WOHNIMMOBILIENMARKT MÜNCHEN. BERICHT FÜR DAS 1. HALBJAHR 2014 NACH EKM-DATEN

WOHNIMMOBILIENMARKT MÜNCHEN. BERICHT FÜR DAS 1. HALBJAHR 2014 NACH EKM-DATEN

WOHNIMMOBILIENMARKT MÜNCHEN. BERICHT FÜR DAS 1. HALBJAHR 2014 NACH EKM-DATEN

Bericht für das 1. Halbjahr 2014

EKM – Sachverständigenkommission für die Bewertung von Grundstücken im Bereich der Stadt München

Im ersten Halbjahr 2014 zeigte sich der Münchner Immobilienmarkt wieder relativ lebhaft. In fast allen Teilmärkten bebauter und unbebauter Grundstücke übertraf die Zahl der Kauf- und Verkaufstransaktionen das Vorjahresniveau. Gleichzeitig wurden auf dem gesamten Immobilienmarkt rund 4,5 Milliarden Euro umgesetzt. Die Wachstumsrate des Geldumsatzes betrug rund 11 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum.

Auf dem Markt der privaten Wohnungen ist die Zahl der abgeschlossenen Kauf- und Kaufverträge spürbar zurückgegangen. Trotzdem übertraf das Volumen der Geldumsätze nach vorläufiger Berechnung leicht die Vorjahreswerte. Die Umsatzsteigerung auf dem Wohnungsmarkt geht laut Marktanalyse mit einer anhaltend hohen Nachfrage und neuen Preissteigerungen einher.

Umsatzdynamik

Markt für unbebaute Baugrundstücke

Individueller Wohnungsbau

Auf dem Markt der Grundstücke für den individuellen Wohnungsbau (Ein- bis Dreifamilienhäuser, Doppelhaushälften, Doppelhäuser, privater Wohnbau) entsprach die Zahl der abgeschlossenen Kaufverträge im ersten Halbjahr 2014 dem Niveau des Vorjahres Jahr. Der Flächenumsatz ging jedoch um 1,8 Hektar zurück. Dadurch verringerte sich der Cashflow leicht.

Barumsatz: minus 4 %
Flächenumsatz: minus 10 %

Mehrgeschossiger Wohnungsbau

Im Teilmarkt Grundstücke zur Errichtung von mehrgeschossigen Wohngebäuden überstieg die Zahl der abgeschlossenen Kauf- und Kaufverträge im ersten Halbjahr 2014 leicht den Wert des Vorjahreszeitraums. 35 Verträge über den Verkauf und Kauf von Grundstücken wurden registriert (im gleichen Zeitraum des Vorjahres – 31). Davon wurden 16 Transaktionen zum Kauf von Grundstücken mit einer Gesamtfläche von etwa drei Hektar als Wohnungsbau im Rahmen des staatlichen Förderprogramms eingestuft. Der Geld- und der Flächenumsatz sind im Vergleich zum Vorjahresniveau deutlich zurückgegangen.

Barumsatz: minus 36 %
Flächenumsatz: minus 36 %

Die Erfahrung zeigt, dass Marktschwankungen im Segment unbebauter Grundstücke für die Errichtung von mehrgeschossigen Wohngebäuden häufig durch periodische Verkäufe städtischer Grundstücke (meist Großflächen) und/oder lange Planungsphasen (vor Inkrafttreten von Bebauungsplänen) bestimmt werden.

Grundstücke für den Bau von Gewerbeimmobilien.

Im ersten Halbjahr 2014 wurden der Gutachterkommission 22 Verträge über den An- und Verkauf von Grundstücken zur Errichtung von Gewerbeimmobilien vorgelegt. Davon sind 10 Grundstücke für die Errichtung von Objekten mit einfacher gewerblicher Nutzung (im Vorjahr 8) und 12 Grundstücke (im Vorjahr 6) für die Errichtung von Objekten mit gemischter gewerblicher Nutzung, insbesondere Büro und Verwaltung, vorgesehen Gebäude.

Trotz einer Verdopplung der Grundstücksverkäufe für die Errichtung gemischter Gewerbeobjekte und einer Steigerung des Flächenumsatzes von 1,9 Hektar auf 4,5 Hektar übertraf der Barumsatz in diesem Teilmarkt die Vorjahreswerte nur um vier Prozent. Das Ausbleiben einer deutlicheren Steigerung des Bargeldumsatzes ist nicht auf Preissteigerungen zurückzuführen, sondern darauf, dass der relativ hohe Bargeldumsatz des Vorjahres durch Einzelverkäufe von teuren Objekten in der Innenstadt (zweistelliger Millionenbetrag) erbracht wurde ).

Bebautes Land

Individueller Wohnungsbau

Im Markt der Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften, Doppelhaushälften sowie kleinen Wohngebäuden registrierte der Gutachterausschuss im ersten Halbjahr 2014 13 Prozent mehr Kaufverträge als im ersten Halbjahr 2013 Gleichzeitig konnten Cashflow und Flächenumsatz deutlich gesteigert werden.

Flächenumsatz: plus 23 %
Barumsatz: plus 25%

Wohngebäude mit Mietwohnungen

Bei mehrgeschossigen Wohngebäuden mit Mietwohnungen wurden im ersten Halbjahr 2014 7 Kaufverträge weniger registriert als im Vorjahreszeitraum. Im Vergleich zum Vorjahr hat sich der Bargeldumsatz im Berichtszeitraum jedoch leicht erhöht.

Anzahl Verträge: minus 9 %
Barumsatz: plus 3%

Kommerzielle Objekte

Auf dem Gewerbeimmobilienmarkt wurden im Berichtszeitraum drei Kaufverträge mehr registriert als im Vorjahr. 51 Kauf- und Verkaufstransaktionen ermöglichten im ersten Halbjahr 2014 einen Barumsatz von rund 1,3 Milliarden Euro. Der Geldumlauf übertraf das Vorjahresniveau um rund 380 Millionen Euro. Die deutliche Umsatzsteigerung wurde vor allem durch den Verkauf von Einzelstücken getrieben

Mai große Büro- und Verwaltungsgebäude, sowie ein Hotel in der Innenstadt.

Anzahl Verträge: plus 6%
Barumsatz: plus 42 %

Wohneigentum und Teileigentum

Auf dem Markt für Eigentumswohnungen und Wohngemeinschaften (wie Büros, Geschäfte oder Stellplätze in Tiefgaragen) ging die Zahl der Verkäufe im ersten Halbjahr 2014 im Vergleich zum Vorjahr um neun Prozent zurück. Trotzdem übertraf der Geldumsatz nach vorläufigen Schätzungen die Vorjahreswerte um drei Prozent.

Der tatsächliche Wert der Barumsätze und die Verteilung der Kauf- und Verkaufstransaktionen nach Teilmärkten (Wohnungen in Neubauten, gebrauchte Wohnungen und Objekte im Miteigentum) für den Berichtszeitraum können nur geschätzt werden, da noch nicht alle eingereichten Kaufverträge zustande gekommen sind die Datenbank-Kaufpreisregisterdaten.

Von den ca. 5.200 verkauften Eigentumswohnungen/Wohngemeinschaften entfielen ca. 29 % auf Neubauten (ca. 1.490 Verträge).

Markttrends und Preisentwicklung

Trotz rückläufiger Vertragsabschlüsse beim Verkauf von Privatwohnungen war der Münchner Immobilienmarkt im ersten Halbjahr 2014 sehr umsatzstark. Im Vergleich zum Vorjahr stieg der Bargeldumsatz um fast 11 Prozent. Gleichzeitig kam es laut Analyse in fast allen Bereichen des Wohnimmobilienmarktes zu einem Preisanstieg. Die Nachfrage ist groß und das Angebot begrenzt.

Die Kaufpreise auf dem Markt für unbebaute Grundstücke für den Wohnungsbau liegen erneut über den Vorjahreswerten. Allerdings ist in diesen Marktsegmenten die Zahl der analysierten Kauf- und Verkaufstransaktionen noch zu gering, um konkrete Wachstumsraten abschätzen zu können.

Auf dem privaten Wohnungsmarkt stiegen die Bargeldumsätze im ersten Halbjahr 2014 leicht an, obwohl die Zahl der Verkäufe deutlich zurückging. Eine Analyse der Kaufpreise für Neubauwohnungen bestätigt einen spürbaren Preisanstieg, insbesondere bei Objekten in mittelmäßiger Lage.

Auch auf dem Zweitmarkt mit mittelmäßiger und guter Lage stiegen die Preise für Privatwohnungen weiter an. Die folgende Grafik zeigt die Preisdynamik für Wohnungen in Häusern verschiedener Baujahre. Allerdings können die Kursdaten 2014 nur als Trendindikator dienen. Eine genauere Preisanalyse ist in einem späteren Zeitraum basierend auf der Verarbeitung von mehr Informationen über Verkaufstransaktionen möglich.

Preise, weitere Preisdynamik

Preise für Grundstücke für den Bau von Einfamilienhäusern in mittelmäßiger und guter Lage – übersteigen den durchschnittlichen Marktwert von Immobilien zum 31.12.2012 um ca. 35%.
Preise für Grundstücke für den Bau von Mehrfamilienhäusern mit mittelmäßiger und guter Lage – übersteigen den durchschnittlichen Marktwert von Immobilien zum 31. Dezember 2012 um ca. 20 %.
Anstieg des Preisniveaus von Häusern mit Mietwohnungen, durchschnittlicher Zinssatz von ca. 2,5 % (Bandbreite: 1,5 – 3,4 %), 19 Ratings (Baujahre: 1878 – 1976), mit/ohne Denkmalschutz Denkmalschutz.
Preis einer Wohnung in einem Neubau:
bei mittelmäßiger Lage – durchschnittlich ca. 5.650 Euro/m2 Wohnfläche
mit guter Lage – im Schnitt ca. 6.450 Euro/m2 Wohnfläche
Zweitmarktwohnungen mit Denkmalschutz:
bei mittelmäßiger Lage – durchschnittlich ca. 5.600 Euro/m2 Wohnfläche
mit guter Lage – durchschnittlich ca. 7.000 Euro / m2 Wohnfläche
Preisniveau für die Hälfte neuer Doppelhaushälften mit mittelmäßiger und guter Lage
im Durchschnitt etwa 900.000 Euro
ca. 6.700 Euro/m2 Wohnfläche (ca. 135 m2 Wohnfläche, Grundstücksfläche ca. 300 m2)
Wiederverkaufspreise für halbe Doppelhaushälften, mit mittelmäßiger und guter Lage
im Durchschnitt etwa 700.000 Euro
ca. 5.600 Euro/m2 Wohnfläche (ca. 125 m2 Wohnfläche, Grundstücksfläche ca. 375 m2, Baujahr 1926 – 2009)
Preisniveau für neue Doppelhaushälften in Ecklage mit mittelmäßiger und guter Lage
im Durchschnitt etwa 715.000 Euro
ca. 5.950 Euro/m2 Wohnfläche (ca. 120 m2 Wohnfläche, Grundstücksfläche ca. 275 m2)
Preise für Doppelhaushälften in Ecklage mit mittelmäßiger und guter Lage im Zweitmarkt
im Durchschnitt etwa 580.000 Euro
ca. 5.500 Euro/m2 Wohnfläche (ca. 105 m2 Wohnfläche, Grundstücksfläche ca. 355 m2, Baujahr 1958-2004)
Preisniveau für neue durchschnittliche Doppelhaushälften mit mittelmäßiger und guter Lage
im Durchschnitt etwa 675.000 Euro
ca. 5.400 Euro/m2 Wohnfläche (ca. 125 m2 Wohnfläche, Grundstücksfläche ca. 160 m2)
Preisniveau für neue durchschnittliche Doppelhaushälften mit durchschnittlicher und guter Lage
im Durchschnitt etwa 565.000 Euro
ca. 5.150 Euro/m2 Wohnfläche (ca. 110 m2 Wohnfläche, Grundstücksfläche

ca. 225 m2, Baujahr 1961-2005)

Gutachterausschuss München Die Tätigkeit des Gutachterausschusses München basiert auf der Pflege einer Datenbank des Kaufpreisregisters und der Auswertung relevanter Informationen. Die Daten- und Informationsanalysen der Datenbank des Kaufpreisregisters dienen der Markttransparenz und werden jährlich von einer Expertenkommission im Immobilienmarktbericht veröffentlicht.

Dem Münchner Sachverständigenausschuss gehören neben meist angestellten Immobiliengutachtern als Freiberufler auch Vertreter des Finanzamtes, der Planungsabteilung und neuerdings auch Projektentwickler, Bauträger und Makler an.

Impressum: Herausgeber: Außenstelle der Münchner Sachverständigenkommission für Grundstücksbewertung im Raum München. September 2014 Verantwortlich für den Inhalt: Dipl.-Ing. eng. (FH) Helmut Thiele, MRICS, Vorsitzender des Fachausschusses. Übersetzung: WiP Immobilien GmbH