Спрос на жилье в Мюнхене уже не настолько истеричен, как за последние два года. Разумеется цены в самом городе и в окрестностях Мюнхена остается на прежнем высоком уровне. И скорее всего, ситуация не изменится в ближайшем будущем.
375 Евро аренды в месяц, в самом центре Мюнхена, отличный район — цена вполне приемлемая. Но речь идет в данном случае не об удачной сделке, а только о стоимости аренды места в подземном гараже. Сдача в аренду квартиры 87 кв.м во Дворце у Оперы, бывшей Почтовой резиденции, состовляет 4604 Евро в месяц, коммунальные услуги оплачиваются отдельно. Упомянутая недвижимость относится к разряду самой «сумасшедшей» из того, что может предложить Мюнхен, 53 Евро за кв. м аренды — за эту цену в Макленбурге можно купить строительный участок.
Роскошное здание со знаменитым портиком Klenze — отдельная тема для разговоров. В конце 2012 года на рынке недвижимости города Мюнхена состоялась сделка года. Русский инвестор приобрел в собсвенность Дворец „ Residenzpost“ за 300 миллионов Евро. Самый дорогой участок, самые дорогие квартиры, самая высокая квартплата – об этом пишут часто в последнее врмя в прессе на первых страницах. Для обычных жителей Мюнхена такой поворот событий начал вызывать опасения.
Жилищный кризис беспокоит мэра города Кристиана Уде. При этом Дворец у Оперы интересует его мало. Уде знает, что против отдельных редких случаев политика бессильна. Уде заботит то, что средние цены растут очень стремительно, а также цены на квартиры в бывших рабочих кварталах (Giesing и Westend) и на окраинах города уже переходят все границы. Опастность, по мнению Уде, что его город становится недоступен даже для людей со средним доходам. Сегодня все больше жителей Мюнхена тратят больше половины дохода на жилье.
К примеру семья Франка Херрнбергер. Архитектор живет с женой и двумя маленькими дочерьми в съемной квартире. Он и его жена дипломированные специалисты, оба работают полный рабочий день. Давно и безуспешно семья ищет для себя подходящую квартиру.
Совсем рядом, неподалеку от реки Изар возводится новый жилой комплекс Роденшток Гартен. 20 домов, 285 квартир. И хотя стоимость квадратного метра на первом этаже дома на оживленной улице составляет от 5000 Евро, а построен объект будет только летом 2015 года, все квартиры уже раскуплены. На это Франк Херрнбергер только отмахнулся: «Такие цены не для меня».
2012 год не принес Мюнхену облегчения. Спрос велик, рынок пустой, а цены во многих районах выросли чуть ли не в два раза. Внутри Среднего Кольца, опоясывающего старый город, все части давно распланированы. «Даже в тех областях города, которые никогда не были престижными, цена на недвижимость сильно подскочила», — утверждает Хельмут Тиле, председатель Комиссии по экспертизе. Комиссия издает ежегодно справочник о состоянии рынка недвижимости с официальными ценами на жилье. Господин Тиле утверждает, что данные о независиммой оценке стоимости земли, которые комиссия опубликовала в начале лета, выросли на 20 процентов по сравнению с предыдущим годом. Ожидание не оправдывает себя, как считает господин Тиле: «Лучше всего было бы приобретать недвижимость в Мюнхене еще вчера».
Маклеры так же не верят в возможность падения цен на недвижимость. Рудольф Дан из компании Гершлауэер Иммобилиен считает, что спрос в 2013 году уже не такой «взрывоопасный», как в предыдущем году. Лишь изредка случается, чтобы покупатели набавляли цены, как на аукционе. Томас Айгнер из Айгнер Иммобилиен считает, что началась фаза снижения накала. Не мешало бы и успокоиться. Цены на покупку квартиры в 30 раз превышают годовую аренду. Если расчитать доходность сдаваемой квартиры, то ее не хватит даже на покрытие инфляции.
К тому же многие покупатели забывают о дополнительных расходах как коммунальные услуги, техническое обеспечение, накопительный фонд на ремонтные работы.
«Инвесторы считают, что деньги, вложенные в недвижимость Мюнхена, вложены надежнее, чем в каку-либо другую недвижимость»,- говорит Беньямин Хююс из маклерского бюро Планетхом. Молодые богатые наследники, пожилые пары с наличностью и другие вкладчики исходят из того, что цены в Мюнхене долго еще не будут снижаться.
Надо учитывать и прирост населения, которое увеличилось с 2011 по 2013 год на 100.000 человек. До 2014 прибавится еще 50.000, после чего отметка населения достигнет полутора миллионов. Одни находят здесь работу, другие место учебы. Растет также и рождаемость.
Государственная программа поддержки «Жить в Мюнхене V» планирует инвестировать около 800 млн. Евро с 2012 по 2016 года в жилищное строительство, это на 175 миллионов больше, чем в предыдущий раз. Не хватает земли для нового строительства, необходимо освоение новых территорий. На месте бывших казарм Принца Евгения, Люитпольд и Функказарм планируется застройка 9.000 новых квартир. Не останутся без внимания и площади под коммерческой недвижимостью как Тогал в Богенхаузене, Агфа в Гизинге, район Пауланер в Ау, Сименс в Зендлинге, Майлер в Моозахе, Диамалт в Аллахе — активизация проекта охватывает все части города. До 2016 года должны быть сданы в эксплуатацию примерно 15 000 новых квартир. А так как этого явно недостаточно, снова ведутся дискуссии о постройке высотных домов. Первые пробные постройки возведены на бывшей территории Сименса, здесь построены 16-ти этажные дома.
Жилищное строительство с размахом ведется и во Фрайхаме. Первые квартиры в новом районе города будут готовы в 2014 — 2017 годах, 20.000 человек найдут здесь свой уютный очаг. Интересен ли Фрайхам для инвесторов? «В Мюнхене почти любой район можно рекомендовать»,- считает маклер Дан из Гершлауэер Иммобилиен. Для начала необходимо тщательно ознакомится с районом, если речь идет о новостройке. Ведь район может стать «проблемным».
Для семьи архитектора Херрнбергера районы Фрайхам или Рием — не альтернатива району Трех Мельниц, где семья жила у идиллической площади Роклплатц. Семья охотно переехала бы на окраину в таунхауз, пусть даже и с необходимостью ремонта, но неподалеку от станции метро. Участвовать же в гонке за ценой в элитных районах у гос. Херрнбергера нет никакого желания.
Capital 18.04.2013