„Viele Menschen in München wissen nicht, wohin sie ihr Geld stecken sollen.
In München wird an jeder Ecke gebaut, wie zum Beispiel das Arcada-Einkaufszentrum in Pasing. Aber wer kann sich neue Häuser zu den Preisen leisten, die heute verlangt werden? Ein Quadratmeter in München ist in den letzten zehn Jahren um 141% gestiegen, das entspricht einem Durchschnittspreis von 7.070 Euro.
Darüber und über vieles mehr sprechen wir mit Rudolf Sturzer, dem Vorsitzenden der Gesellschaft zum Schutz der Eigentümerrechte.
München. Es ist schon lange kein Geheimnis mehr, aber man kann sich nur noch an den ständig steigenden Preisen orientieren: Wer in München eine Wohnung haben will, muss das Doppelte von dem bezahlen, was er vor zehn Jahren gezahlt hätte. Laut immowelt.de sind die Preise für Immobilien in München seit 2008 um 141 Prozent auf 7.070 Euro pro Quadratmeter gestiegen. Das ist der Durchschnittspreis.
Für einen Neubau in einer gut nachgefragten Gegend verlangen die Bauträger 16.000 Euro pro Quadratmeter und sogar mehr. Darin ist München außer Konkurrenz, die anderen 13 Megastädte des Landes hinken hinterher. Doch nach Berlin (129 Prozent Wertsteigerung) haben es die Preise in Köln nicht eilig, in den Himmel zu steigen – sie stiegen „nur“ um 68 Prozent.
Sollte sich der durchschnittliche Münchner überhaupt die Mühe machen, eine Immobilie zu kaufen? Wer kann sich solchen Luxus leisten? Wir sprechen mit Herrn Rudolf Sturzer über dieses Thema.
Die Experten sind sich sicher: „Die Preise werden weiter steigen“.
AZ: Herr Sturzer, von 3.000 Euro pro Quadratmeter auf 7.000 Euro – und das in zehn Jahren. Wird dieser Wirbelsturm steigender Preise jemals aufhören?
Rudolf Sturzer: Nein, ich sehe keinen Grund dafür.
AZ: Was macht Sie so sicher?
RS: Tausende von Menschen wollen jedes Jahr nach München ziehen. Und die Menschen, die hier leben, haben genug Geld, um sich immer mehr geräumige und komfortable Wohnungen leisten zu können. Im Durchschnitt will jeder Münchner seine Wohnung jedes Jahr um einen viertel Quadratmeter erweitern. Dazu trägt auch die Tatsache bei, dass die Menschen seit 2008 keine Angst mehr vor der Finanzkrise haben.
Таков прирост цен на недвижимость в Мюнхене и других городах Германии.
Здесь информация про «Демографический рост населения в Мюнхене»
AZ: Кроме роста цен на недвижимость?
РШ: Верно. Но вместе с тем, никто еще не потерпел неудачи, если, конечно, не повел себя очень глупо. И еще одно: так сложилось, что у нас низкие проценты. Вы можете получить займ на ипотеку на 10 лет супердешево, процентная ставка составит сего лишь 1 % . А 10 лет назад эта ставка составляла 7, 8 или даже 9 % .
AZ: Приведите, пожалуйста, пример.
РШ: Например, Вы взяли в 2008 году кредит на покупку квартиры стоимостью 250.000 евро. Тогда Вы должны были ежегодно выплачивать 17.000 евро — это только проценты. А сегодня Вы выплачиваете всего лишь 2.500 евро. И экономите 150.000 евро на погашение платежа в рассрочку.
AZ: . . . но платить за квартиру придется вдвое.
РШ. Верно. Но в перспективе это окупается. Именно потому, что цены будут постоянно расти.
AZ: Почему застройщики запрашивают за нововстройки такие невероятные цены?
РШ: Во-первых, потому что растут цены на строительные участки: половина стоимости объекта за 500 000 евро – это цена строительного участка. К тому же строительные нормы ощутимо усложняются, больше требований предъявляется к энергетическому оснащению. Нельзя забывать и о чисто мюнхенской особенности: мюнхенцы располагают большими деньгами и хотят пользоваться повышенным комфортом.
AZ: Понятно, дорогие ванные, паркет….
РШ: . . . точно, а также просторные помещения, элегантные террасы и балконы. Если застройщик предлагает обычный ламинат, большинство покупателей воротят нос.
AZ: А почему так неприлично дороги квартиры в домах постройки 1960 или 1970 годов?
РШ: Скорее всего, потому что владельцы очень много вложили в свой объект, прежде чем продать его. Самый обычный среднестатистический ремонт повышает стоимость 80 метровой квартиры на 150 000 евро.
AZ: Какие района Мюнхена выиграли больше всего?
РШ: В первую очередь центральные, конечно. Но большее значение имеет даже не район в целом, а определенный квартал. Квартиры, выходящие на большие улицы не особо востребованны, как и квартиры без балконов, мини-апартаменты. Наиболее запрашиваемые даже одинокими людьми просторные двухкомнатные квартиры, выходящие на тихие улицы, желательно с красивым видом на озеленённые насаждения.
AZ: Кто из купивших квартиры в 2008 году получил наибольшую выгоду?
РШ: Те, кто вложились в 120-метровые квартиры в таунхаусах и домах на две семьи в районах Трудеринг, Золльн или Оберменцинг. Заплатили за них тогда 400.00 евро, а сегодня могут продать за 900.000 евро. Выигрыш, как Вы понимаете, составляет полмиллиона. А для тех, кто так и жил все 10 лет в этом доме, выигрыш этот не обременён налогами.
AZ: Насколько оправдано будет сегодня вложиться в квартиру, стоящую сумасшедших денег?
РШ: Вполне оправдано, но при условии, что Вы можете это себе позволить. Ведь постоянно повышаться будет и арендная плата на квартиры. Всегда лучше иметь в собственности жилье, в котором Вам никто не сможет отказать, даже если Ваши доходы уменьшаться, как в случае выхода на пенсию.
AZ: Что может себе позволить одинокий человек с доходом, скажем, 3 000 евро нетто в месяц?
РШ: В принципе, он должен был бы иметь на четверть собственный капитал. Предположим, он скопил, отложил, или унаследовал 100.000 евро. В таком случае, он может взять кредит на 250.000 евро и купить себе квартиру за 350.000 евро.Es ist schon lange kein Geheimnis mehr, aber man kann sich nur noch an den ständig steigenden Preisen orientieren: Wer in München eine Wohnung haben will, muss das Doppelte von dem bezahlen, was er vor zehn Jahren gezahlt hätte. Laut immowelt.de sind die Preise für Immobilien in München seit 2008 um 141 Prozent auf 7.070 Euro pro Quadratmeter gestiegen. Das ist der Durchschnittspreis.
Für einen Neubau in einer gut nachgefragten Gegend verlangen die Bauträger 16.000 Euro pro Quadratmeter und sogar mehr. Darin ist München außer Konkurrenz, die anderen 13 Megastädte des Landes hinken hinterher. Doch nach Berlin (129 Prozent Wertsteigerung) haben es die Preise in Köln nicht eilig, in den Himmel zu steigen – sie stiegen „nur“ um 68 Prozent.
Sollte sich der durchschnittliche Münchner überhaupt die Mühe machen, eine Immobilie zu kaufen? Wer kann sich solchen Luxus leisten? Wir sprechen mit Herrn Rudolf Sturzer über dieses Thema.
Die Experten sind sich sicher: „Die Preise werden weiter steigen“.
AZ: Herr Sturzer, von 3.000 Euro pro Quadratmeter auf 7.000 Euro – und das in zehn Jahren. Wird dieser Wirbelsturm steigender Preise jemals aufhören?
Rudolf Sturzer: Nein, ich sehe keinen Grund dafür.
AZ: Was macht Sie so sicher?
RS: Tausende von Menschen wollen jedes Jahr nach München ziehen. Und die Menschen, die hier leben, haben genug Geld, um sich immer mehr geräumige und komfortable Wohnungen leisten zu können. Im Durchschnitt will jeder Münchner seine Wohnung jedes Jahr um einen viertel Quadratmeter erweitern. Dazu trägt auch die Tatsache bei, dass die Menschen seit 2008 keine Angst mehr vor der Finanzkrise haben.
Hier finden Sie Informationen zum Thema „Demografisches Wachstum in München“.
AZ: Abgesehen von den steigenden Immobilienpreisen?
RS: Das ist richtig. Aber gleichzeitig ist noch niemand gescheitert, es sei denn, er hat sich sehr töricht verhalten. Und noch etwas: Wir haben zufällig niedrige Zinssätze. Sie können eine Hypothek mit einer Laufzeit von 10 Jahren und einem Zinssatz von nur 1 % zu einem sehr niedrigen Zinssatz aufnehmen. Vor zehn Jahren waren es 7%, 8% oder sogar 9%.
AZ: Können Sie ein Beispiel nennen?
MS: Sie haben zum Beispiel 2008 einen Kredit für eine 250.000-Euro-Wohnung aufgenommen. Damals musste man jährlich 17.000 Euro zahlen, die nur aus Zinsen bestanden. Heute zahlen Sie nur noch 2.500 Euro zurück. Und Sie sparen 150.000 Euro bei der Rückzahlung in Raten.
AZ: . aber Sie müssen doppelt so viel für die Wohnung bezahlen.
RH. Das ist wahr. Aber auf lange Sicht zahlt sich das aus. Das liegt daran, dass die Preise weiter steigen werden.
AZ: Warum verlangen die Bauherren so unglaubliche Preise für neue Gebäude?
RS: Vor allem, weil die Baulandpreise steigen: Die Hälfte des Preises einer 500.000-Euro-Immobilie ist der Preis für ein Baugrundstück. Die Baunormen werden immer strenger und die Anforderungen an die Energieversorgung steigen. Aber auch der Münchner Geschmack kommt nicht zu kurz: Die Münchner haben viel Geld und wollen viel Komfort.
AZ: Verstehe, teure Bäder, Parkett….
RS: … genau, ebenso wie geräumige Zimmer, elegante Terrassen und Balkone. Wenn ein Bauträger einen gewöhnlichen Laminatfußboden anbietet, rümpfen die meisten Käufer die Nase darüber.
AZ: Und warum sind Wohnungen in Häusern, die in den 1960er oder 1970er Jahren gebaut wurden, so unverschämt teuer?
RS: Wahrscheinlich, weil die Eigentümer vor dem Verkauf viel in ihre Immobilie investiert haben. Die häufigste durchschnittliche Renovierung erhöht den Wert einer 80-Meter-Wohnung um 150.000 Euro.
AZ: Welche Münchner Stadtteile haben am meisten profitiert?
RH: In erster Linie natürlich die zentralen Bereiche. Aber es ist nicht einmal das Viertel als Ganzes, das zählt, sondern das Viertel. Wohnungen, die zu den großen Straßen hin ausgerichtet sind, sind nicht sehr gefragt, ebenso wenig wie Wohnungen ohne Balkon oder Miniwohnungen. Auch bei Singles sind geräumige Ein-Zimmer-Wohnungen mit Blick auf ruhige Straßen am gefragtesten, vorzugsweise mit Blick auf Grünflächen.
AZ: Wer von denjenigen, die 2008 eine Wohnung gekauft haben, hat am meisten profitiert?
RS: Diejenigen, die in 120-m-Wohnungen in Reihenhäusern und Doppelhaushälften in den Stadtteilen Trudering, Zolln oder Obermänzing investiert haben. Damals zahlten sie 400,00 Euro für sie, heute können sie sie für 900.000 Euro verkaufen. Der Gewinn beträgt, wie Sie verstehen, eine halbe Million. Und für diejenigen, die das Haus 10 Jahre lang bewohnt haben, ist der Gewinn steuerfrei.
AZ: Wie viel Geld werden Sie in die Wohnung investieren, die sehr viel Geld kostet?
RS: Völlig zu Recht, aber unter der Voraussetzung, dass Sie es sich leisten können. Denn die Wohnungsmieten werden immer weiter steigen. Es ist immer besser, ein Haus zu besitzen, das Ihnen niemand streitig machen kann, selbst wenn Ihr Einkommen sinkt, wie im Falle des Ruhestands.
AZ: Was kann sich ein Alleinstehender mit einem monatlichen Nettoeinkommen von beispielsweise 3.000 Euro leisten?
RS: Im Prinzip müsste er ein Viertel seines eigenen Kapitals haben. Angenommen, er hat 100.000 Euro gespart, zur Seite gelegt oder geerbt. In diesem Fall könnte er einen Kredit über 250.000 Euro aufnehmen und sich eine Wohnung für 350.000 Euro kaufen.
AZ: Wie?
RS: Wir empfehlen, ein langfristiges Darlehen mit einer Laufzeit von 15 bis 20 Jahren aufzunehmen und 3 bis 4 Prozent des Betrags zu zahlen.
AZ: Wie viel zahlt er dann jeden Monat?
MS: Im Durchschnitt 830 Euro. Gleichzeitig reduziert sich der Kredit nach 10 Jahren um ca. 170.000 Euro und das ist schon eine große Erleichterung.
AZ: Besteht ein Risiko?
RS: An einen unzuverlässigen Vermittler zu gehen. Es gibt Leute, die dem Kunden eine kurze Kreditlaufzeit von 5 Jahren vorrechnen – bei 0,8% Zinsen und nur 1% Tilgung pro Jahr sieht das sehr rentabel aus. Und dieser Käufer zahlt nur 375 Euro pro Monat. Es könnte aber auch zu einer öffentlichen Versteigerung der Immobilie kommen.
AZ: Warum?
RS: Weil Sie nach 5 Jahren 90 % der Schulden haben. Und wenn die Zinsen nur um 1 % steigen, haben Sie eine doppelte monatliche Belastung. Wer sich 3 bis 4 % Tilgung nicht leisten kann, sollte sich vor solchen Geschäften hüten.
AZ: Können Sie ein Beispiel für eine Familie berechnen?
RS: Vermutlich sind die Eltern Anfang 40, arbeiten beide und verdienen etwa 5.000 Euro netto. Es gibt zwei Kinder in der Familie. Und die Mutter erbt 150.000 Euro.
Dann können sie sich eine Wohnung in einem Neubau von 90 Quadratmetern in Sendling oder Au für 750.000 Euro suchen. Wenn sie ein Darlehen mit 15 Jahren Laufzeit und einem Zinssatz von 1,5 % aufnehmen
Zuzüglich 3 % Zahlungen müssten sie eine Rate von 2.250 Euro pro Monat zahlen. Das ist in den ersten 10 Jahren mehr, als wenn sie für dieselbe Wohnung Miete zahlen müssten. Im Laufe der Zeit würde die Belastung jedoch geringer werden, während die Miete immer weiter steigen würde.
AZ: Ist es nicht rentabler, eine Wohnung in einem alten Haus zu kaufen?
RS: Bei alten Häusern muss man vorsichtig sein. Man kann ihre Bequemlichkeit nicht leugnen: Man sieht im Voraus, wer die Nachbarn sein werden. Was aber, wenn die HOA-Versammlung beschließt, dass das Dach ersetzt werden muss? Und jeder Miteigentümer muss 20.000 Euro in das Unternehmen investieren? Vor dem Kauf sollten Sie den technischen Zustand des Hauses sowie die Protokolle der Bewohnerversammlungen studieren, um herauszufinden, ob es unter den Nachbarn hartnäckige Streithähne gibt, die das ganze Wohnvergnügen stören könnten.
AZ: Können Sie einen Ratschlag geben, was die beste Investition ist, die man jetzt tätigen sollte?
RS: In einer Wohnung in einem Haus für vier oder fünf oder sechs Familien in einem grünen Viertel in Gegenden wie Zolln, Trudering oder Großhadern. Sie werden in Zukunft sehr beliebt sein, viel beliebter als Hochhäuser in dicht bebauten Gebieten.
„FÜR INTERNATIONALE INVESTOREN IST MÜNCHEN EINE GUTE INVESTITION“
AZ: In München wächst die Sorge, dass Investoren das Interesse an Bauprojekten verlieren könnten, weil die exorbitanten Hauspreise die Mieten kaum decken können. Wie gehen Sie damit um?
RH: Ich denke, das ist Unsinn. Wenn es Raum gibt, auf den sie bauen können, werden sie ihn nutzen und ihn ausbauen. In Zürich, London, Paris, Rom werden dreimal so hohe Preise für Immobilien verlangt – die Investoren sehen das als einen globalen Prozess, München ist für sie immer noch eine gute Investition. Und vergessen Sie nicht: Viele Privatpersonen in München wissen nicht, wo sie ihr Geld anlegen sollen. Wenn sie nicht wissen, was sie kaufen sollen, beginnen sie mit der Renovierung ihrer Einkommenshäuser. Deshalb ist es so schwierig, einen Facharbeiter zu finden.
AZ: In letzter Zeit sind wieder Stimmen laut geworden, die sich für eine Änderung der Bodengesetze aussprechen, damit der Staat das Recht hat, den Eigentümern von Grundstücken die Gewinne wegzunehmen. Was halten Sie davon?
RS: Das entspricht nicht unserem Verständnis von Eigentum. Außerdem zahlen Besitzer von teuren Immobilien in München bereits enorme Steuern: erst die Grunderwerbssteuer, dann die Grundsteuer, danach die Einkommenssteuer und die Einkommenssteuer auf die Mieteinnahmen. Und mit Spenden oder Vermächtnissen verdient der Staat eine Menge. Ich glaube, dass sich der Eigentümer in dieser Situation nicht verstecken oder schämen sollte.
Der Abendanzeiger 10.10.2018