IST ES MÖGLICH, EINE WOHNUNG IN MÜNCHEN, DEUTSCHLAND IN DER OFF-PLAN-PHASE ZU KAUFEN? WACHSEN DIE KOSTEN FÜR EINEN QUADRATMETER, WENN DAS GEBÄUDE FERTIG IST? WIE WERDEN DEUTSCHE ENTWICKLER HÄUSER IN BETRIEB VERMIETEN? DIE FRAGEN VON PRIAN.RU ANTWORTET VLADIMIR AUS PENZA, DER ZWEI WOHNUNGEN IN MÜNCHEN GEKAUFT HAT.

Käufer: Vladimir aus Penza
Verwaltungsgesellschaft: WIP Immobilien GmbH
Region: Deutschland, München
Objekt: zwei Zweizimmerwohnungen
Preis: 250.000 € und 350.000 €
Deal: 2012 (Zweitmarkt) und 2014 (Neubau)

Ihre Preise waren treu – von 2,5 % bis 4,5 % pro Jahr.

Ein typisches Vorgehen für uns – wir haben zehn Wohnungen verkauft, also eine Stiftung aufgebaut, weitere Kunden gefunden, weitergezogen – ist in Deutschland nicht möglich.

Sie können jede Laune erfüllen, aber für Ihr Geld.

— Wladimir, warum hast du dich für Deutschland entschieden? Hatten Sie dort geschäftliche Verbindungen? Oder vielleicht Verwandte?

– Nein, ich bin zum ersten Mal nach München gekommen, um mich medizinisch untersuchen zu lassen. Er löste diese Fälle erfolgreich und begann, Bayern aus touristischer Sicht zu betrachten. Dort hat es mir sofort gefallen. Dann bin ich mehrmals zurückgekommen – München hat die Erwartungen immer erfüllt. Damals gab es noch keine Krisen, die russische Wirtschaft war stabil, die Geschäfte liefen auch gut … All diese Faktoren kamen zusammen, und in München entstand der Wunsch, in Immobilien zu investieren.

– Hatten Sie sofort vor, eine Wohnung zur Miete zu kaufen?

– Die Wege des Herrn sind unergründlich … Die Gedanken waren anders. Zunächst kaufte ich hochwertige Immobilien in guter Lage, und was ich damit machen sollte, wollte ich nebenbei herausfinden.

— Für welches Objekt haben Sie sich 2012 entschieden? Und was war sein Schicksal am Ende?

– Wir haben eine Zweizimmerwohnung in einem ruhigen, ruhigen Viertel von München, nicht im Zentrum, für 250.000 Euro gekauft. Damals gab es keine freien Mittel für die Transaktion, also entschieden wir uns, einen Kredit aufzunehmen. Und damit die Wohnung nicht extra Geld aus der Tasche zieht, kamen sie zu dem Schluss, dass es notwendig sei, sie zu vermieten. All die Jahre hat sie erfolgreich gemietet, und jetzt ist der Kredit fast abbezahlt.

– Zu welchen Konditionen haben deutsche Banken damals Hypotheken vergeben?

– Ihre Zinssätze waren treu – von 2,5 % bis 4,5 % pro Jahr. Theoretisch sollte dies in allen zivilisierten Ländern der Fall sein. Ich bin froh, dass ich den Kredit bekommen habe.

Beachten Sie! Bisher können Ausländer in Deutschland eine Hypothek zu 2-3,5 % pro Jahr aufnehmen. Der Satz hängt von der Zahlungsfähigkeit des Auftraggebers und der Qualität des Objekts ab. In der Regel werden Kredite für bis zu 15 Jahre vergeben.

– Wie rentabel ist es, eine solche Wohnung zu mieten?

— Jeder Fall ist individuell. Die Preise hängen von der Lage, der Qualität der Wohnung, dem Vorhandensein oder Fehlen von Möbeln ab … Ein erfahrener Manager erklärt Ihnen, wie sie gebildet werden. In meinem Fall deckte die Miete die Hauptzahlung und die Zinsen des Darlehens vollständig, und es blieben noch etwa 200 Euro übrig.

– Anscheinend hat dieses Ergebnis zu Ihnen gepasst, da Sie sich entschieden haben, eine andere Wohnung zu kaufen …

– Ja, in Zukunft möchte ich die erste Wohnung meiner Tochter überlassen und die zweite habe ich für meinen Sohn gekauft.

– Das heißt, Sie haben heute nicht so sehr auf Mieteinnahmen gesetzt, sondern darauf, einen Beitrag für die Zukunft der Familie zu leisten?

– Genau so.

— Erzählen Sie uns von dem zweiten, neueren Deal. Welche Aufgabe haben Sie sich gestellt? Wie wurde das Objekt ausgewählt?

— Regina Borger, Geschäftsführerin der WIP Immobilien GmbH, hatte damals bereits eine informelle Beziehung aufgebaut. Die erste Transaktion war erfolgreich, dann waren sie all die Jahre damit beschäftigt, eine Wohnung zu vermieten, kurz gesagt, wir verstanden uns und ich vertraute ihnen voll und ganz. Also habe ich einfach die Idee geäußert und um etwas zum Abholen gebeten.

Auf einer meiner Reisen nach Deutschland wurde mir angeboten, eine Wohnung in einem Neubau zu kaufen, sie zeigten mir die Broschüren des Bauträgers. Wir gingen zu der Stelle, wo das Haus erscheinen sollte. Damals war hier Brachland, man hielt sie nur für eine Baugrube. Und zwar war ich bei weitem nicht der erste Käufer! Es war mir wichtig, die Gegend zu sehen – damit es ruhig ist, ohne Einwanderer, damit eine U-Bahn in der Nähe ist. Dann studierten wir das Design des Hauses. Ich mochte alles. Sie baten zwar um eine etwas teure Wohnung – 350.000 Euro. Trotzdem ist es ein Neubau, und in Deutschland werden sie sehr geschätzt.

Sie begannen zu überlegen, was sie tun sollten. Mir wurde von einer anderen Bank ein Kredit angeboten. Um ehrlich zu sein, dachte ich, dass sie mich ablehnen würden, weil. An mir hing ein weiterer ausstehender Kredit. Aber die Spezialisten studierten meine Bonität, stellten fest, dass wir die erste Hypothek regelmässig abbezahlt hatten, dass die Sache fast abgeschlossen war, und genehmigten den Kredit. Als ich davon erfuhr, habe ich den Vertrag sofort fast blind unterschrieben.

War es nicht beängstigend, Immobilien in der allerersten Phase zu kaufen, als es noch nicht einmal eine „Kiste“ gab?

– Nein, das sind die Deutschen, nicht unsere russischen Entwickler, die das Geld nehmen und ihnen dann nachlaufen, schau. Da ist alles klar.

– Ich frage mich, ob die Kosten für Wohnungen in Deutschland je nach Bauzustand variieren? In Russland können Sie beispielsweise 30-40% sparen, wenn Sie keine Angst haben und das Objekt in der Phase der Ausgrabung übernehmen.

„So etwas gibt es in Deutschland nicht. Wenn es sich ändert, ist es sehr klein. Lokale Bauherren haben keinen dringenden Bedarf an dringendem Geld von Käufern. Dies sind mächtige Organisationen mit soliden Budgets, und die Kreditvergabe für sie ist mehr als erschwinglich. Ich bin sicher, dass der Entwickler problemlos einen Kredit zu 1-2% aufnehmen kann.

Für sie ist das Geld der Käufer nur eine Garantie dafür, dass das Objekt verkauft wird. Natürlich verwenden sie sie, aber das ist kein entscheidender Faktor beim Bauen. Ein typisches Vorgehen für uns – wir haben zehn Wohnungen verkauft, also eine Stiftung aufgebaut, weitere Kunden gefunden, weitergezogen – ist in Deutschland nicht möglich. Dort zahlen Käufer in Etappen, nur für das, was bereits im Haus gemacht wurde.

– Wie lange hat der Aufbau gedauert? Und wie haben Sie den Prozess in einem anderen Land verfolgt?

– Bei unseren Besuchen in Deutschland fuhren wir ein paar Mal an der Anlage vorbei und sahen, wie sie gebaut wurde. Aber im Allgemeinen gab es nie Zweifel. Erstens haben mir meine deutschen Partner, denen ich bereits vertraut habe, diesen Entwickler empfohlen. Zweitens habe ich es schon geschafft, dass in Deutschland alle Systeme gut funktionieren.

Dadurch konnte das Haus noch schneller als geplant übergeben werden. Sie wollten im Oktober dieses Jahres fertig werden, aber letztes Jahr haben sie den Prozess forciert und erreichten die Ziellinie im Mai. Für mich war es nicht einmal sehr bequem – ich wusste im Voraus, wann die nächsten Tranchen fällig waren, und dann musste ich umplanen.

— Vladimir, vielleicht weil Sie in der Anfangsphase eine Wohnung gekauft haben, hat Ihnen der Bauträger angeboten, etwas für sich selbst zu ändern – um das Layout oder die Fertigstellung nach Ihren Wünschen zu gestalten?

– Der Preis der Immobilie hatten sie ein Standardpaket enthalten – dh. typische Oberflächen und Ausstattung (in der Küche – Einbauschränke und Geräte, im Bad und WC – Sanitär). Wenn wir etwas ändern wollten, müssten wir dafür extra bezahlen. Sie können jede Laune erfüllen, aber für Ihr Geld.

Geld haben wir dafür nicht ausgegeben. Das Kind ist noch klein, es wird nicht lange dort leben. Sofort angenommen, warum in diesem Fall zu übertreffen. Wie auch immer, wenn die Zeit kommt, die Immobilie selbst zu nutzen, werden wir Reparaturen vornehmen. Egal wie vorsichtig der Mieter ist, die Situation muss aktualisiert werden.

– Wie haben Sie das Mietproblem gelöst? Wo suchen Sie Mieter? Wie haben Sie Verträge mit ihnen geschlossen?

– Ich hatte ein Kriterium – dass meine Wohnung nicht getötet werden würde. In Russland passiert das ständig, wir haben es schon durchgemacht. Daher habe ich alle Sorgen auf die Verwaltungsgesellschaft verlagert. Lassen Sie sie in Deutschland nach Menschen suchen, die Situation überwachen und Probleme lösen. Ich weiß, dass die Auswahl der Mieter von WIP Immobilien sehr sorgfältig angegangen wurde – sie haben ihre Zuverlässigkeit, Zahlungsfähigkeit, die Gründe, warum sie nach München gekommen sind, geprüft. Auf Verträge mit Mietern habe ich mich nicht vertieft – um das zu verstehen, muss man nicht nur gut Deutsch können, sondern auch das lokale Recht verstehen.

– Hast du die Mieter, die bei dir wohnen, überhaupt gesehen?

– Ich habe den Mieter aus der ersten Wohnung gesehen. Als wir in Deutschland ankamen, riefen wir sie an und warnten sie, dass wir kommen würden. Ich wollte nur mit eigenen Augen sehen, wie die Wohnung gepflegt wird. Natürlich nutzt sich die Ausrüstung im Laufe der Jahre ab … Die Platte musste geändert werden. Aber da war es nicht neu, schließlich wurde die Wohnung auf der „Zweitseite“ gekauft. Das ist natürlicher Verschleiß, wir haben damit gerechnet. Aber im Allgemeinen ist alles in Ordnung, der Zustand ist gut.

Was ist mit dem zweiten Mieter?

– Es ist immer noch

Ich habe es nicht gesehen – die Wohnung wurde erst kürzlich vermietet.

– Und wie hoch sind die aktuellen Preise für neue „Kopekenstücke“ in Münchens ruhigen Gegenden?

– Etwa 1100-1200 Euro.

– Wenn Sie 2011 von einem Menschen angesprochen würden, der in der gleichen Situation ist wie Sie – dann überlegen Sie gerade, ob Sie Ihre erste Wohnung in München kaufen oder nicht – was würden Sie ihm raten? Worauf ist zu achten, um mit dem Deal zufrieden zu sein?

– Wenn er 2011 zu mir käme, würde ich auf jeden Fall sagen: Unbedingt Immobilien im Ausland kaufen, insbesondere in München, wenn sich die finanzielle Möglichkeit bietet.

— Was hat sich jetzt geändert?

Nun ist die Zukunft unbekannt. Schauen Sie sich die Europäische Union an, Großbritannien verlässt sie, unsere Beziehungen zu Europa, das Aufpeitschen einer militärischen Hysterie … Wohin steuert die Welt im Allgemeinen? Irgendwann vor 2014, bis der Konflikt in der Ukraine begann, war alles wunderbar. Was jetzt? Ich weiß nicht … Wahrscheinlich versteht sogar der Präsident nicht ganz, was als nächstes passieren wird.

– Von allen Ländern in Europa scheint Deutschland, zumindest was die Konjunktur und die Situation auf dem Immobilienmarkt betrifft, am sichersten zu sein. Und wahrscheinlich die Schweiz…

— Ja, ich habe von der Schweiz erfahren, dort ist es viel teurer. Und Deutschland ist nicht alles, sondern nur München. So war es beispielsweise möglich, im bayerischen Augsburg Immobilien zu kaufen. Dort ist es sogar noch günstiger – für den Preis einer Einzimmerwohnung in der Münchner Innenstadt könnte man dort einen Drei-Rubel-Schein mitnehmen. Aber das ist es nicht.

Wichtig ist, dass München ein bedeutendes Produktionszentrum ist, die mächtigste Stadt Deutschlands. Nach meinem Verständnis ist dies das Zentrum Europas. Wie wir zum Beispiel: Wir sind in den Zug gestiegen und am Morgen sind wir in Rom gelandet. Wien, Paris sind ebenfalls in der Nähe und Barcelona, ​​die Kanarischen Inseln, Monte Carlo sind mit dem Flugzeug gut erreichbar.

Ich bereue sicherlich nicht, dort eine Immobilie gekauft zu haben. Wenn doch nur jetzt die Lage in der Welt in Richtung Entspannung gegangen wäre. Die Sanktionen wurden aufgehoben, das Visaregime abgeschafft … Dann drei Stunden im Flugzeug – und Sie sind da. Es wäre einfach wunderbar!

Interview mit Anastasia Faley, Prian.ru
Fotos mit freundlicher Genehmigung der WIP Immobilien GmbH

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