Persönliche Erfahrung: Zwei Wohnungen in München gekauft, vermietet

IST ES MÖGLICH, EINE WOHNUNG IN MÜNCHEN, DEUTSCHLAND IN DER OFF-PLAN-PHASE ZU KAUFEN? WACHSEN DIE KOSTEN FÜR EINEN QUADRATMETER, WENN DAS GEBÄUDE FERTIG IST? WIE WERDEN DEUTSCHE ENTWICKLER HÄUSER IN BETRIEB VERMIETEN? DIE FRAGEN VON PRIAN.RU ANTWORTET VLADIMIR AUS PENZA, DER ZWEI WOHNUNGEN IN MÜNCHEN GEKAUFT HAT.

Käufer: Vladimir aus Penza
Verwaltungsgesellschaft: WIP Immobilien GmbH
Region: Deutschland, München
Objekt: zwei Zweizimmerwohnungen
Preis: 250.000 € und 350.000 €
Deal: 2012 (Zweitmarkt) und 2014 (Neubau)

Ihre Preise waren treu – von 2,5 % bis 4,5 % pro Jahr.

Ein typisches Vorgehen für uns – wir haben zehn Wohnungen verkauft, also eine Stiftung aufgebaut, weitere Kunden gefunden, weitergezogen – ist in Deutschland nicht möglich.

Sie können jede Laune erfüllen, aber für Ihr Geld.

— Wladimir, warum hast du dich für Deutschland entschieden? Hatten Sie dort geschäftliche Verbindungen? Oder vielleicht Verwandte?

– Nein, ich bin zum ersten Mal nach München gekommen, um mich medizinisch untersuchen zu lassen. Er löste diese Fälle erfolgreich und begann, Bayern aus touristischer Sicht zu betrachten. Dort hat es mir sofort gefallen. Dann bin ich mehrmals zurückgekommen – München hat die Erwartungen immer erfüllt. Damals gab es noch keine Krisen, die russische Wirtschaft war stabil, die Geschäfte liefen auch gut … All diese Faktoren kamen zusammen, und in München entstand der Wunsch, in Immobilien zu investieren.

– Hatten Sie sofort vor, eine Wohnung zur Miete zu kaufen?

– Die Wege des Herrn sind unergründlich … Die Gedanken waren anders. Zunächst kaufte ich hochwertige Immobilien in guter Lage, und was ich damit machen sollte, wollte ich nebenbei herausfinden.

— Für welches Objekt haben Sie sich 2012 entschieden? Und was war sein Schicksal am Ende?

– Wir haben eine Zweizimmerwohnung in einem ruhigen, ruhigen Viertel von München, nicht im Zentrum, für 250.000 Euro gekauft. Damals gab es keine freien Mittel für die Transaktion, also entschieden wir uns, einen Kredit aufzunehmen. Und damit die Wohnung nicht extra Geld aus der Tasche zieht, kamen sie zu dem Schluss, dass es notwendig sei, sie zu vermieten. All die Jahre hat sie erfolgreich gemietet, und jetzt ist der Kredit fast abbezahlt.

– Zu welchen Konditionen haben deutsche Banken damals Hypotheken vergeben?

– Ihre Zinssätze waren treu – von 2,5 % bis 4,5 % pro Jahr. Theoretisch sollte dies in allen zivilisierten Ländern der Fall sein. Ich bin froh, dass ich den Kredit bekommen habe.

Beachten Sie! Bisher können Ausländer in Deutschland eine Hypothek zu 2-3,5 % pro Jahr aufnehmen. Der Satz hängt von der Zahlungsfähigkeit des Auftraggebers und der Qualität des Objekts ab. In der Regel werden Kredite für bis zu 15 Jahre vergeben.

– Wie rentabel ist es, eine solche Wohnung zu mieten?

— Jeder Fall ist individuell. Die Preise hängen von der Lage, der Qualität der Wohnung, dem Vorhandensein oder Fehlen von Möbeln ab … Ein erfahrener Manager erklärt Ihnen, wie sie gebildet werden. In meinem Fall deckte die Miete die Hauptzahlung und die Zinsen des Darlehens vollständig, und es blieben noch etwa 200 Euro übrig.

– Anscheinend hat dieses Ergebnis zu Ihnen gepasst, da Sie sich entschieden haben, eine andere Wohnung zu kaufen …

– Ja, in Zukunft möchte ich die erste Wohnung meiner Tochter überlassen und die zweite habe ich für meinen Sohn gekauft.

– Das heißt, Sie haben heute nicht so sehr auf Mieteinnahmen gesetzt, sondern darauf, einen Beitrag für die Zukunft der Familie zu leisten?

– Genau so.

— Erzählen Sie uns von dem zweiten, neueren Deal. Welche Aufgabe haben Sie sich gestellt? Wie wurde das Objekt ausgewählt?

— Regina Borger, Geschäftsführerin der WIP Immobilien GmbH, hatte damals bereits eine informelle Beziehung aufgebaut. Die erste Transaktion war erfolgreich, dann waren sie all die Jahre damit beschäftigt, eine Wohnung zu vermieten, kurz gesagt, wir verstanden uns und ich vertraute ihnen voll und ganz. Also habe ich einfach die Idee geäußert und um etwas zum Abholen gebeten.

Auf einer meiner Reisen nach Deutschland wurde mir angeboten, eine Wohnung in einem Neubau zu kaufen, sie zeigten mir die Broschüren des Bauträgers. Wir gingen zu der Stelle, wo das Haus erscheinen sollte. Damals war hier Brachland, man hielt sie nur für eine Baugrube. Und zwar war ich bei weitem nicht der erste Käufer! Es war mir wichtig, die Gegend zu sehen – damit es ruhig ist, ohne Einwanderer, damit eine U-Bahn in der Nähe ist. Dann studierten wir das Design des Hauses. Ich mochte alles. Sie baten zwar um eine etwas teure Wohnung – 350.000 Euro. Trotzdem ist es ein Neubau, und in Deutschland werden sie sehr geschätzt.

Sie begannen zu überlegen, was sie tun sollten. Mir wurde von einer anderen Bank ein Kredit angeboten. Um ehrlich zu sein, dachte ich, dass sie mich ablehnen würden, weil. An mir hing ein weiterer ausstehender Kredit. Aber die Spezialisten studierten meine Bonität, stellten fest, dass wir die erste Hypothek regelmässig abbezahlt hatten, dass die Sache fast abgeschlossen war, und genehmigten den Kredit. Als ich davon erfuhr, habe ich den Vertrag sofort fast blind unterschrieben.

War es nicht beängstigend, Immobilien in der allerersten Phase zu kaufen, als es noch nicht einmal eine „Kiste“ gab?

– Nein, das sind die Deutschen, nicht unsere russischen Entwickler, die das Geld nehmen und ihnen dann nachlaufen, schau. Da ist alles klar.

– Ich frage mich, ob die Kosten für Wohnungen in Deutschland je nach Bauzustand variieren? In Russland können Sie beispielsweise 30-40% sparen, wenn Sie keine Angst haben und das Objekt in der Phase der Ausgrabung übernehmen.

„So etwas gibt es in Deutschland nicht. Wenn es sich ändert, ist es sehr klein. Lokale Bauherren haben keinen dringenden Bedarf an dringendem Geld von Käufern. Dies sind mächtige Organisationen mit soliden Budgets, und die Kreditvergabe für sie ist mehr als erschwinglich. Ich bin sicher, dass der Entwickler problemlos einen Kredit zu 1-2% aufnehmen kann.

Für sie ist das Geld der Käufer nur eine Garantie dafür, dass das Objekt verkauft wird. Natürlich verwenden sie sie, aber das ist kein entscheidender Faktor beim Bauen. Ein typisches Vorgehen für uns – wir haben zehn Wohnungen verkauft, also eine Stiftung aufgebaut, weitere Kunden gefunden, weitergezogen – ist in Deutschland nicht möglich. Dort zahlen Käufer in Etappen, nur für das, was bereits im Haus gemacht wurde.

– Wie lange hat der Aufbau gedauert? Und wie haben Sie den Prozess in einem anderen Land verfolgt?

– Bei unseren Besuchen in Deutschland fuhren wir ein paar Mal an der Anlage vorbei und sahen, wie sie gebaut wurde. Aber im Allgemeinen gab es nie Zweifel. Erstens haben mir meine deutschen Partner, denen ich bereits vertraut habe, diesen Entwickler empfohlen. Zweitens habe ich es schon geschafft, dass in Deutschland alle Systeme gut funktionieren.

Dadurch konnte das Haus noch schneller als geplant übergeben werden. Sie wollten im Oktober dieses Jahres fertig werden, aber letztes Jahr haben sie den Prozess forciert und erreichten die Ziellinie im Mai. Für mich war es nicht einmal sehr bequem – ich wusste im Voraus, wann die nächsten Tranchen fällig waren, und dann musste ich umplanen.

— Vladimir, vielleicht weil Sie in der Anfangsphase eine Wohnung gekauft haben, hat Ihnen der Bauträger angeboten, etwas für sich selbst zu ändern – um das Layout oder die Fertigstellung nach Ihren Wünschen zu gestalten?

– Der Preis der Immobilie hatten sie ein Standardpaket enthalten – dh. typische Oberflächen und Ausstattung (in der Küche – Einbauschränke und Geräte, im Bad und WC – Sanitär). Wenn wir etwas ändern wollten, müssten wir dafür extra bezahlen. Sie können jede Laune erfüllen, aber für Ihr Geld.

Geld haben wir dafür nicht ausgegeben. Das Kind ist noch klein, es wird nicht lange dort leben. Sofort angenommen, warum in diesem Fall zu übertreffen. Wie auch immer, wenn die Zeit kommt, die Immobilie selbst zu nutzen, werden wir Reparaturen vornehmen. Egal wie vorsichtig der Mieter ist, die Situation muss aktualisiert werden.

– Wie haben Sie das Mietproblem gelöst? Wo suchen Sie Mieter? Wie haben Sie Verträge mit ihnen geschlossen?

– Ich hatte ein Kriterium – dass meine Wohnung nicht getötet werden würde. In Russland passiert das ständig, wir haben es schon durchgemacht. Daher habe ich alle Sorgen auf die Verwaltungsgesellschaft verlagert. Lassen Sie sie in Deutschland nach Menschen suchen, die Situation überwachen und Probleme lösen. Ich weiß, dass die Auswahl der Mieter von WIP Immobilien sehr sorgfältig angegangen wurde – sie haben ihre Zuverlässigkeit, Zahlungsfähigkeit, die Gründe, warum sie nach München gekommen sind, geprüft. Auf Verträge mit Mietern habe ich mich nicht vertieft – um das zu verstehen, muss man nicht nur gut Deutsch können, sondern auch das lokale Recht verstehen.

– Hast du die Mieter, die bei dir wohnen, überhaupt gesehen?

– Ich habe den Mieter aus der ersten Wohnung gesehen. Als wir in Deutschland ankamen, riefen wir sie an und warnten sie, dass wir kommen würden. Ich wollte nur mit eigenen Augen sehen, wie die Wohnung gepflegt wird. Natürlich nutzt sich die Ausrüstung im Laufe der Jahre ab … Die Platte musste geändert werden. Aber da war es nicht neu, schließlich wurde die Wohnung auf der „Zweitseite“ gekauft. Das ist natürlicher Verschleiß, wir haben damit gerechnet. Aber im Allgemeinen ist alles in Ordnung, der Zustand ist gut.

Was ist mit dem zweiten Mieter?

– Es ist immer noch

Ich habe es nicht gesehen – die Wohnung wurde erst kürzlich vermietet.

– Und wie hoch sind die aktuellen Preise für neue „Kopekenstücke“ in Münchens ruhigen Gegenden?

– Etwa 1100-1200 Euro.

– Wenn Sie 2011 von einem Menschen angesprochen würden, der in der gleichen Situation ist wie Sie – dann überlegen Sie gerade, ob Sie Ihre erste Wohnung in München kaufen oder nicht – was würden Sie ihm raten? Worauf ist zu achten, um mit dem Deal zufrieden zu sein?

– Wenn er 2011 zu mir käme, würde ich auf jeden Fall sagen: Unbedingt Immobilien im Ausland kaufen, insbesondere in München, wenn sich die finanzielle Möglichkeit bietet.

— Was hat sich jetzt geändert?

Nun ist die Zukunft unbekannt. Schauen Sie sich die Europäische Union an, Großbritannien verlässt sie, unsere Beziehungen zu Europa, das Aufpeitschen einer militärischen Hysterie … Wohin steuert die Welt im Allgemeinen? Irgendwann vor 2014, bis der Konflikt in der Ukraine begann, war alles wunderbar. Was jetzt? Ich weiß nicht … Wahrscheinlich versteht sogar der Präsident nicht ganz, was als nächstes passieren wird.

– Von allen Ländern in Europa scheint Deutschland, zumindest was die Konjunktur und die Situation auf dem Immobilienmarkt betrifft, am sichersten zu sein. Und wahrscheinlich die Schweiz…

— Ja, ich habe von der Schweiz erfahren, dort ist es viel teurer. Und Deutschland ist nicht alles, sondern nur München. So war es beispielsweise möglich, im bayerischen Augsburg Immobilien zu kaufen. Dort ist es sogar noch günstiger – für den Preis einer Einzimmerwohnung in der Münchner Innenstadt könnte man dort einen Drei-Rubel-Schein mitnehmen. Aber das ist es nicht.

Wichtig ist, dass München ein bedeutendes Produktionszentrum ist, die mächtigste Stadt Deutschlands. Nach meinem Verständnis ist dies das Zentrum Europas. Wie wir zum Beispiel: Wir sind in den Zug gestiegen und am Morgen sind wir in Rom gelandet. Wien, Paris sind ebenfalls in der Nähe und Barcelona, ​​die Kanarischen Inseln, Monte Carlo sind mit dem Flugzeug gut erreichbar.

Ich bereue sicherlich nicht, dort eine Immobilie gekauft zu haben. Wenn doch nur jetzt die Lage in der Welt in Richtung Entspannung gegangen wäre. Die Sanktionen wurden aufgehoben, das Visaregime abgeschafft … Dann drei Stunden im Flugzeug – und Sie sind da. Es wäre einfach wunderbar!

Interview mit Anastasia Faley, Prian.ru
Fotos mit freundlicher Genehmigung der WIP Immobilien GmbH

Gewerbeimmobilien in Deutschland, Supermarkt.

INVESTITIONEN IN EINZELHANDELSEINRICHTUNGEN
GEWERBLICHES IMMOBILIENVERKAUFSVOLUMEN IN DEUTSCHLAND – SUPERMARKT (SIEHE AKTUELLE ANGEBOTE)

Für das Gesamtjahr 2018 beliefen sich die Transaktionen mit Einzelhandelseinrichtungen, die meisten davon „Supermärkte“, auf 9,8 Milliarden Euro. Es war knapp unter der 10-Milliarden-Euro-Marke, die in den vergangenen 10 Jahren 2015 und 2017 überschritten wurde. Vor dem Hintergrund des außerordentlichen Anstiegs des deutschen Investmentmarktes über alle Immobilienklassen hinweg ist der Rückgang im Einzelhandel gegenüber 18 % des Vorjahres markant. Der Marktanteil wurde auf nur noch 16 % reduziert. Das ist einer der niedrigsten Preise seit langem. Im Durchschnitt der letzten 10 Jahre waren es etwa 28 %. Dennoch stehen Einzelhandelsimmobilien im Vergleich zu anderen Assetklassen an zweiter Stelle. Gewerbeimmobilien in Deutschland, Supermarkt.

ANGEBOT UND NACHFRAGE FÜR SUPERMARKT

Neben einer ungewöhnlich hohen Anzahl verkaufter hochwertiger Büroimmobilien haben strukturelle Veränderungen im Einzelhandel zu einem unterdurchschnittlichen Ergebnis geführt. Die negativen Auswirkungen der Digitalisierung und das Wachstum des Online-Umsatzes treffen den Einzelhandel stärker als jede andere Anlageklasse. Das sich dramatisch ändernde Verbraucherverhalten wird große Veränderungen für Verkäufer, Eigentümer und Immobilieninvestoren mit sich bringen. Dementsprechend hat sich das Risikobewusstsein für Gewerbeimmobilien im Jahresverlauf deutlich erhöht. Marktteilnehmer meiden zunehmend bestimmte Einzelhandelsstandorte und Organisationstypen, die stärker von strukturellen Veränderungen betroffen sind. Dazu gehören selten besuchte Einkaufszentren mit Waren, die online flächendeckend verfügbar sind (Mode, Medien, Elektronik) oder in weniger attraktiven Kleinstädten oder an der Peripherie von A-Städten liegen, ebenso wie Gewerbebauten innerhalb der Stadt. Im Gegenteil, Einzelhandelsobjekte, deren Hauptrichtung Lebensmittelprodukte sind, gewinnen immer mehr an Popularität. Dies können einzelne Fachmärkte, spezialisierte oder hybride Zentren sein.

GEWERBLICHE IMMOBILIEN IN DEUTSCHLAND, SUPERMARKT.

Damit liegt dieser Organisationstyp, zu dem auch Supermärkte, Discounter und Verbrauchermärkte gehören, in Bezug auf die Anzahl der Transaktionen an der Spitze. Es folgen Immobilien an den Haupteinkaufsstraßen und Gewerbebauten mit 31 %. Deals mit Einkaufszentren sind mit 17 % weit auf Platz drei vorgerückt. Gemessen an den geringeren Investitionssummen, die in spezialisierte Märkte und Marktzentren fließen, ergibt sich bei der Bestimmung des Transaktionsvolumens ein etwas anderes Bild. Auf das Format Einzelhandelsanlagen entfällt ein Drittel des investierten Kapitals, auf Einkaufszentren rund 18 %. An erster Stelle stehen mit einem Indikator von 48 % Immobilien an den Haupteinkaufsstraßen und Gewerbebauten. Maßgeblichen Anteil an diesem Ergebnis hatte die bislang größte deutsche Gewerbeimmobilientransaktion im Jahr 2018: der Eigenkapitalerwerb von 59 Kaufhof-Immobilien durch Signa Prime Selection für knapp 2 Milliarden Euro.
Wie im Vorjahr überstieg der Anteil der „Portfolios“ mit 55 % oder 5,5 Mrd. den Anteil der Einzelankäufe. Sie beliefen sich auf 45 % oder 4,4 Milliarden Euro. Geografisch lag der Schwerpunkt wieder außerhalb der sieben großen Investitionszentren des Landes. Außerhalb der TOP-7 werden zwei Drittel des Einkaufsvolumens notiert.

Der Anteil ausländischer Käufer stieg im Jahresverlauf um 7 Prozentpunkte auf 44 % und ist damit insgesamt etwas größer als der Anteil der Anlageklassen von 40 %. Österreich als Heimatland von Signa führt die Liste mit einem Volumenanteil von 22 % an. Die Vereinigten Staaten (mehr als 6 %) und Großbritannien (knapp 5 %) liegen weit dahinter.
Immobilienmakler in der Käufergruppe, die durch die marktbestimmende Transaktion mit Kaufhof die Marke von 2,8 Mrd. Euro bzw wurden die größten Investoren. An dritter Stelle folgen Vermögensverwalter (1,7 Milliarden Euro oder 18 %). Führend unter den Verkäufern waren „Opportunity“-Fonds mit einem Anteil von 20 %, etwa Joint Venture, das hinter dem Kaufhof-Deal steht. Dahinter folgen Offene Immobilienfonds mit 18 %.

Rendite GEWERBEIMMOBILIEN IN DEUTSCHLAND, SUPERMARKT.

Die Obergrenze der Rendite hat sich im Jahresverlauf weitgehend stabilisiert. Im Gegensatz zu den Büro- oder Logistikmärkten ist das Wachstumspotenzial im Mietbereich insgesamt ausgeschöpft. Dies gilt vor allem für Gewerbeimmobilien in repräsentativer Lage und Einkaufszentren. Der Flächenumsatz stagniert. Der Anteil des Lebensmitteleinzelhandels wächst ebenso wie besuchersteigernde Gastronomiekonzepte. All dies führt teilweise zu einer Verringerung des Mietvolumens von Supermärkten.
Die Rentabilitätsobergrenze für Supermärkte mit repräsentativer Lage in den sieben Investmentzentren Deutschlands lag im Dezember zwischen 2,75 % (München) und 3,30 % (Düsseldorf, Köln). Einkaufszentren liefern durchschnittlich 4,50 %. Auf der Suche nach ordentlicher Verzinsung schätzen die meisten Anleger spezialisierte Märkte und Marktplätze mit Renditen von teilweise deutlich über 5 % und einem soliden Mittelzufluss.

FAZIT UND PROGNOSE

Vor dem Hintergrund tiefgreifender Veränderungen in der Struktur von Einzelhandelsflächen wird sich das selektive Verhalten von Investoren beim Kauf von Einzelhandelsflächen auch 2019 fortsetzen. Viele vorsichtige Anleger in diesem Zyklus warten möglicherweise auf die längst überfällige Wiederbelebung und Neupositionierung von Einkaufszentren und Geschäftsgebäuden in der Stadt, bevor sie ihre Aufmerksamkeit auf nicht zum Kerngeschäft gehörende Produkte richten. Mit dieser Entwicklung können Einkaufszentren das ganze Jahr 2019 über für Umsatzwachstum sorgen. Das vom Lebensmitteleinzelhandel dominierte Fachmarktsegment wird weiterhin operativ führend sein und zu stabilen, leicht steigenden Einkaufspreisen führen. Aufgrund der begrenzten Anzahl an Objekten muss trotz der Vielzahl an Transaktionen davon ausgegangen werden, dass in diesem Jahr die Marke von 10 Milliarden Euro nicht überschritten wird. Zudem wird das entsprechende Produkt „Gewerbeimmobilien Deutschland, Supermarkt“ knapp.

 

Anlageideen: Business Apartments in München mit einer Rendite von 4-7% pa

Business Apartments in München mit einer Rendite von 4-7% pro Jahr?

Wahrscheinlich hat jeder, der auch nur ansatzweise daran interessiert ist, in Auslandsimmobilien zu investieren, an München gedacht. Dies ist der liquideste lokale Markt in Deutschland, wo die Immobilienpreise allein im Jahr 2017 um 13,7 % gestiegen sind. Die Kehrseite der Zuverlässigkeit von Investitionen ist eine geringe Rentabilität von bis zu 3 % pro Jahr. Und eine hohe Einstiegsschwelle – meist ab einer halben Million Euro. Wenn Sie das aufgehalten hat, lesen Sie unseren Artikel. Die Idee, in ein Business Apartment zu investieren, sollte Sie ansprechen.

 

 

 

 

 

 

 

 

Voraussetzungen

München ist die wohlhabendste Stadt Deutschlands. Es gibt eine extrem niedrige Arbeitslosigkeit, hohe Gehälter und… Büros großer internationaler Unternehmen. Millionen von Touristen kommen jedes Jahr hierher – nicht nur zur Erholung, sondern auch aus geschäftlichen Gründen. Gäste, die ein paar Tage – eine Woche in München bleiben, wählen Hotels. Aber was ist mit denen, die ein oder zwei Monate bleiben müssen?

So lange in einem Hotel zu leben ist teuer und nicht immer bequem. Und das Mieten einer Wohnung ist laut Gesetz unmöglich. Die Tagesmiete von Wohnimmobilien ist in München verboten.

„Wenn Sie eine Wohnimmobilie besitzen, können Sie diese nicht kurzfristig vermieten“, sagt Regina Borger, Geschäftsführerin der Verwaltungsgesellschaft WiP Immobilien GmbH. „Die Behörden verschärfen die Kontrolle darüber. Im vergangenen Jahr hat das Bürgermeisteramt 16 Personen abgestellt, nur um den Überblick über Wohnungen zu behalten, die auf spezialisierten Portalen vermietet werden. Die Strafen dafür sind enorm. Bis zu 500.000 € pro Eigentümer.“

Die Lösung sind die sogenannten Boardinghouses (Business Apartments oder Apart-Hotels). Dies ist eine Art Gewerbeimmobilie. Es ist ein Mehrfamilienhaus mit Elementen der Hotelinfrastruktur. Die Apartments in solchen Komplexen sind klein (20-35 m²), möbliert und mit allem ausgestattet, was Sie brauchen. Laut Gesetz können sie täglich oder langfristig, jedoch nicht länger als sechs Monate, an einen Kunden vermietet werden.

Die Zielgruppe von Boardinghouses sind Geschäftsleute, die auf Geschäftsreise nach München kommen, Ausländer, die in örtlichen Kliniken behandelt werden, Studenten von Fernstudiengängen … Außerdem siedeln sich viele Einheimische aus wirtschaftlichen Gründen in den umliegenden Städten an, während das Familienoberhaupt bleibt fährt zur Arbeit nach München. In solchen Fällen mieten Unternehmen Wohnungen für ihre Mitarbeiter in der bayerischen Landeshauptstadt an.

 

Die Essenz des Schemas

Für einen Investor ist der Vorteil eines Zimmers in einem Aparthotel gegenüber dem Kauf einer gewöhnlichen Wohnung die Möglichkeit, für kurze Zeit zu mieten, was eine 2-3-fache Steigerung der Rentabilität bedeutet.

Die Mietpreise sind hier niedriger als in Hotels: Wenn eine Nacht in einem Hotel durchschnittlich 100 Euro kostet, kostet sie in einem Boardinghouse 60 Euro. Aber das ist immer noch viel mehr, als eine langfristig angemietete Wohnung an einem Tag einbringt. Gleichzeitig kann der Eigentümer eines Business-Apartments die Preisgestaltung flexibel steuern, indem er die Raten für wichtige Ereignisse, wie beispielsweise internationale Messen, erhöht. Und der Eigentümer einer gewöhnlichen Wohnung ist durch den Vertrag eingeschränkt und hat kein Recht, die Miete willkürlich zu erhöhen.
Rechtlich unterscheidet sich der Kauf eines Zimmers in einem solchen Hotel nicht vom Kauf eines Eigenheims. Der Investor wird vollständiger Eigentümer eines bestimmten Objekts.

Nach dem Kauf entscheidet der Eigentümer, wie er die Immobilie verwaltet. Beispielsweise kann es in einem Gebäude mit 50 Wohnungen mehrere Dutzend Eigentümer geben. Sie vereinen sich, gründen (oder beauftragen) eine Verwaltungsgesellschaft, die das gesamte Gebäude mietet, Ordnung hält, Probleme der Bewohner löst usw. Je mehr Optionen, desto teurer sind solche Dienste.

Sie können ein Business Apartment selbst oder über Ihren Vertreter in Deutschland mieten. Dabei hat der Eigentümer freie Wahl. Die Höhe seines Gewinns hängt davon ab, wie viel das Zimmer tatsächlich vermietet, abzüglich der Kosten für Wartung und Verwaltung.

„Wir waren kürzlich auf der Münchner Immobilienmesse“, ergänzt Regina Borger. – Sie stellten eine andere Art von Pensionen vor – mit garantierter Miete. Der Investor schließt sofort zwei Verträge ab – für den Kauf von Immobilien und für die langfristige Lieferung eines Objekts (z. B. 10 Jahre) an ein Unternehmen. Und all die Jahre garantiert Ihnen das Unternehmen einen Gewinn von 4,5 % pro Jahr auf die Kosten der Wohnung, unabhängig davon, wie viel das Objekt tatsächlich vermietet wird.

Lesen Sie auch: Immobilienverwaltung in Deutschland: nützliche Tipps
Eintrittsschwelle

Ein weiterer Vorteil von Boardinghäusern für Investoren sind relativ niedrige Preise. Von 150.000 € bis 260.000 €.

Für dieses Geld bekommen Sie eine kleine Wohnung, höchstwahrscheinlich eine Einzimmerwohnung. Darüber hinaus möbliert und eingerichtet mit allem, was Sie brauchen, dh. Sie müssen kein zusätzliches Geld für Reparaturen ausgeben, außer um Geschirr und Bettwäsche zu kaufen.

In den allermeisten Fällen befinden sich bestehende Vorschläge im Aufbau. Zum Zeitpunkt der Inbetriebnahme sind alle Gebäude in München bereits ausverkauft, sodass Sie in der Phase der Ausgrabung kaufen müssen.

Es wird ungefähr ein Jahr dauern, bis ein Haus für 50-100 Wohnungen fertig ist, für ein größeres – bis zu 20 Monate.

„Boardinghouses werden zunächst für eine bestimmte Zielgruppe gebaut. Und sie liegen nicht in der Altstadt, näher am Marienplatz, wo sich gerne Touristen niederlassen. Zum Beispiel sind kürzlich die letzten Wohnungen ausverkauft im Bereich der internationalen Ausstellung, ein Analogon von VDNKh in Moskau. An 240 Tagen im Jahr finden dort Veranstaltungen statt“, sagt Regina Borger. – Dies ist ein sehr interessanter Ort, weil. An 240 Tagen im Jahr kann der Investor Wohnungen zu höheren Preisen mieten. Dies sind die Orte, auf die Sie bei der Auswahl solcher Objekte achten sollten.

 

Ertrag

München ist die teuerste Großstadt in Deutschland, um Immobilien zu kaufen. Ein „Quadrat“ in prestigeträchtigen zentralen Lagen kostet mehr als 10.000 Euro, eine gewöhnliche Wohnung in einem Wohngebiet ist günstiger als 6.000 Euro pro Quadratmeter. Ich bin schwer zu finden.

Als Ergebnis – geringe Rentabilität aus langfristiger Vermietung. Wohnungen in der Nähe des Marienplatzes bringen Besitzern etwas mehr als 0 % pro Jahr, gekauft werden sie aber trotzdem, denn das Preissteigerungspotenzial ist groß. In anderen Bereichen können Sie 2-3% der Mieteinnahmen erhalten.

Beim Kauf von Boardinghouses prognostizieren Experten eine Rendite von 4-7% pro Jahr.

„Business Apartments sind ein neues Immobilienformat für Deutschland. In München hat man vor einigen Jahren mit dem aktiven Bauen begonnen. Und gemessen an der Tatsache, dass das Interesse wächst, neue Projekte entstehen, rechtfertigt sich diese Idee“, sagt Regina Borger. „Wir verwalten mehrere solcher Einrichtungen selbst. Durch flexible Planung, niedrige Einstiegsschwelle und höhere Mietpreise im Vergleich zu herkömmlichen Wohnungen ist es möglich, eine solche Rentabilität zu erreichen. Beachten Sie jedoch, dass diese Zahlen keine zusätzlichen Kosten berücksichtigen.

Ausgaben, die auf den Besitzer eines Business Apartments warten:

Grundsteuer. Sie wird für jede Wohnung individuell berechnet. Für solche Wohnungen beträgt die jährliche Steuer 100-200 €.
Nebenkosten (Strom, Wasser, Internet, Versicherung, Reinigung usw.) – ca. 5 € pro m². Mio. pro Monat. Diese Kosten werden wie in einem Hotel vom Eigentümer getragen, sind aber in der Tagespauschale des Mieters enthalten.
Die Verwaltungsgesellschaft nimmt je nach Umfang der erbrachten Dienstleistungen 3-7% des Mietpreises ein.
Besteuerung von Mieteinnahmen in Deutschland. Berechnet nach Tabelle. Bemessungsgrundlage sind Einnahmen minus Ausgaben. Der Satz liegt zwischen 0 % und 35 %, abhängig von der Höhe des Gewinns sowie dem Eigentümer (natürliche oder juristische Person).
Beispiel: Wohnungen in München zur Kurzzeitmiete

Art der Immobilie: Gästebetrieb
Ort: München, Landkreis Riem (internationaler Ausstellungsort)
Kosten: 227.400 €
Anzahl Badezimmer: 1
Anzahl Balkone / Terrassen: 2
Gewerbefläche: 32,35 qm m
Einrichtungsart: Standard
Gesamtzahl der Stockwerke: 5
Heizungsart: Zentralheizung
Barrierefreies Umfeld: geeignet für Rollstuhlfahrer
Aufzug: ja
Bauphase: im Bau
Baujahr: geplante Inbetriebnahme – November 2018

Mehr Informationen zum Objekt hier.

 

Regina Borger: „Ist diese Geschäftsidee bei russischen Investoren beliebt? Noch nicht. Boardinghouses sind ein neues Phänomen, nur wenige wissen davon. Alle verfügbaren Vorschläge befinden sich entweder im Aufbau oder wurden erst vor ein oder zwei Jahren gestartet. Aber eines Tages wird es wahrscheinlich eine Marktschwemme mit ähnlichen Objekten geben, wodurch die aktuelle Rentabilität sinken wird. Daher ist es jetzt wichtig, auf die Lage des Objekts zu achten, damit es bei Mietern nachgefragt wird. Außerdem, um es genau aus Sicht der Zielgruppe zu bewerten, und das sind keine typischen Touristen, sondern solche, die nach Deutschland kommen, um zu arbeiten, sich behandeln zu lassen oder zu studieren.“

24. April 2018
Text: Anastasia Faley

MÜNCHEN ALS ORT DER PROGRAMMIERTEN, KLEINEN FREUDE

MÜNCHEN ALS ORT DER PROGRAMMIERTEN,
KLEINE FREUDE

Lesen Sie die Rezension auf prian.ru

Auf dem insgesamt attraktiven deutschen Immobilienmarkt sprechen Experten noch immer mit besonderem Atem über München. In einer stabilen und verlässlichen Branche gilt die bayerische Landeshauptstadt in vielerlei Hinsicht als die „Beste“. Prian.ru ging gemeinsam mit der Geschäftsführerin der WiP Immobilien GmbH, Regina Borger, dem Phänomen München auf den Grund, um die Frage zu beantworten: Wer eignet sich für Immobilien in dieser Stadt und wer nicht.

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Wir können sagen, dass die Krise, die den gesamten Immobilienmarkt in Europa getroffen zu haben scheint, München nicht sonderlich getroffen hat. In den letzten sieben Jahren haben sich die Preischarts für neue und bestehende Wohnungen in der Stadt stetig nach oben bewegt. Dieses Wachstum hat sich vor allem in den letzten drei Jahren bemerkbar gemacht. Im Jahr 2011 lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis in Neubauten in den renommiertesten Stadtteilen bei über 5.000 € und in den „mittleren“ Vierteln bei 4.000,600–5.700 €.

Der Sekundärmarkt erlebt ein ähnliches Wachstum. Mehr als eineinhalb Mal in sieben Jahren sind Wohnungen in Häusern, die vor 50 und vor 5 Jahren gebaut wurden, im Preis gestiegen.

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Wenn wir über den hohen Lebensstandard in Deutschland sprechen, ist es wichtig zu bedenken, dass er von Region zu Region unterschiedlich ist. Der Osten des Landes – das Gebiet der ehemaligen DDR – ist noch, sagen wir mal, durchschnittlich, der maritim-industrielle Nordwesten reicher, der Süden am erfolgreichsten. Wenn wir über die große deutsche Industrie sprechen, müssen wir verstehen, dass diese Größe größtenteils in Bayern konzentriert ist.

Hier sind nur einige Unternehmen mit Sitz in München: BMW, Bosch, Siemens, Allianz, MAN, Paulaner, Osram… Und mehr als hundertfünfzig große Verlage, deutsche und europäische Patentämter, der Bundesfinanzhof.

In München gibt es viel Arbeit und viele Jobs. Jährliches Bevölkerungswachstum aufgrund der Geburtenrate und der Zuzüge in die Region beträgt 9.000 Menschen, und nur 3.000 erhalten eine neue Wohnung.Was dies für Immobilienkäufer bedeutet, muss ich glaube ich nicht erklären.

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Der hohe durchschnittliche Lebensstandard in München wird durch Bildung, Medizin und kulturelle Schicht bestimmt. Auch hier können Sie einfach aufzählen: die berühmte LMU – Ludwig-Maximilians-Universität und TUM – Technische Universität München, zwei medizinische Universitäten und entwickelter Medizintourismus, die größte Bibliothek Europas, die berühmte Pinakothek, 60 Theater, 47 Museen .. .

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München ist eine überraschend grüne Stadt (ein Viertel des Territoriums ist Parkfläche), insbesondere für ein großes Geschäfts- und Industriezentrum. Megacities schaffen nicht immer „Räume für Menschen“, aber in diesem Fall ist alles genau so: Parks (darunter der berühmte Englische Garten), grüne Quartiere und 2.000 Sonnenstunden im Jahr machen die bayerische Landeshauptstadt fast zu einem Erholungsort. Nur dass es kein Meer gibt.

Aber in der Nähe der Alpen mit ihren Weltkurorten. Von hier aus weniger als 100 km nach Österreich, 350 km nach Italien, 200 km in die Schweiz. Und die Adria ist im Allgemeinen nicht weit entfernt, obwohl 450 km für europäische Verhältnisse eine anständige Entfernung sind.

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Immobilien in München heißen Betongold (wörtlich übersetzt – Betongold). Der Hinweis ist klar: Dies ist ein großartiger Ort für diejenigen, die ihre Ersparnisse aufbewahren möchten.

Aber „erhalten“ oder „vermehren“? Bei der Beantwortung dieser Frage ist zu bedenken, dass in Siedlungen mit stetig steigenden Immobilienpreisen selten hohe Einnahmen, beispielsweise aus der Vermietung, erzielt werden können. In München gibt es für fast jede Wohnung einen Mieter, aber mehr als 3 % pro Jahr sind mit dieser Regelung kaum zu verdienen – die Wohnungspreise sind zu hoch. Das heißt: Wer Stabilität und Liquidität bei Investitionen sucht, wird von dieser Metropole voll profitieren. Wenn es Ihr Ziel ist, Ihre Einzahlungen zu maximieren, schauen Sie sich woanders um.

Wie in anderen Städten gibt es auch in München mehr und weniger prestigeträchtige Gegenden, und nicht alle liegen im Zentrum. Die teuersten sind Altstadt, Alt-Schwabing, Bogenhausen, Nymphenburg. Der Quadratmeterpreis liegt hier bei etwa 8.000 Euro, und die bescheidensten Wohnungen sind sicherlich nicht billiger als 200.000 Euro…

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In München ist es schwierig, mit einem bescheidenen Budget auf finanziellen Erfolg zu setzen. Zum einen, weil es hier einfach keine ehrlich gesagt günstigen Immobilien gibt. Und zweitens, weil preiswerter (relativ) Wohnraum auch hier kaum als liquide bezeichnet werden kann.

Regina Borger sagt:

„Eine unserer Kunden, die sehr hartnäckig war, hat ihr Budget bis zu 120.000 € streng geschützt. Wir haben uns auf die Suche nach einer Option gemacht, obwohl wir im Vorfeld gewarnt haben, dass man in München für so viel Geld nicht mit viel rechnen kann. Die wirkliche Option ist eine Wohnung von 25-28 qm. m. nicht in der Innenstadt. Als eine potentielle Käuferin in Deutschland ankam, zeigten wir ihr mehrere Objekte, genauer gesagt 6 Wohnungen, unterschiedlicher Preisklassen. Eine der Optionen war deutlich teurer – 200.000 €.

Nachdem sie analysiert hatte, was sie sah, schickte die Kundin eine Antwort: „… Ich bin zu dem Schluss gekommen, dass ich noch nicht bereit bin zu kaufen. Anderes Geld wird gebraucht… Natürlich ist das erste Objekt sehr verlockend, aber für 190.000 Euro gibt es schon nichts, geschweige denn 120.000 Euro.

Was für ein Dachboden – leider nicht meine Wahl … “

Dies ist ein typisches Beispiel, wenn Erwartungen und Möglichkeiten nicht zusammenpassen! Für München ist die Situation nicht selten, ich würde sogar sagen typisch.“

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So präsentiert sich München im weitesten Sinne als Stadt fürs Leben. Grün, mit außergewöhnlichem Kulturerbe und reich. Und auch südlich, wenn auch kein Urlaubsort im üblichen Sinne des Wortes.

Die einzige – aber wichtige – Einschränkung … es ist teuer. Angesichts all der oben genannten Vorteile könnte es jedoch kaum anders sein.

Autor Philip Berezin
Foto von PressFoto

Experten nannten die attraktivsten Immobilienmärkte Europas

Professionelle Investoren, die in verschiedenen Ländern auf dem Immobilienmarkt tätig sind, sind ziemlich skurril geworden. Deutschland geht voran und ist in diesem Jahr ein attraktiver Investitionsstandort. Ernst & Young Real Estate befragte 120 Immobilieninvestoren, darunter Banken, Versicherungen, Fonds und Immobilienagenturen. Dadurch war es möglich, einen Bericht zu erstellen, der eine verstärkte Aktivität auf dem Immobilienmarkt prognostiziert.

Daraus folgt, dass das Schlussglied der europäischen Rangliste Italien ist. 70 % der Befragten bewerten das Land in Südeuropa als „wenig attraktiv“, wenn es um Investitionen in Immobilien geht, denn keiner der Befragten möchte 2013 in Wohnimmobilien investieren, da jeder Vierte mit fallenden Preisen rechnet.

Spanien liegt direkt hinter Italien. Etwa 63 % der Befragten geben an, dass sie Spanien als unattraktiven Staat für Investitionen in Immobilien betrachten, da beide europäischen Länder unter einer Schuldenkrise leiden. Nur jeder Zehnte rechnet mit steigenden Preisen bei Investitionen in Objekte mit Typ-1a-Lage.

Auch Frankreich ist das Schlusslicht der Rangliste. Nur 33 % der Befragten bewerten unser Nachbarland als unattraktiv, während 46 % angeben, dass Frankreich ein attraktiver Ort ist, um in Immobilien zu investieren. 46 % der Anleger erwarten steigende Preise von Investitionen in Wohnimmobilien in den besten Lagen. In der Peripherie sind es 33 %.

Die Niederlande haben eine vorteilhaftere Position: 62 % der Befragten halten das Land für einen attraktiven Ort für Investitionen in Immobilien, 16 % – für ein sehr vielversprechendes Land. Nur 22 % der Befragten gaben an, ihr Kapital nicht anlegen zu wollen.

Außerdem bewerten 50 % der Befragten die Ukraine als attraktiven Standort für Investitionen in Immobilien, etwa 30 % als sehr attraktiv.

Neben der Ukraine folgt im Ranking Österreich. Obwohl nur 48 % der Befragten das Land als attraktiven Standort für Immobilieninvestitionen ansehen, halten dennoch 33 % Österreich für eine sehr vielversprechende Option.

Auch Russland ist ein Land, in dem Investoren Geld anlegen möchten. Dies wird von 64 % der Befragten bestätigt. 23 % bewerten Russland als sehr gute Immobilieninvestitionsmöglichkeit.

Besonders positiv wird der lokale Markt in Polen von den Befragten bewertet. 45 % halten das Land in Bezug auf Investitionen in Immobilien für einen attraktiven und sogar sehr attraktiven Ort. Nur 10 % der Befragten bewerteten die Situation nicht so positiv.

Die Briten können sich freuen, ihr Land wird von 63 % der Befragten als attraktiv eingestuft, die nächsten 28 % bewerten England als sehr attraktiv. Darüber hinaus erwarten 66 % der professionellen Anleger in Großbritannien eine Kapitalrendite in Wohnimmobilien mit Typ-1a-Lage.

Zudem ist die Schweiz für 60% der Befragten ein attraktiver Ort, um in Immobilien zu investieren. Lediglich 8% beurteilen das Land aus dieser Sicht negativ. Das Interesse der Investoren am Wohnen in der Schweiz ist besonders gross. 55 % der Kapitalanleger erwarten Preissteigerungen für Immobilien in den besten Lagen.

Das Streben nach materiellen Werten ist besonders charakteristisch für Deutschland. Rund 58 % der Befragten halten dieses Land für einen attraktiven Standort, um in Immobilien zu investieren, rund 41 % bewerten Deutschland sehr gut. Darüber hinaus ist in Deutschland ein Preisanstieg von ca. 66 % bei Objekten mit Lagetyp 1a festzustellen. In der Peripherie erwarten immer noch 15 % der Befragten Preiserhöhungen.

Außereuropäische Länder positionieren sich besser. Die Türkei weist im Ranking ein sehr gutes Ergebnis auf: Alle Befragten bewerten das Land für Investitionen in Immobilien positiv. 40 % der Befragten finden sie sehr attraktiv, 60 % der Befragten finden sie attraktiv. 55 % rechnen mit steigenden Immobilienpreisen in Top-Lagen.

Analytics für die Anmietung von Büroflächen in München

Der Immobilienmarkt gewinnt allmählich an Fahrt. Die Miete wächst spürbar. Im ersten Halbjahr 2014 konnte der Bürovermietungsmarkt in München 303.400 m² Fläche verbuchen, der Immobilienmarkt gewinnt allmählich an Fahrt. Die Miete wächst spürbar. Im ersten Halbjahr 2014 konnte der Bürovermietungsmarkt in München 303.400 m² Fläche verzeichnen. Der Nettoerlös aus der Vermietung von 293.000 m² Fläche lag um 16 % über dem Ergebnis des Vorjahreszeitraums. Eine Steigerung dieses Gewinns war zu erwarten, dennoch zeigten sich viele Mieter beim Abschluss neuer Verträge relativ zurückhaltend und unentschlossen. Da der Gewinn im letzten Jahr nicht hoch war, ist die Steigerung und das Wachstum des Gewinns in diesem Jahr relativ.

Im ersten Quartal gaben Mieter wie Brainlab in der Messestadt Riem und Zeitverträge von Bay-Wa in St. Martin den Ton an. Im zweiten Quartal lagen die meisten Büromietverträge im Durchschnitt zwischen 1.000 m² und 5.000 m². Allein in den letzten 3 Monaten wurden 36 Verträge über eine Gesamtfläche von 70.000 m² abgeschlossen.

Angebot und freie Räumlichkeiten

Im Vergleich zu den großen Immobilienmärkten in Europa hat München die niedrigste Leerstandsquote. In den letzten 12 Monaten ist diese Quote um weitere 20 Punkte gesunken, d.h. um 5,8 %. Nördlich der Altstadt in Richtung Schwabing und Bogenhausen ist diese Quote mit 2,2 % so niedrig wie in keinem anderen Münchner Stadtteil. Viele Leerstände finden sich im Südosten, wo 6,4 % der Fläche zur Miete angeboten werden. Dasselbe Bild zeigt sich im Südwesten der Stadt, wo die Zahl der leerstehenden Flächen 9,2 % betrug.

In den beiden vorgenannten Stadtteilen findet man große Mietflächen, deren Nachfrage jedoch zurückgegangen ist, da die Gebäude nicht modernen Standards entsprechen. In abgelegeneren Gebieten liegt die Leerstandsquote konstant bei 8,1 %.

In der zweiten Jahreshälfte kommen weitere 104.400 m² Fläche auf den Büroimmobilienmarkt hinzu, sodass inklusive Neubau die Gesamtfläche der Bürofläche 212.300 m² betragen wird. Davon sind bereits 70 % vermietet oder von Eigentümern selbst bewohnt. Zu den größten Neubauten in der zweiten Jahreshälfte zählen das „arabesque“ im Arabelapark mit über 26.000 m² Nutzfläche und das „Mona“ ​​neben dem Olympic Trade Center. Büroflächen machen 11.000 m² der Gesamtmietfläche aus. Im Herbst wird das bereits vermietete zweite NuOffice-Areal in der Nähe von Schwabing fertiggestellt.

Anforderung

Basierend auf Analysen von Ergebnissen in dieser Branche zeigt der Immobilienmarkt insgesamt das gewohnte Bild. Neben Unternehmen mit 56.400 m² (19 %) entfallen auf IT-Unternehmen 53.500 m² (18 %) und Beratungsbüros mit 39.800 m² (13 %), was bereits ein gutes Ergebnis darstellt.

Außerhalb der Stadt verändert sich das Bild auf dem Immobilienmarkt hin zu einer nachlassenden Dynamik. In den westlichen Vororten konnte ein kleines Plus verzeichnet werden, während in den nordöstlichen Vororten, in denen Gemeinden wie Aschheim-Dornach, Unterföhring und Ismaning liegen, eine relativ hohe Umsatzleistung von 34.400 m² erzielt wurde. Der Anteil der Büroimmobilien am Gesamtimmobilienmarkt (21 %) war zwar deutlich höher als im Vorquartal (18 %), liegt aber über die Jahre betrachtet auf einem unterdurchschnittlichen Niveau.

Die Vermietung der noch im Projekt befindlichen sowie der noch im Bau befindlichen Räumlichkeiten brachte 16 % des Umsatzes ein. Und 9 % entfielen auf den Anteil der erstvermieteten Flächen. Die restlichen Flächen, nämlich der weit überwiegende Teil (75 %), wurden aus Bestandsimmobilien und aus den sanierten Objekten vermietet.

Miete von Büroräumen

Eine Vielzahl von Mietverträgen innerhalb der „Altstadt“ sowie ein weiterer Angebotsrückgang in den zentralen Lagen in den vergangenen 12 Monaten haben zu einem erneuten Anstieg der Mieten geführt. Im Allgemeinen beträgt die nominale Büromiete auf dem Immobilienmarkt 15,79 € pro m² und liegt damit um 8,5 % über dem Vorjahr. Kontinuierliche Mietpreissteigerungen seit Mitte 2010 haben die Mieten auf den höchsten Stand seit 2002 gebracht.

Der Anstieg der Mieten ist ausschließlich innerhalb der Stadt zu beobachten, wo der Preis pro m² Bürofläche im ersten Halbjahr 17,01 € betrug, während die Miete am Stadtrand mit 9,77 € pro m² (4%) leicht gesunken ist.

Der größte Teil der vermieteten Fläche, nämlich 65 %, hat eine Vergütung von 15,00 € pro m² erreicht. Im gehobenen Segment ab 20,00 €/m² wurden 14 % der Flächen vermietet. Im vergangenen Jahr waren es nur 11 %. Die Preisentwicklung bei Mietwohnungen geht in Richtung „Anpassung“ an den Markt, in diesem Sinne bleiben die Preise stabil, sodass von einem drohenden „Preisverfall“ in der Stadt München nicht gesprochen werden kann.

Dasselbe Szenario wird bei der Analyse der Preise für die Anmietung von Räumlichkeiten in Lage 1 beobachtet

A (Standort „TOP – Premium +“). Mitte dieses Jahres lag dieser Wert bei 34,50 € pro m². Das sind 10 % mehr als vor einem Jahr. In den vergangenen 12 Monaten wurden 21.700 m² vermietet, davon 10.100 m² Fläche zu einem Preis von über 30,00 € pro m². Dies führt zu einem Anstieg der durchschnittlichen und hohen Gebühren, insbesondere in den zentralen Bereichen der Stadt. Flächen, die modernen Ansprüchen genügen und in der Innenstadt liegen, werden stark nachgefragt. Dies lässt erwarten, dass die Mieten für Büroflächen weiter steigen werden.

Ergebnisse und Prognosen

Der Immobilienmarkt für Büroflächen in München hat sich 2013 relativ ruhig entwickelt. Aber in den ersten 6 Monaten des Jahres 2014 ging es wieder los. Die wirtschaftlichen Bedingungen bestätigen die Tatsache, dass das Wachstum der Marktdynamik nicht stillstehen wird. Trotzdem verfolgten viele Mieter eine „wait and see“-Politik. Die Suche nach neuen Flächen hat zwar leicht zugenommen, aber noch nicht das Niveau von 2010 erreicht.

Im zweiten Halbjahr 2014 bekommt der Markt neuen Schwung und entwickelt sich besser als im zweiten Halbjahr des Vorjahres und das Jahresergebnis wird 550.000 m² erreichen. Dies wäre höher als im Vorjahr, aber niedriger als das Ergebnis des zehnjährigen Schnitts, wo dieser Wert bei 615.000 m² lag.

01.10.2014 Colliers Analytikbüro, Tobias Seiler

Die Rolle der Russen auf dem deutschen Immobilienmarkt wächst

Das Institut der deutschen Wirtschaft fragte sich, ob Investoren aus anderen Ländern wirklich Wohnungen und Büros in Deutschland kaufen. Die Experten bekamen eine eindeutige Antwort und berichteten uns davon.
Seit einigen Jahren boomt der deutsche Immobilienmarkt, was vor allem in Großstädten zu einem spürbaren Preisanstieg bei Häusern und Wohnungen geführt hat. Der aktuelle Preisanstieg ist nach landläufiger Meinung vor allem darauf zurückzuführen, dass Ausländer aktiv Immobilien in Deutschland aufkaufen. Und dies wiederum ließ Befürchtungen aufkommen, dass das eigene Wohnen zu Hause für Vertreter des deutschen Mittelstands bald unerreichbar werden würde.

Mehr Verkäufe als Käufe

Daher haben sich die Experten des Instituts der deutschen Wirtschaft in Köln (IW) entschlossen, herauszufinden, welche Rolle Ausländer tatsächlich auf dem Immobilienmarkt in Deutschland spielen – sowohl im Wohn- als auch im Gewerbebereich. Nach Analyse der statistischen Daten für den Zeitraum von 2002 bis 2011 erhielten sie eine eindeutige Antwort: Diese Rolle ist unbedeutend.

So entfielen 2011 weniger als 1 Prozent aller Kauf- und Verkaufstransaktionen auf private und institutionelle Investoren aus anderen Ländern. „Selbst zwischen 2004 und 2007, als es einen Investitionsschub aus dem Ausland gab, lag dieser Anteil nur bei etwa fünf Prozent“, sagt Studienleiter Professor Michael Vogtländer im Gespräch mit der DW.

Gleichzeitig waren deutsche Investoren hingegen sehr aktiv auf ausländischen Märkten. So erwarben sie im angegebenen Zeitraum jährlich Objekte und Grundstücke in anderen Staaten, hauptsächlich in Europa und den USA, für durchschnittlich 7,5 Milliarden Euro. Damit erreichte der Gesamtwert ihrer Auslandsimmobilien bis Ende 2011 rund 147 Milliarden Euro.

Die Russen liegen auf dem vierten Platz.

Ausländer besaßen laut IW-Institut zu diesem Zeitpunkt in Deutschland Immobilien im Wert von 24 Milliarden Euro. Gleichzeitig haben sie 2011 Objekte für 685 Millionen Euro gekauft und verkauft – für 816 Millionen. Verkauft haben vor allem Niederländer, Briten, aber auch Amerikaner – all diejenigen, die zuvor aktiv gekauft hatten, aber angesichts einer Krise auf den Immobilienmärkten in ihren eigenen Ländern begannen, Kapital in ihre Heimat zurückzugeben, um dies zu kompensieren die dort entstandenen Verluste.

Aber wer in diesem Jahr praktisch nur kaufte, waren die Russen. „Anzumerken ist, dass Investoren aus Russland auch Anfang der 2000er Jahre auf dem deutschen Immobilienmarkt im Wesentlichen keine Rolle spielten“, sagte Professor Vogtländer. „Allerdings lagen sie 2011 bereits auf dem vierten Platz, wenn auch mit einem relativ bescheidenen Betrag von 50 Millionen Euro.“

Zum Vergleich: Die Österreicher investierten damals 63 Millionen Euro, die Niederländer (verkauften nicht nur, sondern kauften noch) 126 Millionen, und 242 Millionen kamen aus Luxemburg. Die Führung eines kleinen europäischen Fürstentums erklärt sich jedoch dadurch, dass zahlreiche Immobilienfonds dort registriert sind. Ihre Hauptanteilseigner sind häufig deutsche Investoren, sodass luxemburgische Investitionen auf dem deutschen Markt nicht unbedingt als rein ausländisch gelten können.

So entwickelte sich Anfang 2012 auf dem deutschen Immobilienmarkt folgende Situation: Knapp zwei Drittel der Auslandsinvestitionen stammten aus drei Nachbarländern Deutschlands – Luxemburg, Niederlande und Österreich. Ihnen folgte Russland, und Michael Vogtländer schlug vor, dass sein Anteil im Jahr 2012, für den es noch keine Statistiken gibt, noch weiter gestiegen ist.

Es wurden nur grenzüberschreitende Transaktionen berücksichtigt

Es sei darauf hingewiesen, dass die IW-Studie nur Daten zu grenzüberschreitenden Investitionsströmen verwendet hat, wenn Transaktionen mit beispielsweise direkt aus Russland erhaltenen Geldern getätigt wurden. „Wenn ein russischer Investor zuerst ein Unternehmen in Deutschland gegründet und erst dann den Kauf einer Gewerbeimmobilie von seinem Konto bezahlt hat, dann ist das nicht in unserer Statistik enthalten“, warnte der Experte.

Daher ist davon auszugehen, dass das reale Volumen russischer Investitionen, insbesondere auf dem Wohnungsmarkt, höher ist als in der veröffentlichten Studie angegeben. Zudem fällt die starke Aktivierung von Investoren aus Zypern auf. Nie zuvor gab es kein Interesse an deutschen Immobilien. Und 2011 kamen von einer kleinen Insel, auf der russisches Kapital stark vertreten ist, auf einmal 7 Millionen Euro an – genauso viel wie aus Spanien.

Professor Vogtländer wies im Gespräch mit der DW ausdrücklich darauf hin, dass in deutschen Großstädten, vor allem in Berlin, der Ausländeranteil bei Immobilientransaktionen deutlich über dem Bundesdurchschnitt liegt: „Dort liegt er nicht mehr bei 1 oder 5, und offenbar , 10-15 Prozent. Berlin, so der Gesprächspartner, habe den Vorteil, dass Immobilien in der deutschen Hauptstadt noch relativ günstig seien – verglichen mit London oder Paris. Ausländische Investoren rechnen daher mit einer relativ hohen Dynamik des Preiswachstums.

14.01.2013, Andrey Gurkov DW

Profitiert Deutschland von der Eurokrise?

Wissenschaftler streiten darüber, wie berechtigt die Behauptung ist, dass Deutschland das einzige Land in der Eurozone ist, das finanziell und wirtschaftlich von der aktuellen Schuldenkrise profitiert. Wenn heute über die Krise in der Eurozone gesprochen wird, wird ein ganz wesentlicher Umstand oft übersehen: Diese Krise erleben fast alle Länder der Währungsunion, außer Deutschland.
Der gesamte Süden Europas befindet sich derzeit in einer schweren und anhaltenden Rezession, aber die deutsche Wirtschaft wächst weiter – wenn auch nicht sehr schnell, aber sehr stetig und überwindet kurzfristige Rezessionen schnell. Deutschland bleibt einer der größten Exporteure der Welt, es hat einen enormen Außenhandelsüberschuss. Die Arbeitslosenquote im Land ist recht niedrig, die Steuereinnahmen steigen, der Staatshaushalt ist nahezu dauerhaft defizitfrei.

Niedriger Euro und günstige Kredite

Einige Experten glauben, dass diese Erfolge größtenteils auf die aktuellen Probleme in Europa zurückzuführen sind. Ihre These: Deutschland profitiert eindeutig von der Krise in der Eurozone. So verschaffte die dadurch verursachte Euro-Abwertung den deutschen Exporteuren, deren Produkte bereits weltweit nachgefragt werden, zusätzliche Wettbewerbsvorteile.

Die Schuldenprobleme der Euroländer und die wachsenden Zweifel an deren Bonität wiederum führten dazu, dass sich internationale Investoren direkt auf deutsche Staatsanleihen stürzten. Bei einer so hohen Nachfrage konnte die deutsche Regierung Geld zu mikroskopischen Zinsen leihen. Darüber hinaus wurde die extrem niedrige Rendite dieser Wertpapiere irgendwann vollständig negativ. Mit anderen Worten, die Anleger zahlten sogar extra für die Möglichkeit, Deutschland Geld zu leihen.

Aber das Beste kommt erst noch, sagen Anhänger der Rentabilitätstheorie der Krise für Deutschland. Wenn die Schuldenprobleme der Eurozone überwunden werden können und die Länder, die derzeit finanzielle Hilfen in Form von Krediten erhalten, das erhaltene Geld mit Zinsen zurückgeben können, wird dies zu zusätzlichen Milliardeneinnahmen für die deutsche Staatskasse führen.

„Ein Drittel dessen, was vor der Krise gezahlt wurde“

Schließlich hält Deutschland den größten Anteil am Kapital sowohl der Europäischen Zentralbank (EZB) als auch der europäischen Stabilisierungsfonds EFSF und ESM. Demnach musste Berlin die größten Beiträge zu jenen Hilfspaketen leisten, die in Problemländer fließen. Aber auch an den Zinsen, die die Schuldnerländer zu zahlen haben, steht dem deutschen Finanzminister der größte Anteil zu.

Aber kann man auf dieser Grundlage argumentieren, dass Deutschland von der Krise in der Eurozone profitiert? „Teilweise ja, teils nein“, sagt Heike Jobges, wissenschaftliche Mitarbeiterin an der Hochschule für Technik und Wirtschaft Berlin (HTW), im Gespräch mit der DW. Zunächst verwies sie auf die stark sinkende Rendite deutscher Staatsanleihen.

Deutschland hat stark davon profitiert, dass es ihm gelungen ist, das Image eines „sicheren Hafens“ zu wahren. Von der Schuldenkrise in der Eurozone hat der deutsche Fiskus also tatsächlich schon profitiert, denn Berlin zahle den Gläubigern laut Heike Jobges jetzt „nur noch ein Drittel dessen, was es ihnen vor der Krise zahlen musste“. Nun, wenn die Problemländer die ihnen gewährten Kredite zurückgeben, „wird Berlin einen großen Gewinn machen“.

„Wenn Krebs am Berg pfeift“

Ganz anderer Meinung ist Joachim Starbatty, Professor an der Universität Tübingen. Die hohe Nachfrage nach deutschen Staatsanleihen sieht er als Folge der Kapitalflucht aus Problemländern. Eine solche Flucht deutschen Kapitals bringe keine Vorteile, denn „wir müssen dieses Geld zurückgeben, aber nur in anderer Form, zum Beispiel in Form von Finanzhilfen“.

Joachim Starbatti wird in Deutschland als „Euro-Rebell“ bezeichnet, weil er bereits in den 90er Jahren des letzten Jahrhunderts vor Gericht versuchte, die Einführung einer einheitlichen europäischen Währungseinheit zu verhindern, und das 2011 gemeinsam mit einer Gruppe von Gleichgesinnten , klagte gegen die Beteiligung Deutschlands am Stabilisierungsfonds. Im DW-Interview merkte der Professor an, dass die Frage an sich, ob Deutschland von der Krise in der Eurozone profitiere oder nicht, falsch sei.

Stattdessen rät Joachim Starbatti, Krisenländer genauer unter die Lupe zu nehmen: „Sie haben über ihre Verhältnisse gelebt. Ihre Banken waren verschuldet, ihre Unternehmen waren verschuldet, ihre Bürger gaben zu viel Geld aus. Und das muss jetzt alles entwirrt werden.“ Darauf zu setzen, dass bankrotte Staaten in absehbarer Zeit die erhaltenen Hilfen zurückgeben können, kommt in etwa dem Warten gleich, „wenn der Krebs auf den Berg pfeift“, ist der Tübinger Professor überzeugt.

Für einige ist die Aufwertung gut, für andere – böse.

Er widerspricht kategorisch der These von Heike Jobges, dass „wenn Deutschland noch die D-Mark hätte, der Kurs dieser Währung in der Krise in Europa sehr hoch schießen würde, was die Exportmöglichkeiten Deutschlands stark einschränken würde.“ Joachim Starbatti erinnerte daran, dass Deutschland „schon immer ein Land mit einer aufwertenden Währung war“. In der Nachkriegszeit kostete ein US-Dollar 4,20 Mark, 1995 nur noch 1,35 Mark.

In von

An einer solchen Erhöhung des Wechselkurses der Landeswährung sei nichts Verwerfliches, betonte Professor Shtarbatti, denn „die Aufwertung erhöht die Kaufkraft der Verbraucher auf dem heimischen Markt – der Hausangestellten“. Und das wiederum stärkt die gesamte Wirtschaft des Landes.

Wenn Deutschland aber schon immer von der Aufwertung der D-Mark profitiert hat, heißt das noch lange nicht, dass das Wachstum des Euro für alle 17 Länder der Eurozone ein Segen ist. Dies ist laut Joachim Starbatti der ursprüngliche Fehler im eigentlichen Design der Europäischen Währungsunion. „Es gibt darin zwei Gruppen von Ländern: Einige tendieren zur Aufwertung, andere zur Abwertung. Solange also abwertungsgefährdete Länder in der Eurozone bleiben, werden sie nicht auf die Beine kommen. Das ist der Kern des Problems!“

Wie ist das langsame Lohnwachstum einzuschätzen?

Daher, betonte der Professor, könne man nicht sagen, dass Deutschland von der Krise in der Eurozone profitiere. Und deutsche Arbeitnehmer aus der Euro-Währung gewinnen seiner Meinung nach definitiv nicht. Nach seiner Einführung im Land für ein ganzes Jahrzehnt kam es zu einer internen Abwertung, die sich in einem zu langsamen Lohnwachstum äußerte, glaubt Joachim Starbatti.

Allerdings gibt es nicht wenige Ökonomen, die im Gegenteil davon überzeugt sind, dass gerade dieses langsame Lohnwachstum Deutschland die internationale Wettbewerbsfähigkeit verschafft hat, die es ihm heute ermöglicht, sich in einem Umfeld, in dem sich fast alle anderen Länder der Eurozone befinden, stetig zu entwickeln Krise.

11.03.2013, Dirk Kaufmann, Andrey Gurkov

München – Immobilienkauf wäre gestern rentabler gewesen!

Die Wohnungsnachfrage in München ist nicht mehr so ​​hysterisch wie in den vergangenen zwei Jahren. Natürlich bleiben die Preise in der Stadt selbst und im Münchner Umland auf dem gleichen hohen Niveau. Und höchstwahrscheinlich wird sich die Situation in naher Zukunft nicht ändern.

375 Euro Miete pro Monat, mitten in München, Top-Lage – der Preis ist durchaus angemessen. Aber in diesem Fall sprechen wir nicht über einen erfolgreichen Deal, sondern nur über die Kosten für die Anmietung eines Tiefgaragenplatzes. Die Anmietung einer 87 qm großen Wohnung im Schloss nahe der Oper, der ehemaligen Postresidenz, kostet 4604 Euro pro Monat, Nebenkosten werden separat abgerechnet. Das genannte Objekt gehört in die Kategorie der „Verrücktesten“ was München zu bieten hat, 53 Euro pro qm. m Miete – für diesen Preis können Sie in Macklenburg ein Baugrundstück kaufen.

Das luxuriöse Gebäude mit dem berühmten Klenze-Portikus ist ein separates Gesprächsthema. Ende 2012 fand auf dem Münchner Immobilienmarkt der Deal des Jahres statt. Ein russischer Investor erwarb die Residenzpost für 300 Millionen Euro. Das teuerste Grundstück, die teuersten Wohnungen, die höchsten Mieten – darüber steht in letzter Zeit oft auf den ersten Seiten der Presse. Für normale Münchner begann diese Wendung der Ereignisse Anlass zur Sorge zu geben.

Die Wohnungsnot beschäftigt den Bürgermeister der Stadt, Christian Uhde. Dabei interessiert ihn der Palast an der Oper wenig. Oude weiß, dass die Politik gegen einzelne seltene Fälle machtlos ist. Uhde befürchtet, dass die Durchschnittspreise sehr schnell steigen und die Wohnungspreise in den ehemaligen Arbeitervierteln (Giesing und Westend) und am Stadtrand bereits alle Grenzen überschreiten. Die Gefahr, so Uhde, bestehe darin, dass seine Stadt selbst für Durchschnittsverdiener unzugänglich werde. Heute geben immer mehr Münchner mehr als die Hälfte ihres Einkommens fürs Wohnen aus.

Zum Beispiel die Familie von Frank Herrnberger. Der Architekt lebt mit seiner Frau und zwei kleinen Töchtern in einer Mietwohnung. Er und seine Frau sind Absolventen und arbeiten beide Vollzeit. Lange und erfolglos suchte die Familie nach einer geeigneten Wohnung für sich.

Ganz in der Nähe, unweit der Isar, entsteht eine neue Wohnanlage Rodenstock Garten. 20 Häuser, 285 Wohnungen. Und obwohl ein Quadratmeter im ersten Stock eines Hauses an einer belebten Straße ab 5.000 Euro kostet und die Anlage erst im Sommer 2015 gebaut wird, sind alle Wohnungen bereits verkauft. Dazu winkte Frank Herrnberger nur ab: „Diese Preise sind nichts für mich.“

2012 brachte München keine Erleichterung. Die Nachfrage ist groß, der Markt leer und die Preise haben sich in vielen Bereichen fast verdoppelt. Innerhalb des Mittleren Rings, der die Altstadt umgibt, sind alle Teile längst geplant. „Auch in den nie prestigeträchtigen Stadtteilen sind die Immobilienpreise stark gestiegen“, sagt Helmut Thiele, Vorsitzender der Sachverständigenkommission. Die Kommission veröffentlicht jährlich ein Handbuch zur Lage des Immobilienmarktes mit offiziellen Wohnungspreisen. Herr Thiele behauptet, dass die unabhängigen Grundstücksbewertungsdaten der Kommission, die Anfang dieses Sommers veröffentlicht wurden, gegenüber dem Vorjahr um 20 Prozent gestiegen sind. Die Erwartung rechtfertigt sich laut Thiele nicht: „Am besten wäre es, gestern eine Immobilie in München zu kaufen.“

Makler glauben auch nicht an die Möglichkeit fallender Immobilienpreise. Rudolf Dan von Gerschlauer Immobilien sieht die Nachfrage 2013 nicht mehr so ​​„explosiv“ wie im Vorjahr. Nur selten kommt es vor, dass Käufer die Preise erhöhen, wie bei einer Auktion. Thomas Aigner von Aigner Immobilien glaubt, dass die Phase des Verfalls begonnen hat. Es würde nicht schaden, sich zu beruhigen. Die Preise für den Kauf einer Wohnung sind 30-mal höher als die Jahresmiete. Wenn Sie die Rentabilität einer Mietwohnung berechnen, reicht dies nicht einmal aus, um die Inflation zu decken.

Darüber hinaus vergessen viele Käufer zusätzliche Kosten wie Nebenkosten, technischen Support und einen Sammelfonds für Reparaturen.

„Anleger glauben, dass Geld, das in Immobilien in München investiert ist, sicherer ist als in jeder anderen Immobilie“, sagt Benjamin Huyus vom Maklerbüro Planethom. Junge wohlhabende Erben, ältere Paare mit Bargeld und andere Sparer gehen davon aus, dass die Preise in München noch lange nicht sinken werden.

Wir müssen auch das Bevölkerungswachstum berücksichtigen, das von 2011 bis 2013 um 100.000 Menschen zugenommen hat. Bis 2014 sollen weitere 50.000 hinzukommen, danach wird die Einwohnerzahl auf anderthalb Millionen steigen. Manche finden hier einen Job, andere einen Studienplatz. Auch die Geburtenrate steigt.

Das Landesförderprogramm „Wohnen in München V“ will zwischen 2012 und 2016 rund 800 Millionen Euro in den Wohnungsbau investieren, das sind 175 Millionen mehr als beim Vorjahr. Es gibt nicht genug Land für Neubauten, es müssen neue Gebiete erschlossen werden. Auf dem Gelände der ehemaligen Kasernen Prinz Eugen, Luitpold und Funkkazarm sollen 9.000 neue Wohnungen entstehen. Gewerbeimmobiliengebiete wie Togal in Bogenhausen, Agfa in Giesing, Paulaner in Au, Siemens in Sendling, Mailer in Moosach, Diamalt in Allah werden nicht unbeachtet bleiben – die Projektaktivierung umfasst

alle Teile der Stadt. Bis 2016 sollen rund 15.000 neue Wohnungen in Betrieb genommen werden. Und da dies offensichtlich nicht ausreicht, wird erneut über den Bau von Hochhäusern diskutiert. Auf dem ehemaligen Gelände von Siemens wurden die ersten Versuchsgebäude errichtet, hier entstanden 16-geschossige Gebäude.

Auch in Freiham wird im großen Stil Wohnungsbau betrieben. Die ersten Wohnungen im neuen Stadtteil werden 2014-2017 bezugsfertig sein, 20.000 Menschen werden hier ihr gemütliches Zuhause finden. Ist Freiham für Investoren interessant? „Fast jede Gegend in München ist zu empfehlen“, sagt Makler Dan von Gerschlauer Immobilien. Wenn es sich um ein neues Gebäude handelt, müssen Sie sich zuerst sorgfältig mit der Umgebung vertraut machen. Schließlich kann der Bereich „problematisch“ werden.

Für die Familie des Architekten Herrnberger sind Freiham oder Riem keine Alternative zum Drei-Mühlen-Viertel, wo die Familie nahe dem idyllischen Rocklplatz lebte. Die Familie würde gerne an den Stadtrand in ein Stadthaus ziehen, auch mit Reparaturbedarf, aber nicht weit von der U-Bahn-Station entfernt. Nehmen Sie an dem Rennen um den Preis in den Elitegebieten des Staates teil. Herrnberger hat keine Lust.

Kapital 18.04.2013

DER GRÖSSTE WEIHNACHTSKALENDER MÜNCHENS

Nirgendwo in München herrscht so viel Verkehr wie auf der Donnersberger Brücke. Hier herrscht immer Rushhour, die Autoströme „fließen“ pausenlos über die zahlreichen Fahrspuren des Mittleren Rings, entlang der Arnulfstraße. Täglich passieren hier etwa 180.000 Autos. Autofahrer, die regelmäßig zur Arbeit fahren; Autos, die von einem Gebiet zum anderen fahren; Transitfahrzeuge. Dazu kommt der Zugverkehr, der im Minutentakt unter der Brücke durchrollt – S-Bahnen, Fernzüge, Post- und Transportzüge. Die Donnersberger Brücke ist vielleicht der ungemütlichste Ort der Stadt, den man so schnell wie möglich ohne Verzögerung passieren möchte.

Aber genau hier, inmitten der Kulmination der Unendlichkeit des Verkehrs, sehen Sie ein spektakuläres, einprägsames Gebäude, das tagsüber mit seiner transparenten Schönheit die Blicke auf sich zieht und in der Dunkelheit der Nacht funkelt und schimmert.

Hier befindet sich parallel zur Donnersberger Brücke das Mercedes-Benz Center Building, ein rund 150 Meter langes Vorzeigegebäude. Es wurde 2003 gebaut. Die riesigen transparenten Wände des Hauses sind in „Zellen“ unterteilt, die jeweils ein Mercedes-Auto zeigen, hell und schön von allen Seiten beleuchtet. Von weitem scheint das Gebäude mit Spielzeugmodellen moderner Autos gefüllt zu sein.

70 Modelle der neuesten Autos, die sich regelmäßig gegenseitig ersetzen und ihre Kunden finden; Die neuesten Innovationen werden den vorbeifahrenden Autofahrern präsentiert. Es sieht aus wie eine riesige Ausstellung mit wechselnden Exponaten, natürlich nur Mercedes-Marken.

Hinter der gigantischen Modellautofassade verbirgt sich ein lichtdurchfluteter Showroom, eine Autowerkstatt und ein 65 Meter hoher runder Glasturm. Aber alle Blicke zieht natürlich die „Spielzeugwelt“ der Mercedes-Autos an, die sich in Dezembertagen zum größten Weihnachtskalender Münchens verwandelt. Jeden Tag vom 01. Dezember bis zum 24. Dezember öffnet sich ein neues Fenster, in dem eine Überraschung „versteckt“ ist – ein neues Auto.

Willkommen in der „Toy World“ von Mercedes!

Material: WiP Immobilien GmbH

Bayerischer Immobilienmarkt. Zwischen Attraktivität und Perspektiven.

Der Immobilienmarkt in Bayern befindet sich seit mehr als einem Jahr im Fieber. Und das gilt nicht nur für München, die Hauptstadt der Region. Beim Kauf eines Eigenheims muss man nicht nur an die finanziellen Kosten denken, sondern Prognosen für eine konstante Wertsteigerung realistisch einschätzen. Die aktuelle Studie mit dem Titel „Private Property 2015“ unterstreicht die Führungsposition Bayerns auf dem deutschen Immobilienmarkt. Diese Führung wurde in den vergangenen Jahren von allen Publikationen und Studien im Immobilienbereich bestätigt. Aber Bayern gilt nicht nur als teuerster Immobilienmarkt, sondern auch als Region mit guten Zukunftsprognosen. Nahezu alle Zeilen im Ranking der TOP-15-Regionen Deutschlands werden von bayerischen Regionen belegt: Landkreis Ebersberg, Erding, Freising und Landsberg am Lech etc. Neben den bayerischen Bundesländern wird nur der Landkreis Brezgau-Hochschwarzwald (Baden-Württemberg) im Ranking genannt, er belegt den zehnten Platz in der Liste. Die bayerische Landeshauptstadt München ist in fast allen Bereichen führend: Arbeitsmarktentwicklung, Innovationsmarkt, Vermögensentwicklung etc.

„Wer in dieser Region ein Haus oder eine Wohnung besitzt, wird immer vom Verkauf profitieren, wenn er sich in Zukunft dafür entscheidet. Das macht Immobilien in Bayern trotz exorbitanter Preise zu einem rentablen Investment“, so das Fazit der Studien.

Dabei ist allerdings zu beachten, dass München im Vergleich zu den Vorjahren an Positionen zu verlieren begann. Grund sind die ständig steigenden Preise für „goldenen Beton“. Finanzierung einer Wohnung von 110 qm, eines Hauses von 130 qm. wird unerträglich.

Ein altbekanntes Problem in München: Montagmorgen und Donnerstagabend – überfüllte Intercity-Züge. Die Ziele sind sehr unterschiedlich: Frankfurt, Stuttgart, Köln usw. Der familiäre Mittelstand erschöpft sich im wöchentlichen Pendeln zwischen Arbeit und Wohnung. Aber die Entscheidung, den Wohnort für die ganze Familie zu wechseln, wird zuletzt getroffen. Warum? Ist es wirklich so schlimm für Familien mit Kindern in Bayern, in München? Nein, natürlich ist Bayern ein Urlaubsziel für viele Paare, es hat alles, was man für ein glückliches Leben braucht: eine gut ausgebaute Infrastruktur, ein hohes Bildungsniveau, eine hervorragende medizinische Versorgung, die Schönheit der Landschaft, ein mildes Klima, Zahlreiche Sportmöglichkeiten, Bequemlichkeit und die Attraktivität des Lebens in diesem Land sind kaum zu unterschätzen.

Aber erst bei einem Umzug aus einem anderen Gebiet in Deutschland werden Sie höchstwahrscheinlich Ihr großes Einfamilienhaus mit Garten gegen die Enge einer kleinen Wohnung tauschen müssen. Und hier sind trotz des großen Lohngewinns noch nicht alle gelöst. Dies ist für viele Arbeitgeber in großen Unternehmen mit Sitz in München zu einer nicht enden wollenden Plackerei geworden.

Auffällig ist einerseits die wirtschaftliche Entwicklung Europas in den letzten Jahren; dies gelte nicht nur für den Markt Deutschland und die „starken Südmächte“, sondern für ganz Europa insgesamt. Auf der anderen Seite ist das Niveau der Immobilienpreise ohnehin schon schwer gelassen einzuschätzen und die Fähigkeit der Investoren, ihren Zahlungsverpflichtungen seit Beginn der Finanzkrise nachzukommen, generell schwierig.

Der Grund für diesen unglaublichen Anstieg der Preise für Wohn- und Gewerbeimmobilien lässt sich leicht benennen: der Wunsch nach Absicherung gegen Risiken, ein überfülltes Geldmarktdepot, das Anlagemöglichkeiten braucht, oder auf globaler Ebene: die Masse des Devisenmarktes ist auf 2 Milliarden Euro angewachsen und benötigt daher dringend Investitionsprojekte.

Bayern – Objekt internationaler Investitionen In den letzten Jahren haben ausländische Investoren Interesse am bayerischen Wohnungsbau gezeigt. Ein wichtiger Punkt ist daher die Untersuchung der Möglichkeiten zur Entwicklung und Erweiterung des Baumarktes in Bayern und München.

Bemerkenswert ist, dass der größte und vielleicht politisch mächtigste Staatsfonds der Welt, der Pensionsfonds des Königreichs Norwegen, kürzlich ein Investitionsprojekt zur Ansiedlung der „Acht Städte der Zukunft“ vorgestellt hat und zwei davon plant in Deutschland. Und die Grundstücksinteressen der Sayazan Foundation liegen nicht nur bei Berlin, sondern auch in Bayern.

Und das ist nicht der erste Fall in München: Auch viele asiatische Staatskassen, etwa die chinesische Pensionskasse, zeigen Interesse am deutschen Markt. Eine der größten Immobilientransaktionen wurde mit den ehemaligen Flächen der Siemens-Gesellschaft im Münchner Stadtteil Neu-Perlach durchgeführt, der chinesische Fonds „Ginko Tree“ investierte in dieses Objekt. Hinter den großen Investoren treten Dutzende weitere auf, die auf die Stabilität und das Wachstum der bayerischen Landeshauptstadt hoffen.

Die Dynamik des Immobilienmarktes drängt zum Wandel

Doch je mehr die Preise steigen, desto mehr werden ehemals stabile Strukturen kritisiert. Die Studie der McKinske-Stiftung „Bayern 2025“ formuliert die Hauptrichtungen, die in Zukunft entwickelt werden sollten: die Entwicklung der Bildung, insbesondere für Migranten; Investitionen in moderne Modelle der landwirtschaftlichen Entwicklung; Innovationen auf dem Baumarkt.

Investitionen in die Industrien der Zukunft
Was haben die oben genannten Aufgaben mit der Investition in Fisch gemeinsam?

immobilien nok? Ziemlich viel, besonders nach dem heutigen Boom und den unglaublich hohen Preisen, die zurückgeschlagen werden. Ein strategischer Investor blickt immer in die Zukunft. Und hier muss die Frage ehrlich beantwortet werden: Wo konzentrieren sich junge Unternehmen, die sich oft ohne die Unterstützung staatlicher Programme entwickeln? In München? Nein, dieser Name taucht selten auf der Liste auf. Am häufigsten werden Berlin und Hamburg genannt. Das ist natürlich kein Grund zum Drama, sondern ein Anlass, darüber nachzudenken, wie man „junge Kräfte“ anzieht.

In den letzten 20 Jahren hat sich das Modell der wirtschaftlichen Entwicklung stark verändert, Investitionskapital ist viel mobiler geworden, alles entscheidet sich an der Frage nach der Rationalität zukunftsorientierter Investitionen. Im Wohnungsneubau werden immer häufiger Campus-Ensemble-Gebäudekonzepte nachgefragt, die mit einem Rund-um-die-Uhr-Service den unterschiedlichen Bedürfnissen der Bewohner gerecht werden.

Die Führung der Stadt hätte sich schon lange Gedanken machen müssen, welche Maßnahmen ergriffen werden sollten, damit der Wohnungsbestand Münchens bezahlbar wird. Der immer noch begrenzte Wohnungsmarkt in den bayerischen Hauptstädten macht es für das Leben des Mittelstandes nicht unattraktiv, aber das Problem der „zerbrochenen“ Familien unter der Woche wird immer globaler. Der Wettbewerb unter den Bauunternehmen und technische Innovationen auf dem Immobilienmarkt können hier entscheidend sein.

Hausverwaltung in Deutschland: nützliche Tipps

Hausverwaltung in Deutschland: nützliche Tipps

 

1. Arbeiten Sie mit Fachleuten zusammen

Wenn Sie ein großes Geschäft machen, und der Kauf von Immobilien ist das immer, ist es sehr wichtig, die Unterstützung eines Fachmanns in Anspruch zu nehmen, der Ihre Interessen vertritt. Und erst recht in einem fremden Auslandsmarkt. Warum Sie einen Immobilienverwaltungspartner in Deutschland brauchen, muss wohl keiner erklären. Aber wie man es wählt, wie man die Professionalität des Unternehmens bewertet, wenn man selbst kein Profi ist, ist eine wichtige Frage.

„Ich würde erst einmal die Empfehlungen studieren“, rät Regina Borger, Geschäftsführerin der WiP Immobilien GmbH. Schauen Sie, was das Unternehmen bereits getan hat. Fragen Sie nach Kontakten von Kunden, die ihre Dienste bereits in Anspruch genommen haben. Das ist der beste Beweis für Professionalität.

Sie können das Unternehmen auch nach seiner Spezialisierung bewerten. In Bayern beispielsweise bieten rund 80 Unternehmen in Deutschland Hausverwaltungen an. Gleichzeitig sind viele in einer Reihe mit allem beschäftigt: Verkauf, Tourismus, Medizin, Autovermietung … Ich denke, es ist für den Käufer rentabler, mit eng spezialisierten Spezialisten zusammenzuarbeiten, weil. Sie kennen ihren Markt besser.

Und schließlich ist ein wichtiger sprechender Parameter die Beteiligung des Unternehmens an Berufsverbänden, dem Verband der Manager und der Gesellschaft zum Schutz der Rechte der Eigentümer. Dies ist ein Indikator für die Solidität der Organisation.

2. Studieren Sie das Objekt vor dem Deal

Im Fall von München geht es nicht einmal um die Lage oder Qualität von Immobilien. In der bayerischen Landeshauptstadt wird buchstäblich alles vermietet und schnell wieder verkauft – Wohnungen und Häuser, groß und klein, günstig und teuer, im Zentrum und am Stadtrand. Das Risiko, illiquide Vermögenswerte zu kaufen, die ohne Arbeitgeber brachliegen, ist in München minimal. Es besteht jedoch die Möglichkeit, zu viel zu bezahlen und die Rendite falsch zu berechnen.

„Es ist wichtig zu verstehen, wie der Preis angemessen ist und dem Markt entspricht“, sagt Regina Borger. – Wenn wir ein Objekt prüfen, schauen wir uns seinen technischen Zustand und seinen Standort an. Es ist sehr wichtig, welche Art von Heizung und Dach vorhanden sind (die Fassade ist bereits Dekoration), welche Reparaturen durchgeführt wurden und was sie in Zukunft vorhaben. Lesen Sie unbedingt die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten Jahre, damit deren Entscheidungen den neuen Eigentümer nicht überraschen.

Wir bewerten auch die wirtschaftliche Komponente des Objekts. Es gilt herauszufinden, welche Spareinlagen im Haus vorhanden sind und ob sie überhaupt vorhanden sind, wie viel die Mieter für Nebenkosten zahlen, und falls der Preis zu hoch ist, verstehen warum und natürlich nachfragen, ob es laufende Verfahren gibt Gericht.“

3. Wählen Sie einen zuverlässigen Mieter

Was ist das Hauptziel eines Investors? Natürlich Gewinn machen. Es ist unwahrscheinlich, dass jemand daran interessiert ist, die Probleme der Mieter zu lösen. Idealerweise möchten Sie einen Arbeitgeber finden, der lange Zeit in einer Wohnung lebt, regelmäßig Geld überweist, sich um das Eigentum kümmert und sich nicht um Kleinigkeiten kümmert. Wenn Sie eine bereits vermietete Wohnung kaufen, können Sie die Zahlungshistorie und den Zustand, in dem sich die Wohnung befindet, einsehen. Und wie überprüft man eine neue Person?

„Wir bewerten jeden potenziellen Mieter aus zwei Positionen – Bonität und Problematik“, sagt Regina Borger. – Wie prüfen wir die finanzielle Situation einer Person? Wir schauen uns seine Gehaltsnachweise der letzten Monate an. Wir achten darauf, welche Position er hat, wie lange er dort arbeitet, ob die Probezeit vorbei ist. Wenn er früher ein Haus gemietet hat, können Sie den Vorbesitzer um eine Empfehlung bitten.

Auch in Deutschland gibt es seit mehr als 100 Jahren eine Organisation, die Daten über die Zahlungsfähigkeit natürlicher Personen erhebt, die sogenannte Schufa (für juristische Personen – Сredireform). Sie arbeiten direkt mit Banken, Telefongesellschaften zusammen – und das ist immer ein Indikator dafür, ob eine Person regelmäßig für ein Telefon bezahlt. Wenn jemand insolvent wird, fällt er sofort in die Schufa-Datenbank.

Aber zu verstehen, ob der Mieter Ihnen Ärger machen wird, ist schwieriger. Es muss gefühlt werden. Wir versuchen, das psychologische Porträt aller, die zu den Vorführungen kommen, auszuwerten.

Beispiel: Sie haben kürzlich eine Wohnung gemietet. Als erstes kam ein deutsches Ehepaar, scheinbar wohlhabend, aber gleichzeitig bemängeln sie die kleinen Dinge und schauen sich jeden Kratzer auf dem Parkett an. Ich denke nicht, ich will es dir nicht aushändigen, du rufst mich später abends an und beschwerst dich, dass der Müllcontainer am falschen Ort steht. Ich scherze nicht, es ist wirklich passiert.

Dann kommt eine Familie aus Indien mit einem kleinen Kind, und auch das Mädchen ist schwanger. Vier Personen für ein Kopekenstück sind ein bisschen viel, und wenn Sie indische Kochtraditionen berücksichtigen, können sie möglicherweise eine Wohnung „killen“. Sie weigerten sich auch.

Infolgedessen wurden die Räumlichkeiten an einen einzigen arbeitenden Chinesen vermietet, der regelmäßig zahlt und keine Probleme verursacht.“

4. Schreiben Sie Ihr Mietrecht

Und schließlich ist der wichtigste Parameter einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie der Vertrag mit dem Mieter. In Deutschland werden viele Objekte bereits mit abgeschlossenen Mietverträgen verkauft. Diejenigen, bei denen die Konditionen für den Eigentümer ungünstig und beim Verkauf günstiger sind. In diesem Fall ist es wichtig, es sorgfältig zu lesen und zu verstehen, worauf Sie hinaus wollen. Wenn Sie eine freie Wohnung zur Miete kaufen, müssen Sie sich darum kümmern

Erstellung eines gültigen Mietvertrages.

„Erfinden Sie das Rad nicht neu, schreiben Sie keine Verträge selbst“, rät Regina Borger. – In Deutschland gibt es eine Gesellschaft zum Schutz von Eigentümerrechten, deren Anwälte aktuelle Mietverträge erstellen, die alle wichtigen Punkte berücksichtigen. Wir als Mitglieder der Organisation verwenden sie, aber Sie können einfach in den Laden gehen und ein solches Dokument kaufen.

Achten Sie im Vertrag auf folgende Punkte: die Höhe der Miete, wie und wann Sie diese erhöhen können, die Bedingungen für die Vertragsauflösung, welche Reparaturen auf Ihre Kosten und welche auf Kosten des Mieters durchgeführt werden, in welcher Form die Kaution (Kaution) vorgelegt wird und wie sie auf den neuen Eigentümer übergeht.

Und es ist auch sehr wichtig, bei der Anmietung einer Wohnung eine Abnahmebescheinigung zu erstellen, darin alle Zählerstände und die vorhandenen Mängel anzugeben. Wenn beim Auszug des Mieters etwas in der Wohnung beschädigt wird, muss er dies auf eigene Kosten reparieren.“

Die Redaktion von Prian.ru dankt der WIP Immobilien GmbH und persönlich Regina Borger für ihre Hilfe bei der Erstellung des Materials.

Immobilienmanagement in München: Schwierige Fälle

Der deutsche Immobilienmarkt trägt zu Recht das Prädikat „zuverlässig“. Das System funktioniert hier übersichtlich und schützt alle Beteiligten an der Transaktion. Aber auch in Deutschland kann man sich nicht sicher sein, nicht getäuscht zu werden oder durch eigene Dummheit in eine unangenehme Situation zu geraten. Wir haben Regina Borger, Geschäftsführerin der Münchner Immobilienverwaltung WiP Immobilien GmbH, gebeten, sich an schwierige Fallbeispiele zu erinnern.

Der erste und schwierigste Fall. Darüber, was passieren kann, wenn sich Amateure um Ihr Geschäft kümmern

– Ein Mädchen rief in unserem Büro an, beschrieb ihre Wohnung in München – Zustand, Haus, Lage – und fragte, was das kosten könnte. Wir haben eine Einrichtung in dieser Straße unter Verwaltung, also kannte ich die Situation. Ich sage ihr, dass sie 300.000 € für die Immobilie bekommen kann, plus oder minus 20 %. Und dann stellt sich heraus, dass sie in zwei Stunden einen Deal hat, bei dem ihr angeboten wird, eine Wohnung für 200.000 Euro zu verkaufen.

Ich frage: Wann wurde das Objekt gekauft? Es stellte sich heraus, dass es vor acht Jahren war. Es stellt sich heraus, dass wenn es jetzt verkauft wird, es auch besteuert wird. Wechselt eine Wohnung innerhalb von 10 Jahren den Besitzer, werden in Deutschland 25-40 % des Einkommens gezahlt. Natürlich ist es rentabler, ein paar Jahre zu warten. Und aus irgendeinem Grund wurde ihr gesagt, dass nach drei Jahren keine Umsatzsteuer gezahlt werden kann.

Das Mädchen steht unter Schock. Einerseits kennt sie mich nicht. Andererseits will er nicht so viel am Preis verlieren. Ich dachte eine halbe Stunde nach, entschied mich, den Verkauf abzulehnen, und kam zu uns ins Büro, um mit ihm zu reden. Als sie die Details dieser Transaktion erzählte, war ich bereits schockiert. Aber der Reihe nach…

Freunde halfen ihr beim Kauf einer Zweizimmerwohnung in München, die sie acht Jahre lang vermieteten. Die Besitzerin erhielt unregelmäßig Mietgelder, hin und wieder nahm man ihr einige Beträge ab, angeblich für Reparaturen.

Darüber hinaus nahmen Freunde zur Sicherheit dieser Wohnung einen fünfstelligen Kredit für ihre eigenen Bedürfnisse auf, das Mädchen erhielt ihrer Meinung nach kein Geld von der Bank und sah den Kreditvertrag nicht.

Dann boten dieselben Freunde an, die Wohnung zu verkaufen, und der Eigentümer flog für diesen Deal nach München. Sie hat den Kaufvertrag nicht gelesen und wusste nicht einmal, zu welchem ​​Notar sie gehen sollte. Man habe ihr einfach gesagt, sie solle an der Bushaltestelle warten, heißt es, sie würden für sie vorfahren. Und gleichzeitig haben sie es geschafft, ihr 1.800 Euro für einen Notar abzunehmen, was eigentlich falsch ist, denn. seine Dienste werden nach der Transaktion bezahlt.

Dann entfaltete sich die Situation wie in einem Krimi. Ich rief ihre deutsche Freundin an, stellte mich als Übersetzerin vor und erfuhr den Namen des Notars. Ich fand seine Kontakte im Internet, kontaktierte ihn und bat ihn, alle Beteiligten der Transaktion zu warnen, dass der Verkäufer nicht kommen würde. Sofort begann der Telefonterror. Wir schalteten alle Kommunikationsmittel ab und begannen zu überlegen, was wir als nächstes tun sollten.

Ich fing an herauszufinden, wie die Wohnung vermietet wird, woher das Geld kommt, was im Vertrag steht. Es stellte sich heraus, dass das Mädchen den Vertrag mit dem Mieter auch nicht gesehen hatte, sie wusste nicht einmal, wie viel er zahlt, das Geld kommt auf das Girokonto ihrer Freundin und die Mietzahlungen werden ihr unregelmäßig überwiesen. Generell wurde deutlich, dass die Probleme mit der Ablehnung des Deals nicht enden. Die Besitzerin entschied sich, uns die Wohnung zur Verwaltung zu überlassen, während sie selbst nach Russland abreiste.

Zuerst haben wir dem Mieter einen Brief geschrieben, der kam aber zurück. Als ich an der angegebenen Adresse ankam, bemerkte ich, dass alle Schilder mit den Namen der Mieter an der Wohnung und am Briefkasten abgerissen waren. Anscheinend haben die „Freunde“ versucht …

Ich klopfte an die Tür und der 80-jährige Großvater öffnete. Wie sich herausstellte, der Mieter. Er weiß nichts von den Schildern, er lebt hier schon lange legal. Ich stellte mich vor (natürlich hatte ich eine Vollmacht vom Eigentümer). Ich habe eineinhalb Stunden mit ihm gesprochen, den Mietvertrag kopiert und ihn gebeten, kein Geld mehr auf das alte Konto zu überweisen – wir werden ihm die Details des neuen Kontos mitteilen.

Wir lesen den Vertrag – wieder Überraschungen. Erstens sind die Mieten niedrig. Jetzt wird ein Quadratmeter in München für 16 Euro im Monat gemietet, und dort – für 9 Euro.

Außerdem wurde der Vertrag erst vor zwei Jahren unterzeichnet, sodass die Preise nicht so schnell steigen. Zweitens steht im Vertrag, dass wir bis 2019 kein Recht haben, die Miete zu erhöhen.

Wir sagten dem Mieter, dass er weniger als den Marktpreis zahle, und boten an, die Miete zu erhöhen. Großvater lehnte natürlich ab und sagte, dass ich einen Vertrag habe, es wurde versprochen, ich werde nichts von oben geben. Sie haben dem Anwalt den Vertrag gezeigt – er hat sich als gültig herausgestellt, Sie können ihn in keiner Weise anfechten. Es bleibt nur abzuwarten, bis die Zinsbindungsfrist endet, dann kann die Gebühr alle drei Jahre um 15 % erhöht werden. Das Gute ist, dass die Eigentümerin nun den vollen Betrag der Miete auf ihrem Konto erhält.

Und selbst das sind nicht alle Probleme, die „Freunde“ dem Besitzer gebracht haben. Wir haben beim Finanzamt angefragt, ob Schulden bestehen. Es stellte sich heraus, dass sie in den letzten Jahren keine Grundsteuern gezahlt haben. Die Beträge dort sind gering – etwa 200 Euro kommen pro Jahr für eine solche Wohnung auf. Aber der Staatsapparat in Deutschland funktioniert gut: Es gibt keine Steuern – Immobilien werden versteigert. Die Behörden entziehen ihnen, was ihnen zusteht, und die verbleibenden Mittel abzüglich der Kosten (das sind ein paar Tausend mehr) werden an den Eigentümer zurückgegeben. Ein bisschen mehr und es wäre passiert, aber wir haben die Schulden abbezahlt.

Inzwischen sind Freunde irgendwo verschwunden. Wir haben eine Anfrage an die Polizei gestellt.

Sie müssen dem Eigentümer auch eine Kaution zurückerstatten – eine zweimonatige Gebühr, die Mieter zahlen, wenn sie in eine Wohnung einziehen – und für 4-5 Monate mieten.

Wie Sie sehen können, wurde das Mädchen von allen Seiten eingerahmt. Einige Dinge konnten wir lösen und andere nicht. Der Kredit hängt noch an dieser Wohnung, niemand zahlt ihn, aber die Eigentümerin hat keine Beweise dafür, dass sie daran nicht beteiligt war. Da hilft auch der beste Anwalt nicht weiter. Dieses Darlehen muss sie selbst zurückzahlen.

Der zweite Fall ist nur kompliziert. Darüber, welche Probleme unehrliche Verkäufer und unnötige Mieter verursachen können

– Eine Moskauerin hat uns gebeten, Immobilien in München zu verwalten, mit der Bitte, sich um ihren Laden zu kümmern. Die Anlage wurde früher von einem Unternehmen aus der ehemaligen DDR betrieben, mit einem Büro 500 Kilometer von München entfernt, die haben wirklich nur gekündigt. Einige Probleme traten regelmäßig auf, Wasserlecks, Nichtzahlung der Miete … Mit einem Wort, der Eigentümer beschloss, den Manager zu wechseln.

Wir haben angefangen, uns Verträge anzusehen. Es stellte sich heraus, dass sie eine Gewerbeimmobilie in München mit einer Rentabilität von 7 % pro Jahr gekauft hatte. Ich weiß nicht, was der Verkäufer ihr versprochen hat, aber der Preis des Objekts selbst und die Preise waren deutlich höher als die Marktpreise. Außerdem wechselte buchstäblich ein paar Tage vor dem Deal der Mieter dort, d.h. es konnte kein Zahlungsverlauf nachvollzogen werden.

Der neue Mieter war ein Türke, der in den Räumlichkeiten ein Einzelhandelsgeschäft eröffnete. Er zahlte für ein paar Monate und hörte dann auf. Entweder werden 30 % gezahlt, dann 50 %. Und die ganze Zeit suchte er nach Wegen zu gehen – er verwies darauf, dass die Raten zu hoch seien, sprach von Reparaturbedarf, dass er im Moment einfach kein Geld habe …

Wir kamen auf die Baustelle, um mit dem Mieter zu sprechen und seine Probleme zu verstehen.

Es stellte sich heraus, dass es tatsächlich Lecks gibt und für einen solchen Raum ist der Einsatz wirklich kosmisch. Wir haben mit ihm vereinbart, dass wir Reparaturen durchführen und seine Miete mindern. In diesem Fall versprach er, regelmäßig Geld zu überweisen. Bei realen Marktpreisen sank die Rentabilität des Objekts auf 4%, aber es war wichtig, dass der Eigentümer regelmäßig Miete erhielt, weil. es gab ein Darlehen auf dem Grundstück. Sie hat zugestimmt.

Eine Reparaturfirma wurde gerufen und sie reparierten das Wasserleck. 14.000 Euro hat es gekostet, aber die Versicherung hat alles bezahlt. Übrigens, als sie während der Reparatur entdeckten, wie der Türke den Wasserablauf eingerichtet hatte, packten sie ihn am Kopf. Er machte ein Loch in die Fassade, führte das Rohr auf die Straße, schloss es nicht einmal an die Kanalisation an, das Wasser ging einfach in den Boden. Dieses Durcheinander wurde entfernt.

Die ersten paar Monate zahlte der Mieter nach Plan, und dann wiederholte sich die Situation.

Dann baten wir ihn zu gehen. Er wollte nicht. Er kann nicht bezahlen und will nicht gehen. Ich musste mit Anwalt und Zeugen ausweisen. Als er vertrieben wurde, atmeten sie erleichtert auf. Zwar blieb die Mietschuld bestehen. Aber in diesem Fall ist es besser, die Beziehung, wenn auch mit Verlust, zu beenden, als weiterhin regelmäßig Verluste zu machen.

Nun wurde das Objekt an einen neuen Mieter übergeben – ein namhafter Konzern in Europa. Er zahlt gut, wir haben eine wunderbare Beziehung. Er gab zu, dass niemand vor Vertragsabschluss so viele Dokumente verlangt habe, wie ich sie verlangte – einen Finanzbericht für drei Jahre, eine Bescheinigung der Handelskammer, Empfehlungen anderer Orte, an denen er früher gemietet hat, sogar Zivilstandsurkunden. Im Allgemeinen haben sie es gründlich überprüft, es bereitet dem Eigentümer und uns keine Probleme.

Der Eigentümer erhält regelmäßig Zahlungen und hat 4,8 % pro Jahr von diesem Objekt. Diese 7%, die ihr versprochen wurden, sind in unserem Markt sehr selten. Offenbar wurde sie in die Irre geführt, nur um das Objekt zu verkaufen. Um nicht so enttäuscht zu werden, ist es notwendig, die Übereinstimmung der angegebenen Preise und Marktrealitäten im Voraus zu überprüfen.

Fall drei, der knifflig werden könnte. Darüber, wie wichtig es ist, das Objekt vor dem Deal genau zu studieren

Wir wurden von einer Hausverwaltung in München von einer Familie angesprochen, die für ihre studentische Tochter eine Wohnung in München kaufen wollte. Sie fanden das Objekt selbst – eine für örtliche Verhältnisse sehr günstige Wohnung für 120.000 € – wir mussten den Deal prüfen und die „Fallstricke“ umgehen.

Sie begannen, das Objekt zu studieren. Es wurde festgestellt, dass es ein Leck gab, aber der Schaden wurde repariert. Es war geplant, die Fassade des Hauses zu reparieren, aber eine gute Firma machte das und die Rechnungen der Eigentümergemeinschaft waren in Ordnung. Das heißt, die Besitzer glänzten nicht mit zusätzlichen Reparaturkosten. Im Allgemeinen war alles sauber.

Dann begannen sie, den Mieter zu studieren und vermuteten sofort mögliche Schwierigkeiten.

Erstens sei der Vertrag mit ihm unprofessionell aufgesetzt worden. Wir verwenden immer Vertragsformulare, die von den Anwälten der Gesellschaft zum Schutz der Rechte der Eigentümer erstellt wurden. Es berücksichtigt alle neuesten Gesetzesänderungen und buchstabiert alle Nuancen. Und hier wurde der Vertrag in freier Form erstellt und sie haben vergessen, die Bedingungen der Räumung des Mieters zu beachten. In diesem Fall kann sich der Austritt um ein Jahr verzögern.

Zweitens wurde die Miete für die Wohnung unterschätzt. Außerdem zahlte der Mieter einen festen Betrag ohne verbrauchte Nebenkosten und konnte so viel Wasser und Heizung nutzen, wie er wollte. Er lebte lange dort und hätte angesichts der Vorteile, die er hatte, wohl kaum zugestimmt, freiwillig auszuziehen.

Drittens schien er uns vom Standpunkt der persönlichen Qualitäten irgendwie unzulänglich.

Generell warnten wir die Käufer davor, dass es Probleme mit dem Mieter geben würde. Freiwillig wird er höchstwahrscheinlich nicht ausziehen. Sie müssen sich an einen Anwalt wenden, und dies ist mit zusätzlichen Kosten verbunden. Wir müssen basteln, aber es besteht keine Gefahr, dass er nicht durch das Gericht ausgewiesen wird, weil. der Mieter gehört keinen sozial geschützten Gruppen an, er ist nicht behindert, er hat keine kleinen Kinder. Die Kunden sagten, sie seien bereit, diese Probleme zu lösen, um eine preiswerte Wohnung zu kaufen.

Infolgedessen tat es. Sie wollten uns die Wohnung nicht zur Verwaltung überlassen, weil. sie kauften es nicht zur Miete, sondern für den Wohnsitz ihrer Tochter. Dann rieten wir ihnen zu einem Anwalt, ohne ihn wollte der Arbeitgeber nicht einmal über einen Umzug sprechen. Jetzt ist alles in Ordnung, der Mieter soll im Oktober ausziehen.

Ja, die Eigentümer mussten neun Monate warten und einen Anwalt bezahlen, aber zumindest wussten sie, worauf sie sich einließen.

Wenn sie das Objekt nicht überprüft hätten, hätten sie eine sehr unangenehme Überraschung erlebt. Ich habe eine Wohnung gekauft, aber Sie können sie nicht nutzen. Und wenn sich herausstellte, dass der Mieter auch ein 80-jähriger alter Mann war, der zwei Schlaganfälle erlitten hatte (wie im ersten Fall), wäre es unmöglich, ihn zu kündigen. Daher kann man auch in einem so verlässlichen Markt wie dem deutschen auf eine ausführliche Prüfung des Objekts vor der Transaktion nicht verzichten.

Wohnimmobilien in Deutschland: Wohnungsassistent

WER ÜBERWACHT IHRE WOHNUNG WÄHREND IHRER VERFÜGBARKEIT UND WIE? SIND DIE DEUTSCHEN SELBST IMMER ZUFRIEDEN MIT DER VERWALTUNGSGESELLSCHAFT? WAS IST EIN GUTER MIETER? FÜR IHRE AUFMERKSAMKEIT ANTWORTEN UND BEGRÜNDUNG VON DEN EXPERTEN DER WIP IMMOBILIEN GMBH.

Die übliche Situation: Sie sind Eigentümer einer Wohnung, bewohnen diese aber selbst nicht dauerhaft. Jemand muss sich um den leeren Platz kümmern – natürlich Ihr Assistent, eine Einzelperson oder ein Unternehmen.

 

Regina Borger, Geschäftsführerin der WiP Immobilien GmbH: „Was bedeutet es, die Interessen des Eigentümers zu wahren? Überwachung der wirtschaftlichen Komponente, damit der Eigentümer Einkommen erhält; und für den technischen Zustand der Wohnung, damit ihr Wert nicht sinkt, sondern wächst.“ Andrey Denisov, Leiter der Verkaufsabteilung der WiP Immobilien GmbH: „Die meisten Kunden kaufen zu Anlagezwecken, und sie wollen sich keiner stellen Situation, in der sie sich mit dem Mieter auseinandersetzen müssen. Wenn ein Mandant zu einem deutschen Unternehmen geht, versteht er erfahrungsgemäß aufgrund der unterschiedlichen Mentalität nicht, worum es geht.“

Um über alles, was in Ihrem Haus passiert, auf dem Laufenden zu bleiben, beauftragen Sie jemanden mit der Überwachung der Wohnung.

Dieser Jemand tritt in eine Beziehung mit der HOA Ihres Hauses, mit der Verwaltungsgesellschaft, mit anderen Nachbarn. Er vertritt Sie zum Beispiel bei Versammlungen, was in Deutschland keineswegs eine nutzlose Formsache ist.

Angesichts der Wohnungs- und Kommunalwirtschaftsprobleme in unserer Heimat beginnen wir im Ausland zu idealisieren. Vielleicht gibt es hier mehr Ordnung. Aber Deutschland ist auch kein Paradies, und es gibt Widersprüche zwischen dem Eigentümer und der Verwaltungsgesellschaft Ihres Hauses.

Regina Borger: „Immobilien sind viel Geld, das es zu überwachen gilt. Deshalb gehen die Eigentümer zu Meetings und beteiligen sich aktiv an allen Diskussionen. Sie wollen, dass ihre Immobilie technisch und wirtschaftlich in gutem Zustand bleibt.

Ich denke, dass in Deutschland die Eigentümer in etwa 20 % der Fälle mit ihrer Verwaltungsgesellschaft unzufrieden sind. Der übliche Grund ist die Reaktion auf Beschwerden. Unternehmen lösen Konflikte nur langsam, was bedeutet, dass sie ständig unter Druck gesetzt werden müssen.

Wie soll mit Streitigkeiten umgegangen werden? Wenn wir mit dem uns von der Verwaltungsgesellschaft vorgelegten Jahresbericht nicht einverstanden sind, leiten wir die Unterlagen nach Absprache mit dem Eigentümer an unseren Rechtsanwalt weiter. Und gemeinsam erstellen wir einen Aktionsplan.“

Natürlich erfordert eine leere Wohnung keine ständige Aufmerksamkeit. Ihr Partner kommt nur bei Bedarf hierher.

Regina Borger: „Unsere Arbeit findet natürlich größtenteils nicht auf der Straße, sondern im Büro statt. Wir kommen zu einem bestimmten Haus für eine Eigentümerversammlung oder im Falle höherer Gewalt. Na ja, und noch eine Möglichkeit, wenn der Wohnungseigentümer einen Sonderwunsch hat: Er will zum Beispiel Fernsehen in seiner Muttersprache einrichten oder so.“

Die Situation, dass der Eigentümer der Wohnung zwei- oder dreimal im Jahr zu ihr kommt, kommt vor, aber relativ selten. Viel häufiger wird die leerstehende Fläche zur Langzeitmiete vermietet. Und Ihr Partner hat zusätzliche Aufgaben – zum Beispiel die Suche nach einem Mieter.

Regina Borger: Was macht einen guten Mieter aus? Das ist derjenige, der die Miete pünktlich zahlt, der nicht über jede Kleinigkeit meckert, der die Wohnung in Schuss hält.

Andrey Denisov: „München ist eine besondere Stadt. Wenn wir morgens die Anmietung einer Wohnung ausschreiben, können abends bis zu 20 Personen zur Besichtigung kommen. Daher gibt es ein System zur Auswahl des „richtigen“ Mieters, der pünktlich zahlt und uns keine Probleme bereitet. Wir werden herausfinden, wo der Kandidat zuvor gelebt hat, wie sich seine Familie zusammensetzt. Wir bitten um einen Schufa-Auszug oder ein Schreiben des Vorvermieters, dass die Miete immer pünktlich bezahlt wurde. Wir schauen uns seinen Arbeitsvertrag an: wo und wie lange er arbeitet.

Die Vermietung einer Wohnung ist ein passives Einkommen.

Das Wort „passiv“ spiegelt die mangelnde Bereitschaft des Eigentümers wider, in den Prozess einzutauchen. Die Aufgabe des Vertreters ist es, alle Probleme zu lösen, ohne den Vermieter zu ziehen. Natürlich ist dies in manchen Fällen nicht möglich. Darüber hinaus kann Ihr Partner mit der ausgefallensten Situation konfrontiert sein.

Regina Borger: „Ich habe neulich einen Brief von unserem Mieter aus Indien bekommen. In der Ecke ihrer Wohnung war Schimmel. Und der Grund ist einfach: Die Wohnung wurde unsachgemäß geheizt und falsch gelüftet. Nun, was tun – in Indien wissen sie nicht, wie man heizt und sie wissen nicht, wie man lüften soll, dort gibt es keinen Winter. Das Problem scheint völlig lächerlich zu sein, aber wir müssen einer Frau beibringen, wie es geht.

Wenn ein Mieter ein Problem hat, kontaktieren wir im Allgemeinen den Eigentümer, identifizieren es und bieten Lösungen an. Der Eigentümer bestimmt selbst, welche Option er wählt.

Bei dem indischen Mieter ist dies jedoch nicht der Fall. Ja, der Vermieter will, dass der Schimmel entfernt wird, aber den Vermieter trifft kein Verschulden, der die Kosten nicht tragen sollte. Unsere Aufgabe ist es, der Mieterin zu erklären, was ihr Problem ist und wie es zu lösen ist.“

Wenn der Eigentümer beginnt, eine Wohnung zu vermieten, tritt er in finanzielle Beziehungen mit Deutschland ein. Ein Steuerberater hilft, diese Beziehungen förmlich zu regeln. Aber er löst alle technischen Finanzprobleme. Wenn Ihre Frage kreativer ist – zum Beispiel, wie Sie die Mieteinnahmen steigern können – wenden Sie sich auch dafür besser an Ihren Partner.

Regina Borger: „Es ist besser, einen Steuerberater aufgrund seiner Erfahrung und seiner Mehrsprachigkeit auszuwählen. Wir arbeiten zum Beispiel mit einem Wirtschaftsprüfer zusammen, der Russisch, Ungarisch und Englisch spricht. Im Allgemeinen erfolgt die Steuermeldung jedoch aus der Ferne. Sie müssen nicht ständig zum Finanzamt, zum Steuerberater. Treffen finden statt, aber sehr selten. Nur wenn man sie wirklich braucht.“

Also Kommunikation mit der Verwaltungsgesellschaft. HOA-Treffen. Reparaturarbeiten. Mieter finden. Kommunikation mit ihm. Nach dem Kauf einer Wohnung in Deutschland haben Sie nicht nur Rechte, sondern auch Pflichten. Bei näherer Betrachtung sind es gar nicht so wenige. Daher ist es in den meisten Fällen ein Muss, einen Assistenten oder Partner zu finden. Beim Kauf einer Wohnung sollten Sie also besser eine Antwort auf die Frage haben: „Wer könnte es sein?“.

Das Material wurde gemeinsam mit prian.ru, Chefredakteur Philip Berezin, zusammengestellt von Shamkhal Eyvazov
26. September 2016

Kauf einer Wohnung im Bau in München

Welche Schritte sind beim Kauf einer Wohnung im Bau zu durchlaufen? Warum werden Neubauwohnungen in München meist in Büros verkauft? Wo entscheiden sich zukünftige Besitzer für Parkett und Fliesen? Wann werden Sie zum Richtfest eingeladen? Antworten auf diese spannenden Fragen in den Kommentaren der Experten der WIP Immobilien GmbH.

Ausländische Investoren werden von der bayerischen Landeshauptstadt angezogen. Aber warum ist das Interesse so groß? Schließlich ist die Rentabilität in München gering. Oder ist es vielleicht nur ein Klischee, und tatsächlich stehen Münchner Immobilien gar nicht an der Spitze der russischsprachigen Käufer?

Regina Borger, Geschäftsführerin der WiP Immobilien GmbH: „Oft heißt es ‚München ist Betongold‘. Ich stimme zu, München ist ein Phänomen. Hier zieht es alle hin. Gleichzeitig funktioniert der hiesige Immobilienmarkt ganz anders als im Rest Deutschlands. Und die meisten Kunden kommen und sagen einfach: Wir wollen München. Aber sie wissen nicht und denken nicht darüber nach, wie der Markt funktioniert.
Erst kürzlich kam eine Familie zu uns, die sagt: „Wir haben Geld, wir wollen investieren.“ Ich frage: „Für Investitionen oder für mich selbst“? Sie sagen: „Für Investitionen“. Und Sie fangen an zu reden, es stellt sich heraus, dass sie wirklich eine Wohnung mieten werden, aber sie holen es wie für sich selbst ab. Aber das sind zwei verschiedene Dinge.
Wir sprachen über eine Zweizimmerwohnung. Ich habe die Option gezeigt: 56 qm, Schattenseite, wo ein Quadratmeter günstiger ist als auf der Sonnenseite. Dies ist die beste Investition, da der „Sonnenschein“ die Miete nicht stark beeinflusst. Aber wenn wir selbst dort gelebt haben, dann reichen 56 „Quadrate“ nicht aus. Und wir wollen die Sonnenseite! Aber wenn man eine Wohnung als Investition betrachtet, sollte sie nicht groß und nicht teurer sein als sie ist…“

Andrey Denisov, Vertriebsleiter der WiP Immobilien GmbH: „Die allermeisten Kunden, die eine Immobilie in München kaufen möchten, haben in der Anfangsphase noch nicht so recht verstanden, was sie wollen. In der Regel gibt es einen Anfangsbetrag, der ausgegeben werden soll, sagen wir 500.000 Euro.
Natürlich gibt es bestimmte Kriterien, die für alle Standard sind. Zum Beispiel ein schönes Haus, große Fläche, gute Infrastruktur. Manchmal kommen spezifische Anfragen hinzu. Sie brauchen zum Beispiel einen Parkplatz für eine Mercedes S-Klasse – das Auto ist lang und nicht alle Neubauten haben einen Platz in der richtigen Größe. Kunden, die Wohnungen für 1-2 Millionen Euro kaufen, wollen wissen, wer ihre Nachbarn sein werden – bei manchen Häusern kann man das schon vorher ausrechnen. In jedem Fall versuchen wir zu verstehen, was die Person möchte, und nach ihrer Geschichte erstellen wir einen Aktionsplan.“

Ein wichtiges Merkmal von Neubauten in München ist, dass Wohnungen blitzschnell verkauft werden, meistens noch während der Baugrube.
Das bedeutet, dass erstens die Entscheidung schnell getroffen werden muss und zweitens die Wohnung vor dem Kauf nicht besichtigt werden kann. Sie müssen nicht in die Einrichtung gehen, schon weil sie höchstwahrscheinlich nur in den Plänen existiert.

Regina Borger: „Ein Neubau ist ein Büroverkauf. Ich kann den Grundriss zeigen, ein visuelles Bild, ich kann Ihnen etwas über die Infrastruktur der Gegend, durchschnittliche Mietzahlungen, mögliche Rentabilität erzählen … Es ist höchstwahrscheinlich unmöglich, die Wohnung „live“ zu sehen. Fast alles ist verkauft, bevor das Haus noch gebaut ist.

Nachdem der Käufer eine Entscheidung getroffen hat, beginnt das obligatorische, aber nicht zu kreative Verfahren – der Abschluss eines Vertrages mit einem Notar, gefolgt von der ersten Rate.
„Die Eintragung von Immobilien erfolgt immer beim Notar, der eine unabhängige Person ist. In der Regel wählt der Bauträger einen Notar aus, der vollständig mit dem Verkauf und der Registrierung der betreffenden Immobilie befasst ist. Dies ist sowohl für den Entwickler als auch für den Kunden von Vorteil, da ein bestimmter Spezialist das gesamte Objekt kennt.“

Andrey Denisov: „Nach deutschem Recht hat der Bauträger nicht das Recht, eine 100-prozentige Vorauszahlung zu verlangen, wenn das Haus nicht gebaut wird. Er nimmt die Zahlung in Teilen entgegen, je nach Fertigstellungsgrad des Objekts. In der Regel beträgt die erste Rate 25 %, Folgezahlungen werden in mehrere Teile geteilt, von denen die letzte nach Erhalt der Schlüssel der neuen Wohnung bezahlt wird.“

Beispiel: Die Vergütung für im Bau befindliche Immobilien erfolgt auf Grundlage der MaBV (Makler- und Bauträgerverordnung) nach folgendem Schema:

 

Teilzahlung für Immobilien im Bau in Höhe von 25% nach Erhalt der notariellen Beurkundung. (einschließlich eines Abzugs von 5 %, der am Ende des Baus gezahlt wird)
Teilzahlung für Immobilien im Bau in Höhe von 28%, nach dem Bau des Rahmens, einschließlich der Arbeiten an den Räumen.
Teilzahlung für Immobilien im Bau in Höhe von 18%, nach der Errichtung des Daches, der Fallrohre, der Fertigstellung der Erstinstallation von Heizungs-, Sanitär- und Elektroinstallationen, des Einbaus von Fenstern.
Teilzahlung für Immobilien im Bau in Höhe von 20,5 %. Bei Eigentumsübertragung.
Teilzahlung für Immobilien im Bau in Höhe von 5%. Unmittelbar nach termingerechter Fertigstellung der Bauarbeiten ohne wesentliche Mängel.
Der letzte Teil der Zahlung in Höhe von 3,5 %. Unmittelbar nach Fertigstellung des Wohnungsbaus inkl. Tiefgarage und Infrastruktur.

Wenn der Finanzprozess gestartet wird, liegt angenehmere Arbeit vor uns. Sie müssen über die Dekoration und Einrichtung der Wohnung nachdenken. In München werden alle Neubauten mit hochwertigen Reparaturen vermietet. Aber jeder Besitzer kann seine Individualität zeigen.

Regine Borger:

„Die Baubeschreibung definiert die Bauqualität sowie die Qualität der Innenausstattung. Nach dem Ausfüllen der Unterlagen sendet der Entwickler einen Brief mit der Einladung, spezielle Zentren zu besuchen, in denen Muster von Parkett, Fliesen und Sanitärkeramik ausgestellt sind. Das sind keine Shops, sondern riesige Showrooms mit sehr hochwertigen Angeboten. In der Regel können Sie aus mehreren Optionen wählen, deren Kosten im Vertrag festgelegt werden. Wenn der Kunde etwas Besonderes möchte, müssen Sie extra bezahlen.

Der nächste Schritt ist die Auswahl der Möbel und der Küche. Der Bauherr wird ihren Plan so früh wie möglich sehen wollen, da die Verlegung der Verkabelung in der Wohnung von ihm abhängt.

Wenn Sie jedoch nicht selbst darin wohnen, sollten Sie nicht in die Küche eilen, da der zukünftige Mieter sie möglicherweise nicht benötigt.

Regina Borger: „Wie viel braucht ein Mieter eine Küche? 50 zu 50. Das ist Geschmackssache. Kürzlich sagte uns zum Beispiel eine Frau: „Ich werde mich nie von meiner Küche trennen, sie zieht mit mir um.“

Während Sie einkaufen, geht der Bau weiter. Und jetzt ist es Zeit für einen Feiertag namens Richtfest. Sie vergeht in dem Moment, in dem das Haus Gestalt annimmt, die Wände und das Dach bereits errichtet sind. Am Feiertag werden die Eigentümer, im Klartext, niedergeschlagen – vor den Bauherren und den Nachbarn, die im neuen Haus zum ersten Mal ans Licht gekommen sind.

Regina Borger: „Richtfest“ ist eine alte Tradition, die von einigen Entwicklern unterstützt wird. Dies ist eine Hommage an die Arbeiter, die Ihr Gebäude bauen. Der Urlaub wird von den Bewohnern des Hauses arrangiert – für sich selbst sowie für alle am Bau beteiligten Arbeiter. Dies ist natürlich nicht der letzte Punkt, aber eine wichtige Etappe – zum ersten Mal kommen Sie in Ihr zukünftiges Zuhause … “

P.S. Nun, abschließend …

… der Neubau Eigentum des Käufers wird, nachdem drei Bedingungen erfüllt sind: Die letzte Zahlung an den Bauträger ist erfolgt. 100% Zahlung!

Die Wohnung – das Haus wurde in Betrieb genommen und die Abnahmebescheinigung unterschrieben

Der letzte Vermerk über den Eigentumsübergang an den Käufer wurde im Grundbuch vorgenommen

HERZLICHE GLÜCKWÜNSCHE!! SIE WURDEN EIN GLÜCKLICHER BESITZER DEUTSCHER IMMOBILIEN!

Grundsteinlegung – Spatenstichfeier

WEITERE ALTE TRADITION VERBINDET SICH MIT DEM NEUBAU EINES HAUSES IN DEUTSCHLAND – ERSTE STEINFEIER!

 

BEI
In alten Zeiten versammelten sich alle, die ein Haus bauen wollten, vor Baubeginn vor einem neuen Grundstück, installierten und schmückten eine symbolische Säule, die Eigentümer des Hauses behandelten die Bauherren. Diese Tradition soll dem neuen Wohnen Erfolg und Glück bringen.

 

Jetzt wird dieser Brauch nicht mehr so ​​​​oft befolgt, das moderne Leben bewegt sich mit hoher Geschwindigkeit, wo es nicht immer einen Platz für einen Urlaub gibt, obwohl zugegeben werden muss, dass der Baubeginn ein aufregender Moment ist. Zukünftige Bewohner setzen große Hoffnungen auf neuen Wohnraum: Ein Teil ihres Lebens wird hier vergehen, vielleicht wachsen ihre Kinder hier auf. Wie gemütlich, gut und schön wird dieses Haus? Das beunruhigt auch Designer, Architekten, Bauherren: Ein von ihnen entworfenes und gebautes Haus muss lange stehen, Freude bereiten, die Straße einer Stadt oder eines Dorfes schmücken. Deshalb ist die Feier der Grundsteinlegung ein Fest großer Erwartungen, die wahr werden müssen.

 

Designer sprechen über ihre Pläne, über das, was bereits getan wurde. Früher war der Legeurlaub nicht der eigentliche Baubeginn, sondern in den meisten Fällen der Beginn von Erdarbeiten: Aushub einer Baugrube, Abtragen von Grundstücken. Aber heute kann der Feiertag abgehalten werden, wenn Erdarbeiten bereits durchgeführt wurden und der Designer viel Interessantes über das bereits Erledigte erzählen kann. Die Zahlen sind immer wieder beeindruckend: Wenn man erfährt, dass für den Bau eines neuen Stadthauses etwa 3,5 Tausend Kubikmeter Land abgetragen wurden, 400 Tonnen Stahl für Decken, 5.000 Tonnen Beton benötigt werden, dann will man es oder nicht, aber Sie werden die Größe des Umfangs und die Komplexität der Arbeit bewundern.

Wieder ein spannender Moment!

Die Verlegung einer Metallkapsel, in der sie das Projekt des Hauses, seine Beschreibung und die Namen von Entwicklern, Designern und Bauherren aufbewahren. Sobald dieses Dokument in der Erde vergraben ist, wird es historisch: Jetzt können es nur noch entfernte Nachkommen lesen, und es hängt von denen ab, deren Namen in dieser Liste genannt werden, wie lange das neue Haus seine Bewohner erfreuen wird.

DAS ERSTE WORT DES EIGENTÜMERS ZUM FESTIVAL „DEN ERSTEN STEIN LEGEN“ KANNST DU AUF DEUTSCH AUF UNSEREM YOUTUBE-KANAL „WIP IMMOBILIEN GMBH“ SEHEN

WOHNIMMOBILIENMARKT MÜNCHEN. BERICHT FÜR DAS 1. HALBJAHR 2014 NACH EKM-DATEN

WOHNIMMOBILIENMARKT MÜNCHEN. BERICHT FÜR DAS 1. HALBJAHR 2014 NACH EKM-DATEN

WOHNIMMOBILIENMARKT MÜNCHEN. BERICHT FÜR DAS 1. HALBJAHR 2014 NACH EKM-DATEN

Bericht für das 1. Halbjahr 2014

EKM – Sachverständigenkommission für die Bewertung von Grundstücken im Bereich der Stadt München

Im ersten Halbjahr 2014 zeigte sich der Münchner Immobilienmarkt wieder relativ lebhaft. In fast allen Teilmärkten bebauter und unbebauter Grundstücke übertraf die Zahl der Kauf- und Verkaufstransaktionen das Vorjahresniveau. Gleichzeitig wurden auf dem gesamten Immobilienmarkt rund 4,5 Milliarden Euro umgesetzt. Die Wachstumsrate des Geldumsatzes betrug rund 11 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum.

Auf dem Markt der privaten Wohnungen ist die Zahl der abgeschlossenen Kauf- und Kaufverträge spürbar zurückgegangen. Trotzdem übertraf das Volumen der Geldumsätze nach vorläufiger Berechnung leicht die Vorjahreswerte. Die Umsatzsteigerung auf dem Wohnungsmarkt geht laut Marktanalyse mit einer anhaltend hohen Nachfrage und neuen Preissteigerungen einher.

Umsatzdynamik

Markt für unbebaute Baugrundstücke

Individueller Wohnungsbau

Auf dem Markt der Grundstücke für den individuellen Wohnungsbau (Ein- bis Dreifamilienhäuser, Doppelhaushälften, Doppelhäuser, privater Wohnbau) entsprach die Zahl der abgeschlossenen Kaufverträge im ersten Halbjahr 2014 dem Niveau des Vorjahres Jahr. Der Flächenumsatz ging jedoch um 1,8 Hektar zurück. Dadurch verringerte sich der Cashflow leicht.

Barumsatz: minus 4 %
Flächenumsatz: minus 10 %

Mehrgeschossiger Wohnungsbau

Im Teilmarkt Grundstücke zur Errichtung von mehrgeschossigen Wohngebäuden überstieg die Zahl der abgeschlossenen Kauf- und Kaufverträge im ersten Halbjahr 2014 leicht den Wert des Vorjahreszeitraums. 35 Verträge über den Verkauf und Kauf von Grundstücken wurden registriert (im gleichen Zeitraum des Vorjahres – 31). Davon wurden 16 Transaktionen zum Kauf von Grundstücken mit einer Gesamtfläche von etwa drei Hektar als Wohnungsbau im Rahmen des staatlichen Förderprogramms eingestuft. Der Geld- und der Flächenumsatz sind im Vergleich zum Vorjahresniveau deutlich zurückgegangen.

Barumsatz: minus 36 %
Flächenumsatz: minus 36 %

Die Erfahrung zeigt, dass Marktschwankungen im Segment unbebauter Grundstücke für die Errichtung von mehrgeschossigen Wohngebäuden häufig durch periodische Verkäufe städtischer Grundstücke (meist Großflächen) und/oder lange Planungsphasen (vor Inkrafttreten von Bebauungsplänen) bestimmt werden.

Grundstücke für den Bau von Gewerbeimmobilien.

Im ersten Halbjahr 2014 wurden der Gutachterkommission 22 Verträge über den An- und Verkauf von Grundstücken zur Errichtung von Gewerbeimmobilien vorgelegt. Davon sind 10 Grundstücke für die Errichtung von Objekten mit einfacher gewerblicher Nutzung (im Vorjahr 8) und 12 Grundstücke (im Vorjahr 6) für die Errichtung von Objekten mit gemischter gewerblicher Nutzung, insbesondere Büro und Verwaltung, vorgesehen Gebäude.

Trotz einer Verdopplung der Grundstücksverkäufe für die Errichtung gemischter Gewerbeobjekte und einer Steigerung des Flächenumsatzes von 1,9 Hektar auf 4,5 Hektar übertraf der Barumsatz in diesem Teilmarkt die Vorjahreswerte nur um vier Prozent. Das Ausbleiben einer deutlicheren Steigerung des Bargeldumsatzes ist nicht auf Preissteigerungen zurückzuführen, sondern darauf, dass der relativ hohe Bargeldumsatz des Vorjahres durch Einzelverkäufe von teuren Objekten in der Innenstadt (zweistelliger Millionenbetrag) erbracht wurde ).

Bebautes Land

Individueller Wohnungsbau

Im Markt der Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften, Doppelhaushälften sowie kleinen Wohngebäuden registrierte der Gutachterausschuss im ersten Halbjahr 2014 13 Prozent mehr Kaufverträge als im ersten Halbjahr 2013 Gleichzeitig konnten Cashflow und Flächenumsatz deutlich gesteigert werden.

Flächenumsatz: plus 23 %
Barumsatz: plus 25%

Wohngebäude mit Mietwohnungen

Bei mehrgeschossigen Wohngebäuden mit Mietwohnungen wurden im ersten Halbjahr 2014 7 Kaufverträge weniger registriert als im Vorjahreszeitraum. Im Vergleich zum Vorjahr hat sich der Bargeldumsatz im Berichtszeitraum jedoch leicht erhöht.

Anzahl Verträge: minus 9 %
Barumsatz: plus 3%

Kommerzielle Objekte

Auf dem Gewerbeimmobilienmarkt wurden im Berichtszeitraum drei Kaufverträge mehr registriert als im Vorjahr. 51 Kauf- und Verkaufstransaktionen ermöglichten im ersten Halbjahr 2014 einen Barumsatz von rund 1,3 Milliarden Euro. Der Geldumlauf übertraf das Vorjahresniveau um rund 380 Millionen Euro. Die deutliche Umsatzsteigerung wurde vor allem durch den Verkauf von Einzelstücken getrieben

Mai große Büro- und Verwaltungsgebäude, sowie ein Hotel in der Innenstadt.

Anzahl Verträge: plus 6%
Barumsatz: plus 42 %

Wohneigentum und Teileigentum

Auf dem Markt für Eigentumswohnungen und Wohngemeinschaften (wie Büros, Geschäfte oder Stellplätze in Tiefgaragen) ging die Zahl der Verkäufe im ersten Halbjahr 2014 im Vergleich zum Vorjahr um neun Prozent zurück. Trotzdem übertraf der Geldumsatz nach vorläufigen Schätzungen die Vorjahreswerte um drei Prozent.

Der tatsächliche Wert der Barumsätze und die Verteilung der Kauf- und Verkaufstransaktionen nach Teilmärkten (Wohnungen in Neubauten, gebrauchte Wohnungen und Objekte im Miteigentum) für den Berichtszeitraum können nur geschätzt werden, da noch nicht alle eingereichten Kaufverträge zustande gekommen sind die Datenbank-Kaufpreisregisterdaten.

Von den ca. 5.200 verkauften Eigentumswohnungen/Wohngemeinschaften entfielen ca. 29 % auf Neubauten (ca. 1.490 Verträge).

Markttrends und Preisentwicklung

Trotz rückläufiger Vertragsabschlüsse beim Verkauf von Privatwohnungen war der Münchner Immobilienmarkt im ersten Halbjahr 2014 sehr umsatzstark. Im Vergleich zum Vorjahr stieg der Bargeldumsatz um fast 11 Prozent. Gleichzeitig kam es laut Analyse in fast allen Bereichen des Wohnimmobilienmarktes zu einem Preisanstieg. Die Nachfrage ist groß und das Angebot begrenzt.

Die Kaufpreise auf dem Markt für unbebaute Grundstücke für den Wohnungsbau liegen erneut über den Vorjahreswerten. Allerdings ist in diesen Marktsegmenten die Zahl der analysierten Kauf- und Verkaufstransaktionen noch zu gering, um konkrete Wachstumsraten abschätzen zu können.

Auf dem privaten Wohnungsmarkt stiegen die Bargeldumsätze im ersten Halbjahr 2014 leicht an, obwohl die Zahl der Verkäufe deutlich zurückging. Eine Analyse der Kaufpreise für Neubauwohnungen bestätigt einen spürbaren Preisanstieg, insbesondere bei Objekten in mittelmäßiger Lage.

Auch auf dem Zweitmarkt mit mittelmäßiger und guter Lage stiegen die Preise für Privatwohnungen weiter an. Die folgende Grafik zeigt die Preisdynamik für Wohnungen in Häusern verschiedener Baujahre. Allerdings können die Kursdaten 2014 nur als Trendindikator dienen. Eine genauere Preisanalyse ist in einem späteren Zeitraum basierend auf der Verarbeitung von mehr Informationen über Verkaufstransaktionen möglich.

Preise, weitere Preisdynamik

Preise für Grundstücke für den Bau von Einfamilienhäusern in mittelmäßiger und guter Lage – übersteigen den durchschnittlichen Marktwert von Immobilien zum 31.12.2012 um ca. 35%.
Preise für Grundstücke für den Bau von Mehrfamilienhäusern mit mittelmäßiger und guter Lage – übersteigen den durchschnittlichen Marktwert von Immobilien zum 31. Dezember 2012 um ca. 20 %.
Anstieg des Preisniveaus von Häusern mit Mietwohnungen, durchschnittlicher Zinssatz von ca. 2,5 % (Bandbreite: 1,5 – 3,4 %), 19 Ratings (Baujahre: 1878 – 1976), mit/ohne Denkmalschutz Denkmalschutz.
Preis einer Wohnung in einem Neubau:
bei mittelmäßiger Lage – durchschnittlich ca. 5.650 Euro/m2 Wohnfläche
mit guter Lage – im Schnitt ca. 6.450 Euro/m2 Wohnfläche
Zweitmarktwohnungen mit Denkmalschutz:
bei mittelmäßiger Lage – durchschnittlich ca. 5.600 Euro/m2 Wohnfläche
mit guter Lage – durchschnittlich ca. 7.000 Euro / m2 Wohnfläche
Preisniveau für die Hälfte neuer Doppelhaushälften mit mittelmäßiger und guter Lage
im Durchschnitt etwa 900.000 Euro
ca. 6.700 Euro/m2 Wohnfläche (ca. 135 m2 Wohnfläche, Grundstücksfläche ca. 300 m2)
Wiederverkaufspreise für halbe Doppelhaushälften, mit mittelmäßiger und guter Lage
im Durchschnitt etwa 700.000 Euro
ca. 5.600 Euro/m2 Wohnfläche (ca. 125 m2 Wohnfläche, Grundstücksfläche ca. 375 m2, Baujahr 1926 – 2009)
Preisniveau für neue Doppelhaushälften in Ecklage mit mittelmäßiger und guter Lage
im Durchschnitt etwa 715.000 Euro
ca. 5.950 Euro/m2 Wohnfläche (ca. 120 m2 Wohnfläche, Grundstücksfläche ca. 275 m2)
Preise für Doppelhaushälften in Ecklage mit mittelmäßiger und guter Lage im Zweitmarkt
im Durchschnitt etwa 580.000 Euro
ca. 5.500 Euro/m2 Wohnfläche (ca. 105 m2 Wohnfläche, Grundstücksfläche ca. 355 m2, Baujahr 1958-2004)
Preisniveau für neue durchschnittliche Doppelhaushälften mit mittelmäßiger und guter Lage
im Durchschnitt etwa 675.000 Euro
ca. 5.400 Euro/m2 Wohnfläche (ca. 125 m2 Wohnfläche, Grundstücksfläche ca. 160 m2)
Preisniveau für neue durchschnittliche Doppelhaushälften mit durchschnittlicher und guter Lage
im Durchschnitt etwa 565.000 Euro
ca. 5.150 Euro/m2 Wohnfläche (ca. 110 m2 Wohnfläche, Grundstücksfläche

ca. 225 m2, Baujahr 1961-2005)

Gutachterausschuss München Die Tätigkeit des Gutachterausschusses München basiert auf der Pflege einer Datenbank des Kaufpreisregisters und der Auswertung relevanter Informationen. Die Daten- und Informationsanalysen der Datenbank des Kaufpreisregisters dienen der Markttransparenz und werden jährlich von einer Expertenkommission im Immobilienmarktbericht veröffentlicht.

Dem Münchner Sachverständigenausschuss gehören neben meist angestellten Immobiliengutachtern als Freiberufler auch Vertreter des Finanzamtes, der Planungsabteilung und neuerdings auch Projektentwickler, Bauträger und Makler an.

Impressum: Herausgeber: Außenstelle der Münchner Sachverständigenkommission für Grundstücksbewertung im Raum München. September 2014 Verantwortlich für den Inhalt: Dipl.-Ing. eng. (FH) Helmut Thiele, MRICS, Vorsitzender des Fachausschusses. Übersetzung: WiP Immobilien GmbH

BOARDINGHOUSE ODER WIE SIE BIS ZU 7 % VON EINER KURZZEITMIETE IN MÜNCHEN PROFITIEREN.

MÜNCHEN IST EINE BELIEBTE STADT NICHT NUR BEI TOURISTEN UND BIERLIEBHABERN.

Weihnachtsmärkte von märchenhafter Schönheit, die Nähe der Alpen, medizinische Einrichtungen, berühmte und besuchte Ausstellungen – all das lockt Gäste in die bayerische Landeshauptstadt. Der Zweck des Besuchs beeinflusst auch die Aufenthaltsdauer. Und es wird für viele schwierig, ein Hotel in der berühmten Metropole zu mieten: Nachfrage schafft Angebot, oft sehr teuer. Münchner, die ihre Wohnungen bis vor Kurzem für kurze Zeit an Touristen und Gäste der Stadt vermieteten, standen vor einem ernsthaften Problem – Bußgelder für eine solche Nutzung des Wohnungsbestands übersteigen derzeit 500.000 Euro. Daher ist das Boarding House für viele eine gute Lösung.

WAS IST BOARDHOUSE?

Boarding House sind Serviced Apartments, ausgestattet wie ein Hotel.

Der Unterschied zu Hotels und Boardinghouses besteht darin, dass ein Aufenthalt in Boardinghouse-Apartments von einem Tag bis zu sechs Monaten dauern kann. In Deutschland gelten diese Wohnungen als Zuhause auf Zeit für Geschäftsreisende, den Besuch bestimmter Projekte, Ausstellungen, Behandlungen oder Schulungen. Die Kosten für den Aufenthalt in solchen Apartments sind viel niedriger als in Hotels.
Boarding Houses befinden sich an verkehrsgünstigen Orten in München und sind mit allem ausgestattet, was Sie brauchen. Die Apartments können sehr klein, aber immer komfortabel und komplett eingerichtet sein, sie können groß sein und für mehrere Personen ausgelegt sein.
Derzeit sind rund 2.000 Boardinghouse-Apartments zur Kurzzeitmiete in Planung.

INVESTITIONSPROJEKT PENSION „MY ROOM“.

Eines der im Bau befindlichen Objekte ist das Boarding House „My Room“ auf dem Territorium des Ausstellungskomplexes im Stadtteil Rom.

Messebesucher in München kennen diesen Bereich bestens: 240 Tage im Jahr finden hier Weltmessen wie Bauma, Espo Real, ISPO, IFAT, Laser World of Photonics, Transport Logistic etc. statt. Für Messebesucher ist es ein Geschenk, für angemessenes Geld fußläufig zur Arbeitsstelle wohnen zu können.
Die Boardinghouse-Idee ist sehr bequem und praktisch. Wer sein Kapital in Wohnungen dieser Art investiert, kann sicher sein, dass ein solches Geschäft in München zweifellos Gewinn bringt. Renditen für Investoren werden zwischen 4 % und 7 % liegen.

 

Aufenthaltserlaubnis in Deutschland aufgrund finanzieller Unabhängigkeit

WIR ERWERBEN EINE AUFENTHALTSERLAUBNIS IN DEUTSCHLAND AUFGRUND DER FINANZIELLEN UNABHÄNGIGKEIT. EIN DUTZEND FAKTEN!

Aufenthaltserlaubnis in Deutschland – Wunsch und Gelegenheit sind zwei Voraussetzungen, unter denen ein ausländischer Staatsbürger Anspruch auf eine Aufenthaltserlaubnis in Deutschland hat. Das Erste ist nicht weniger wichtig als das Zweite… Experten für Investitionsimmigration sprechen darüber, was Sie beachten und wissen müssen, wenn Sie vorhaben, der „Ankerwirtschaft Europas“ näher zu kommen.

Regina Borger, Geschäftsführerin
WIP Immobilien GmbH Herman Moizhes, Rechtsanwalt Partner der WIP Immobilien GmbH

1. Laufende Programme in der Europäischen Union zur Erteilung einer Aufenthaltserlaubnis oder Staatsbürgerschaft – durch den Kauf von Immobilien, Wertpapieren oder Kapitalanlagen – haben Verkaufscharakter. Gleichzeitig stimmen sie nicht mit dem tatsächlichen Wunsch einer Person überein, in ein bestimmtes Land zu ziehen: Der Antragsteller hat möglicherweise keinen solchen Wunsch. Aus Sicht der europäischen Gesetzgebung ist dies eine zweifelhafte Praxis, die der Europäischen Kommission und so großen Ländern wie Deutschland und Frankreich nicht gefällt.

Aus diesem Grund haben wir in den letzten Monaten einen Prozess erlebt, bei dem Länder gezwungen wurden, das Programm entweder vollständig zu schließen (wie Ungarn) oder Statistiken und bestimmte Personen zu zeigen, die die Staatsbürgerschaft „erworben“ haben.

2. Deutschland entwickelt kein spezielles Gesetz, um wohlhabende Menschen ins Land zu locken. Das Land hat kein spezielles Programm, und das ist sein großer Vorteil. Denn unter anderem kann das Land die Anonymität von Personen sicherstellen, die eine Aufenthaltserlaubnis aufgrund finanzieller Unabhängigkeit erhalten haben. Das ist gerade jetzt für unsere Kunden wichtig.

3. Das erste und wichtigste Argument für die Erlangung einer Aufenthaltserlaubnis in Deutschland ist der Wunsch, den Mittelpunkt der Lebensinteressen zukünftig in das Land zu verlagern. Das heißt, Sie müssen in Deutschland leben WOLLEN.

Zur Erlangung einer Aufenthaltserlaubnis in Deutschland sind auch indirekte Bestätigungen des Wunsches, in Zukunft nach Deutschland zu ziehen, willkommen

4. Für wohlhabende Personen ist der einfachste Weg, eine Aufenthaltserlaubnis zu erhalten, der Nachweis der Verfügbarkeit von Kapital. Das heißt, um ihre finanzielle Leistungsfähigkeit in Deutschland, Russland oder einem anderen Drittland zu bestätigen.

Immobilien kaufen, ein Unternehmen gründen, in die Wirtschaft investieren ist nicht erforderlich. Das Vorhandensein von Immobilien ist jedoch nicht zwingend, aber ein positiver Faktor. Es hilft indirekt, die Verfügbarkeit von Mitteln und die Motivation, in Deutschland zu leben, zu bestätigen.

5. Die deutschen Gesetze und Verordnungen sehen kein Mindestkapital vor, das ausreicht, um eine Aufenthaltserlaubnis zu erhalten. Aber nach unserer Praxis sprechen wir von einem Gesamtvermögen von mindestens 1 Million Euro pro Familie. Der Vermögenswert wird auf der Grundlage des Wertes von Immobilien, Unternehmensanteilen, Bankkonten (nicht unbedingt deutschen) usw. bewertet.

Neben dem Vermögen muss der Antragsteller über ein regelmäßiges passives Einkommen von 4-5.000 € pro Monat für jedes Familienmitglied verfügen. Dabei spielt es keine Rolle, in welchem ​​Land der Antragsteller diese Einkünfte erzielt. Aber es muss bestätigt werden.

Sie müssen auch ein Haus kaufen oder mieten und eine private Krankenversicherung bezahlen.
Lesen Sie hier den Bewerbungsprozess

Das Vorhandensein von Immobilien ist nicht zwingend, aber ein positiver Faktor

6. Hinsichtlich des regelmäßigen Einkommens gibt es auch in der Gesetzgebung des Landes keine klaren Empfehlungen. Das können Einkünfte aus der Vermietung von Immobilien, Vergütungen für die Tätigkeit als Aufsichtsrats- oder Vorstandsmitglied, Dividenden etc. sein. Dabei können Sie auch mögliche Einkünfte berücksichtigen, die der Bewerber nur aus der Vermietung von Immobilien erzielen kann.

Die Anforderungen an das Eigentumsrecht, dh an wen das Eigentum registriert ist, sind flexibel. Hauptsache, der Bewerber hat es tatsächlich.

Siehe auch: Wie sieht es mit Wohnbaukrediten in Deutschland aus? Problematisch…

7. Die Einnahmequelle muss aus der schriftlichen Erklärung ersichtlich, plausibel und nachvollziehbar sein. Zum Zeitpunkt der Einreichung der Unterlagen hat der Antragsteller nämlich nur den Wunsch und die Möglichkeit, eine Aufenthaltserlaubnis zu erhalten. Ohne Garantien.

Auch eine indirekte Bestätigung des Wunsches, in Zukunft nach Deutschland zu ziehen, ist willkommen. Das können Immobilien und ein Konto bei einer deutschen Bank sein. Zwar gibt es viele Fälle, in denen Menschen ohne jegliches Vermögen in Deutschland eine Aufenthaltserlaubnis erhalten haben. Alles wird individuell und subjektiv von den zuständigen Behörden beurteilt.

8. Um bei der Einreichung der Unterlagen nicht in einer schlechten Position zu sein, lohnt es sich, die Dienste eines Investitionseinwanderungsberaters in Anspruch zu nehmen. Warum?

Erstens hilft es, finanzielle Möglichkeiten realistisch einzuschätzen. Zweitens bereiten Sie ein Paket mit Dokumenten vor. Es ist ziemlich umfangreich, obwohl nichts Kompliziertes darin ist. Da gibt es keine besonderen Voraussetzungen, wie z. B. Bescheinigungen vom Finanzamt oder ein Dokument über das Fehlen eines Vorstrafenregisters. Sie müssen nur alle Informationen so weit wie möglich korrekt ausfüllen – Finanzdokumente und Dokumente persönlicher Natur.

Der Berater begleitet den gesamten mehrstufigen Prozess von der Antragstellung bis zur Erteilung einer Aufenthaltserlaubnis. Der Antragsteller muss nur einmal persönlich bei der Botschaft oder dem Generalkonsulat erscheinen – während der Einreichung der Unterlagen. Das nächste Mal soll nach Deutschland kommen, um Aufenthaltskarten zu beantragen.

9. Der Antrag wird bei der Auslandsvertretung Deutschlands gestellt. Es kann es bereits auf seiner Ebene akzeptieren oder ablehnen. Weiterhin werden die Unterlagen und der Antrag an das Organ gesandt

und kommunale Selbstverwaltung für Ausländer. Im Bezirksamt (in der Region, in die der Bewerber zukünftig ziehen möchte) werden die Unterlagen geprüft und eine Rückmeldung erteilt. Im Falle einer positiven Entscheidung erhält der Antragsteller ein sogenanntes nationales Visum, reist nach Deutschland ein und erhält eine Aufenthaltserlaubnis.

Die Dauer des Verfahrens hängt vom Bewerber ab: wie schnell er bereit ist, alle Unterlagen bereitzustellen. Nach der Einreichung dauert es durchschnittlich sechs Monate, bis eine endgültige Entscheidung getroffen wird.

10. Für die Ablehnung kann es zwei Gründe geben: objektive – jemand hat sein Vermögen überschätzt – und subjektive. Im zweiten Fall hängt alles vom jeweiligen Beamten ab, einfach weil es in Deutschland kein klares Gesetz oder spezielles Einwanderungsprogramm gibt. Aber auch im Falle einer Ablehnung ist es möglich, durch Argumente und Verhandlungen die gegenteilige Entscheidung zu erreichen. Hier ist die Hilfe eines Beraters von unschätzbarem Wert.

Das Gesetz legt keine Mindestinvestitionssumme fest, die eine Aufenthaltserlaubnis garantiert. Aber in der Regel sprechen wir von einem Gesamtvermögen von mindestens 1 Million Euro pro Familie

11. Eine Aufenthaltserlaubnis in Deutschland wird für ein Jahr ausgestellt, seltener für zwei. Und bereits ab dem ersten Geltungstag können Sie sich dauerhaft in Deutschland aufhalten, sich im Schengen-Raum bewegen und sich privat krankenversichern. Kinder erhalten wie deutsche Staatsbürger das Recht auf kostenlose Bildung an öffentlichen Schulen und Universitäten, wenn sie dort die Schule abgeschlossen haben.

12. Die Verlängerung einer Aufenthaltserlaubnis ist einfacher. Dies ist eine einstufige Entscheidung, die auf kommunaler Ebene getroffen wird. Nach unserer Erfahrung wird eine Aufenthaltserlaubnis in 100% der Fälle verlängert, wenn der Antragsteller eine Wohnung (auch gemietet) und eine Krankenversicherung hat. Und er kann auch ein Bankkonto vorlegen, auf dem die Familie für sechs Monate oder ein Jahr auf dem Land leben kann.

Tatsache ist, dass es für den Staat einfacher ist, die Aufenthaltserlaubnis für einen Kandidaten zu verlängern. Dies nicht zu tun, bedeutet, staatliche Stellen zu jahrelangen Gerichtsverfahren, einem komplexen Verfahren zur Ausweisung und Entrechtung zu verurteilen.

Explodierende Immobilienpreise in München

„Viele Menschen in München wissen nicht, wohin sie ihr Geld stecken sollen.

In München wird an jeder Ecke gebaut, wie zum Beispiel das Arcada-Einkaufszentrum in Pasing. Aber wer kann sich neue Häuser zu den Preisen leisten, die heute verlangt werden? Ein Quadratmeter in München ist in den letzten zehn Jahren um 141% gestiegen, das entspricht einem Durchschnittspreis von 7.070 Euro.

Darüber und über vieles mehr sprechen wir mit Rudolf Sturzer, dem Vorsitzenden der Gesellschaft zum Schutz der Eigentümerrechte.

Immobilienpreise in München

München.  Es ist schon lange kein Geheimnis mehr, aber man kann sich nur noch an den ständig steigenden Preisen orientieren: Wer in München eine Wohnung haben will, muss das Doppelte von dem bezahlen, was er vor zehn Jahren gezahlt hätte. Laut immowelt.de sind die Preise für Immobilien in München seit 2008 um 141 Prozent auf 7.070 Euro pro Quadratmeter gestiegen. Das ist der Durchschnittspreis.

Für einen Neubau in einer gut nachgefragten Gegend verlangen die Bauträger 16.000 Euro pro Quadratmeter und sogar mehr. Darin ist München außer Konkurrenz, die anderen 13 Megastädte des Landes hinken hinterher. Doch nach Berlin (129 Prozent Wertsteigerung) haben es die Preise in Köln nicht eilig, in den Himmel zu steigen – sie stiegen „nur“ um 68 Prozent.

Sollte sich der durchschnittliche Münchner überhaupt die Mühe machen, eine Immobilie zu kaufen? Wer kann sich solchen Luxus leisten? Wir sprechen mit Herrn Rudolf Sturzer über dieses Thema.

Die Experten sind sich sicher: „Die Preise werden weiter steigen“.

AZ: Herr Sturzer, von 3.000 Euro pro Quadratmeter auf 7.000 Euro – und das in zehn Jahren. Wird dieser Wirbelsturm steigender Preise jemals aufhören?

Rudolf Sturzer: Nein, ich sehe keinen Grund dafür.

AZ: Was macht Sie so sicher?

RS: Tausende von Menschen wollen jedes Jahr nach München ziehen. Und die Menschen, die hier leben, haben genug Geld, um sich immer mehr geräumige und komfortable Wohnungen leisten zu können. Im Durchschnitt will jeder Münchner seine Wohnung jedes Jahr um einen viertel Quadratmeter erweitern. Dazu trägt auch die Tatsache bei, dass die Menschen seit 2008 keine Angst mehr vor der Finanzkrise haben.

Таков прирост цен на недвижимость в Мюнхене и других городах Германии.

Здесь информация про «Демографический рост населения в Мюнхене»

AZ: Кроме роста цен на недвижимость?

РШ: Верно. Но вместе с тем, никто еще не потерпел неудачи, если, конечно, не повел себя очень глупо. И еще одно: так сложилось, что у нас  низкие проценты. Вы можете получить займ на ипотеку на 10 лет супердешево, процентная ставка  составит сего лишь  1 % . А 10 лет назад эта ставка составляла  7, 8 или даже 9 % .

AZ: Приведите, пожалуйста, пример.

РШ: Например, Вы взяли в 2008 году кредит на покупку квартиры стоимостью 250.000 евро. Тогда Вы должны были ежегодно выплачивать 17.000 евро — это только проценты. А сегодня Вы выплачиваете всего лишь 2.500 евро. И экономите 150.000 евро на погашение платежа в рассрочку.

AZ: . . . но платить за квартиру придется вдвое.

РШ. Верно. Но в перспективе это окупается. Именно потому, что цены будут постоянно расти.

AZ: Почему застройщики запрашивают за нововстройки такие невероятные цены?

РШ: Во-первых, потому что растут цены на строительные участки: половина стоимости объекта за 500 000 евро – это цена строительного участка.  К тому же строительные нормы ощутимо усложняются, больше требований предъявляется к энергетическому оснащению. Нельзя забывать и о чисто мюнхенской особенности: мюнхенцы располагают большими деньгами и хотят пользоваться повышенным комфортом.

AZ: Понятно, дорогие ванные, паркет….

РШ: . . . точно, а также просторные помещения, элегантные террасы и балконы. Если застройщик предлагает обычный ламинат, большинство покупателей воротят нос.

AZ: А почему так неприлично дороги квартиры в домах постройки 1960 или 1970 годов?

РШ: Скорее всего, потому что владельцы очень много вложили в свой объект, прежде чем продать его.  Самый обычный среднестатистический ремонт повышает стоимость 80 метровой квартиры на 150 000 евро.

AZ: Какие района Мюнхена выиграли больше всего?

РШ: В первую очередь центральные, конечно. Но большее значение имеет даже не район в целом, а определенный квартал. Квартиры, выходящие на большие улицы не особо востребованны, как и квартиры без балконов, мини-апартаменты. Наиболее запрашиваемые даже одинокими людьми просторные двухкомнатные квартиры, выходящие на тихие улицы, желательно с красивым видом на озеленённые насаждения.

AZ: Кто из купивших квартиры в 2008 году получил наибольшую выгоду?

РШ: Те, кто вложились в 120-метровые квартиры в таунхаусах и домах на две семьи в районах Трудеринг, Золльн или Оберменцинг. Заплатили за них тогда 400.00 евро, а сегодня могут продать за 900.000 евро. Выигрыш, как Вы понимаете, составляет полмиллиона. А для тех, кто так и жил все 10 лет в этом доме, выигрыш этот не обременён налогами.

AZ: Насколько оправдано будет сегодня вложиться в квартиру, стоящую сумасшедших денег?

РШ: Вполне оправдано, но при условии, что Вы можете это себе позволить. Ведь постоянно повышаться будет и арендная плата на квартиры. Всегда лучше иметь в собственности жилье, в котором Вам никто не сможет отказать, даже если Ваши доходы уменьшаться, как в случае выхода на пенсию.

AZ: Что может себе позволить одинокий человек с доходом, скажем, 3 000 евро нетто в месяц?

РШ: В принципе, он должен был бы иметь на четверть собственный капитал. Предположим, он скопил, отложил, или унаследовал 100.000 евро. В таком случае, он может взять кредит на 250.000 евро и купить себе квартиру за 350.000 евро.Es ist schon lange kein Geheimnis mehr, aber man kann sich nur noch an den ständig steigenden Preisen orientieren: Wer in München eine Wohnung haben will, muss das Doppelte von dem bezahlen, was er vor zehn Jahren gezahlt hätte. Laut immowelt.de sind die Preise für Immobilien in München seit 2008 um 141 Prozent auf 7.070 Euro pro Quadratmeter gestiegen. Das ist der Durchschnittspreis.

Für einen Neubau in einer gut nachgefragten Gegend verlangen die Bauträger 16.000 Euro pro Quadratmeter und sogar mehr. Darin ist München außer Konkurrenz, die anderen 13 Megastädte des Landes hinken hinterher. Doch nach Berlin (129 Prozent Wertsteigerung) haben es die Preise in Köln nicht eilig, in den Himmel zu steigen – sie stiegen „nur“ um 68 Prozent.

Sollte sich der durchschnittliche Münchner überhaupt die Mühe machen, eine Immobilie zu kaufen? Wer kann sich solchen Luxus leisten? Wir sprechen mit Herrn Rudolf Sturzer über dieses Thema.

Die Experten sind sich sicher: „Die Preise werden weiter steigen“.

AZ: Herr Sturzer, von 3.000 Euro pro Quadratmeter auf 7.000 Euro – und das in zehn Jahren. Wird dieser Wirbelsturm steigender Preise jemals aufhören?

Rudolf Sturzer: Nein, ich sehe keinen Grund dafür.

AZ: Was macht Sie so sicher?

RS: Tausende von Menschen wollen jedes Jahr nach München ziehen. Und die Menschen, die hier leben, haben genug Geld, um sich immer mehr geräumige und komfortable Wohnungen leisten zu können. Im Durchschnitt will jeder Münchner seine Wohnung jedes Jahr um einen viertel Quadratmeter erweitern. Dazu trägt auch die Tatsache bei, dass die Menschen seit 2008 keine Angst mehr vor der Finanzkrise haben.

Hier finden Sie Informationen zum Thema „Demografisches Wachstum in München“.

AZ: Abgesehen von den steigenden Immobilienpreisen?

RS: Das ist richtig. Aber gleichzeitig ist noch niemand gescheitert, es sei denn, er hat sich sehr töricht verhalten. Und noch etwas: Wir haben zufällig niedrige Zinssätze. Sie können eine Hypothek mit einer Laufzeit von 10 Jahren und einem Zinssatz von nur 1 % zu einem sehr niedrigen Zinssatz aufnehmen. Vor zehn Jahren waren es 7%, 8% oder sogar 9%.

AZ: Können Sie ein Beispiel nennen?

MS: Sie haben zum Beispiel 2008 einen Kredit für eine 250.000-Euro-Wohnung aufgenommen. Damals musste man jährlich 17.000 Euro zahlen, die nur aus Zinsen bestanden. Heute zahlen Sie nur noch 2.500 Euro zurück. Und Sie sparen 150.000 Euro bei der Rückzahlung in Raten.

AZ: . aber Sie müssen doppelt so viel für die Wohnung bezahlen.

RH. Das ist wahr. Aber auf lange Sicht zahlt sich das aus. Das liegt daran, dass die Preise weiter steigen werden.

AZ: Warum verlangen die Bauherren so unglaubliche Preise für neue Gebäude?

RS: Vor allem, weil die Baulandpreise steigen: Die Hälfte des Preises einer 500.000-Euro-Immobilie ist der Preis für ein Baugrundstück.  Die Baunormen werden immer strenger und die Anforderungen an die Energieversorgung steigen. Aber auch der Münchner Geschmack kommt nicht zu kurz: Die Münchner haben viel Geld und wollen viel Komfort.

AZ: Verstehe, teure Bäder, Parkett….

RS: … genau, ebenso wie geräumige Zimmer, elegante Terrassen und Balkone. Wenn ein Bauträger einen gewöhnlichen Laminatfußboden anbietet, rümpfen die meisten Käufer die Nase darüber.

AZ: Und warum sind Wohnungen in Häusern, die in den 1960er oder 1970er Jahren gebaut wurden, so unverschämt teuer?

RS: Wahrscheinlich, weil die Eigentümer vor dem Verkauf viel in ihre Immobilie investiert haben.  Die häufigste durchschnittliche Renovierung erhöht den Wert einer 80-Meter-Wohnung um 150.000 Euro.

AZ: Welche Münchner Stadtteile haben am meisten profitiert?

RH: In erster Linie natürlich die zentralen Bereiche. Aber es ist nicht einmal das Viertel als Ganzes, das zählt, sondern das Viertel. Wohnungen, die zu den großen Straßen hin ausgerichtet sind, sind nicht sehr gefragt, ebenso wenig wie Wohnungen ohne Balkon oder Miniwohnungen. Auch bei Singles sind geräumige Ein-Zimmer-Wohnungen mit Blick auf ruhige Straßen am gefragtesten, vorzugsweise mit Blick auf Grünflächen.

AZ: Wer von denjenigen, die 2008 eine Wohnung gekauft haben, hat am meisten profitiert?

RS: Diejenigen, die in 120-m-Wohnungen in Reihenhäusern und Doppelhaushälften in den Stadtteilen Trudering, Zolln oder Obermänzing investiert haben. Damals zahlten sie 400,00 Euro für sie, heute können sie sie für 900.000 Euro verkaufen. Der Gewinn beträgt, wie Sie verstehen, eine halbe Million. Und für diejenigen, die das Haus 10 Jahre lang bewohnt haben, ist der Gewinn steuerfrei.

AZ: Wie viel Geld werden Sie in die Wohnung investieren, die sehr viel Geld kostet?

RS: Völlig zu Recht, aber unter der Voraussetzung, dass Sie es sich leisten können. Denn die Wohnungsmieten werden immer weiter steigen. Es ist immer besser, ein Haus zu besitzen, das Ihnen niemand streitig machen kann, selbst wenn Ihr Einkommen sinkt, wie im Falle des Ruhestands.

AZ: Was kann sich ein Alleinstehender mit einem monatlichen Nettoeinkommen von beispielsweise 3.000 Euro leisten?

RS: Im Prinzip müsste er ein Viertel seines eigenen Kapitals haben. Angenommen, er hat 100.000 Euro gespart, zur Seite gelegt oder geerbt. In diesem Fall könnte er einen Kredit über 250.000 Euro aufnehmen und sich eine Wohnung für 350.000 Euro kaufen.

AZ: Wie?

RS: Wir empfehlen, ein langfristiges Darlehen mit einer Laufzeit von 15 bis 20 Jahren aufzunehmen und 3 bis 4 Prozent des Betrags zu zahlen.

AZ: Wie viel zahlt er dann jeden Monat?

MS: Im Durchschnitt 830 Euro. Gleichzeitig reduziert sich der Kredit nach 10 Jahren um ca. 170.000 Euro und das ist schon eine große Erleichterung.

AZ: Besteht ein Risiko?

RS: An einen unzuverlässigen Vermittler zu gehen. Es gibt Leute, die dem Kunden eine kurze Kreditlaufzeit von 5 Jahren vorrechnen – bei 0,8% Zinsen und nur 1% Tilgung pro Jahr sieht das sehr rentabel aus. Und dieser Käufer zahlt nur 375 Euro pro Monat. Es könnte aber auch zu einer öffentlichen Versteigerung der Immobilie kommen.

AZ: Warum?

RS: Weil Sie nach 5 Jahren 90 % der Schulden haben. Und wenn die Zinsen nur um 1 % steigen, haben Sie eine doppelte monatliche Belastung. Wer sich 3 bis 4 % Tilgung nicht leisten kann, sollte sich vor solchen Geschäften hüten.

AZ: Können Sie ein Beispiel für eine Familie berechnen?

RS: Vermutlich sind die Eltern Anfang 40, arbeiten beide und verdienen etwa 5.000 Euro netto. Es gibt zwei Kinder in der Familie. Und die Mutter erbt 150.000 Euro.

Dann können sie sich eine Wohnung in einem Neubau von 90 Quadratmetern in Sendling oder Au für 750.000 Euro suchen. Wenn sie ein Darlehen mit 15 Jahren Laufzeit und einem Zinssatz von 1,5 % aufnehmen

Zuzüglich 3 % Zahlungen müssten sie eine Rate von 2.250 Euro pro Monat zahlen. Das ist in den ersten 10 Jahren mehr, als wenn sie für dieselbe Wohnung Miete zahlen müssten. Im Laufe der Zeit würde die Belastung jedoch geringer werden, während die Miete immer weiter steigen würde.

AZ: Ist es nicht rentabler, eine Wohnung in einem alten Haus zu kaufen?

RS: Bei alten Häusern muss man vorsichtig sein. Man kann ihre Bequemlichkeit nicht leugnen: Man sieht im Voraus, wer die Nachbarn sein werden. Was aber, wenn die HOA-Versammlung beschließt, dass das Dach ersetzt werden muss? Und jeder Miteigentümer muss 20.000 Euro in das Unternehmen investieren? Vor dem Kauf sollten Sie den technischen Zustand des Hauses sowie die Protokolle der Bewohnerversammlungen studieren, um herauszufinden, ob es unter den Nachbarn hartnäckige Streithähne gibt, die das ganze Wohnvergnügen stören könnten.

AZ: Können Sie einen Ratschlag geben, was die beste Investition ist, die man jetzt tätigen sollte?

RS: In einer Wohnung in einem Haus für vier oder fünf oder sechs Familien in einem grünen Viertel in Gegenden wie Zolln, Trudering oder Großhadern. Sie werden in Zukunft sehr beliebt sein, viel beliebter als Hochhäuser in dicht bebauten Gebieten.

„FÜR INTERNATIONALE INVESTOREN IST MÜNCHEN EINE GUTE INVESTITION“

AZ: In München wächst die Sorge, dass Investoren das Interesse an Bauprojekten verlieren könnten, weil die exorbitanten Hauspreise die Mieten kaum decken können. Wie gehen Sie damit um?

RH: Ich denke, das ist Unsinn. Wenn es Raum gibt, auf den sie bauen können, werden sie ihn nutzen und ihn ausbauen. In Zürich, London, Paris, Rom werden dreimal so hohe Preise für Immobilien verlangt – die Investoren sehen das als einen globalen Prozess, München ist für sie immer noch eine gute Investition. Und vergessen Sie nicht: Viele Privatpersonen in München wissen nicht, wo sie ihr Geld anlegen sollen. Wenn sie nicht wissen, was sie kaufen sollen, beginnen sie mit der Renovierung ihrer Einkommenshäuser. Deshalb ist es so schwierig, einen Facharbeiter zu finden.

AZ: In letzter Zeit sind wieder Stimmen laut geworden, die sich für eine Änderung der Bodengesetze aussprechen, damit der Staat das Recht hat, den Eigentümern von Grundstücken die Gewinne wegzunehmen.  Was halten Sie davon?

RS: Das entspricht nicht unserem Verständnis von Eigentum. Außerdem zahlen Besitzer von teuren Immobilien in München bereits enorme Steuern: erst die Grunderwerbssteuer, dann die Grundsteuer, danach die Einkommenssteuer und die Einkommenssteuer auf die Mieteinnahmen. Und mit Spenden oder Vermächtnissen verdient der Staat eine Menge. Ich glaube, dass sich der Eigentümer in dieser Situation nicht verstecken oder schämen sollte.

Der Abendanzeiger 10.10.2018

 

Die MIM IST MÜNCHENS JÄHRLICHE IMMOBILIENMESSE

Jedes Jahr besucht unser Unternehmen die MIM-Messe, und jedes Jahr überrascht sie uns, entdeckt neue Namen, bringt neue Projekte und frische Ideen in den Vordergrund. Was war anders an der Ausstellung 2018?

Der Haupttrend der Messe MIM 2018 waren profitable Immobilien:

– Business Apartments (in Deutschland heißen sie BORDINGHAUS),

– Studentenapartments.

In der bayerischen Landeshauptstadt wächst seit einigen Jahren die Nachfrage nach rentablen Immobilien im Segment der Kleinwohnungen. Bedenkt man, dass in München die Rendite für gewöhnliche Wohnungen zwischen 1,5 und 3 % liegt, werden solche Wohnungen mit einer Rendite von 7 % angeboten.

Die Kosten für Wohnungen sind normalerweise nicht hoch, dies ist aufgrund der geringen Wohnfläche dieser Art von Immobilien möglich. Trotzdem handelt es sich hier um ein vollwertiges Apartment mit allen Annehmlichkeiten und Internetanschluss.

Die Preisspanne liegt bei 160.000 – 250.000 Euro.

BOARDINGHOUSES SIND BUSINESS APARTMENTS FÜR KURZFRISTIGE MIETE VON 1 TAG BIS 6 MONATE.

Sehr oft macht hier ein festes Kontingent Station, besucht Jahresausstellungen oder kommt auf Geschäftsreisen. Dies hängt von der Lage dieser Wohnungen ab (z. B. Obersendling).

 

STUDENTENWOHNUNGEN SIND NUR FÜR STUDIERENDE ODER MITARBEITER DER UNIVERSITÄT.

Da in München ein akuter Mangel an Studentenwohnungen herrscht, es in der Stadt 29 Hochschulen gibt und die Zahl der Studierenden die 120.000-Marke überschritten hat, ist diese Immobilienrichtung zum Erfolg verurteilt. Der Standort der Studentenwohnungen ist der Stadtteil Schwabing – die Konzentration zahlreicher Universitäten und Institute in München und auch eine der komfortabelsten Gegenden.

Unsere Kunden haben die Wahl: ob sie ihre Immobilie selbst vermieten oder eine Verwaltungsgesellschaft einschalten. Ein solches Unternehmen kümmert sich um alle Belange rund um die Vermietung von Immobilien. In diesem Fall beträgt die Rendite von Wohnungen 3,5 bis 4%.

Beabsichtigt der Immobilieneigentümer, seine Wohnung(en) selbst zu verwalten, so kann er/sie die Rentabilität durch Reduzierung der Kosten auf 4,3 – 7 % steigern. Es müssen jedoch viele Details berücksichtigt werden, die auf den ersten Blick nicht erkennbar sind.

Die Ausstellung zeigte ein Unternehmen, das sich mit der Innenausstattung von Hotels und Pensionen beschäftigt.

In einigen Fällen, wenn Sie die Wohnung zusätzlich ausstatten müssen (z. B. mit Geschirr, Besteck, vielleicht einem zusätzlichen Sofa), bietet dieses Unternehmen die gesamte erforderliche Ausrüstung mit einem Rabatt von bis zu 10% und mit einem Ratenzahlungsplan an von bis zu 6 Jahren. Mit oft fehlenden Zinsen.

Eine neue Richtung in der Entwicklung rentabler Immobilien ist ein Entwicklungsschub, der 2019 in die nächste Runde geht. Wir freuen uns auf die MIM-Messe im nächsten Jahr.

Hotelinvestment in Deutschland. Überblick über den Hotelmarkt 2018.

Hotelinvestment in Deutschland

 

Geschlossene Objekte: Business-, City-, SPA- und Resorthotels. Hebelwirkung. Mieter sind namhafte Hotelketten. Hotelinvestment in Deutschland

 

BETRIEBSVOLUMEN

Der Umsatz des deutschen Hotelinvestmentmarktes betrug im vergangenen Jahr knapp über 4 Mrd. Euro und überschritt damit zum vierten Mal in Folge die 4-Milliarden-Grenze. Obwohl der Fünfjahresdurchschnitt um 7 % übertroffen wurde, blieb der Anteil der Assetklasse Hotel am gesamten Investmentmarkt bei knapp sieben Prozent.

Die Dominanz der Einzelhandelsumsätze hat im vergangenen Jahr weiter zugenommen. Dies wird deutlich durch den Warenmangel vor allem in den TOP-7 beeinflusst. In der ersten Jahreshälfte kamen „Portfolios“ fast nicht auf den Markt. Der Anteil der „Portfolios“ am Transaktionsvolumen verringerte sich von 31 % im Vorjahr auf 16 %, also fast um die Hälfte auf 650 Mio. Euro. Der Einzelhandelsumsatz lag dagegen bei knapp 3,4 Milliarden Euro. Aber auch der größte Deal des vergangenen Jahres mit dem Hilton Hotel am Gendarmenmarkt in Berlin, das ein israelischer Manager für knapp 300 Millionen Euro erworben hat, betrifft Einzelhandelsumsätze.

ANGEBOT UND NACHFRAGE

Der bereits im Vorjahr einsetzende Trend zum verstärkten Engagement von Käufern deutscher Investoren setzte sich auch 2018 fort. Ihr Anteil stieg von 54 % auf 57 %. Absolut entspricht dies einem Transaktionsvolumen von 2,3 Milliarden Euro. Ausländische Investoren hingegen sind zurückhaltender geworden, ihr Anteil ist von 46 % auf 43 % zurückgegangen.

Bei den Verkäufern war dieser Trend im vergangenen Jahr noch ausgeprägter. Der Verkäuferanteil deutscher Investoren stieg auf 71 % mit einem Transaktionsvolumen von knapp 2,9 Mrd. Euro. Dagegen ging der Anteil ausländischer Anbieter auf 29 % zurück. Deutsche Verkäufer waren im letzten Quartal des Jahres besonders aktiv.

FAKTEN

 

Investitionen 2018 2017
Transaktionsvolumen (in Millionen Euro) 4.020 4.186
„Portfolio“-Transaktionen 16 % 31 %
TOP-7 67% 69%
Ausländische Käufer 43 % 46 %
Ausländische Verkäufer 29 % 41 %
Durchschnittliche Rentabilität 3,75 % 4,10 %

 

 

 

Hotels im 4-Sterne-Segment konnten mit einem Anteil von 46 % gegenüber 52 % im Vorjahr erneut die Führung übernehmen. Absolut betrug das Transaktionsvolumen knapp 1,9 Milliarden Euro. Dies gilt auch für 3-Sterne-Komplexe, sie können mit einer Silbermedaille für 22 % und fast 900 Millionen Euro ausgezeichnet werden. Deutlich mehr als im Vorjahr waren Luxushotels am Markt vertreten. Der Marktanteil im 5-Sterne-Segment stieg von 10 % im Vorjahr auf 17 %, was einem Betriebsvolumen von über 650 Mio. Euro entspricht. Dazu gehören neben dem Hilton Hotel das Kempinski Hotel in Berlin sowie das Frankfurt InterContinental und das INNSIDE Frankfurt Hotel im Euroteum-Hochhaus. Häuser der Kategorie „1“ und „2 Sterne“ sowie Boardinghäuser gaben in diesem Jahr ihre Plätze nicht ab, mit Umsätzen von 220 und 240 Millionen Euro wiederholten sie die Ergebnisse des Vorjahres.

 

Nachdem sie in den letzten drei Jahren die aktivste Einkaufsgruppe waren, sind Investmentfonds in diesem Jahr vom ersten Platz auf den zweiten Platz gefallen. Ihr Handelsvolumen von rund 875 Mio. Euro entspricht einem Marktanteil von 22 %, sechs Prozentpunkte weniger als 2017. Den ersten Platz belegten Hausverwaltungen. Ihre Einkäufe beliefen sich auf mehr als 1,2 Milliarden Euro und einen Anteil von 30 %. Typische Immobilienmakler, die im Vorjahr die Top 3 abschlossen, zeigten weniger Kaufkraft und fielen auf Platz 6 zurück. Stattdessen rückten Privatinvestoren und Familienunternehmen mit einem Marktanteil von 11 % auf den dritten Rang vor.

 

Die größte Verkäufergruppe waren erwartungsgemäß Projektentwickler und Bauunternehmen. Ihr Transaktionsvolumen liegt mit knapp 1,2 Milliarden Euro (29 %) stabil auf Vorjahresniveau. An zweiter Stelle stehen wie im Vorjahr Offene Immobilien- und Spezialfonds, gefolgt von Kapitalgesellschaften und Eigenheimbesitzern. Der Marktanteil ersterer ist von 18 % auf 15 % zurückgegangen, während letzterer stabil bei 13 % liegt.

 

 

 

RENTABILITÄT

 

Die TOP-7-Umsätze beliefen sich auf knapp 2,7 Mrd. Euro oder 67 % des Marktanteils und damit auf weniger als im Vorjahr (2,9 Mrd. Euro bzw. 69 %). Ein anhaltender Mangel an geeigneten Objekten und ein deutlicher Preisanstieg bereits im vergangenen Jahr führten zu einem verstärkten Investoreninteresse an attraktiven B- und C-Klasse-Territorien.

 

In ähnlicher Weise setzte sich die „Kompression“ der Einkommen fort, obwohl sie bis Ende des Jahres fast aufgehört hatte. Die Renditeobergrenze lag bei rund 3,75 % in München bis 4,70 % in Berlin.

 

Auch in der Entwicklung hat es kleine Veränderungen gegeben. Die Bauleistungen im Bestand erreichten mit 2,5 Mrd. Euro das Vorjahresniveau, während der Anteil der Designentwicklungen von 19 % auf 15 % zurückging, während der Anteil der Bauleistungen im Bau von 5 % auf 10 % stieg. Fertige Neubauten blieben mit 7 % auf dem gleichen Niveau.

 

FAZIT UND PROGNOSE

 

Obwohl das Fehlen eines Investmentmarktes im Gastgewerbe dazu führte, dass der Rekord von 2016 nicht wiederholt werden konnte, in

Der deutsche Hotelinvestmentmarkt lag 2018 auf einem sehr guten Vorjahresniveau. Einzelobjekte und „Portfolios“ blieben gleichermaßen attraktiv, Investoren bevorzugten nach wie vor Fertigprodukte und Objekte im Bau. Langfristige Designentwicklungen hatten dagegen zunehmend Mühe, sich am Markt durchzusetzen.

 

2019 wird aufgrund stabiler Marktbedingungen und starker wirtschaftlicher Rahmenbedingungen mit einem Ergebnis auf Vorjahresniveau gerechnet. Entscheidend wird sein, ob für die hohe Nachfrage attraktive Anlagemöglichkeiten gefunden werden. Hotelinvestment in Deutschland.

Hypotheken in Deutschland für Ausländer? Problematisch…

Wir haben Angst vor Hypotheken. Es gibt keine offiziellen Statistiken, aber Immobilienmakler sagen, dass neun von zehn Kunden aus Russland, die den Kauf eines Eigenheims erwägen, zunächst nicht über eine Hypothek in Deutschland nachdenken. Entweder vertrauen sie den Banken nicht, oder sie haben Angst, in Knechtschaft zu geraten. Vergeblich! Was ist „Baufinanzierung in Deutschland für Ausländer“?

FAKTEN-2018 – HYPOTHEK IN DEUTSCHLAND FÜR AUSLÄNDER.

Ja, Hypotheken werden in Deutschland vergeben. Und immer aktiver. Das jährliche Wachstum der Hypothekarkredite im Land beträgt etwa 4%. Im Jahr 2016 betrug das Volumen der vergebenen Hypothekendarlehen in Deutschland 231,6 Milliarden Euro, das ist ein Viertel mehr als 2009. Deutschland ist nach Großbritannien der größte Hypothekenmarkt in der EU; Wenn der Brexit vorbei ist, wird er der größte sein.

Hypotheken werden in Deutschland in der Regel zu einem festen Prozentsatz vergeben, der auf 5-10, in seltenen Fällen auf 15 Jahre festgelegt ist. Kredite mit variablem Zinssatz sind im Land nicht beliebt: Sie betragen insgesamt 1 % (in Großbritannien 72 %, in Spanien – 75 %, laut einem Bericht von Research Gate).

Jetzt ist es gut. Warum? Ein variabler Zinssatz ist für den Kreditnehmer vorteilhaft, wenn er beginnt zu sinken – je länger desto besser. In Deutschland erfolgt die Veränderung des variablen Zinssatzes auf Basis von Schwankungen der European Interbank Offered Rate (EURIBOR). Aber im Moment ist es auf einem sehr niedrigen Niveau, und der variable Zinssatz kann nirgendwo fallen, sondern nur wachsen. Und es wird offensichtlich anfangen zu wachsen, die Frage ist nur wann genau.

Von 2009 bis 2018 sind die Hypothekenzinsen in Deutschland um 40 % gesunken. Jetzt liegt die durchschnittliche Rate bei etwa 1,65 %, aber es ist besser, wenn sich die Deutschen selbst an dieser Zahl orientieren. Ausländer erhalten Kredite zu ungünstigeren Konditionen. „Dieses Jahr haben wir beispielsweise Kredite für unsere Kunden zu 1,83–2,06 % erhalten“, sagt Regina Borger.

Regina Borger, WIP Immobilien GmbH: Hypotheken in Deutschland für Ausländer.

„Niedrige Hypothekenzinsen führen zu Paradoxien. Einer der wichtigsten Akteure auf dem Hypothekenmarkt in Deutschland ist die Landesbank, die durch staatliche Förderung traditionell günstigere Konditionen für arme Deutsche, alleinerziehende Mütter und Väter bietet. In den letzten Jahren ist die Zahl der Personen, die bei dieser Organisation einen Hypothekenkredit beantragt haben, zurückgegangen – die Konditionen bei normalen Banken sind attraktiver geworden als die Vorzugskonditionen der Landesbank. Und die zugewiesenen Gelder wurden nicht beansprucht, was zu einer Geldschwemme führte. Jetzt haben sie damit begonnen, Kredite zu 0,5–0,8 % zu vergeben.“

In Deutschland ist die Loan-to-Value-Ratio (LTV) die niedrigste in Europa. Strengere Regeln gelten laut diesem Indikator nur in Südkorea, wo die maximalen Kosten eines Kredits 75 % betragen. In Deutschland können es 80 % sein, aber nur für Einwohner. Wenn Sie nicht auf dem Land arbeiten, können Sie höchstens mit 60% des Immobilienwerts rechnen, in Wirklichkeit jedoch mit der Hälfte.

Die Frage, ob man in Deutschland eine Hypothek aufnehmen soll oder nicht, ist teilweise emotional (wenn man grundsätzlich nicht auf Pump leben möchte, wird einen nichts überzeugen), meist aber ökonomisch und mathematisch. Einfach ausgedrückt, wenn Sie 100.000 € investieren, können Sie eine 200.000ste Investition tätigen und aus den investierten 100.000 € einen doppelt so hohen Gewinn erzielen.

Bedingung: Wenn Sie einen Kredit für 250.000 € zu 7-8 % pro Jahr aufnehmen (diese Zinssätze waren vor 10 Jahren), werden Sie jährlich etwa 17.000 € zurückzahlen (ohne Darlehenskörper). Eine Hypothek zu 2% erhalten – nur 5.000 € Die Berechnung ist grob, sogar sehr, aber in diesem Fall ist es wichtig, die Reihenfolge zu verstehen.

Kommunikation mit der Bank

Zinssatz und Kredithöhe hängen von zwei Faktoren ab. An erster Stelle steht Ihre Zahlungsfähigkeit, die anhand der eingereichten Unterlagen beurteilt wird. Der zweite ist der Zustand des Objekts. Der Mindestbetrag, der erhalten werden kann, hängt von der jeweiligen Bank und dem Ort ab, an dem sich die Wohnung befindet.

Regina Borger, WIP Immobilien GmbH: Hypotheken in Deutschland für Ausländer.

„Die Option in München und Umgebung, wo es sehr schwierig ist, „das Falsche“ zu kaufen, wird eher in Erwägung gezogen. Andererseits macht es in Bayern kaum Sinn, eine Baufinanzierung unter 100.000 Euro zu beantragen, die meisten Banken geben sich mit solchen Zahlen gar nicht erst die Mühe, vergeben aber in der Regel erst ab 250.000 Euro Kredite, aber ich wiederhole, das schon Eine Münchner Geschichte. In Norddeutschland ist die Situation anders.“

Es gibt keine offizielle Bestätigung dafür, dass Russen oder Bürgern anderer Länder in letzter Zeit Hypotheken beim Kauf eines Eigenheims verweigert wurden. Einzelne Beispiele und der Hype darum bestätigen nur, dass es keine Massenausfälle gibt. Sie waren vorher, sie sind jetzt. Was sich definitiv geändert hat, ist, dass die Banken wählerischer geworden sind und häufiger zusätzliche Dokumente anfordern.

Es lohnt sich, mehrere Banken zu kontaktieren, zumal sie über die gleichen Unterlagen verfügen. Die Erstausstattung: eine ins Deutsche übersetzte 2-NDFL-Bescheinigung, ein Reisepass und Dokumente für die zu erwerbende Immobilie. Natürlich ist es gut, wenn Sie eine positive Kredithistorie haben. Außerdem müssen Sie einen Fragebogen ausfüllen, um aufzuzeigen, wie Sie den Kredit mit laufenden Einnahmen zurückzahlen werden. Die Bank wird mit der Prüfung des Antrags beginnen und mit ziemlicher Sicherheit zusätzliche Dokumente von Ihnen verlangen. Und schmeicheln Sie sich nicht, bis der Vertrag unterschrieben ist.

„Mein Rat: Bieten Sie genau so viele Sicherheiten an, wie die Bank verlangt, nicht mehr und nicht weniger. Die Erstkommunikation mit dem Kreditinstitut führen Sie in Abwesenheit – in der Regel per E-Mail. Lediglich beim Abschluss eines Finanzierungsvertrages ist ein Besuch bei der Bank mit Reisepass erforderlich“, sagt der Fachmann.

Die Bearbeitung einer Anfrage durch die Bank dauert in der Regel vier bis sechs Wochen, es werden jedoch keine Fristen garantiert. Im Falle einer Ablehnung teilt die Bank dies telefonisch mit. Auch wenn er eine schriftliche Antwort sendet, wird er unter keinen Umständen den Grund angeben.

Brauchen Sie einen Partner

Warum wenden sie sich normalerweise an einen Partner, um einen Kredit zu erhalten, und was ist seine Mission? Das Hauptproblem bei der ersten Kontaktaufnahme ist, dass die Bank Sie nicht kennt. Eine Kreditablehnung ist also mehr als wahrscheinlich. Der Aufruf durch einen Assistenten soll „das Eis schmelzen“.

Regina Borger, WIP Immobilien GmbH​: Hypotheken in Deutschland für Ausländer.

„Banken kennen uns nicht nur als Käufer von Immobilien, sondern auch als Verwaltungsgesellschaft. Wir entwickeln uns, letztes Jahr haben wir vier weitere Häuser zur Verwaltung bekommen. Zwei von ihnen hatten Konten bei Banken eröffnet, mit denen wir zuvor noch nicht zusammengearbeitet hatten. Dementsprechend kennen uns nun zwei weitere Organisationen von der besten Seite. Und wenn eine Anfrage von einem Kunden durch uns geht und die Bank versteht, dass wir auch die Hypothekenzahlungen kontrollieren werden, herrscht volles Vertrauen.

Wir können nicht garantieren, dass die Bank einen Kredit gewährt. Lehnt eine Bank ab, wenden wir uns an eine andere. Jeder Kunde hat von uns einen Kredit erhalten.

KURZFRISTIGE WOHNUNGSVERMIETUNG IN MÜNCHEN BEDEUTET Bußgelder in Höhe von einer halben Million Euro.

FEIN 0,5 MIO. EURO ZUR KURZZEITMIETE IN MÜNCHEN

München ist eines der beliebtesten Reiseziele in Deutschland. Wohnen auf Zeit in München ist für viele Einwohner der Stadt zu einer Einnahmequelle geworden und nutzt so die Zinsen in der schönen bayerischen Landeshauptstadt. Auch viele Ausländer kommen für Behandlungen und Beratungen nach München, das für seine medizinischen Einrichtungen berühmt ist.

Die Stadt München verstärkt den Kampf gegen eine solche Nutzung des Wohnungsbestandes. Nun sei die kurzfristige Vermietung von Wohnungen in München an Touristen eine ausreichende Grundlage für ein Bußgeld, dessen Höhe bis zu 500.000 Euro erreichen werde, hieß es in der Sonntagsausgabe des Münchner Merkur.

Schätzungen zufolge werden über 1.300 Wohnungen ständig als Zufluchtsort für Touristen genutzt, Wohnungen können über die Plattform airbnb.de gemietet werden. Das Sozialamt schafft neue Stellen.

Im vergangenen Jahr gingen den Behörden Informationen über fast hundert Fälle von Kurzzeitmietwohnungen ein. Das Sozialreferat stellt zusätzliches Personal zur Verfolgung von Verstößen bereit: Zehn neue Stellen werden von den Ressorts vergeben, um Verstöße gegen die Nutzung des Wohnungsbestandes effektiver zu bekämpfen.

Hohe Bußgelder im Jahr 2017.

Dass die Situation außer Kontrolle gerät, zeigt ein starker Anstieg der eingezogenen Bußgelder:

2015: 129.555 Euro,

 

2016: 396.350 Euro,

 

bis Juli 2017: 726.610 Euro.

Setzt sich dieser Trend fort, wird die Bußgeldwelle angesichts des Touristenansturms zu Weihnachten die Millionengrenze überschreiten.

Inna Lastochkina, 12.2017

München – Bevölkerungswachstum, Nachfrage nach Immobilien wächst

Rund 1,5 Millionen Einwohner – das ist die heutige Bevölkerungsstatistik Münchens. Und glaubt man den Prognosen, wird diese Zahl deutlich steigen. Es gibt viele Gründe für ein so schnelles und unumkehrbares Wachstum.

1. Wohnungsbauprogramm als Lösung

2. Zuwanderung als wichtigster demografischer Faktor

3. Die Notwendigkeit, den öffentlichen Nahverkehr zu entwickeln

München. Eine aktuelle demografische Studie mit Auswertung und Bevölkerungsprognose für den Zeitraum von 2015 bis 2035. wurde auf einer Sitzung des Münchner Ausschusses für Stadtplanung und Bauordnung bekannt gegeben. Eine deutlich wachsende Bevölkerung ermöglicht mit hoher Wahrscheinlichkeit Prognosen für die Zukunft.

Die Zahl der Einwohner mit ständigem und vorübergehendem Aufenthalt in München wird bereits Ende 2022 über 1,7 Millionen liegen, bis Ende 2030 auf 1,8 Millionen anwachsen und bis 2035 die Zahl von 1,854 Millionen überschreiten. Verglichen mit dem prozentualen Bevölkerungszuwachs von 2015 bis 2030, der 16,4 % beträgt, beträgt der prozentuale Anstieg von 20130 bis 2035 19,3 %. Mit einem durchschnittlichen Zuwachs von 0,89 % pro Jahr ist die Bevölkerungszunahme größer als die 2013 prognostizierte 0,85 % pro Jahr.

Die Hauptstadt des Landes befindet sich seit 15 Jahren in der Wachstumsphase. Seit der Veröffentlichung der letzten Bevölkerungsprognose im Jahr 2013 ist die Bevölkerung um etwa 30.000 Einwohner pro Jahr gewachsen. Gleichzeitig wird München multinationaler und vielfältiger, auch der Anteil der jungen Bevölkerung nimmt zu.

1. Wohnungsbauprogramm als Lösung

Als Reaktion darauf legt die bayerische Landeshauptstadt ein großes deutsches Sozialwohnungsprogramm „Wohnen in München VI“ vor, das die Stadt am 15. November 2016 genehmigt hat. Ziel des Programms ist unter anderem der Bau von 8.500 Wohnungen pro Jahr, davon müssen 2.000 Wohneinheiten zu ermäßigten Preisen angeboten werden. Die Gemeinde hat für das Programm im Zeitraum von 2017 bis 2021 zugeteilt. 870 Millionen Euro staatliche Förderung sind ein deutliches Zeichen dafür, dass der Schaffung und Erhaltung des Wohnungsbestandes in München besondere Aufmerksamkeit geschenkt wird.

Im Zuge der langfristigen Entwicklung des Wohnungsbestandes werden laufend Flächen für Wohnungen gesucht, Baumöglichkeiten am Stadtrand ausgelotet und die Perspektive einer kompakten Bebauung ausgelotet. Ein Gutachten mit dem Titel „Freiraum. München 2030“ bildet die Grundlage für die langfristige Entwicklung des Freiraums und wird seit 2017 aktiv mit der Öffentlichkeit diskutiert. .

2. Zuwanderung als wichtigster demografischer Faktor

Großstädte wie München werden zu einer Priorität für Einwanderer. Der Grund für den hohen Anteil der Zuwanderung nach München liegt in der zeitlichen Koinzidenz von Migrationsströmen aus verschiedenen Ländern: Erweiterung in den Osten der Europäischen Union, aus den Mittelmeerländern der EU aufgrund der Eurokrise, Zuwanderungsstrom aus der EU Länder des Nahen Ostens und Afrikas.

Der Zuzug von Einwanderern erhöht den Bevölkerungsanteil und führt auch zu einer höheren Geburtenrate. In letzter Zeit hat die Geburtenrate in der Hauptstadt der Region die Sterberate erhöht, somit wurde ein „natürlicher“ Bevölkerungszuwachs registriert. Der zukünftige Bevölkerungszuwachs in München wird maßgeblich durch die erwartete Zuwanderung nach Deutschland beeinflusst. Somit hängt der Anstieg direkt von der Entwicklung der Beziehungen und der Situation in den Ländern ab, aus denen die Zuwanderung kommt. Parallel dazu findet auch eine Umsiedlung der deutschen Bevölkerung aus verschiedenen Regionen Deutschlands nach München statt.

Der Wanderungsanstieg der Münchner Bevölkerung wirkt sich auch auf die regionale Dynamik des Bevölkerungswachstums in Oberbayern aus. Die Integration innerhalb der Metropolregion München wird in Zukunft von großer Bedeutung sein.

3. Die Notwendigkeit, den öffentlichen Nahverkehr zu entwickeln

Zahlreiche zukunftsträchtige Projekte und Programme sind von großer Bedeutung, um die Verkehrsanbindung in der stetig wachsenden Stadt zu gewährleisten. Besonderes Augenmerk wird auf den Ausbau des Nahverkehrs (ÖPNV) gelegt, zum Beispiel der Bau der 2. Linie, die Verlängerung der U-Bahn-Linie U5 (ab Bahnhof Pasing). Darüber hinaus ist eine Änderung des Entwurfs des Staatshaushalts des Verkehrskommunikationsentwicklungsplans vorgesehen. Dabei sollte auch die Ausweitung des Schulbaus mit stetig wachsenden Anforderungen an Bildungseinrichtungen berücksichtigt werden.

09.05.2017

Ergebnisse der Messe Neubauten München MIM 2017 vom 24. bis 26. März

MIM 2017. Der Beginn des Jahres und der Beginn neuer Projekte!

Die MIM ist Münchens jährliche lokale Immobilienmesse. In diesem Jahr wurde die Ausstellung auf einen früheren Zeitpunkt verschoben, offenbar aufgrund des frühen Frühlingsbeginns. Dies ist eine Zeit, in der Entwickler aktiv neue Projekte starten und zukünftige Baugrundstückkäufe planen. Nach Verhandlungen mit wichtigen Akteuren des Wohnungsneubaumarktes stellten wir fest, dass sich alle in einem einig sind: In München gibt es kaum noch Bauland für Zinshäuser, davon haben wir uns auf der MIM 2017 von Projekt zu Projekt überzeugt.

Eine gewisse Anzahl von Angeboten lag in unmittelbarer Nähe von München. Es wird davon ausgegangen, dass dies in 5-10 Jahren bereits Münchner Stadtteile sein werden. Solche Angebote kommen unseren Kunden entgegen, die noch keinen Umzug nach München planen, sich aber „in 10-15 Jahren in der Stadt niederlassen“ wollen, sowie Studenten oder Young Professionals.

In den letzten Jahren haben wir Anträge für den Kauf von Wohnungen zu Investitionszwecken erhalten, jedoch mit einem erhöhten Einkommen, mehr als 4%. Bei der üblichen Wohnungsrendite von 1,5-3% pro Jahr wird eine höhere Rendite nur durch die tageweise Vermietung von Wohnungen erzielt. Wie Sie und ich wissen, ist die Tagesmiete in deutschen Großstädten verboten, und München ist keine Ausnahme. Wenn das Haus jedoch eine Sondergenehmigung hat oder ursprünglich für solche Zwecke gebaut wurde, können Sie die maximale Rentabilität erzielen. Auf dieser Ausstellung haben wir ein solches Projekt gesehen und freuen uns, es Ihnen anbieten zu können. Die Rentabilität der Wohnungen ist von 4 bis 6% pro Jahr geplant. Der Verkauf hat bereits begonnen.

Aus Mangel an Bauland gibt die Stadt alte Objekte zum Abriss. Nun haben wir uns entschieden, die alte Paulaner Brauerei aus der Innenstadt zu verlegen. Das Grundstück ist für Wohnbebauung vorgesehen. Der Verkaufsstart ist für September-Oktober 2017 geplant. Baut eines der größten Bauunternehmen in München. Die Qualität der Oberflächen und Ausstattung ist hoch. Bei Interesse können Sie sich über uns bewerben. Die geplanten Kosten pro Quadratmeter liegen bei etwa 9.500 Euro.

Natürlich haben wir bei MIM die Projekte nicht ignoriert, an denen die meisten unserer Kunden interessiert sind. Dies sind Massenentwicklungsprojekte. Die Stadtteile Neuperlach und Perlach zum Beispiel. Die Wohnqualität ist gut und der Preis angemessen – ab 6.200 Euro pro Quadratmeter.

Hier werden Neubauten in der Stadt München vorgestellt. Natürlich sind nicht alle Projekte dabei, sondern unserer Meinung nach nur die interessantesten. Für andere Projekte können Sie uns schreiben oder anrufen.

 

München ist auf der MIPIM 2017 in Cannes mit 30 Unternehmen vertreten.

MIPIM 2017 IN CANNES – WELTWEITER EINZELHANDELSIMMOBILIENMARKT

MIPIM –
ist die führende internationale Immobilienveranstaltung, die die einflussreichsten Immobilienfachleute aus verschiedenen Immobiliensektoren, darunter Büros, Wohnen, Einzelhandel, Medizin, Sport, Logistik und Industrie, zu einem 4-tägigen Austausch von Erfahrungen, Geschäften und Partnerschaften zusammenbringt.

MÜNCHEN ist eine teure Stadt, sie zieht Investoren, Entwickler und Unternehmer an wie das Licht einer Lampe Mücken. Mittwoch, 15. März um 14:30 Uhr. Im Rahmen der Jahresmesse MIPIM wurden zwei Round-Table-Gespräche zum Gewerbeimmobilienmarkt und zu Neubaugebieten für Kauf- und Bauinteressenten in der bayerischen Landeshauptstadt organisiert.

An den Tischen der Unternehmer wurden alle Daten ausführlich besprochen. So informierte beispielsweise der bayerische Immobilienentwickler Bayerische Hausbau über Pläne zur Ausweitung des Wohnungsbaus im Nockherbergquartier und vor allem über die zum Verkauf vorgesehenen Flächen an Investoren. Auf diesem Gelände stand zuvor die Paulaner Brauerei, die nach Langwied verlegt wurde. „Wir werden alle drei Baufelder, die für Wohn- und teilweise Gewerbebedarf geplant sind, an private Investoren verkaufen“, sagte Jürgen Bullesbach, ein Vertreter der Unternehmensleitung. Einen Eindruck von der zukünftigen Bebauung, verteilt auf 9 Hektar, auf der 1.500 Wohnungen für 3.500 Einwohner entstehen sollen, gibt ein kürzlich gedrehter Film, der im Rahmen der Ausstellung gezeigt wird.

Das Bauunternehmen Optima Egidius ist laut CEO Jens Laub mit der Entwicklung von Projekten in München, Berlin und Dresden beschäftigt, hauptsächlich für die eigene Kapitalanlage. Ein kleiner Prozentsatz der Gebäudefläche ist zum Verkauf vorgesehen, sie kommen also nicht mit Verkaufsangeboten, sondern mit „vollen Taschen Geld“ zur Ausstellung. Bis zu 200 Millionen Euro will der Unternehmer in den Kauf von Baugrundstücken in München und Berlin investieren. „Wir haben an erster Stelle München, an zweiter Stelle Berlin. Die restlichen Städte sind für uns uninteressant.“ Eine Weile. Denn: „Wir investieren künftig in den USA, nämlich in Detroit.“

09.03.2017 Immobilien Zeitung

 

Wohnimmobilien in Deutschland: Wohnungsassistent

WER ÜBERWACHT IHRE WOHNUNG WÄHREND IHRER VERFÜGBARKEIT UND WIE? SIND DIE DEUTSCHEN SELBST IMMER ZUFRIEDEN MIT DER VERWALTUNGSGESELLSCHAFT? WAS IST EIN GUTER MIETER? FÜR IHRE AUFMERKSAMKEIT ANTWORTEN UND BEGRÜNDUNG VON DEN EXPERTEN DER WIP IMMOBILIEN GMBH.

Die übliche Situation: Sie sind Eigentümer einer Wohnung, bewohnen diese aber selbst nicht dauerhaft. Jemand muss sich um den leeren Platz kümmern – natürlich Ihr Assistent, eine Einzelperson oder ein Unternehmen.

 

Regina Borger, Geschäftsführerin der WiP Immobilien GmbH: „Was bedeutet es, die Interessen des Eigentümers zu wahren? Überwachung der wirtschaftlichen Komponente, damit der Eigentümer Einkommen erhält; und für den technischen Zustand der Wohnung, damit ihr Wert nicht sinkt, sondern wächst.“ Andrey Denisov, Leiter der Verkaufsabteilung der WiP Immobilien GmbH: „Die meisten Kunden kaufen zu Anlagezwecken, und sie wollen sich keiner stellen Situation, in der sie sich mit dem Mieter auseinandersetzen müssen. Wenn ein Mandant zu einem deutschen Unternehmen geht, versteht er erfahrungsgemäß aufgrund der unterschiedlichen Mentalität nicht, worum es geht.“

Um über alles, was in Ihrem Haus passiert, auf dem Laufenden zu bleiben, beauftragen Sie jemanden mit der Überwachung der Wohnung.

Dieser Jemand tritt in eine Beziehung mit der HOA Ihres Hauses, mit der Verwaltungsgesellschaft, mit anderen Nachbarn. Er vertritt Sie zum Beispiel bei Versammlungen, was in Deutschland keineswegs eine nutzlose Formsache ist.

Angesichts der Wohnungs- und Kommunalwirtschaftsprobleme in unserer Heimat beginnen wir im Ausland zu idealisieren. Vielleicht gibt es hier mehr Ordnung. Aber Deutschland ist auch kein Paradies, und es gibt Widersprüche zwischen dem Eigentümer und der Verwaltungsgesellschaft Ihres Hauses.

Regina Borger: „Immobilien sind viel Geld, das es zu überwachen gilt. Deshalb gehen die Eigentümer zu Meetings und beteiligen sich aktiv an allen Diskussionen. Sie wollen, dass ihre Immobilie technisch und wirtschaftlich in gutem Zustand bleibt.

Ich denke, dass in Deutschland die Eigentümer in etwa 20 % der Fälle mit ihrer Verwaltungsgesellschaft unzufrieden sind. Der übliche Grund ist die Reaktion auf Beschwerden. Unternehmen lösen Konflikte nur langsam, was bedeutet, dass sie ständig unter Druck gesetzt werden müssen.

Wie soll mit Streitigkeiten umgegangen werden? Wenn wir mit dem uns von der Verwaltungsgesellschaft vorgelegten Jahresbericht nicht einverstanden sind, leiten wir die Unterlagen nach Absprache mit dem Eigentümer an unseren Rechtsanwalt weiter. Und gemeinsam erstellen wir einen Aktionsplan.“

Natürlich erfordert eine leere Wohnung keine ständige Aufmerksamkeit. Ihr Partner kommt nur bei Bedarf hierher.

Regina Borger: „Unsere Arbeit findet natürlich größtenteils nicht auf der Straße, sondern im Büro statt. Wir kommen zu einem bestimmten Haus für eine Eigentümerversammlung oder im Falle höherer Gewalt. Na ja, und noch eine Möglichkeit, wenn der Wohnungseigentümer einen Sonderwunsch hat: Er will zum Beispiel Fernsehen in seiner Muttersprache einrichten oder so.“

Die Situation, dass der Eigentümer der Wohnung zwei- oder dreimal im Jahr zu ihr kommt, kommt vor, aber relativ selten. Viel häufiger wird die leerstehende Fläche zur Langzeitmiete vermietet. Und Ihr Partner hat zusätzliche Aufgaben – zum Beispiel die Suche nach einem Mieter.

Regina Borger: Was macht einen guten Mieter aus? Das ist derjenige, der die Miete pünktlich zahlt, der nicht über jede Kleinigkeit meckert, der die Wohnung in Schuss hält.

Andrey Denisov: „München ist eine besondere Stadt. Wenn wir morgens die Anmietung einer Wohnung ausschreiben, können abends bis zu 20 Personen zur Besichtigung kommen. Daher gibt es ein System zur Auswahl des „richtigen“ Mieters, der pünktlich zahlt und uns keine Probleme bereitet. Wir werden herausfinden, wo der Kandidat zuvor gelebt hat, wie sich seine Familie zusammensetzt. Wir bitten um einen Schufa-Auszug oder ein Schreiben des Vorvermieters, dass die Miete immer pünktlich bezahlt wurde. Wir schauen uns seinen Arbeitsvertrag an: wo und wie lange er arbeitet.

Die Vermietung einer Wohnung ist ein passives Einkommen.

Das Wort „passiv“ spiegelt die mangelnde Bereitschaft des Eigentümers wider, in den Prozess einzutauchen. Die Aufgabe des Vertreters ist es, alle Probleme zu lösen, ohne den Vermieter zu ziehen. Natürlich ist dies in manchen Fällen nicht möglich. Darüber hinaus kann Ihr Partner mit der ausgefallensten Situation konfrontiert sein.

Regina Borger: „Ich habe neulich einen Brief von unserem Mieter aus Indien bekommen. In der Ecke ihrer Wohnung war Schimmel. Und der Grund ist einfach: Die Wohnung wurde unsachgemäß geheizt und falsch gelüftet. Nun, was tun – in Indien wissen sie nicht, wie man heizt und sie wissen nicht, wie man lüften soll, dort gibt es keinen Winter. Das Problem scheint völlig lächerlich zu sein, aber wir müssen einer Frau beibringen, wie es geht.

Wenn ein Mieter ein Problem hat, kontaktieren wir im Allgemeinen den Eigentümer, identifizieren es und bieten Lösungen an. Der Eigentümer bestimmt selbst, welche Option er wählt.

Bei dem indischen Mieter ist dies jedoch nicht der Fall. Ja, der Vermieter will, dass der Schimmel entfernt wird, aber den Vermieter trifft kein Verschulden, der die Kosten nicht tragen sollte. Unsere Aufgabe ist es, der Mieterin zu erklären, was ihr Problem ist und wie es zu lösen ist.“

Wenn der Eigentümer beginnt, eine Wohnung zu vermieten, tritt er in finanzielle Beziehungen mit Deutschland ein. Ein Steuerberater hilft, diese Beziehungen förmlich zu regeln. Aber er löst alle technischen Finanzprobleme. Wenn Ihre Frage kreativer ist – zum Beispiel, wie Sie die Mieteinnahmen steigern können – wenden Sie sich auch dafür besser an Ihren Partner.

Regina Borger: „Es ist besser, einen Steuerberater aufgrund seiner Erfahrung und seiner Mehrsprachigkeit auszuwählen. Wir arbeiten zum Beispiel mit einem Wirtschaftsprüfer zusammen, der Russisch, Ungarisch und Englisch spricht. Im Allgemeinen erfolgt die Steuermeldung jedoch aus der Ferne. Sie müssen nicht ständig zum Finanzamt, zum Steuerberater. Treffen finden statt, aber sehr selten. Nur wenn man sie wirklich braucht.“

Also Kommunikation mit der Verwaltungsgesellschaft. HOA-Treffen. Reparaturarbeiten. Mieter finden. Kommunikation mit ihm. Nach dem Kauf einer Wohnung in Deutschland haben Sie nicht nur Rechte, sondern auch Pflichten. Bei näherer Betrachtung sind es gar nicht so wenige. Daher ist es in den meisten Fällen ein Muss, einen Assistenten oder Partner zu finden. Beim Kauf einer Wohnung sollten Sie also besser eine Antwort auf die Frage haben: „Wer könnte es sein?“.

Das Material wurde gemeinsam mit prian.ru, Chefredakteur Philip Berezin, zusammengestellt von Shamkhal Eyvazov
26. September 2016

Wir feiern Richtfest – den Feiertag des Fundamentbaus des Hauses – 07.07.2016

RICHTFEST IST EINE ANDERE TRADITION IN DEUTSCHLAND, DIE WENIGE KENNEN!

07.07.16 in München-Harlaching feierten wir mit unserem Bauherrn, der im Dezember 2015 eine 4-Zimmer-Wohnung aus Plan gekauft hat, einen besonderen Feiertag bei einem namhaften Bauträger Gross Bauunternehmen GmbH

DER FEIERTAG HEISST RICHTFEST – DAS FEST DER GRÜNDUNG DES HAUSES

Seit Dezember 2015 hat hier der Bau eines für 32 Wohnungen ausgelegten Wohnhauses begonnen. Bis Anfang Juli sind die Mauern bereits errichtet, das Dach installiert, es bleibt noch die Endbearbeitung durchzuführen und glückliche neue Siedler werden jeden Feiertag feiern. Aber gestern, am 7. Juli, wurde gefeiert, wie es sich nach alter deutscher Tradition gehört, die im 14. Jahrhundert verwurzelt ist.

Es wird immer auf der Baustelle gefeiert, wo alle Bauherren, Architekten, Bankvertreter eingeladen sind, das Dach wird mit einem großen grünen Kranz geschmückt, hier heißt es Richtkranz oder Richtkrone. Dies geschah auch am Donnerstag, 7. Juli. Zu Ehren der Bauherren und Architekten wurden Gläser gehoben, dreimal brach der Vertreter des Bauherrn, der vom Dach des Hauses Dankesworte sprach, sein Glas unter dem freundlichen Applaus der zukünftigen Bewohner. Es wurde lange geglaubt, dass ein Glas unbedingt zerbrechen muss, dann geht der weitere Bau gut und das Haus wird für immer stehen. Wenn das Glas nicht zerbricht, ist das Glück zu Hause nicht zu sehen, und der unglückliche „Werfer“ bedeckt sich mit Scham. Ein solches Versehen ist am Donnerstag, den 7. Juli 2016 nicht passiert, denn alle waren in bester Stimmung und nach all den Reden wurden die Tische mit Erfrischungen gedeckt.

Wir freuen uns, dass wir an diesem Feiertag anwesend waren und unsere geliebten Kunden begleiteten, die sich eine schöne Wohnung in einem neuen Haus bauen. Wir wünschen ihnen lange und freudige Lebensjahre am Ufer der romantischen Isar in einer der gemütlichsten und schönsten Städte der Welt.

MIM oder Primary Property Show in München vom 8. bis 10. April 2016

Jedes Jahr ist unser Unternehmen auf mehreren bedeutenden und interessanten Veranstaltungen vertreten, die dem Immobilienmarkt in München und Deutschland im Allgemeinen gewidmet sind. Der Beginn dieses Jahres war keine Ausnahme. Neubauausstellung in München 8.-10. April 2016.

FÜR UNSERE KUNDEN HABEN WIR EINE KURZE ÜBERSICHT VORBEREITET:
Präsentiert wurden Projekte und fertige Objekte mit einem Gesamtvolumen von 5.000 Wohnungen und Häusern im „Großraum München“.
Für die Zukunft wurden neue Standorte für große und ergänzende Entwicklungen angekündigt.
Mehr als 60 Entwickler, Makler und Finanzinstitute sind unter einem Dach versammelt.
Vorträge und Diskussionen wurden nicht nur zu Immobilienthemen gehalten.

Alle Entwickler suchen nach neuen Orten zum Bauen und kommunizieren aktiv mit Maklern, die die Möglichkeit haben, Bauland zu finden, und mit Regierungsbehörden, die für die Erteilung von Baugenehmigungen zuständig sind. Und wir sprechen hier nicht von einigen sehr „elitären“ Baustellen. In München gelten grundsätzlich fast alle Grundstücke mit einer Baugenehmigung für ein Mehrfamilienhaus als potenziell attraktiv.

Die meisten Entwickler halten die Preise und verkaufen 50% des Wohnungsvolumens in der Phase der vorläufigen Ankündigung (Untersuchung der Verbrauchernachfrage und Einholung einer Baugenehmigung) sowie in der Phase der Ausgrabung. Wir empfehlen unseren Kunden immer, in diesem Zeitraum eine Kaufentscheidung zu treffen, da wir die Möglichkeit haben, eine Wohnung auszuwählen, für die „die Seele liegt“.

Premium-Entwickler motivieren ihre Preise (10-30 % höher als die der Wettbewerber) durch die Tatsache, dass sie die Nachverdichtung an verkehrs- und fußgängerfreundlicheren Orten durchführen. Trotz allgegenwärtiger „deutscher Qualität“ werden ihre Häuser nach „grünen Technologien“ (mit geringerem Energieverbrauch) gebaut. Die Anzahl der Wohnungen in einem Haus variiert zwischen 6 und 20, was aus Sicht der Käufer (insbesondere der Russen) ihre „Elite“ im Vergleich zu Häusern des „Massenbaus“ erhöht, z. B. 100-150 Wohnungen. Da gebe ich ihnen aufgrund unserer langjährigen Erfahrung Recht. Wir als Verwaltungsgesellschaft sehen bei solchen Häusern eine eher „punktuelle Annäherung“ jedes Mieters an das Gemeinschaftseigentum und die Umgebung.

Finanzorganisationen erfreuten uns mit Angeboten für ausländische Investoren.

Wir haben mit einer anderen Bank vereinbart, unseren Kunden Kredite zu einem „akzeptablen Zinssatz“ mit Zinsbindungen für 5 und 10 Jahre sowie mit vollständiger Rückzahlung des Kredits bis zu 30 Jahren zu gewähren.

Das Ergebnis unserer dreitägigen Präsenz: Der Markt hat gelebt, der Markt lebt und wird leben und sich weiterentwickeln. Hinweise auf einen „überhitzten Markt“ oder einen Rückgang der Verbrauchernachfrage konnten wir nicht feststellen.

Schwarzes Loch: Eine Gruselgeschichte über Immobilien in Deutschland

Sagt Regina Borger, Geschäftsführerin der Verwaltungsgesellschaft WiP Immobilien GmbH aus München.

Diese Geschichte ist ein echtes schwarzes Loch. In jeder Phase tauchten neue Schwierigkeiten auf, und sie nahmen kein Ende. Kaum zu glauben, dass das in München passieren könnte. Aber es ist trotzdem passiert. Ich denke, schlechte Erfahrungen sollten geteilt werden. Es gibt immer Lehren daraus zu ziehen. Ich hoffe, meine Geschichte hilft Ihnen dabei, kluge und durchdachte Investitionen in Deutschland zu tätigen.

Teil 1. Problemmieter

2015 rief uns eine Dame aus Moskau, Inhaberin einer Gewerbeimmobilie in der Nähe von München, im Büro an. Sie suchte nach einer Verwaltungsgesellschaft.

Sie hatte bereits einen Mieter – einen Türken, der in den Räumlichkeiten ein Ladengeschäft eröffnete. Aber er hatte Probleme. Er war ständig mit der Miete im Rückstand. Er beschwerte sich über ständige Lecks, argumentierte, dass die Preise zu hoch seien und Reparaturen durchgeführt werden müssten, sagte, dass er kein Geld habe … Wir gingen, um uns die Räumlichkeiten anzusehen.

Es stellte sich heraus, dass es tatsächlich Lecks gibt und für einen solchen Raum ist der Einsatz wirklich kosmisch. Wir haben mit ihm vereinbart, dass wir Reparaturen durchführen und die Miete mindern. In diesem Fall versprach er, regelmäßig Geld zu überweisen.

Als eine Frau ein Objekt kaufte, wurde ihr eine Rendite von 7 % versprochen. Für München ist das unrealistisch!

Hier verdienen sie 2-3% an Wohnimmobilien, 3-4% an Gewerbeimmobilien, vielleicht 5% wenn man sehr viel Glück hat. Solche Umstände hätten sie alarmieren sollen, aber anscheinend gewann die Gier über den gesunden Menschenverstand.

Bei realen Marktzinsen sank die Rentabilität des Objekts auf 4 %, aber es war wichtig, dass der Eigentümer regelmäßig Miete erhielt, da ein Darlehen an der Immobilie hing. Sie hat zugestimmt.

Sie luden eine Reparaturfirma ein, die Spezialisten beseitigten das Wasserleck. 14.000 Euro hat es gekostet, aber die Versicherung hat alles bezahlt. Übrigens, als sie während der Reparatur entdeckten, wie die Türken das Ablassen von Wasser arrangierten, waren alle entsetzt. Er machte ein Loch in die Fassade, führte das Rohr auf die Straße, schloss es nicht einmal an die Kanalisation an, und das Wasser floss einfach in den Boden. Dieses Durcheinander wurde entfernt. Wenn die Stadtverwaltung die Einleitung von Abfällen in das Grundwasser entdeckt, würde das Bußgeld ab 20.000 € betragen.

Die ersten paar Monate zahlte der Mieter nach Plan, und dann wiederholte sich die Situation.

Dann baten wir ihn zu gehen. Er wollte nicht. Ich musste mit Anwalt und Zeugen ausweisen. Als er vertrieben wurde, atmeten sie erleichtert auf.

Zwar blieb die Mietschuld bestehen. Aber in diesem Fall ist es besser, die Beziehung, wenn auch mit Verlust, zu beenden, als weiterhin regelmäßig Verluste zu machen.

Dann übergaben sie das Objekt an einen neuen Mieter – einen namhaften Buchmacher in Europa. Der Mieter gab zu, dass niemand vor Vertragsabschluss so viele Unterlagen verlangt habe wie ich – einen Finanzbericht für drei Jahre, eine Bescheinigung der IHK, Empfehlungen anderer Anmieter, sogar Zivilstandsurkunden . Im Allgemeinen haben sie es gründlich überprüft.

Der neue Mieter begann regelmäßig zu zahlen, der Eigentümer erhielt regelmäßig Geld. Aber natürlich nicht die 7%, die ihr die Verkäufer versprochen haben, sondern 4%.

Der Mieter hat sogar Reparaturen durchgeführt – 130.000 Euro investiert, Böden, Wände erneuert, buchstäblich alles. Er bat den Eigentümer um mindestens 30.000 € für die Modernisierung der Sanitäranlagen. Sie lehnte ab. Ich finde es nicht fair, aber es liegt an ihr. Infolgedessen führte der Mieter alle Arbeiten auf eigene Kosten durch.

Teil 2. Dubioser Kauf

Schließlich beschloss der Eigentümer, die Räumlichkeiten zu verkaufen. Sie kaufte es 2014 für 850.000 Euro, ihr Wunsch: „Ich will den gleichen Betrag plus 100.000 Euro.“

Ich antwortete ihr, dass die Anfrage für den Markt unzureichend sei. Der rote Kaufpreis der Immobilie zum Zeitpunkt des Kaufs betrug 500.000 €, da wir einen verlässlichen Mieter gefunden haben, der wiederum in Reparaturen investiert hat, können Sie jetzt für maximal 650.000 € verkaufen.

Tatsache ist, dass mit den Dokumenten, die sie hatte, gelinde gesagt, nicht alles glatt lief. Als sie begannen herauszufinden, was sie gekauft hatte, packten sie ihren Kopf. Ihr wurde ein Zimmer von 360 qm verkauft. m., von denen 100 Meter die Straße sind. In Deutschland gibt es eine sogenannte Flächenteilungscharta, wo man sieht, was jeder Quadratmeter ist. Ich frage mich, warum sie es nicht überprüft hat, als sie es gekauft hat. Offenbar hat sich der Verkäufer getäuscht.

Der dritte Teil ihres Eigentums ist also Luft, für die sie 3.500 Euro pro „Quadrat“ bezahlt hat.

Das heißt, wenn diese 100 Meter eine Verkaufsfläche wären, dann läge der Preis für das gesamte Objekt bei etwa 850.000 €, aber dem ist nicht so.

Nicht nur das… Die Einrichtung bestand aus drei Räumen. Einer davon ist 30 qm groß. m. Die Genehmigung für den Bau wurde 2008 eingeholt, aber die Eigentumsregistrierung dieser Dame wurde nicht durchgeführt. Und das bedeutet, dass die Erweiterung eigentlich nicht ihr gehört.

Nachdem wir das Grundbuch studiert hatten, fanden wir heraus, dass der vorherige Verkäufer einen listigen Plan durchgezogen hatte. Der Vermittler einigte sich mit dem türkischen Vorbesitzer darauf, dass er sein Objekt für 650.000 Euro kaufen würde, ging zum Notar und machte einen Voreintrag ins Grundbuch. Nachdem er den gesamten Betrag bezahlt hat, würde er als Eigentümer registriert werden. Aber dieser Schritt wurde nicht getan.

Der Mediator wollte das Geld nicht zahlen. Stattdessen suchte er nach einem Käufer. Ich habe diese Dame gefunden und ihr 200.000 € mehr abgenommen. Und der Deal kam nie zustande.

Der Vermittler war mit dem Verkäufer unter einer Decke. Als er dieses Objekt einem Moskowiter anbot, hatte er mit einem türkischen Eigentümer einen Pachtvertrag über 10 Jahre. Er hat gerade die 7% Rendite geliefert, die er ihr versprochen hat. Am Tag vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags kündigten sie den Mietvertrag und schlossen mit einem anderen Mieter einen neuen.

In diesem Stadium hätte die Frau die Gefahr spüren müssen. Wenn Ihnen direkt beim Notar ein neuer Vertrag zugeschoben wird, der die Zahlungsfähigkeit des Mieters in keiner Weise bestätigt, sollten Sie vorsichtig sein. Aber anscheinend verdrehten die versprochenen 7% des Einkommens dem Kunden den Kopf. Welche Probleme es damals mit dem Mieter gab, wissen Sie bereits.

Wir haben das alles dem Besitzer erklärt. Und sie sagten, dass das Maximum, mit dem sie rechnen könne, 650.000 € sei.“ Die Dame glaubte uns nicht. Auf der russischen Ausstellung fand sie eine Firma aus Berlin, die versprach, das Anwesen für jedes Geld zu verkaufen. Die Käufer hatten es natürlich nicht eilig.

Teil 3. Zwangsverkauf

Inzwischen lief ein paralleler Prozess. Dieses Zimmer befindet sich im Durchgang. Neben unserem Moskowiter gibt es noch etwa 30 weitere Besitzer. Der Konzern interessierte sich für den gesamten Komplex. Er fing an, kleinen Eigentümern anzubieten, ihre Teile aufzukaufen. Er bot uns auch 250.000 Euro an, unsere Besitzerin lehnte ab, sie wollte eine Million.

Der Konzern begann die Passage nach und nach in Teilen aufzukaufen. Und erhielt bald mehr als 50 % der Stimmen in der Eigentümergemeinschaft. Und das bedeutet, dass er Meetings selbst organisieren und alle Entscheidungen treffen könnte.

Dann stellte der Konzern einen Fünf-Sterne-Experten ein – einen von denen, die Expertise für Siemens und andere Giganten machen. Und dieser Spezialist entschied, dass das gesamte Gebäude rekonstruiert werden muss. Und er machte zwei Vorschläge für Reparaturen – für 2 und 3 Mio. €, diese 5 Mio. € sollten den Eigentümern abgenommen werden. Unser Anteil betrug etwa 200.000 €.

Ich ging zu einem Anwalt. Wir haben die Situation besprochen und erfahren, dass gegen den Beschluss der Eigentümerversammlung über 2 Mio. € Berufung eingelegt werden kann. Die Wahrscheinlichkeit, vor Gericht zu gewinnen, liegt bei 99 %. Das bedeutet, dass unsere Kosten sinken werden. Sie zogen einen weiteren kleinen Eigentümer in den Fall und reichten eine Klage ein.

Inzwischen hat der Konzern auch herausgefunden, dass eine Erweiterung um 30 qm. m gehört formell keinem Moskauer, sondern ist gemeinsames Eigentum aller Mitglieder der Eigentümergemeinschaft. Dies bedeutet, dass die Eigentümer das gesamte Geld für die Miete dieser 30 m² beanspruchen oder teilen können oder den Mieter auffordern können, auszuziehen, um diese Fläche für allgemeine Zwecke zu nutzen. Damit würde ein Teil des Mietvertrages wegfallen.

Im Allgemeinen begannen sie, die Frau zu erpressen, indem sie anboten, das Objekt billig zu verkaufen. Vor der Reparatur und dem Einzug eines neuen zuverlässigen Mieters war der Konzern bereit, 250.000 Euro zu zahlen, jetzt bot er 400.000 Euro.

Außerdem stellte er eine Bedingung: dass er nur bereit sei, Immobilien zu kaufen, wenn sie ihre Klage vor Gericht zurückziehe. Sie hat zugestimmt.

Moskowiter nahm den Anspruch. Nach deutschem Recht trägt derjenige, der die Klage zurückzieht, alle Kosten, einschließlich der Kosten des Anwalts der anderen Partei. Und nur 2 Wochen später erhielten wir eine Benachrichtigung, dass der Reklamation stattgegeben wurde. Immerhin wurde es im Namen von zwei Eigentümern eingereicht, und der zweite hat es nicht angenommen.

Das von der Moskauerin gesammelte Geld reichte kaum aus, um den Kredit abzubezahlen, den sie für den Kauf dieser Immobilie aufgenommen hatte. Von Einnahmen war keine Rede. Sie schuldet uns auch eine große Summe für Dienstleistungen.

P.S. Damit sind die Probleme noch nicht zu Ende.

Da die Moskowiterin ihre Klage aufgegeben hat, muss sie alle Anwaltskosten tragen. Das sind ca. € 30.000,- Diese Schulden hängen nicht an ihr persönlich und nicht an ihrer Gesellschaft (GmbH), auf die das Vermögen eingetragen wurde. Wir haben den Vertrag mit ihr gekündigt. Soweit ich weiß, hat sie nicht die Absicht zu zahlen.

Sie unterschätzt einfach den Ernst der Lage. Wenn die Betroffenen beginnen, ihre Schulden zu verfolgen, wird dieses Geld ihr persönlich „aufgehängt“. Bei der nächsten Einreise nach Europa könnte sie an der Grenze festgenommen werden.

Sie kann auch versuchen, das Unternehmen zu verkaufen. Und in diesem Fall ersetzt er denjenigen, der es kauft …

Wie Sie sehen können, ziehen sich in dieser Situation Probleme in einem endlosen Strom nacheinander. Aber wenn Sie anfangen zu analysieren, sehen Sie, dass es alarmierende Signale gab.

Die Übereinstimmung der Flächen des Objekts mit der Satzung zur Flächeneinteilung wurde nicht nachgewiesen.

Seminar in St. Petersburg zum Thema Neubau in München – 1.10.2015

Seminarprogramm

1. Investitionsattraktivität. Überprüfung der Preise auf dem Verkaufs- und Vermietungsmarkt. Prognosen für die Zukunft.

2. Sicherheit und Sicherheit von Investitionen. Beglaubigung des Kaufvertrages, Registrierung.

3. Kaufschema auf dem Primärmarkt. Wozu dienen Makler?

Begleitung von Fachleuten in Ihrer Muttersprache in allen Phasen der Transaktion.

Suche nach einem Objekt, Verfahren zum Abschluss eines Notarvertrags, Zahlung, Hypothek, Auswahl der Innenausstattung und Klempnerarbeiten für eine im Bau befindliche Anlage, Akt der Abnahme und Übergabe eines Objekts, Bereitstellung eines Briefkastens …

4. Zahlungsplan für Neubau gemäß Gesetz.

Die Vergütung für im Bau befindliche Immobilien erfolgt auf Grundlage der MaBV (Makler- und Bauträgerverordnung) nach folgendem Schema:

· 25 %, nach Zugang der notariellen Bestätigung (Zurückbehaltungsrecht nach § 632 Abs. 3 BGB wird berücksichtigt).

· 28 %, nach Rohbau einschließlich Arbeiten an den Räumen.

· 18 %, nach Bau des Daches, Abflussrohre, Fertigstellung der Erstinstallation von Heizung, Sanitär und Elektro, Einbau von Doppelglasfenstern.

· 20,5 %, schrittweise bei Eigentumsübertragung.

· 5 %, unmittelbar nach termingerechter Fertigstellung der Bauleistung ohne erhebliche Mängel.

· Letzte Rate von 3,5 %, unmittelbar nach Fertigstellung des Wohnungsbaus, einschließlich Tiefgarage und Infrastruktur.

5. Verfügbare Finanzierungsprogramme für Gebietsfremde von Primär- und Sekundärimmobilien.

6. Vermögens- und Immobilienverwaltung von Profis.

· Mieteinnahmenberechnung und Kostenberechnung, Mieteinzug.

· Erstellung eines Wirtschaftsentwicklungsplans.

· Überwachung und Kontrolle von Bau- und Reparaturarbeiten.

· Versicherungsleistungen, einschließlich Schadenserfassung.

· Zusammenfassung der Ergebnisse für das Jahr und Führen von Buchhaltungsunterlagen.

· Erstellung eines Berichts an den Eigentümer.

· Postempfangsdienste.

· Wartungs- und Reparaturdienste.

· Design und Modernisierung von Immobilien.

· Einrichtung.

· Vermietung von Flächen.

· Besprechung und Abschluss eines Mietvertrages sowie dessen Kündigung.

· Eine Erhöhung der monatlichen Miete.

· Und vieles mehr…

7. Umzugsdienste.

WOHNIMMOBILIENMARKT MÜNCHEN. BERICHT FÜR DAS 1. HALBJAHR 2014 NACH EKM-DATEN

WOHNIMMOBILIENMARKT MÜNCHEN. BERICHT FÜR DAS 1. HALBJAHR 2014 NACH EKM-DATEN

WOHNIMMOBILIENMARKT MÜNCHEN. BERICHT FÜR DAS 1. HALBJAHR 2014 NACH EKM-DATEN

Bericht für das 1. Halbjahr 2014

EKM – Sachverständigenkommission für die Bewertung von Grundstücken im Bereich der Stadt München

Im ersten Halbjahr 2014 zeigte sich der Münchner Immobilienmarkt wieder relativ lebhaft. In fast allen Teilmärkten bebauter und unbebauter Grundstücke übertraf die Zahl der Kauf- und Verkaufstransaktionen das Vorjahresniveau. Gleichzeitig wurden auf dem gesamten Immobilienmarkt rund 4,5 Milliarden Euro umgesetzt. Die Wachstumsrate des Geldumsatzes betrug rund 11 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum.

Auf dem Markt der privaten Wohnungen ist die Zahl der abgeschlossenen Kauf- und Kaufverträge spürbar zurückgegangen. Trotzdem übertraf das Volumen der Geldumsätze nach vorläufiger Berechnung leicht die Vorjahreswerte. Die Umsatzsteigerung auf dem Wohnungsmarkt geht laut Marktanalyse mit einer anhaltend hohen Nachfrage und neuen Preissteigerungen einher.

Umsatzdynamik

Markt für unbebaute Baugrundstücke

Individueller Wohnungsbau

Auf dem Markt der Grundstücke für den individuellen Wohnungsbau (Ein- bis Dreifamilienhäuser, Doppelhaushälften, Doppelhäuser, privater Wohnbau) entsprach die Zahl der abgeschlossenen Kaufverträge im ersten Halbjahr 2014 dem Niveau des Vorjahres Jahr. Der Flächenumsatz ging jedoch um 1,8 Hektar zurück. Dadurch verringerte sich der Cashflow leicht.

Barumsatz: minus 4 %
Flächenumsatz: minus 10 %

Mehrgeschossiger Wohnungsbau

Im Teilmarkt Grundstücke zur Errichtung von mehrgeschossigen Wohngebäuden überstieg die Zahl der abgeschlossenen Kauf- und Kaufverträge im ersten Halbjahr 2014 leicht den Wert des Vorjahreszeitraums. 35 Verträge über den Verkauf und Kauf von Grundstücken wurden registriert (im gleichen Zeitraum des Vorjahres – 31). Davon wurden 16 Transaktionen zum Kauf von Grundstücken mit einer Gesamtfläche von etwa drei Hektar als Wohnungsbau im Rahmen des staatlichen Förderprogramms eingestuft. Der Geld- und der Flächenumsatz sind im Vergleich zum Vorjahresniveau deutlich zurückgegangen.

Barumsatz: minus 36 %
Flächenumsatz: minus 36 %

Die Erfahrung zeigt, dass Marktschwankungen im Segment unbebauter Grundstücke für die Errichtung von mehrgeschossigen Wohngebäuden häufig durch periodische Verkäufe städtischer Grundstücke (meist Großflächen) und/oder lange Planungsphasen (vor Inkrafttreten von Bebauungsplänen) bestimmt werden.

Grundstücke für den Bau von Gewerbeimmobilien.

Im ersten Halbjahr 2014 wurden der Gutachterkommission 22 Verträge über den An- und Verkauf von Grundstücken zur Errichtung von Gewerbeimmobilien vorgelegt. Davon sind 10 Grundstücke für die Errichtung von Objekten mit einfacher gewerblicher Nutzung (im Vorjahr 8) und 12 Grundstücke (im Vorjahr 6) für die Errichtung von Objekten mit gemischter gewerblicher Nutzung, insbesondere Büro und Verwaltung, vorgesehen Gebäude.

Trotz einer Verdopplung der Grundstücksverkäufe für die Errichtung gemischter Gewerbeobjekte und einer Steigerung des Flächenumsatzes von 1,9 Hektar auf 4,5 Hektar übertraf der Barumsatz in diesem Teilmarkt die Vorjahreswerte nur um vier Prozent. Das Ausbleiben einer deutlicheren Steigerung des Bargeldumsatzes ist nicht auf Preissteigerungen zurückzuführen, sondern darauf, dass der relativ hohe Bargeldumsatz des Vorjahres durch Einzelverkäufe von teuren Objekten in der Innenstadt (zweistelliger Millionenbetrag) erbracht wurde ).

Bebautes Land

Individueller Wohnungsbau

Im Markt der Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften, Doppelhaushälften sowie kleinen Wohngebäuden registrierte der Gutachterausschuss im ersten Halbjahr 2014 13 Prozent mehr Kaufverträge als im ersten Halbjahr 2013 Gleichzeitig konnten Cashflow und Flächenumsatz deutlich gesteigert werden.

Flächenumsatz: plus 23 %
Barumsatz: plus 25%

Wohngebäude mit Mietwohnungen

Bei mehrgeschossigen Wohngebäuden mit Mietwohnungen wurden im ersten Halbjahr 2014 7 Kaufverträge weniger registriert als im Vorjahreszeitraum. Im Vergleich zum Vorjahr hat sich der Bargeldumsatz im Berichtszeitraum jedoch leicht erhöht.

Anzahl Verträge: minus 9 %
Barumsatz: plus 3%

Kommerzielle Einrichtungen

Auf dem Gewerbeimmobilienmarkt wurden im Berichtszeitraum drei Kaufverträge mehr registriert als im Vorjahr. 51 Kauf- und Verkaufstransaktionen ermöglichten im ersten Halbjahr 2014 einen Barumsatz von rund 1,3 Milliarden Euro. Der Geldumlauf übertraf das Vorjahresniveau um rund 380 Millionen Euro. Die deutliche Umsatzsteigerung wurde vor allem durch den Verkauf von Einzelstücken getrieben

Mai große Büro- und Verwaltungsgebäude, sowie ein Hotel in der Innenstadt.

Anzahl Verträge: plus 6%
Barumsatz: plus 42 %

Wohneigentum und Teileigentum

Auf dem Markt für Eigentumswohnungen und Wohngemeinschaften (wie Büros, Geschäfte oder Stellplätze in Tiefgaragen) ging die Zahl der Verkäufe im ersten Halbjahr 2014 im Vergleich zum Vorjahr um neun Prozent zurück. Trotzdem übertraf der Geldumsatz nach vorläufigen Schätzungen die Vorjahreswerte um drei Prozent.

Der tatsächliche Wert der Barumsätze und die Verteilung der Kauf- und Verkaufstransaktionen nach Teilmärkten (Wohnungen in Neubauten, gebrauchte Wohnungen und Objekte im Miteigentum) für den Berichtszeitraum können nur geschätzt werden, da noch nicht alle eingereichten Kaufverträge zustande gekommen sind die Datenbank-Kaufpreisregisterdaten.

Von den ca. 5.200 verkauften Eigentumswohnungen/Wohngemeinschaften entfielen ca. 29 % auf Neubauten (ca. 1.490 Verträge).

Markttrends und Preisentwicklung

Trotz rückläufiger Vertragsabschlüsse beim Verkauf von Privatwohnungen war der Münchner Immobilienmarkt im ersten Halbjahr 2014 sehr umsatzstark. Im Vergleich zum Vorjahr stieg der Bargeldumsatz um fast 11 Prozent. Gleichzeitig kam es laut Analyse in fast allen Bereichen des Wohnimmobilienmarktes zu einem Preisanstieg. Die Nachfrage ist groß und das Angebot begrenzt.

Die Kaufpreise auf dem Markt für unbebaute Grundstücke für den Wohnungsbau liegen erneut über den Vorjahreswerten. Allerdings ist in diesen Marktsegmenten die Zahl der analysierten Kauf- und Verkaufstransaktionen noch zu gering, um konkrete Wachstumsraten abschätzen zu können.

Auf dem privaten Wohnungsmarkt stiegen die Bargeldumsätze im ersten Halbjahr 2014 leicht an, obwohl die Zahl der Verkäufe deutlich zurückging. Eine Analyse der Kaufpreise für Neubauwohnungen bestätigt einen spürbaren Preisanstieg, insbesondere bei Objekten in mittelmäßiger Lage.

Auch auf dem Zweitmarkt mit mittelmäßiger und guter Lage stiegen die Preise für Privatwohnungen weiter an. Die folgende Grafik zeigt die Preisdynamik für Wohnungen in Häusern verschiedener Baujahre. Allerdings können die Kursdaten 2014 nur als Trendindikator dienen. Eine genauere Preisanalyse ist in einem späteren Zeitraum basierend auf der Verarbeitung von mehr Informationen über Verkaufstransaktionen möglich.

Preise, weitere Preisdynamik

Preise für Grundstücke für den Bau von Einfamilienhäusern in mittelmäßiger und guter Lage – übersteigen den durchschnittlichen Marktwert von Immobilien zum 31.12.2012 um ca. 35%.
Preise für Grundstücke für den Bau von Mehrfamilienhäusern mit mittelmäßiger und guter Lage – übersteigen den durchschnittlichen Marktwert von Immobilien zum 31. Dezember 2012 um ca. 20 %.
Anstieg des Preisniveaus von Häusern mit Mietwohnungen, durchschnittlicher Zinssatz von ca. 2,5 % (Bandbreite: 1,5 – 3,4 %), 19 Ratings (Baujahre: 1878 – 1976), mit/ohne Denkmalschutz Denkmalschutz.
Preis einer Wohnung in einem Neubau:
bei mittelmäßiger Lage – durchschnittlich ca. 5.650 Euro/m2 Wohnfläche
mit guter Lage – im Schnitt ca. 6.450 Euro/m2 Wohnfläche
Zweitmarktwohnungen mit Denkmalschutz:
bei mittelmäßiger Lage – durchschnittlich ca. 5.600 Euro/m2 Wohnfläche
mit guter Lage – durchschnittlich ca. 7.000 Euro / m2 Wohnfläche
Preisniveau für die Hälfte neuer Doppelhaushälften mit mittelmäßiger und guter Lage
im Durchschnitt etwa 900.000 Euro
ca. 6.700 Euro/m2 Wohnfläche (ca. 135 m2 Wohnfläche, Grundstücksfläche ca. 300 m2)
Wiederverkaufspreise für halbe Doppelhaushälften, mit mittelmäßiger und guter Lage
im Durchschnitt etwa 700.000 Euro
ca. 5.600 Euro/m2 Wohnfläche (ca. 125 m2 Wohnfläche, Grundstücksfläche ca. 375 m2, Baujahr 1926 – 2009)
Preisniveau für neue Doppelhaushälften in Ecklage mit mittelmäßiger und guter Lage
im Durchschnitt etwa 715.000 Euro
ca. 5.950 Euro/m2 Wohnfläche (ca. 120 m2 Wohnfläche, Grundstücksfläche ca. 275 m2)
Preise für Doppelhaushälften in Ecklage mit mittelmäßiger und guter Lage im Zweitmarkt
im Durchschnitt etwa 580.000 Euro
ca. 5.500 Euro/m2 Wohnfläche (ca. 105 m2 Wohnfläche, Grundstücksfläche ca. 355 m2, Baujahr 1958-2004)
Preisniveau für neue durchschnittliche Doppelhaushälften mit mittelmäßiger und guter Lage
im Durchschnitt etwa 675.000 Euro
ca. 5.400 Euro/m2 Wohnfläche (ca. 125 m2 Wohnfläche, Grundstücksfläche ca. 160 m2)
Preisniveau für neue durchschnittliche Doppelhaushälften mit durchschnittlicher und guter Lage
im Durchschnitt etwa 565.000 Euro
ca. 5.150 Euro/m2 Wohnfläche (ca. 110 m2 Wohnfläche, Grundstücksfläche

ca. 225 m2, Baujahr 1961-2005)

Gutachterausschuss München Die Tätigkeit des Gutachterausschusses München basiert auf der Pflege einer Datenbank des Kaufpreisregisters und der Auswertung relevanter Informationen. Die Daten- und Informationsanalysen der Datenbank des Kaufpreisregisters dienen der Markttransparenz und werden jährlich von einer Expertenkommission im Immobilienmarktbericht veröffentlicht.

Dem Münchner Sachverständigenausschuss gehören neben meist angestellten Immobiliengutachtern als Freiberufler auch Vertreter des Finanzamtes, der Planungsabteilung und neuerdings auch Projektentwickler, Bauträger und Makler an.

Impressum: Herausgeber: Außenstelle der Münchner Sachverständigenkommission für Grundstücksbewertung im Raum München. September 2014 Verantwortlich für den Inhalt: Dipl.-Ing. eng. (FH) Helmut Thiele, MRICS, Vorsitzender des Fachausschusses. Übersetzung: WiP Immobilien GmbH

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