Die 5 größten Fehler, die ein Makler machen kann
Eine Immobilie verkauft man meist nur ein- oder zweimal im Leben. Umso wichtiger ist die Wahl des richtigen Partners. Wer einen Makler in München oder im Umland sucht, achtet oft auf Provision, Logo und Bewertungen. Doch die teuersten Fehler sieht man nicht auf den ersten Blick.
Viele davon passieren schon, bevor das erste Inserat online geht. Andere zeigen sich erst kurz vor dem Notartermin, wenn es fast zu spät ist.
Aus unserer täglichen Arbeit als Makler zwischen München, Gröbenzell und Fürstenfeldbruck kennen wir diese Situationen gut. Hier sind die fünf größten Fehler, die ein Makler machen kann, und wie Sie als Eigentümer sie erkennen, bevor sie Sie Geld kosten.
Die 5 Fehler auf einen Blick:
- Der Wunschpreis, um den Auftrag zu bekommen
- Ohne Finanzierungsbestätigung kein Notartermin: Käufer nicht geprüft
- Mängel und wichtige Informationen verschweigen
- Unvollständige Unterlagen
- Fehlende lokale Marktkenntnis
Fehler 1: Der Wunschpreis, um den Auftrag zu bekommen
Der größte Fehler passiert oft schon im ersten Gespräch. Der Eigentümer fragt: „Was ist mein Haus wert?“ Und der Makler nennt eine Zahl, die vor allem eines soll: den Auftrag sichern.
Das klingt zunächst angenehm. Wer hört nicht gern, dass die eigene Immobilie 100.000 Euro mehr wert ist als gedacht? Doch genau hier beginnt das Problem.
So läuft es dann häufig ab:
- Die Immobilie geht mit einem zu hohen Preis online.
- Es gibt Klicks, aber kaum ernsthafte Anfragen.
- Nach einigen Wochen folgt die erste Preissenkung, später die zweite.
- Käufer sehen das Inserat seit Monaten und fragen sich: „Was stimmt damit nicht?“
Am Ende wird die Immobilie oft unter dem Preis verkauft, der mit einer realistischen Bewertung von Anfang an möglich gewesen wäre. Die Immobilie ist am Markt „verbrannt“.
Ein guter Makler sagt Ihnen deshalb ehrlich, was der Markt hergibt, auch wenn das nicht die Zahl ist, die Sie sich gewünscht haben. Er begründet seine Einschätzung mit echten Vergleichsverkäufen, Lage, Zustand und aktueller Nachfrage. Und er erklärt Ihnen, mit welcher Strategie Sie den besten Preis erzielen.
Fehler 2: Ohne Finanzierungsbestätigung kein Notartermin
Ein Interessent ist begeistert, sagt mündlich zu und möchte sofort reservieren. Der Makler freut sich, sagt allen anderen Interessenten ab und vereinbart schon den Notartermin.
Drei Wochen später kommt die Nachricht: „Die Bank finanziert leider nicht.“
Für Sie als Eigentümer ist das doppelt ärgerlich. Sie haben wertvolle Zeit verloren. Und die anderen Interessenten haben sich inzwischen oft für eine andere Immobilie entschieden.
Deshalb gilt bei uns ein klarer Grundsatz: Ohne Finanzierungsbestätigung kein Notartermin.
Ein professioneller Makler prüft Käufer, bevor er Ihre Immobilie reserviert:
- Liegt eine schriftliche Finanzierungsbestätigung der Bank vor, und nicht nur eine allgemeine Vorabanfrage?
- Passt das Eigenkapital zum Kaufpreis und zu den Nebenkosten?
- Bei Barzahlern: Gibt es einen Kapitalnachweis?
- Sind alle Unterlagen vorhanden, die die Bank für die Finanzierung braucht?
Erst wenn diese Punkte geklärt sind, wird ein Notartermin vereinbart. So schützt der Makler Sie vor geplatzten Terminen, verlorenen Wochen und unnötigem Stress.
Fehler 3: Mängel und wichtige Informationen verschweigen
Feuchtigkeit im Keller, ein altes Dach, eine nicht genehmigte Dachgeschosswohnung: Manche Makler hoffen, dass der Käufer es nicht bemerkt. Das ist kurzsichtig und gefährlich.
Werden wesentliche Mängel verschwiegen, drohen nach dem Verkauf Streit, Schadensersatzforderungen oder sogar die Rückabwicklung des Kaufvertrags. Aus einem erfolgreichen Verkauf wird dann ein jahrelanges Problem, für den Verkäufer und für den Makler.
Ein guter Makler geht offen mit Schwächen um. Er benennt bekannte Mängel, ordnet sie ein und zeigt, wie man sie im Preis oder in der Strategie berücksichtigt. Ehrlichkeit ist keine Zusatzleistung. Sie ist die Grundlage für einen sicheren Verkauf.
Fehler 4: Unvollständige Unterlagen
Ein schönes Exposé reicht nicht. Käufer und vor allem Banken brauchen vollständige Unterlagen, und zwar früh:
- aktueller Grundbuchauszug
- Energieausweis
- Baugenehmigung und Pläne
- Wohnflächenberechnung
- bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan
Fehlen diese Dokumente, verzögert sich die Finanzierung. Im schlimmsten Fall springt der Käufer ab oder der Notartermin muss verschoben werden. Ein professioneller Makler stellt alle Unterlagen zusammen, bevor die Vermarktung startet.
Fehler 5: Fehlende lokale Marktkenntnis
Der Immobilienmarkt rund um München ist alles andere als einheitlich. Ein Reihenhaus in Gröbenzell wird anders gesucht und bewertet als eine Wohnung in Schwabing oder ein Einfamilienhaus in Fürstenfeldbruck. Wer nur mit Durchschnittswerten aus dem Internet arbeitet, liegt schnell daneben.
Makler München: In der Stadt zählen Mikrolage, Anbindung und die genaue Zielgruppe. Ein paar Straßen Unterschied können sich deutlich im Preis zeigen.
Makler Gröbenzell: Hier suchen viele Familien, die München-nah, aber ruhiger wohnen möchten. Größere Grundstücke haben oft verstecktes Potenzial.
Makler Fürstenfeldbruck: Die Nachfrage ist stark, die Käufer vergleichen aber genau mit dem Münchner Umland. Eine realistische Preisstrategie ist hier besonders wichtig.
Lokale Kenntnis heißt auch: Bebauungsplan, Baurecht und Entwicklungsmöglichkeiten verstehen. Ein Grundstück, das sich teilen lässt, ist oft deutlich mehr wert. Wird das übersehen, verschenkt der Eigentümer bares Geld. Bei WiP Immobilien prüft deshalb unser Bauingenieur solche Möglichkeiten, wie bei zwei Grundstücken, die wir 2026 geteilt und mit Bauprojekt und Bauvoranfrage verkauft haben.
So erkennen Sie einen guten Makler
Diese Fragen helfen Ihnen beim ersten Gespräch:
- Begründet der Makler seinen Preisvorschlag mit echten Vergleichswerten?
- Prüft er die Finanzierung der Käufer, bevor reserviert wird?
- Spricht er Schwächen der Immobilie offen an?
- Weiß er, welche Unterlagen fehlen, und kümmert er sich darum?
- Kennt er Ihre Gemeinde, den Bebauungsplan und die typischen Käufer vor Ort?
- Hat er neben Online-Portalen auch ein Netzwerk an vorgemerkten Käufern und Investoren?
Fazit: Der größte Fehler ist fehlende Ehrlichkeit
Schaut man genau hin, haben alle fünf Fehler eine gemeinsame Ursache: Der Makler denkt an den schnellen Auftrag statt an den sicheren Verkauf. Ein zu hoher Preis, ein ungeprüfter Käufer oder ein verschwiegener Mangel führen am Ende fast immer zum selben Ergebnis: weniger Geld, mehr Zeit und viel Ärger.
Bei WiP Immobilien in Gröbenzell arbeiten wir anders. Wir bewerten realistisch, prüfen jeden Käufer und bereiten alle Unterlagen vor, bevor die Vermarktung beginnt. Neben der klassischen Vermarktung erreichen wir über unser Investorennetzwerk auch Käufer, die nie auf einem Portal suchen.
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