питания. Сюда можно отнести отдельные специализированные рынки, специализированные или гибридные центры.
КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ В ГЕРМАНИИ, СУПЕРМАРКЕТ.
Таким образом, данный тип организации, к которому относятся также супермаркеты, дискаунтеры и гипермаркеты, возглавляет список по количеству операций. За ним следует недвижимость на главных торговых улицах и коммерческие здания с 31%. Сделки с торговыми центрами ушли далеко на третье место с 17%. Если судить по меньшим суммам инвестиций, вливаемых в специализированные рынки и рыночные центры, при определении объемов операций складывается несколько иная картина. На формат объектов розничной торговли приходится треть инвестируемого капитала, на торговые центры около 18%. На первом месте с показателем в 48% находится недвижимость на главных торговых улицах и коммерческие здания. Этот результат во многом обеспечила в 2018 году самая крупная из когда-либо проводимых на немецком рынке коммерческой недвижимости операций: долевое приобретение компанией Signa Prime Selection 59 объектов недвижимости сети «Kaufhof» за чуть менее, чем 2 млрд. евро.
Как и в предыдущем году, доля «портфелей» в 55% или 5,5 млрд. превысила долю единичных покупок. Они составили 45% или 4,4 млрд. евро. Территориально основной пункт снова находился вне семи больших инвестиционных центров страны. Вне ТОП-7 отмечены две трети объема покупок.
Доля иностранных покупателей в течение года выросла на 7 процентных пунктов и составила 44%, что в целом несколько больше, чем доля классов активов в 40%. Австрия, как страна, где находится компания Signa, возглавляет список стран с долей объемов в 22%. Далеко отстают США (более 6%) и Великобритания (почти 5%).
Агентства недвижимости в группе покупателей, из-за определившей рынок сделки с «Kaufhof» достигнув отметки в 2,8 млрд. евро или доли рынка в 28%, опередили открытые фонды недвижимости (2,0 млрд. евро или 21%) и стали крупнейшими инвесторами. Управляющие активами находятся на третьем месте (1,7 млрд. евро или 18%). Среди продавцов впереди оказались фонды «потенциальных возможностей» с их 20%, такие как Joint Venture, который стоит за сделкой с «Kaufhof». За ними следуют открытые фонды недвижимости с 18%.
ДОХОДНОСТЬ КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ В ГЕРМАНИИ, СУПЕРМАРКЕТ.
Верхняя граница доходности большей частью стабилизировалась в течение года. В отличие от офисного или логистического рынков потенциал роста в сфере аренды в целом исчерпан. Это прежде всего касается коммерческих объектов с престижным расположением и торговых центов. Продажи на единицу площади находятся в состоянии стагнации. Растет доля розничной продажи продуктов питания, а также развиваются повышающие посещаемость концепции общественного питания. Все это частично ведет к сокращению объемов аренды супермаркетов.
Верхняя граница доходности для супермаркетов с престижным расположением в семи инвестиционных центрах Германии в декабре находилась между 2,75% (Мюнхен) и 3,30% (Дюссельдорф, Кельн). Торговые центры в среднем обеспечивают 4,50%. В поисках достойных процентов большинство инвесторов высоко оценивают специализированные рынки и рыночные центры с их доходностью иногда заметно больше 5% и солидным притоком финансов.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ И ПРОГНОЗ
На фоне глубоких изменений структуры в сфере объектов розничной торговли и в 2019 году будет сохраняться избирательное поведение инвесторов при покупке объектов розничной торговли. Многие осторожно ведущие себя в этом цикле инвесторы могут дожидаться давно назревающего оживления и нового позиционирования торговых центров и коммерческих зданий в черте города, прежде чем обратить внимание на товары вне основного сегмента. При таком развитии торговые центры могут обеспечить рост доходности в течение 2019 года. Сегмент специализированных рынков, в котором преобладает розничная торговля продуктами питания, и далее останется лидером по проведению операций, что повлечет за собой стабильные, слегка повышающиеся покупные цены. В связи с ограниченным количеством объектов, несмотря на большое число сделок, нужно исходить из того, что и в этом году рубеж в 10 млрд. евро не будет пройден. Тем более что соответствующий товар «Коммерческая недвижимость в Германии, супермаркет» становится дефицитнее.