Der deutsche Immobilienmarkt trägt zu Recht das Prädikat „zuverlässig“. Das System funktioniert hier übersichtlich und schützt alle Beteiligten an der Transaktion. Aber auch in Deutschland kann man sich nicht sicher sein, nicht getäuscht zu werden oder durch eigene Dummheit in eine unangenehme Situation zu geraten. Wir haben Regina Borger, Geschäftsführerin der Münchner Immobilienverwaltung WiP Immobilien GmbH, gebeten, sich an schwierige Fallbeispiele zu erinnern.
Der erste und schwierigste Fall. Darüber, was passieren kann, wenn sich Amateure um Ihr Geschäft kümmern
– Ein Mädchen rief in unserem Büro an, beschrieb ihre Wohnung in München – Zustand, Haus, Lage – und fragte, was das kosten könnte. Wir haben eine Einrichtung in dieser Straße unter Verwaltung, also kannte ich die Situation. Ich sage ihr, dass sie 300.000 € für die Immobilie bekommen kann, plus oder minus 20 %. Und dann stellt sich heraus, dass sie in zwei Stunden einen Deal hat, bei dem ihr angeboten wird, eine Wohnung für 200.000 Euro zu verkaufen.
Ich frage: Wann wurde das Objekt gekauft? Es stellte sich heraus, dass es vor acht Jahren war. Es stellt sich heraus, dass wenn es jetzt verkauft wird, es auch besteuert wird. Wechselt eine Wohnung innerhalb von 10 Jahren den Besitzer, werden in Deutschland 25-40 % des Einkommens gezahlt. Natürlich ist es rentabler, ein paar Jahre zu warten. Und aus irgendeinem Grund wurde ihr gesagt, dass nach drei Jahren keine Umsatzsteuer gezahlt werden kann.
Das Mädchen steht unter Schock. Einerseits kennt sie mich nicht. Andererseits will er nicht so viel am Preis verlieren. Ich dachte eine halbe Stunde nach, entschied mich, den Verkauf abzulehnen, und kam zu uns ins Büro, um mit ihm zu reden. Als sie die Details dieser Transaktion erzählte, war ich bereits schockiert. Aber der Reihe nach…
Freunde halfen ihr beim Kauf einer Zweizimmerwohnung in München, die sie acht Jahre lang vermieteten. Die Besitzerin erhielt unregelmäßig Mietgelder, hin und wieder nahm man ihr einige Beträge ab, angeblich für Reparaturen.
Darüber hinaus nahmen Freunde zur Sicherheit dieser Wohnung einen fünfstelligen Kredit für ihre eigenen Bedürfnisse auf, das Mädchen erhielt ihrer Meinung nach kein Geld von der Bank und sah den Kreditvertrag nicht.
Dann boten dieselben Freunde an, die Wohnung zu verkaufen, und der Eigentümer flog für diesen Deal nach München. Sie hat den Kaufvertrag nicht gelesen und wusste nicht einmal, zu welchem Notar sie gehen sollte. Man habe ihr einfach gesagt, sie solle an der Bushaltestelle warten, heißt es, sie würden für sie vorfahren. Und gleichzeitig haben sie es geschafft, ihr 1.800 Euro für einen Notar abzunehmen, was eigentlich falsch ist, denn. seine Dienste werden nach der Transaktion bezahlt.
Dann entfaltete sich die Situation wie in einem Krimi. Ich rief ihre deutsche Freundin an, stellte mich als Übersetzerin vor und erfuhr den Namen des Notars. Ich fand seine Kontakte im Internet, kontaktierte ihn und bat ihn, alle Beteiligten der Transaktion zu warnen, dass der Verkäufer nicht kommen würde. Sofort begann der Telefonterror. Wir schalteten alle Kommunikationsmittel ab und begannen zu überlegen, was wir als nächstes tun sollten.
Ich fing an herauszufinden, wie die Wohnung vermietet wird, woher das Geld kommt, was im Vertrag steht. Es stellte sich heraus, dass das Mädchen den Vertrag mit dem Mieter auch nicht gesehen hatte, sie wusste nicht einmal, wie viel er zahlt, das Geld kommt auf das Girokonto ihrer Freundin und die Mietzahlungen werden ihr unregelmäßig überwiesen. Generell wurde deutlich, dass die Probleme mit der Ablehnung des Deals nicht enden. Die Besitzerin entschied sich, uns die Wohnung zur Verwaltung zu überlassen, während sie selbst nach Russland abreiste.
Zuerst haben wir dem Mieter einen Brief geschrieben, der kam aber zurück. Als ich an der angegebenen Adresse ankam, bemerkte ich, dass alle Schilder mit den Namen der Mieter an der Wohnung und am Briefkasten abgerissen waren. Anscheinend haben die „Freunde“ versucht …
Ich klopfte an die Tür und der 80-jährige Großvater öffnete. Wie sich herausstellte, der Mieter. Er weiß nichts von den Schildern, er lebt hier schon lange legal. Ich stellte mich vor (natürlich hatte ich eine Vollmacht vom Eigentümer). Ich habe eineinhalb Stunden mit ihm gesprochen, den Mietvertrag kopiert und ihn gebeten, kein Geld mehr auf das alte Konto zu überweisen – wir werden ihm die Details des neuen Kontos mitteilen.
Wir lesen den Vertrag – wieder Überraschungen. Erstens sind die Mieten niedrig. Jetzt wird ein Quadratmeter in München für 16 Euro im Monat gemietet, und dort – für 9 Euro.
Außerdem wurde der Vertrag erst vor zwei Jahren unterzeichnet, sodass die Preise nicht so schnell steigen. Zweitens steht im Vertrag, dass wir bis 2019 kein Recht haben, die Miete zu erhöhen.
Wir sagten dem Mieter, dass er weniger als den Marktpreis zahle, und boten an, die Miete zu erhöhen. Großvater lehnte natürlich ab und sagte, dass ich einen Vertrag habe, es wurde versprochen, ich werde nichts von oben geben. Sie haben dem Anwalt den Vertrag gezeigt – er hat sich als gültig herausgestellt, Sie können ihn in keiner Weise anfechten. Es bleibt nur abzuwarten, bis die Zinsbindungsfrist endet, dann kann die Gebühr alle drei Jahre um 15 % erhöht werden. Das Gute ist, dass die Eigentümerin nun den vollen Betrag der Miete auf ihrem Konto erhält.
Und selbst das sind nicht alle Probleme, die „Freunde“ dem Besitzer gebracht haben. Wir haben beim Finanzamt angefragt, ob Schulden bestehen. Es stellte sich heraus, dass sie in den letzten Jahren keine Grundsteuern gezahlt haben. Die Beträge dort sind gering – etwa 200 Euro kommen pro Jahr für eine solche Wohnung auf. Aber der Staatsapparat in Deutschland funktioniert gut: Es gibt keine Steuern – Immobilien werden versteigert. Die Behörden entziehen ihnen, was ihnen zusteht, und die verbleibenden Mittel abzüglich der Kosten (das sind ein paar Tausend mehr) werden an den Eigentümer zurückgegeben. Ein bisschen mehr und es wäre passiert, aber wir haben die Schulden abbezahlt.
Inzwischen sind Freunde irgendwo verschwunden. Wir haben eine Anfrage an die Polizei gestellt.
Sie müssen dem Eigentümer auch eine Kaution zurückerstatten – eine zweimonatige Gebühr, die Mieter zahlen, wenn sie in eine Wohnung einziehen – und für 4-5 Monate mieten.
Wie Sie sehen können, wurde das Mädchen von allen Seiten eingerahmt. Einige Dinge konnten wir lösen und andere nicht. Der Kredit hängt noch an dieser Wohnung, niemand zahlt ihn, aber die Eigentümerin hat keine Beweise dafür, dass sie daran nicht beteiligt war. Da hilft auch der beste Anwalt nicht weiter. Dieses Darlehen muss sie selbst zurückzahlen.
Der zweite Fall ist nur kompliziert. Darüber, welche Probleme unehrliche Verkäufer und unnötige Mieter verursachen können
– Eine Moskauerin hat uns gebeten, Immobilien in München zu verwalten, mit der Bitte, sich um ihren Laden zu kümmern. Die Anlage wurde früher von einem Unternehmen aus der ehemaligen DDR betrieben, mit einem Büro 500 Kilometer von München entfernt, die haben wirklich nur gekündigt. Einige Probleme traten regelmäßig auf, Wasserlecks, Nichtzahlung der Miete … Mit einem Wort, der Eigentümer beschloss, den Manager zu wechseln.
Wir haben angefangen, uns Verträge anzusehen. Es stellte sich heraus, dass sie eine Gewerbeimmobilie in München mit einer Rentabilität von 7 % pro Jahr gekauft hatte. Ich weiß nicht, was der Verkäufer ihr versprochen hat, aber der Preis des Objekts selbst und die Preise waren deutlich höher als die Marktpreise. Außerdem wechselte buchstäblich ein paar Tage vor dem Deal der Mieter dort, d.h. es konnte kein Zahlungsverlauf nachvollzogen werden.
Der neue Mieter war ein Türke, der in den Räumlichkeiten ein Einzelhandelsgeschäft eröffnete. Er zahlte für ein paar Monate und hörte dann auf. Entweder werden 30 % gezahlt, dann 50 %. Und die ganze Zeit suchte er nach Wegen zu gehen – er verwies darauf, dass die Raten zu hoch seien, sprach von Reparaturbedarf, dass er im Moment einfach kein Geld habe …
Wir kamen auf die Baustelle, um mit dem Mieter zu sprechen und seine Probleme zu verstehen.
Es stellte sich heraus, dass es tatsächlich Lecks gibt und für einen solchen Raum ist der Einsatz wirklich kosmisch. Wir haben mit ihm vereinbart, dass wir Reparaturen durchführen und seine Miete mindern. In diesem Fall versprach er, regelmäßig Geld zu überweisen. Bei realen Marktpreisen sank die Rentabilität des Objekts auf 4%, aber es war wichtig, dass der Eigentümer regelmäßig Miete erhielt, weil. es gab ein Darlehen auf dem Grundstück. Sie hat zugestimmt.
Eine Reparaturfirma wurde gerufen und sie reparierten das Wasserleck. 14.000 Euro hat es gekostet, aber die Versicherung hat alles bezahlt. Übrigens, als sie während der Reparatur entdeckten, wie der Türke den Wasserablauf eingerichtet hatte, packten sie ihn am Kopf. Er machte ein Loch in die Fassade, führte das Rohr auf die Straße, schloss es nicht einmal an die Kanalisation an, das Wasser ging einfach in den Boden. Dieses Durcheinander wurde entfernt.
Die ersten paar Monate zahlte der Mieter nach Plan, und dann wiederholte sich die Situation.
Dann baten wir ihn zu gehen. Er wollte nicht. Er kann nicht bezahlen und will nicht gehen. Ich musste mit Anwalt und Zeugen ausweisen. Als er vertrieben wurde, atmeten sie erleichtert auf. Zwar blieb die Mietschuld bestehen. Aber in diesem Fall ist es besser, die Beziehung, wenn auch mit Verlust, zu beenden, als weiterhin regelmäßig Verluste zu machen.
Nun wurde das Objekt an einen neuen Mieter übergeben – ein namhafter Konzern in Europa. Er zahlt gut, wir haben eine wunderbare Beziehung. Er gab zu, dass niemand vor Vertragsabschluss so viele Dokumente verlangt habe, wie ich sie verlangte – einen Finanzbericht für drei Jahre, eine Bescheinigung der Handelskammer, Empfehlungen anderer Orte, an denen er früher gemietet hat, sogar Zivilstandsurkunden. Im Allgemeinen haben sie es gründlich überprüft, es bereitet dem Eigentümer und uns keine Probleme.
Der Eigentümer erhält regelmäßig Zahlungen und hat 4,8 % pro Jahr von diesem Objekt. Diese 7%, die ihr versprochen wurden, sind in unserem Markt sehr selten. Offenbar wurde sie in die Irre geführt, nur um das Objekt zu verkaufen. Um nicht so enttäuscht zu werden, ist es notwendig, die Übereinstimmung der angegebenen Preise und Marktrealitäten im Voraus zu überprüfen.
Fall drei, der knifflig werden könnte. Darüber, wie wichtig es ist, das Objekt vor dem Deal genau zu studieren
Wir wurden von einer Hausverwaltung in München von einer Familie angesprochen, die für ihre studentische Tochter eine Wohnung in München kaufen wollte. Sie fanden das Objekt selbst – eine für örtliche Verhältnisse sehr günstige Wohnung für 120.000 € – wir mussten den Deal prüfen und die „Fallstricke“ umgehen.
Sie begannen, das Objekt zu studieren. Es wurde festgestellt, dass es ein Leck gab, aber der Schaden wurde repariert. Es war geplant, die Fassade des Hauses zu reparieren, aber eine gute Firma machte das und die Rechnungen der Eigentümergemeinschaft waren in Ordnung. Das heißt, die Besitzer glänzten nicht mit zusätzlichen Reparaturkosten. Im Allgemeinen war alles sauber.
Dann begannen sie, den Mieter zu studieren und vermuteten sofort mögliche Schwierigkeiten.
Erstens sei der Vertrag mit ihm unprofessionell aufgesetzt worden. Wir verwenden immer Vertragsformulare, die von den Anwälten der Gesellschaft zum Schutz der Rechte der Eigentümer erstellt wurden. Es berücksichtigt alle neuesten Gesetzesänderungen und buchstabiert alle Nuancen. Und hier wurde der Vertrag in freier Form erstellt und sie haben vergessen, die Bedingungen der Räumung des Mieters zu beachten. In diesem Fall kann sich der Austritt um ein Jahr verzögern.
Zweitens wurde die Miete für die Wohnung unterschätzt. Außerdem zahlte der Mieter einen festen Betrag ohne verbrauchte Nebenkosten und konnte so viel Wasser und Heizung nutzen, wie er wollte. Er lebte lange dort und hätte angesichts der Vorteile, die er hatte, wohl kaum zugestimmt, freiwillig auszuziehen.
Drittens schien er uns vom Standpunkt der persönlichen Qualitäten irgendwie unzulänglich.
Generell warnten wir die Käufer davor, dass es Probleme mit dem Mieter geben würde. Freiwillig wird er höchstwahrscheinlich nicht ausziehen. Sie müssen sich an einen Anwalt wenden, und dies ist mit zusätzlichen Kosten verbunden. Wir müssen basteln, aber es besteht keine Gefahr, dass er nicht durch das Gericht ausgewiesen wird, weil. der Mieter gehört keinen sozial geschützten Gruppen an, er ist nicht behindert, er hat keine kleinen Kinder. Die Kunden sagten, sie seien bereit, diese Probleme zu lösen, um eine preiswerte Wohnung zu kaufen.
Infolgedessen tat es. Sie wollten uns die Wohnung nicht zur Verwaltung überlassen, weil. sie kauften es nicht zur Miete, sondern für den Wohnsitz ihrer Tochter. Dann rieten wir ihnen zu einem Anwalt, ohne ihn wollte der Arbeitgeber nicht einmal über einen Umzug sprechen. Jetzt ist alles in Ordnung, der Mieter soll im Oktober ausziehen.
Ja, die Eigentümer mussten neun Monate warten und einen Anwalt bezahlen, aber zumindest wussten sie, worauf sie sich einließen.
Wenn sie das Objekt nicht überprüft hätten, hätten sie eine sehr unangenehme Überraschung erlebt. Ich habe eine Wohnung gekauft, aber Sie können sie nicht nutzen. Und wenn sich herausstellte, dass der Mieter auch ein 80-jähriger alter Mann war, der zwei Schlaganfälle erlitten hatte (wie im ersten Fall), wäre es unmöglich, ihn zu kündigen. Daher kann man auch in einem so verlässlichen Markt wie dem deutschen auf eine ausführliche Prüfung des Objekts vor der Transaktion nicht verzichten.