Hausverwaltung in Deutschland: nützliche Tipps
1. Arbeiten Sie mit Fachleuten zusammen
Wenn Sie ein großes Geschäft machen, und der Kauf von Immobilien ist das immer, ist es sehr wichtig, die Unterstützung eines Fachmanns in Anspruch zu nehmen, der Ihre Interessen vertritt. Und erst recht in einem fremden Auslandsmarkt. Warum Sie einen Immobilienverwaltungspartner in Deutschland brauchen, muss wohl keiner erklären. Aber wie man es wählt, wie man die Professionalität des Unternehmens bewertet, wenn man selbst kein Profi ist, ist eine wichtige Frage.
„Ich würde erst einmal die Empfehlungen studieren“, rät Regina Borger, Geschäftsführerin der WiP Immobilien GmbH. Schauen Sie, was das Unternehmen bereits getan hat. Fragen Sie nach Kontakten von Kunden, die ihre Dienste bereits in Anspruch genommen haben. Das ist der beste Beweis für Professionalität.
Sie können das Unternehmen auch nach seiner Spezialisierung bewerten. In Bayern beispielsweise bieten rund 80 Unternehmen in Deutschland Hausverwaltungen an. Gleichzeitig sind viele in einer Reihe mit allem beschäftigt: Verkauf, Tourismus, Medizin, Autovermietung … Ich denke, es ist für den Käufer rentabler, mit eng spezialisierten Spezialisten zusammenzuarbeiten, weil. Sie kennen ihren Markt besser.
Und schließlich ist ein wichtiger sprechender Parameter die Beteiligung des Unternehmens an Berufsverbänden, dem Verband der Manager und der Gesellschaft zum Schutz der Rechte der Eigentümer. Dies ist ein Indikator für die Solidität der Organisation.
2. Studieren Sie das Objekt vor dem Deal
Im Fall von München geht es nicht einmal um die Lage oder Qualität von Immobilien. In der bayerischen Landeshauptstadt wird buchstäblich alles vermietet und schnell wieder verkauft – Wohnungen und Häuser, groß und klein, günstig und teuer, im Zentrum und am Stadtrand. Das Risiko, illiquide Vermögenswerte zu kaufen, die ohne Arbeitgeber brachliegen, ist in München minimal. Es besteht jedoch die Möglichkeit, zu viel zu bezahlen und die Rendite falsch zu berechnen.
„Es ist wichtig zu verstehen, wie der Preis angemessen ist und dem Markt entspricht“, sagt Regina Borger. – Wenn wir ein Objekt prüfen, schauen wir uns seinen technischen Zustand und seinen Standort an. Es ist sehr wichtig, welche Art von Heizung und Dach vorhanden sind (die Fassade ist bereits Dekoration), welche Reparaturen durchgeführt wurden und was sie in Zukunft vorhaben. Lesen Sie unbedingt die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten Jahre, damit deren Entscheidungen den neuen Eigentümer nicht überraschen.
Wir bewerten auch die wirtschaftliche Komponente des Objekts. Es gilt herauszufinden, welche Spareinlagen im Haus vorhanden sind und ob sie überhaupt vorhanden sind, wie viel die Mieter für Nebenkosten zahlen, und falls der Preis zu hoch ist, verstehen warum und natürlich nachfragen, ob es laufende Verfahren gibt Gericht.“
3. Wählen Sie einen zuverlässigen Mieter
Was ist das Hauptziel eines Investors? Natürlich Gewinn machen. Es ist unwahrscheinlich, dass jemand daran interessiert ist, die Probleme der Mieter zu lösen. Idealerweise möchten Sie einen Arbeitgeber finden, der lange Zeit in einer Wohnung lebt, regelmäßig Geld überweist, sich um das Eigentum kümmert und sich nicht um Kleinigkeiten kümmert. Wenn Sie eine bereits vermietete Wohnung kaufen, können Sie die Zahlungshistorie und den Zustand, in dem sich die Wohnung befindet, einsehen. Und wie überprüft man eine neue Person?
„Wir bewerten jeden potenziellen Mieter aus zwei Positionen – Bonität und Problematik“, sagt Regina Borger. – Wie prüfen wir die finanzielle Situation einer Person? Wir schauen uns seine Gehaltsnachweise der letzten Monate an. Wir achten darauf, welche Position er hat, wie lange er dort arbeitet, ob die Probezeit vorbei ist. Wenn er früher ein Haus gemietet hat, können Sie den Vorbesitzer um eine Empfehlung bitten.
Auch in Deutschland gibt es seit mehr als 100 Jahren eine Organisation, die Daten über die Zahlungsfähigkeit natürlicher Personen erhebt, die sogenannte Schufa (für juristische Personen – Сredireform). Sie arbeiten direkt mit Banken, Telefongesellschaften zusammen – und das ist immer ein Indikator dafür, ob eine Person regelmäßig für ein Telefon bezahlt. Wenn jemand insolvent wird, fällt er sofort in die Schufa-Datenbank.
Aber zu verstehen, ob der Mieter Ihnen Ärger machen wird, ist schwieriger. Es muss gefühlt werden. Wir versuchen, das psychologische Porträt aller, die zu den Vorführungen kommen, auszuwerten.
Beispiel: Sie haben kürzlich eine Wohnung gemietet. Als erstes kam ein deutsches Ehepaar, scheinbar wohlhabend, aber gleichzeitig bemängeln sie die kleinen Dinge und schauen sich jeden Kratzer auf dem Parkett an. Ich denke nicht, ich will es dir nicht aushändigen, du rufst mich später abends an und beschwerst dich, dass der Müllcontainer am falschen Ort steht. Ich scherze nicht, es ist wirklich passiert.
Dann kommt eine Familie aus Indien mit einem kleinen Kind, und auch das Mädchen ist schwanger. Vier Personen für ein Kopekenstück sind ein bisschen viel, und wenn Sie indische Kochtraditionen berücksichtigen, können sie möglicherweise eine Wohnung „killen“. Sie weigerten sich auch.
Infolgedessen wurden die Räumlichkeiten an einen einzigen arbeitenden Chinesen vermietet, der regelmäßig zahlt und keine Probleme verursacht.“
4. Schreiben Sie Ihr Mietrecht
Und schließlich ist der wichtigste Parameter einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie der Vertrag mit dem Mieter. In Deutschland werden viele Objekte bereits mit abgeschlossenen Mietverträgen verkauft. Diejenigen, bei denen die Konditionen für den Eigentümer ungünstig und beim Verkauf günstiger sind. In diesem Fall ist es wichtig, es sorgfältig zu lesen und zu verstehen, worauf Sie hinaus wollen. Wenn Sie eine freie Wohnung zur Miete kaufen, müssen Sie sich darum kümmern
Erstellung eines gültigen Mietvertrages.
„Erfinden Sie das Rad nicht neu, schreiben Sie keine Verträge selbst“, rät Regina Borger. – In Deutschland gibt es eine Gesellschaft zum Schutz von Eigentümerrechten, deren Anwälte aktuelle Mietverträge erstellen, die alle wichtigen Punkte berücksichtigen. Wir als Mitglieder der Organisation verwenden sie, aber Sie können einfach in den Laden gehen und ein solches Dokument kaufen.
Achten Sie im Vertrag auf folgende Punkte: die Höhe der Miete, wie und wann Sie diese erhöhen können, die Bedingungen für die Vertragsauflösung, welche Reparaturen auf Ihre Kosten und welche auf Kosten des Mieters durchgeführt werden, in welcher Form die Kaution (Kaution) vorgelegt wird und wie sie auf den neuen Eigentümer übergeht.
Und es ist auch sehr wichtig, bei der Anmietung einer Wohnung eine Abnahmebescheinigung zu erstellen, darin alle Zählerstände und die vorhandenen Mängel anzugeben. Wenn beim Auszug des Mieters etwas in der Wohnung beschädigt wird, muss er dies auf eigene Kosten reparieren.“
Die Redaktion von Prian.ru dankt der WIP Immobilien GmbH und persönlich Regina Borger für ihre Hilfe bei der Erstellung des Materials.