IST ES MÖGLICH, EINE WOHNUNG IN MÜNCHEN, DEUTSCHLAND IN DER OFF-PLAN-PHASE ZU KAUFEN? WACHSEN DIE KOSTEN FÜR EINEN QUADRATMETER, WENN DAS GEBÄUDE FERTIG IST? WIE WERDEN DEUTSCHE ENTWICKLER HÄUSER IN BETRIEB VERMIETEN? DIE FRAGEN VON PRIAN.RU ANTWORTET VLADIMIR AUS PENZA, DER ZWEI WOHNUNGEN IN MÜNCHEN GEKAUFT HAT.

Käufer: Vladimir aus Penza
Verwaltungsgesellschaft: WIP Immobilien GmbH
Region: Deutschland, München
Objekt: zwei Zweizimmerwohnungen
Preis: 250.000 € und 350.000 €
Deal: 2012 (Zweitmarkt) und 2014 (Neubau)

Ihre Preise waren treu – von 2,5 % bis 4,5 % pro Jahr.

Ein typisches Vorgehen für uns – wir haben zehn Wohnungen verkauft, also eine Stiftung aufgebaut, weitere Kunden gefunden, weitergezogen – ist in Deutschland nicht möglich.

Sie können jede Laune erfüllen, aber für Ihr Geld.

— Wladimir, warum hast du dich für Deutschland entschieden? Hatten Sie dort geschäftliche Verbindungen? Oder vielleicht Verwandte?

– Nein, ich bin zum ersten Mal nach München gekommen, um mich medizinisch untersuchen zu lassen. Er löste diese Fälle erfolgreich und begann, Bayern aus touristischer Sicht zu betrachten. Dort hat es mir sofort gefallen. Dann bin ich mehrmals zurückgekommen – München hat die Erwartungen immer erfüllt. Damals gab es noch keine Krisen, die russische Wirtschaft war stabil, die Geschäfte liefen auch gut … All diese Faktoren kamen zusammen, und in München entstand der Wunsch, in Immobilien zu investieren.

– Hatten Sie sofort vor, eine Wohnung zur Miete zu kaufen?

– Die Wege des Herrn sind unergründlich … Die Gedanken waren anders. Zunächst kaufte ich hochwertige Immobilien in guter Lage, und was ich damit machen sollte, wollte ich nebenbei herausfinden.

— Für welches Objekt haben Sie sich 2012 entschieden? Und was war sein Schicksal am Ende?

– Wir haben eine Zweizimmerwohnung in einem ruhigen, ruhigen Viertel von München, nicht im Zentrum, für 250.000 Euro gekauft. Damals gab es keine freien Mittel für die Transaktion, also entschieden wir uns, einen Kredit aufzunehmen. Und damit die Wohnung nicht extra Geld aus der Tasche zieht, kamen sie zu dem Schluss, dass es notwendig sei, sie zu vermieten. All die Jahre hat sie erfolgreich gemietet, und jetzt ist der Kredit fast abbezahlt.

– Zu welchen Konditionen haben deutsche Banken damals Hypotheken vergeben?

– Ihre Zinssätze waren treu – von 2,5 % bis 4,5 % pro Jahr. Theoretisch sollte dies in allen zivilisierten Ländern der Fall sein. Ich bin froh, dass ich den Kredit bekommen habe.

Beachten Sie! Bisher können Ausländer in Deutschland eine Hypothek zu 2-3,5 % pro Jahr aufnehmen. Der Satz hängt von der Zahlungsfähigkeit des Auftraggebers und der Qualität des Objekts ab. In der Regel werden Kredite für bis zu 15 Jahre vergeben.

– Wie rentabel ist es, eine solche Wohnung zu mieten?

— Jeder Fall ist individuell. Die Preise hängen von der Lage, der Qualität der Wohnung, dem Vorhandensein oder Fehlen von Möbeln ab … Ein erfahrener Manager erklärt Ihnen, wie sie gebildet werden. In meinem Fall deckte die Miete die Hauptzahlung und die Zinsen des Darlehens vollständig, und es blieben noch etwa 200 Euro übrig.

– Anscheinend hat dieses Ergebnis zu Ihnen gepasst, da Sie sich entschieden haben, eine andere Wohnung zu kaufen …

– Ja, in Zukunft möchte ich die erste Wohnung meiner Tochter überlassen und die zweite habe ich für meinen Sohn gekauft.

– Das heißt, Sie haben heute nicht so sehr auf Mieteinnahmen gesetzt, sondern darauf, einen Beitrag für die Zukunft der Familie zu leisten?

– Genau so.

— Erzählen Sie uns von dem zweiten, neueren Deal. Welche Aufgabe haben Sie sich gestellt? Wie wurde das Objekt ausgewählt?

— Regina Borger, Geschäftsführerin der WIP Immobilien GmbH, hatte damals bereits eine informelle Beziehung aufgebaut. Die erste Transaktion war erfolgreich, dann waren sie all die Jahre damit beschäftigt, eine Wohnung zu vermieten, kurz gesagt, wir verstanden uns und ich vertraute ihnen voll und ganz. Also habe ich einfach die Idee geäußert und um etwas zum Abholen gebeten.

Auf einer meiner Reisen nach Deutschland wurde mir angeboten, eine Wohnung in einem Neubau zu kaufen, sie zeigten mir die Broschüren des Bauträgers. Wir gingen zu der Stelle, wo das Haus erscheinen sollte. Damals war hier Brachland, man hielt sie nur für eine Baugrube. Und zwar war ich bei weitem nicht der erste Käufer! Es war mir wichtig, die Gegend zu sehen – damit es ruhig ist, ohne Einwanderer, damit eine U-Bahn in der Nähe ist. Dann studierten wir das Design des Hauses. Ich mochte alles. Sie baten zwar um eine etwas teure Wohnung – 350.000 Euro. Trotzdem ist es ein Neubau, und in Deutschland werden sie sehr geschätzt.

Sie begannen zu überlegen, was sie tun sollten. Mir wurde von einer anderen Bank ein Kredit angeboten. Um ehrlich zu sein, dachte ich, dass sie mich ablehnen würden, weil. An mir hing ein weiterer ausstehender Kredit. Aber die Spezialisten studierten meine Bonität, stellten fest, dass wir die erste Hypothek regelmässig abbezahlt hatten, dass die Sache fast abgeschlossen war, und genehmigten den Kredit. Als ich davon erfuhr, habe ich den Vertrag sofort fast blind unterschrieben.

War es nicht beängstigend, Immobilien in der allerersten Phase zu kaufen, als es noch nicht einmal eine „Kiste“ gab?

– Nein, das sind die Deutschen, nicht unsere russischen Entwickler, die das Geld nehmen und ihnen dann nachlaufen, schau. Da ist alles klar.

– Ich frage mich, ob die Kosten für Wohnungen in Deutschland je nach Bauzustand variieren? In Russland können Sie beispielsweise 30-40% sparen, wenn Sie keine Angst haben und das Objekt in der Phase der Ausgrabung übernehmen.

„So etwas gibt es in Deutschland nicht. Wenn es sich ändert, ist es sehr klein. Lokale Bauherren haben keinen dringenden Bedarf an dringendem Geld von Käufern. Dies sind mächtige Organisationen mit soliden Budgets, und die Kreditvergabe für sie ist mehr als erschwinglich. Ich bin sicher, dass der Entwickler problemlos einen Kredit zu 1-2% aufnehmen kann.

Für sie ist das Geld der Käufer nur eine Garantie dafür, dass das Objekt verkauft wird. Natürlich verwenden sie sie, aber das ist kein entscheidender Faktor beim Bauen. Ein typisches Vorgehen für uns – wir haben zehn Wohnungen verkauft, also eine Stiftung aufgebaut, weitere Kunden gefunden, weitergezogen – ist in Deutschland nicht möglich. Dort zahlen Käufer in Etappen, nur für das, was bereits im Haus gemacht wurde.

– Wie lange hat der Aufbau gedauert? Und wie haben Sie den Prozess in einem anderen Land verfolgt?

– Bei unseren Besuchen in Deutschland fuhren wir ein paar Mal an der Anlage vorbei und sahen, wie sie gebaut wurde. Aber im Allgemeinen gab es nie Zweifel. Erstens haben mir meine deutschen Partner, denen ich bereits vertraut habe, diesen Entwickler empfohlen. Zweitens habe ich es schon geschafft, dass in Deutschland alle Systeme gut funktionieren.

Dadurch konnte das Haus noch schneller als geplant übergeben werden. Sie wollten im Oktober dieses Jahres fertig werden, aber letztes Jahr haben sie den Prozess forciert und erreichten die Ziellinie im Mai. Für mich war es nicht einmal sehr bequem – ich wusste im Voraus, wann die nächsten Tranchen fällig waren, und dann musste ich umplanen.

— Vladimir, vielleicht weil Sie in der Anfangsphase eine Wohnung gekauft haben, hat Ihnen der Bauträger angeboten, etwas für sich selbst zu ändern – um das Layout oder die Fertigstellung nach Ihren Wünschen zu gestalten?

– Der Preis der Immobilie hatten sie ein Standardpaket enthalten – dh. typische Oberflächen und Ausstattung (in der Küche – Einbauschränke und Geräte, im Bad und WC – Sanitär). Wenn wir etwas ändern wollten, müssten wir dafür extra bezahlen. Sie können jede Laune erfüllen, aber für Ihr Geld.

Geld haben wir dafür nicht ausgegeben. Das Kind ist noch klein, es wird nicht lange dort leben. Sofort angenommen, warum in diesem Fall zu übertreffen. Wie auch immer, wenn die Zeit kommt, die Immobilie selbst zu nutzen, werden wir Reparaturen vornehmen. Egal wie vorsichtig der Mieter ist, die Situation muss aktualisiert werden.

– Wie haben Sie das Mietproblem gelöst? Wo suchen Sie Mieter? Wie haben Sie Verträge mit ihnen geschlossen?

– Ich hatte ein Kriterium – dass meine Wohnung nicht getötet werden würde. In Russland passiert das ständig, wir haben es schon durchgemacht. Daher habe ich alle Sorgen auf die Verwaltungsgesellschaft verlagert. Lassen Sie sie in Deutschland nach Menschen suchen, die Situation überwachen und Probleme lösen. Ich weiß, dass die Auswahl der Mieter von WIP Immobilien sehr sorgfältig angegangen wurde – sie haben ihre Zuverlässigkeit, Zahlungsfähigkeit, die Gründe, warum sie nach München gekommen sind, geprüft. Auf Verträge mit Mietern habe ich mich nicht vertieft – um das zu verstehen, muss man nicht nur gut Deutsch können, sondern auch das lokale Recht verstehen.

– Hast du die Mieter, die bei dir wohnen, überhaupt gesehen?

– Ich habe den Mieter aus der ersten Wohnung gesehen. Als wir in Deutschland ankamen, riefen wir sie an und warnten sie, dass wir kommen würden. Ich wollte nur mit eigenen Augen sehen, wie die Wohnung gepflegt wird. Natürlich nutzt sich die Ausrüstung im Laufe der Jahre ab … Die Platte musste geändert werden. Aber da war es nicht neu, schließlich wurde die Wohnung auf der „Zweitseite“ gekauft. Das ist natürlicher Verschleiß, wir haben damit gerechnet. Aber im Allgemeinen ist alles in Ordnung, der Zustand ist gut.

Was ist mit dem zweiten Mieter?

– Es ist immer noch

Ich habe es nicht gesehen – die Wohnung wurde erst kürzlich vermietet.

– Und wie hoch sind die aktuellen Preise für neue „Kopekenstücke“ in Münchens ruhigen Gegenden?

– Etwa 1100-1200 Euro.

– Wenn Sie 2011 von einem Menschen angesprochen würden, der in der gleichen Situation ist wie Sie – dann überlegen Sie gerade, ob Sie Ihre erste Wohnung in München kaufen oder nicht – was würden Sie ihm raten? Worauf ist zu achten, um mit dem Deal zufrieden zu sein?

– Wenn er 2011 zu mir käme, würde ich auf jeden Fall sagen: Unbedingt Immobilien im Ausland kaufen, insbesondere in München, wenn sich die finanzielle Möglichkeit bietet.

— Was hat sich jetzt geändert?

Nun ist die Zukunft unbekannt. Schauen Sie sich die Europäische Union an, Großbritannien verlässt sie, unsere Beziehungen zu Europa, das Aufpeitschen einer militärischen Hysterie … Wohin steuert die Welt im Allgemeinen? Irgendwann vor 2014, bis der Konflikt in der Ukraine begann, war alles wunderbar. Was jetzt? Ich weiß nicht … Wahrscheinlich versteht sogar der Präsident nicht ganz, was als nächstes passieren wird.

– Von allen Ländern in Europa scheint Deutschland, zumindest was die Konjunktur und die Situation auf dem Immobilienmarkt betrifft, am sichersten zu sein. Und wahrscheinlich die Schweiz…

— Ja, ich habe von der Schweiz erfahren, dort ist es viel teurer. Und Deutschland ist nicht alles, sondern nur München. So war es beispielsweise möglich, im bayerischen Augsburg Immobilien zu kaufen. Dort ist es sogar noch günstiger – für den Preis einer Einzimmerwohnung in der Münchner Innenstadt könnte man dort einen Drei-Rubel-Schein mitnehmen. Aber das ist es nicht.

Wichtig ist, dass München ein bedeutendes Produktionszentrum ist, die mächtigste Stadt Deutschlands. Nach meinem Verständnis ist dies das Zentrum Europas. Wie wir zum Beispiel: Wir sind in den Zug gestiegen und am Morgen sind wir in Rom gelandet. Wien, Paris sind ebenfalls in der Nähe und Barcelona, ​​die Kanarischen Inseln, Monte Carlo sind mit dem Flugzeug gut erreichbar.

Ich bereue sicherlich nicht, dort eine Immobilie gekauft zu haben. Wenn doch nur jetzt die Lage in der Welt in Richtung Entspannung gegangen wäre. Die Sanktionen wurden aufgehoben, das Visaregime abgeschafft … Dann drei Stunden im Flugzeug – und Sie sind da. Es wäre einfach wunderbar!

Interview mit Anastasia Faley, Prian.ru
Fotos mit freundlicher Genehmigung der WIP Immobilien GmbH

Business Apartments in München mit einer Rendite von 4-7% pro Jahr?

Wahrscheinlich hat jeder, der auch nur ansatzweise daran interessiert ist, in Auslandsimmobilien zu investieren, an München gedacht. Dies ist der liquideste lokale Markt in Deutschland, wo die Immobilienpreise allein im Jahr 2017 um 13,7 % gestiegen sind. Die Kehrseite der Zuverlässigkeit von Investitionen ist eine geringe Rentabilität von bis zu 3 % pro Jahr. Und eine hohe Einstiegsschwelle – meist ab einer halben Million Euro. Wenn Sie das aufgehalten hat, lesen Sie unseren Artikel. Die Idee, in ein Business Apartment zu investieren, sollte Sie ansprechen.

Voraussetzungen

München ist die wohlhabendste Stadt Deutschlands. Es gibt eine extrem niedrige Arbeitslosigkeit, hohe Gehälter und… Büros großer internationaler Unternehmen. Millionen von Touristen kommen jedes Jahr hierher – nicht nur zur Erholung, sondern auch aus geschäftlichen Gründen. Gäste, die ein paar Tage – eine Woche in München bleiben, wählen Hotels. Aber was ist mit denen, die ein oder zwei Monate bleiben müssen?

So lange in einem Hotel zu leben ist teuer und nicht immer bequem. Und das Mieten einer Wohnung ist laut Gesetz unmöglich. Die Tagesmiete von Wohnimmobilien ist in München verboten.

„Wenn Sie eine Wohnimmobilie besitzen, können Sie diese nicht kurzfristig vermieten“, sagt Regina Borger, Geschäftsführerin der Verwaltungsgesellschaft WiP Immobilien GmbH. „Die Behörden verschärfen die Kontrolle darüber. Im vergangenen Jahr hat das Bürgermeisteramt 16 Personen abgestellt, nur um den Überblick über Wohnungen zu behalten, die auf spezialisierten Portalen vermietet werden. Die Strafen dafür sind enorm. Bis zu 500.000 € pro Eigentümer.“

Die Lösung sind die sogenannten Boardinghouses (Business Apartments oder Apart-Hotels). Dies ist eine Art Gewerbeimmobilie. Es ist ein Mehrfamilienhaus mit Elementen der Hotelinfrastruktur. Die Apartments in solchen Komplexen sind klein (20-35 m²), möbliert und mit allem ausgestattet, was Sie brauchen. Laut Gesetz können sie täglich oder langfristig, jedoch nicht länger als sechs Monate, an einen Kunden vermietet werden.

Die Zielgruppe von Boardinghouses sind Geschäftsleute, die auf Geschäftsreise nach München kommen, Ausländer, die in örtlichen Kliniken behandelt werden, Studenten von Fernstudiengängen … Außerdem siedeln sich viele Einheimische aus wirtschaftlichen Gründen in den umliegenden Städten an, während das Familienoberhaupt bleibt fährt zur Arbeit nach München. In solchen Fällen mieten Unternehmen Wohnungen für ihre Mitarbeiter in der bayerischen Landeshauptstadt an.

Die Essenz des Schemas

Für einen Investor ist der Vorteil eines Zimmers in einem Aparthotel gegenüber dem Kauf einer gewöhnlichen Wohnung die Möglichkeit, für kurze Zeit zu mieten, was eine 2-3-fache Steigerung der Rentabilität bedeutet.

Die Mietpreise sind hier niedriger als in Hotels: Wenn eine Nacht in einem Hotel durchschnittlich 100 Euro kostet, kostet sie in einem Boardinghouse 60 Euro. Aber das ist immer noch viel mehr, als eine langfristig angemietete Wohnung an einem Tag einbringt. Gleichzeitig kann der Eigentümer eines Business-Apartments die Preisgestaltung flexibel steuern, indem er die Raten für wichtige Ereignisse, wie beispielsweise internationale Messen, erhöht. Und der Eigentümer einer gewöhnlichen Wohnung ist durch den Vertrag eingeschränkt und hat kein Recht, die Miete willkürlich zu erhöhen.
Rechtlich unterscheidet sich der Kauf eines Zimmers in einem solchen Hotel nicht vom Kauf eines Eigenheims. Der Investor wird vollständiger Eigentümer eines bestimmten Objekts.

Nach dem Kauf entscheidet der Eigentümer, wie er die Immobilie verwaltet. Beispielsweise kann es in einem Gebäude mit 50 Wohnungen mehrere Dutzend Eigentümer geben. Sie vereinen sich, gründen (oder beauftragen) eine Verwaltungsgesellschaft, die das gesamte Gebäude mietet, Ordnung hält, Probleme der Bewohner löst usw. Je mehr Optionen, desto teurer sind solche Dienste.

Sie können ein Business Apartment selbst oder über Ihren Vertreter in Deutschland mieten. Dabei hat der Eigentümer freie Wahl. Die Höhe seines Gewinns hängt davon ab, wie viel das Zimmer tatsächlich vermietet, abzüglich der Kosten für Wartung und Verwaltung.

„Wir waren kürzlich auf der Münchner Immobilienmesse“, ergänzt Regina Borger. – Sie stellten eine andere Art von Pensionen vor – mit garantierter Miete. Der Investor schließt sofort zwei Verträge ab – für den Kauf von Immobilien und für die langfristige Lieferung eines Objekts (z. B. 10 Jahre) an ein Unternehmen. Und all die Jahre garantiert Ihnen das Unternehmen einen Gewinn von 4,5 % pro Jahr auf die Kosten der Wohnung, unabhängig davon, wie viel das Objekt tatsächlich vermietet wird.

Lesen Sie auch: Immobilienverwaltung in Deutschland: nützliche Tipps
Eintrittsschwelle

Ein weiterer Vorteil von Boardinghäusern für Investoren sind relativ niedrige Preise. Von 150.000 € bis 260.000 €.

Für dieses Geld bekommen Sie eine kleine Wohnung, höchstwahrscheinlich eine Einzimmerwohnung. Darüber hinaus möbliert und eingerichtet mit allem, was Sie brauchen, dh. Sie müssen kein zusätzliches Geld für Reparaturen ausgeben, außer um Geschirr und Bettwäsche zu kaufen.

In den allermeisten Fällen befinden sich bestehende Vorschläge im Aufbau. Zum Zeitpunkt der Inbetriebnahme sind alle Gebäude in München bereits ausverkauft, sodass Sie in der Phase der Ausgrabung kaufen müssen.

Es wird ungefähr ein Jahr dauern, bis ein Haus für 50-100 Wohnungen fertig ist, für ein größeres – bis zu 20 Monate.

„Boardinghouses werden zunächst für eine bestimmte Zielgruppe gebaut. Und sie liegen nicht in der Altstadt, näher am Marienplatz, wo sich gerne Touristen niederlassen. Zum Beispiel sind kürzlich die letzten Wohnungen ausverkauft im Bereich der internationalen Ausstellung, ein Analogon von VDNKh in Moskau. An 240 Tagen im Jahr finden dort Veranstaltungen statt“, sagt Regina Borger. – Dies ist ein sehr interessanter Ort, weil. An 240 Tagen im Jahr kann der Investor Wohnungen zu höheren Preisen mieten. Dies sind die Orte, auf die Sie bei der Auswahl solcher Objekte achten sollten.

Ertrag

München ist die teuerste Großstadt in Deutschland, um Immobilien zu kaufen. Ein „Quadrat“ in prestigeträchtigen zentralen Lagen kostet mehr als 10.000 Euro, eine gewöhnliche Wohnung in einem Wohngebiet ist günstiger als 6.000 Euro pro Quadratmeter. Ich bin schwer zu finden.

Als Ergebnis – geringe Rentabilität aus langfristiger Vermietung. Wohnungen in der Nähe des Marienplatzes bringen Besitzern etwas mehr als 0 % pro Jahr, gekauft werden sie aber trotzdem, denn das Preissteigerungspotenzial ist groß. In anderen Bereichen können Sie 2-3% der Mieteinnahmen erhalten.

Beim Kauf von Boardinghouses prognostizieren Experten eine Rendite von 4-7% pro Jahr.

„Business Apartments sind ein neues Immobilienformat für Deutschland. In München hat man vor einigen Jahren mit dem aktiven Bauen begonnen. Und gemessen an der Tatsache, dass das Interesse wächst, neue Projekte entstehen, rechtfertigt sich diese Idee“, sagt Regina Borger. „Wir verwalten mehrere solcher Einrichtungen selbst. Durch flexible Planung, niedrige Einstiegsschwelle und höhere Mietpreise im Vergleich zu herkömmlichen Wohnungen ist es möglich, eine solche Rentabilität zu erreichen. Beachten Sie jedoch, dass diese Zahlen keine zusätzlichen Kosten berücksichtigen.

Ausgaben, die auf den Besitzer eines Business Apartments warten:

Grundsteuer. Sie wird für jede Wohnung individuell berechnet. Für solche Wohnungen beträgt die jährliche Steuer 100-200 €.
Nebenkosten (Strom, Wasser, Internet, Versicherung, Reinigung usw.) – ca. 5 € pro m². Mio. pro Monat. Diese Kosten werden wie in einem Hotel vom Eigentümer getragen, sind aber in der Tagespauschale des Mieters enthalten.
Die Verwaltungsgesellschaft nimmt je nach Umfang der erbrachten Dienstleistungen 3-7% des Mietpreises ein.
Besteuerung von Mieteinnahmen in Deutschland. Berechnet nach Tabelle. Bemessungsgrundlage sind Einnahmen minus Ausgaben. Der Satz liegt zwischen 0 % und 35 %, abhängig von der Höhe des Gewinns sowie dem Eigentümer (natürliche oder juristische Person).
Beispiel: Wohnungen in München zur Kurzzeitmiete

Art der Immobilie: Gästebetrieb
Ort: München, Landkreis Riem (internationaler Ausstellungsort)
Kosten: 227.400 €
Anzahl Badezimmer: 1
Anzahl Balkone / Terrassen: 2
Gewerbefläche: 32,35 qm m
Einrichtungsart: Standard
Gesamtzahl der Stockwerke: 5
Heizungsart: Zentralheizung
Barrierefreies Umfeld: geeignet für Rollstuhlfahrer
Aufzug: ja
Bauphase: im Bau
Baujahr: geplante Inbetriebnahme – November 2018

Mehr Informationen zum Objekt hier.

Regina Borger: „Ist diese Geschäftsidee bei russischen Investoren beliebt? Noch nicht. Boardinghouses sind ein neues Phänomen, nur wenige wissen davon. Alle verfügbaren Vorschläge befinden sich entweder im Aufbau oder wurden erst vor ein oder zwei Jahren gestartet. Aber eines Tages wird es wahrscheinlich eine Marktschwemme mit ähnlichen Objekten geben, wodurch die aktuelle Rentabilität sinken wird. Daher ist es jetzt wichtig, auf die Lage des Objekts zu achten, damit es bei Mietern nachgefragt wird. Außerdem, um es genau aus Sicht der Zielgruppe zu bewerten, und das sind keine typischen Touristen, sondern solche, die nach Deutschland kommen, um zu arbeiten, sich behandeln zu lassen oder zu studieren.“

24. April 2018
Text: Anastasia Faley

Wir haben Angst vor Hypotheken. Es gibt keine offiziellen Statistiken, aber Immobilienmakler sagen, dass neun von zehn Kunden aus Russland, die den Kauf eines Eigenheims erwägen, zunächst nicht über eine Hypothek in Deutschland nachdenken. Entweder vertrauen sie den Banken nicht, oder sie haben Angst, in Knechtschaft zu geraten. Vergeblich! Was ist „Baufinanzierung in Deutschland für Ausländer“?

FAKTEN-2018 – HYPOTHEK IN DEUTSCHLAND FÜR AUSLÄNDER.

Ja, Hypotheken werden in Deutschland vergeben. Und immer aktiver. Das jährliche Wachstum der Hypothekarkredite im Land beträgt etwa 4%. Im Jahr 2016 betrug das Volumen der vergebenen Hypothekendarlehen in Deutschland 231,6 Milliarden Euro, das ist ein Viertel mehr als 2009. Deutschland ist nach Großbritannien der größte Hypothekenmarkt in der EU; Wenn der Brexit vorbei ist, wird er der größte sein.

Hypotheken werden in Deutschland in der Regel zu einem festen Prozentsatz vergeben, der auf 5-10, in seltenen Fällen auf 15 Jahre festgelegt ist. Kredite mit variablem Zinssatz sind im Land nicht beliebt: Sie betragen insgesamt 1 % (in Großbritannien 72 %, in Spanien – 75 %, laut einem Bericht von Research Gate).

Jetzt ist es gut. Warum? Ein variabler Zinssatz ist für den Kreditnehmer vorteilhaft, wenn er beginnt zu sinken – je länger desto besser. In Deutschland erfolgt die Veränderung des variablen Zinssatzes auf Basis von Schwankungen der European Interbank Offered Rate (EURIBOR). Aber im Moment ist es auf einem sehr niedrigen Niveau, und der variable Zinssatz kann nirgendwo fallen, sondern nur wachsen. Und es wird offensichtlich anfangen zu wachsen, die Frage ist nur wann genau.

Von 2009 bis 2018 sind die Hypothekenzinsen in Deutschland um 40 % gesunken. Jetzt liegt die durchschnittliche Rate bei etwa 1,65 %, aber es ist besser, wenn sich die Deutschen selbst an dieser Zahl orientieren. Ausländer erhalten Kredite zu ungünstigeren Konditionen. „Dieses Jahr haben wir beispielsweise Kredite für unsere Kunden zu 1,83–2,06 % erhalten“, sagt Regina Borger.

Regina Borger, WIP Immobilien GmbH: Hypotheken in Deutschland für Ausländer.

„Niedrige Hypothekenzinsen führen zu Paradoxien. Einer der wichtigsten Akteure auf dem Hypothekenmarkt in Deutschland ist die Landesbank, die durch staatliche Förderung traditionell günstigere Konditionen für arme Deutsche, alleinerziehende Mütter und Väter bietet. In den letzten Jahren ist die Zahl der Personen, die bei dieser Organisation einen Hypothekenkredit beantragt haben, zurückgegangen – die Konditionen bei normalen Banken sind attraktiver geworden als die Vorzugskonditionen der Landesbank. Und die zugewiesenen Gelder wurden nicht beansprucht, was zu einer Geldschwemme führte. Jetzt haben sie damit begonnen, Kredite zu 0,5–0,8 % zu vergeben.“

In Deutschland ist die Loan-to-Value-Ratio (LTV) die niedrigste in Europa. Strengere Regeln gelten laut diesem Indikator nur in Südkorea, wo die maximalen Kosten eines Kredits 75 % betragen. In Deutschland können es 80 % sein, aber nur für Einwohner. Wenn Sie nicht auf dem Land arbeiten, können Sie höchstens mit 60% des Immobilienwerts rechnen, in Wirklichkeit jedoch mit der Hälfte.

Die Frage, ob man in Deutschland eine Hypothek aufnehmen soll oder nicht, ist teilweise emotional (wenn man grundsätzlich nicht auf Pump leben möchte, wird einen nichts überzeugen), meist aber ökonomisch und mathematisch. Einfach ausgedrückt, wenn Sie 100.000 € investieren, können Sie eine 200.000ste Investition tätigen und aus den investierten 100.000 € einen doppelt so hohen Gewinn erzielen.

Bedingung: Wenn Sie einen Kredit für 250.000 € zu 7-8 % pro Jahr aufnehmen (diese Zinssätze waren vor 10 Jahren), werden Sie jährlich etwa 17.000 € zurückzahlen (ohne Darlehenskörper). Eine Hypothek zu 2% erhalten – nur 5.000 € Die Berechnung ist grob, sogar sehr, aber in diesem Fall ist es wichtig, die Reihenfolge zu verstehen.

Kommunikation mit der Bank

Zinssatz und Kredithöhe hängen von zwei Faktoren ab. An erster Stelle steht Ihre Zahlungsfähigkeit, die anhand der eingereichten Unterlagen beurteilt wird. Der zweite ist der Zustand des Objekts. Der Mindestbetrag, der erhalten werden kann, hängt von der jeweiligen Bank und dem Ort ab, an dem sich die Wohnung befindet.

Regina Borger, WIP Immobilien GmbH: Hypotheken in Deutschland für Ausländer.

„Die Option in München und Umgebung, wo es sehr schwierig ist, „das Falsche“ zu kaufen, wird eher in Erwägung gezogen. Andererseits macht es in Bayern kaum Sinn, eine Baufinanzierung unter 100.000 Euro zu beantragen, die meisten Banken geben sich mit solchen Zahlen gar nicht erst die Mühe, vergeben aber in der Regel erst ab 250.000 Euro Kredite, aber ich wiederhole, das schon Eine Münchner Geschichte. In Norddeutschland ist die Situation anders.“

Es gibt keine offizielle Bestätigung dafür, dass Russen oder Bürgern anderer Länder in letzter Zeit Hypotheken beim Kauf eines Eigenheims verweigert wurden. Einzelne Beispiele und der Hype darum bestätigen nur, dass es keine Massenausfälle gibt. Sie waren vorher, sie sind jetzt. Was sich definitiv geändert hat, ist, dass die Banken wählerischer geworden sind und häufiger zusätzliche Dokumente anfordern.

Es lohnt sich, mehrere Banken zu kontaktieren, zumal sie über die gleichen Unterlagen verfügen. Die Erstausstattung: eine ins Deutsche übersetzte 2-NDFL-Bescheinigung, ein Reisepass und Dokumente für die zu erwerbende Immobilie. Natürlich ist es gut, wenn Sie eine positive Kredithistorie haben. Außerdem müssen Sie einen Fragebogen ausfüllen, um aufzuzeigen, wie Sie den Kredit mit laufenden Einnahmen zurückzahlen werden. Die Bank wird mit der Prüfung des Antrags beginnen und mit ziemlicher Sicherheit zusätzliche Dokumente von Ihnen verlangen. Und schmeicheln Sie sich nicht, bis der Vertrag unterschrieben ist.

„Mein Rat: Bieten Sie genau so viele Sicherheiten an, wie die Bank verlangt, nicht mehr und nicht weniger. Die Erstkommunikation mit dem Kreditinstitut führen Sie in Abwesenheit – in der Regel per E-Mail. Lediglich beim Abschluss eines Finanzierungsvertrages ist ein Besuch bei der Bank mit Reisepass erforderlich“, sagt der Fachmann.

Die Bearbeitung einer Anfrage durch die Bank dauert in der Regel vier bis sechs Wochen, es werden jedoch keine Fristen garantiert. Im Falle einer Ablehnung teilt die Bank dies telefonisch mit. Auch wenn er eine schriftliche Antwort sendet, wird er unter keinen Umständen den Grund angeben.

Brauchen Sie einen Partner

Warum wenden sie sich normalerweise an einen Partner, um einen Kredit zu erhalten, und was ist seine Mission? Das Hauptproblem bei der ersten Kontaktaufnahme ist, dass die Bank Sie nicht kennt. Eine Kreditablehnung ist also mehr als wahrscheinlich. Der Aufruf durch einen Assistenten soll „das Eis schmelzen“.

Regina Borger, WIP Immobilien GmbH​: Hypotheken in Deutschland für Ausländer.

„Banken kennen uns nicht nur als Käufer von Immobilien, sondern auch als Verwaltungsgesellschaft. Wir entwickeln uns, letztes Jahr haben wir vier weitere Häuser zur Verwaltung bekommen. Zwei von ihnen hatten Konten bei Banken eröffnet, mit denen wir zuvor noch nicht zusammengearbeitet hatten. Dementsprechend kennen uns nun zwei weitere Organisationen von der besten Seite. Und wenn eine Anfrage von einem Kunden durch uns geht und die Bank versteht, dass wir auch die Hypothekenzahlungen kontrollieren werden, herrscht volles Vertrauen.

Wir können nicht garantieren, dass die Bank einen Kredit gewährt. Lehnt eine Bank ab, wenden wir uns an eine andere. Jeder Kunde hat von uns einen Kredit erhalten.