WER ÜBERWACHT IHRE WOHNUNG WÄHREND IHRER VERFÜGBARKEIT UND WIE? SIND DIE DEUTSCHEN SELBST IMMER ZUFRIEDEN MIT DER VERWALTUNGSGESELLSCHAFT? WAS IST EIN GUTER MIETER? FÜR IHRE AUFMERKSAMKEIT ANTWORTEN UND BEGRÜNDUNG VON DEN EXPERTEN DER WIP IMMOBILIEN GMBH.

Die übliche Situation: Sie sind Eigentümer einer Wohnung, bewohnen diese aber selbst nicht dauerhaft. Jemand muss sich um den leeren Platz kümmern – natürlich Ihr Assistent, eine Einzelperson oder ein Unternehmen.

 

Regina Borger, Geschäftsführerin der WiP Immobilien GmbH: „Was bedeutet es, die Interessen des Eigentümers zu wahren? Überwachung der wirtschaftlichen Komponente, damit der Eigentümer Einkommen erhält; und für den technischen Zustand der Wohnung, damit ihr Wert nicht sinkt, sondern wächst.“ Andrey Denisov, Leiter der Verkaufsabteilung der WiP Immobilien GmbH: „Die meisten Kunden kaufen zu Anlagezwecken, und sie wollen sich keiner stellen Situation, in der sie sich mit dem Mieter auseinandersetzen müssen. Wenn ein Mandant zu einem deutschen Unternehmen geht, versteht er erfahrungsgemäß aufgrund der unterschiedlichen Mentalität nicht, worum es geht.“

Um über alles, was in Ihrem Haus passiert, auf dem Laufenden zu bleiben, beauftragen Sie jemanden mit der Überwachung der Wohnung.

Dieser Jemand tritt in eine Beziehung mit der HOA Ihres Hauses, mit der Verwaltungsgesellschaft, mit anderen Nachbarn. Er vertritt Sie zum Beispiel bei Versammlungen, was in Deutschland keineswegs eine nutzlose Formsache ist.

Angesichts der Wohnungs- und Kommunalwirtschaftsprobleme in unserer Heimat beginnen wir im Ausland zu idealisieren. Vielleicht gibt es hier mehr Ordnung. Aber Deutschland ist auch kein Paradies, und es gibt Widersprüche zwischen dem Eigentümer und der Verwaltungsgesellschaft Ihres Hauses.

Regina Borger: „Immobilien sind viel Geld, das es zu überwachen gilt. Deshalb gehen die Eigentümer zu Meetings und beteiligen sich aktiv an allen Diskussionen. Sie wollen, dass ihre Immobilie technisch und wirtschaftlich in gutem Zustand bleibt.

Ich denke, dass in Deutschland die Eigentümer in etwa 20 % der Fälle mit ihrer Verwaltungsgesellschaft unzufrieden sind. Der übliche Grund ist die Reaktion auf Beschwerden. Unternehmen lösen Konflikte nur langsam, was bedeutet, dass sie ständig unter Druck gesetzt werden müssen.

Wie soll mit Streitigkeiten umgegangen werden? Wenn wir mit dem uns von der Verwaltungsgesellschaft vorgelegten Jahresbericht nicht einverstanden sind, leiten wir die Unterlagen nach Absprache mit dem Eigentümer an unseren Rechtsanwalt weiter. Und gemeinsam erstellen wir einen Aktionsplan.“

Natürlich erfordert eine leere Wohnung keine ständige Aufmerksamkeit. Ihr Partner kommt nur bei Bedarf hierher.

Regina Borger: „Unsere Arbeit findet natürlich größtenteils nicht auf der Straße, sondern im Büro statt. Wir kommen zu einem bestimmten Haus für eine Eigentümerversammlung oder im Falle höherer Gewalt. Na ja, und noch eine Möglichkeit, wenn der Wohnungseigentümer einen Sonderwunsch hat: Er will zum Beispiel Fernsehen in seiner Muttersprache einrichten oder so.“

Die Situation, dass der Eigentümer der Wohnung zwei- oder dreimal im Jahr zu ihr kommt, kommt vor, aber relativ selten. Viel häufiger wird die leerstehende Fläche zur Langzeitmiete vermietet. Und Ihr Partner hat zusätzliche Aufgaben – zum Beispiel die Suche nach einem Mieter.

Regina Borger: Was macht einen guten Mieter aus? Das ist derjenige, der die Miete pünktlich zahlt, der nicht über jede Kleinigkeit meckert, der die Wohnung in Schuss hält.

Andrey Denisov: „München ist eine besondere Stadt. Wenn wir morgens die Anmietung einer Wohnung ausschreiben, können abends bis zu 20 Personen zur Besichtigung kommen. Daher gibt es ein System zur Auswahl des „richtigen“ Mieters, der pünktlich zahlt und uns keine Probleme bereitet. Wir werden herausfinden, wo der Kandidat zuvor gelebt hat, wie sich seine Familie zusammensetzt. Wir bitten um einen Schufa-Auszug oder ein Schreiben des Vorvermieters, dass die Miete immer pünktlich bezahlt wurde. Wir schauen uns seinen Arbeitsvertrag an: wo und wie lange er arbeitet.

Die Vermietung einer Wohnung ist ein passives Einkommen.

Das Wort „passiv“ spiegelt die mangelnde Bereitschaft des Eigentümers wider, in den Prozess einzutauchen. Die Aufgabe des Vertreters ist es, alle Probleme zu lösen, ohne den Vermieter zu ziehen. Natürlich ist dies in manchen Fällen nicht möglich. Darüber hinaus kann Ihr Partner mit der ausgefallensten Situation konfrontiert sein.

Regina Borger: „Ich habe neulich einen Brief von unserem Mieter aus Indien bekommen. In der Ecke ihrer Wohnung war Schimmel. Und der Grund ist einfach: Die Wohnung wurde unsachgemäß geheizt und falsch gelüftet. Nun, was tun – in Indien wissen sie nicht, wie man heizt und sie wissen nicht, wie man lüften soll, dort gibt es keinen Winter. Das Problem scheint völlig lächerlich zu sein, aber wir müssen einer Frau beibringen, wie es geht.

Wenn ein Mieter ein Problem hat, kontaktieren wir im Allgemeinen den Eigentümer, identifizieren es und bieten Lösungen an. Der Eigentümer bestimmt selbst, welche Option er wählt.

Bei dem indischen Mieter ist dies jedoch nicht der Fall. Ja, der Vermieter will, dass der Schimmel entfernt wird, aber den Vermieter trifft kein Verschulden, der die Kosten nicht tragen sollte. Unsere Aufgabe ist es, der Mieterin zu erklären, was ihr Problem ist und wie es zu lösen ist.“

Wenn der Eigentümer beginnt, eine Wohnung zu vermieten, tritt er in finanzielle Beziehungen mit Deutschland ein. Ein Steuerberater hilft, diese Beziehungen förmlich zu regeln. Aber er löst alle technischen Finanzprobleme. Wenn Ihre Frage kreativer ist – zum Beispiel, wie Sie die Mieteinnahmen steigern können – wenden Sie sich auch dafür besser an Ihren Partner.

Regina Borger: „Es ist besser, einen Steuerberater aufgrund seiner Erfahrung und seiner Mehrsprachigkeit auszuwählen. Wir arbeiten zum Beispiel mit einem Wirtschaftsprüfer zusammen, der Russisch, Ungarisch und Englisch spricht. Im Allgemeinen erfolgt die Steuermeldung jedoch aus der Ferne. Sie müssen nicht ständig zum Finanzamt, zum Steuerberater. Treffen finden statt, aber sehr selten. Nur wenn man sie wirklich braucht.“

Also Kommunikation mit der Verwaltungsgesellschaft. HOA-Treffen. Reparaturarbeiten. Mieter finden. Kommunikation mit ihm. Nach dem Kauf einer Wohnung in Deutschland haben Sie nicht nur Rechte, sondern auch Pflichten. Bei näherer Betrachtung sind es gar nicht so wenige. Daher ist es in den meisten Fällen ein Muss, einen Assistenten oder Partner zu finden. Beim Kauf einer Wohnung sollten Sie also besser eine Antwort auf die Frage haben: „Wer könnte es sein?“.

Das Material wurde gemeinsam mit prian.ru, Chefredakteur Philip Berezin, zusammengestellt von Shamkhal Eyvazov
26. September 2016

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