Schwarzes Loch: Eine Gruselgeschichte über Immobilien in Deutschland

Sagt Regina Borger, Geschäftsführerin der Verwaltungsgesellschaft WiP Immobilien GmbH aus München.

Diese Geschichte ist ein echtes schwarzes Loch. In jeder Phase tauchten neue Schwierigkeiten auf, und sie nahmen kein Ende. Kaum zu glauben, dass das in München passieren könnte. Aber es ist trotzdem passiert. Ich denke, schlechte Erfahrungen sollten geteilt werden. Es gibt immer Lehren daraus zu ziehen. Ich hoffe, meine Geschichte hilft Ihnen dabei, kluge und durchdachte Investitionen in Deutschland zu tätigen.

Teil 1. Problemmieter

2015 rief uns eine Dame aus Moskau, Inhaberin einer Gewerbeimmobilie in der Nähe von München, im Büro an. Sie suchte nach einer Verwaltungsgesellschaft.

Sie hatte bereits einen Mieter – einen Türken, der in den Räumlichkeiten ein Ladengeschäft eröffnete. Aber er hatte Probleme. Er war ständig mit der Miete im Rückstand. Er beschwerte sich über ständige Lecks, argumentierte, dass die Preise zu hoch seien und Reparaturen durchgeführt werden müssten, sagte, dass er kein Geld habe … Wir gingen, um uns die Räumlichkeiten anzusehen.

Es stellte sich heraus, dass es tatsächlich Lecks gibt und für einen solchen Raum ist der Einsatz wirklich kosmisch. Wir haben mit ihm vereinbart, dass wir Reparaturen durchführen und die Miete mindern. In diesem Fall versprach er, regelmäßig Geld zu überweisen.

Als eine Frau ein Objekt kaufte, wurde ihr eine Rendite von 7 % versprochen. Für München ist das unrealistisch!

Hier verdienen sie 2-3% an Wohnimmobilien, 3-4% an Gewerbeimmobilien, vielleicht 5% wenn man sehr viel Glück hat. Solche Umstände hätten sie alarmieren sollen, aber anscheinend gewann die Gier über den gesunden Menschenverstand.

Bei realen Marktzinsen sank die Rentabilität des Objekts auf 4 %, aber es war wichtig, dass der Eigentümer regelmäßig Miete erhielt, da ein Darlehen an der Immobilie hing. Sie hat zugestimmt.

Sie luden eine Reparaturfirma ein, die Spezialisten beseitigten das Wasserleck. 14.000 Euro hat es gekostet, aber die Versicherung hat alles bezahlt. Übrigens, als sie während der Reparatur entdeckten, wie die Türken das Ablassen von Wasser arrangierten, waren alle entsetzt. Er machte ein Loch in die Fassade, führte das Rohr auf die Straße, schloss es nicht einmal an die Kanalisation an, und das Wasser floss einfach in den Boden. Dieses Durcheinander wurde entfernt. Wenn die Stadtverwaltung die Einleitung von Abfällen in das Grundwasser entdeckt, würde das Bußgeld ab 20.000 € betragen.

Die ersten paar Monate zahlte der Mieter nach Plan, und dann wiederholte sich die Situation.

Dann baten wir ihn zu gehen. Er wollte nicht. Ich musste mit Anwalt und Zeugen ausweisen. Als er vertrieben wurde, atmeten sie erleichtert auf.

Zwar blieb die Mietschuld bestehen. Aber in diesem Fall ist es besser, die Beziehung, wenn auch mit Verlust, zu beenden, als weiterhin regelmäßig Verluste zu machen.

Dann übergaben sie das Objekt an einen neuen Mieter – einen namhaften Buchmacher in Europa. Der Mieter gab zu, dass niemand vor Vertragsabschluss so viele Unterlagen verlangt habe wie ich – einen Finanzbericht für drei Jahre, eine Bescheinigung der IHK, Empfehlungen anderer Anmieter, sogar Zivilstandsurkunden . Im Allgemeinen haben sie es gründlich überprüft.

Der neue Mieter begann regelmäßig zu zahlen, der Eigentümer erhielt regelmäßig Geld. Aber natürlich nicht die 7%, die ihr die Verkäufer versprochen haben, sondern 4%.

Der Mieter hat sogar Reparaturen durchgeführt – 130.000 Euro investiert, Böden, Wände erneuert, buchstäblich alles. Er bat den Eigentümer um mindestens 30.000 € für die Modernisierung der Sanitäranlagen. Sie lehnte ab. Ich finde es nicht fair, aber es liegt an ihr. Infolgedessen führte der Mieter alle Arbeiten auf eigene Kosten durch.

Teil 2. Dubioser Kauf

Schließlich beschloss der Eigentümer, die Räumlichkeiten zu verkaufen. Sie kaufte es 2014 für 850.000 Euro, ihr Wunsch: „Ich will den gleichen Betrag plus 100.000 Euro.“

Ich antwortete ihr, dass die Anfrage für den Markt unzureichend sei. Der rote Kaufpreis der Immobilie zum Zeitpunkt des Kaufs betrug 500.000 €, da wir einen verlässlichen Mieter gefunden haben, der wiederum in Reparaturen investiert hat, können Sie jetzt für maximal 650.000 € verkaufen.

Tatsache ist, dass mit den Dokumenten, die sie hatte, gelinde gesagt, nicht alles glatt lief. Als sie begannen herauszufinden, was sie gekauft hatte, packten sie ihren Kopf. Ihr wurde ein Zimmer von 360 qm verkauft. m., von denen 100 Meter die Straße sind. In Deutschland gibt es eine sogenannte Flächenteilungscharta, wo man sieht, was jeder Quadratmeter ist. Ich frage mich, warum sie es nicht überprüft hat, als sie es gekauft hat. Offenbar hat sich der Verkäufer getäuscht.

Der dritte Teil ihres Eigentums ist also Luft, für die sie 3.500 Euro pro „Quadrat“ bezahlt hat.

Das heißt, wenn diese 100 Meter eine Verkaufsfläche wären, dann läge der Preis für das gesamte Objekt bei etwa 850.000 €, aber dem ist nicht so.

Nicht nur das… Die Einrichtung bestand aus drei Räumen. Einer davon ist 30 qm groß. m. Die Genehmigung für den Bau wurde 2008 eingeholt, aber die Eigentumsregistrierung dieser Dame wurde nicht durchgeführt. Und das bedeutet, dass die Erweiterung eigentlich nicht ihr gehört.

Nachdem wir das Grundbuch studiert hatten, fanden wir heraus, dass der vorherige Verkäufer einen listigen Plan durchgezogen hatte. Der Vermittler einigte sich mit dem türkischen Vorbesitzer darauf, dass er sein Objekt für 650.000 Euro kaufen würde, ging zum Notar und machte einen Voreintrag ins Grundbuch. Nachdem er den gesamten Betrag bezahlt hat, würde er als Eigentümer registriert werden. Aber dieser Schritt wurde nicht getan.

Der Mediator wollte das Geld nicht zahlen. Stattdessen suchte er nach einem Käufer. Ich habe diese Dame gefunden und ihr 200.000 € mehr abgenommen. Und der Deal kam nie zustande.

Der Vermittler war mit dem Verkäufer unter einer Decke. Als er dieses Objekt einem Moskowiter anbot, hatte er mit einem türkischen Eigentümer einen Pachtvertrag über 10 Jahre. Er hat gerade die 7% Rendite geliefert, die er ihr versprochen hat. Am Tag vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags kündigten sie den Mietvertrag und schlossen mit einem anderen Mieter einen neuen.

In diesem Stadium hätte die Frau die Gefahr spüren müssen. Wenn Ihnen direkt beim Notar ein neuer Vertrag zugeschoben wird, der die Zahlungsfähigkeit des Mieters in keiner Weise bestätigt, sollten Sie vorsichtig sein. Aber anscheinend verdrehten die versprochenen 7% des Einkommens dem Kunden den Kopf. Welche Probleme es damals mit dem Mieter gab, wissen Sie bereits.

Wir haben das alles dem Besitzer erklärt. Und sie sagten, dass das Maximum, mit dem sie rechnen könne, 650.000 € sei.“ Die Dame glaubte uns nicht. Auf der russischen Ausstellung fand sie eine Firma aus Berlin, die versprach, das Anwesen für jedes Geld zu verkaufen. Die Käufer hatten es natürlich nicht eilig.

Teil 3. Zwangsverkauf

Inzwischen lief ein paralleler Prozess. Dieses Zimmer befindet sich im Durchgang. Neben unserem Moskowiter gibt es noch etwa 30 weitere Besitzer. Der Konzern interessierte sich für den gesamten Komplex. Er fing an, kleinen Eigentümern anzubieten, ihre Teile aufzukaufen. Er bot uns auch 250.000 Euro an, unsere Besitzerin lehnte ab, sie wollte eine Million.

Der Konzern begann die Passage nach und nach in Teilen aufzukaufen. Und erhielt bald mehr als 50 % der Stimmen in der Eigentümergemeinschaft. Und das bedeutet, dass er Meetings selbst organisieren und alle Entscheidungen treffen könnte.

Dann stellte der Konzern einen Fünf-Sterne-Experten ein – einen von denen, die Expertise für Siemens und andere Giganten machen. Und dieser Spezialist entschied, dass das gesamte Gebäude rekonstruiert werden muss. Und er machte zwei Vorschläge für Reparaturen – für 2 und 3 Mio. €, diese 5 Mio. € sollten den Eigentümern abgenommen werden. Unser Anteil betrug etwa 200.000 €.

Ich ging zu einem Anwalt. Wir haben die Situation besprochen und erfahren, dass gegen den Beschluss der Eigentümerversammlung über 2 Mio. € Berufung eingelegt werden kann. Die Wahrscheinlichkeit, vor Gericht zu gewinnen, liegt bei 99 %. Das bedeutet, dass unsere Kosten sinken werden. Sie zogen einen weiteren kleinen Eigentümer in den Fall und reichten eine Klage ein.

Inzwischen hat der Konzern auch herausgefunden, dass eine Erweiterung um 30 qm. m gehört formell keinem Moskauer, sondern ist gemeinsames Eigentum aller Mitglieder der Eigentümergemeinschaft. Dies bedeutet, dass die Eigentümer das gesamte Geld für die Miete dieser 30 m² beanspruchen oder teilen können oder den Mieter auffordern können, auszuziehen, um diese Fläche für allgemeine Zwecke zu nutzen. Damit würde ein Teil des Mietvertrages wegfallen.

Im Allgemeinen begannen sie, die Frau zu erpressen, indem sie anboten, das Objekt billig zu verkaufen. Vor der Reparatur und dem Einzug eines neuen zuverlässigen Mieters war der Konzern bereit, 250.000 Euro zu zahlen, jetzt bot er 400.000 Euro.

Außerdem stellte er eine Bedingung: dass er nur bereit sei, Immobilien zu kaufen, wenn sie ihre Klage vor Gericht zurückziehe. Sie hat zugestimmt.

Moskowiter nahm den Anspruch. Nach deutschem Recht trägt derjenige, der die Klage zurückzieht, alle Kosten, einschließlich der Kosten des Anwalts der anderen Partei. Und nur 2 Wochen später erhielten wir eine Benachrichtigung, dass der Reklamation stattgegeben wurde. Immerhin wurde es im Namen von zwei Eigentümern eingereicht, und der zweite hat es nicht angenommen.

Das von der Moskauerin gesammelte Geld reichte kaum aus, um den Kredit abzubezahlen, den sie für den Kauf dieser Immobilie aufgenommen hatte. Von Einnahmen war keine Rede. Sie schuldet uns auch eine große Summe für Dienstleistungen.

P.S. Damit sind die Probleme noch nicht zu Ende.

Da die Moskowiterin ihre Klage aufgegeben hat, muss sie alle Anwaltskosten tragen. Das sind ca. € 30.000,- Diese Schulden hängen nicht an ihr persönlich und nicht an ihrer Gesellschaft (GmbH), auf die das Vermögen eingetragen wurde. Wir haben den Vertrag mit ihr gekündigt. Soweit ich weiß, hat sie nicht die Absicht zu zahlen.

Sie unterschätzt einfach den Ernst der Lage. Wenn die Betroffenen beginnen, ihre Schulden zu verfolgen, wird dieses Geld ihr persönlich „aufgehängt“. Bei der nächsten Einreise nach Europa könnte sie an der Grenze festgenommen werden.

Sie kann auch versuchen, das Unternehmen zu verkaufen. Und in diesem Fall ersetzt er denjenigen, der es kauft …

Wie Sie sehen können, ziehen sich in dieser Situation Probleme in einem endlosen Strom nacheinander. Aber wenn Sie anfangen zu analysieren, sehen Sie, dass es alarmierende Signale gab.

Die Übereinstimmung der Flächen des Objekts mit der Satzung zur Flächeneinteilung wurde nicht nachgewiesen.