Die Wohnungsnachfrage in München ist nicht mehr so hysterisch wie in den vergangenen zwei Jahren. Natürlich bleiben die Preise in der Stadt selbst und im Münchner Umland auf dem gleichen hohen Niveau. Und höchstwahrscheinlich wird sich die Situation in naher Zukunft nicht ändern.
375 Euro Miete pro Monat, mitten in München, Top-Lage – der Preis ist durchaus angemessen. Aber in diesem Fall sprechen wir nicht über einen erfolgreichen Deal, sondern nur über die Kosten für die Anmietung eines Tiefgaragenplatzes. Die Anmietung einer 87 qm großen Wohnung im Schloss nahe der Oper, der ehemaligen Postresidenz, kostet 4604 Euro pro Monat, Nebenkosten werden separat abgerechnet. Das genannte Objekt gehört in die Kategorie der „Verrücktesten“ was München zu bieten hat, 53 Euro pro qm. m Miete – für diesen Preis können Sie in Macklenburg ein Baugrundstück kaufen.
Das luxuriöse Gebäude mit dem berühmten Klenze-Portikus ist ein separates Gesprächsthema. Ende 2012 fand auf dem Münchner Immobilienmarkt der Deal des Jahres statt. Ein russischer Investor erwarb die Residenzpost für 300 Millionen Euro. Das teuerste Grundstück, die teuersten Wohnungen, die höchsten Mieten – darüber steht in letzter Zeit oft auf den ersten Seiten der Presse. Für normale Münchner begann diese Wendung der Ereignisse Anlass zur Sorge zu geben.
Die Wohnungsnot beschäftigt den Bürgermeister der Stadt, Christian Uhde. Dabei interessiert ihn der Palast an der Oper wenig. Oude weiß, dass die Politik gegen einzelne seltene Fälle machtlos ist. Uhde befürchtet, dass die Durchschnittspreise sehr schnell steigen und die Wohnungspreise in den ehemaligen Arbeitervierteln (Giesing und Westend) und am Stadtrand bereits alle Grenzen überschreiten. Die Gefahr, so Uhde, bestehe darin, dass seine Stadt selbst für Durchschnittsverdiener unzugänglich werde. Heute geben immer mehr Münchner mehr als die Hälfte ihres Einkommens fürs Wohnen aus.
Zum Beispiel die Familie von Frank Herrnberger. Der Architekt lebt mit seiner Frau und zwei kleinen Töchtern in einer Mietwohnung. Er und seine Frau sind Absolventen und arbeiten beide Vollzeit. Lange und erfolglos suchte die Familie nach einer geeigneten Wohnung für sich.
Ganz in der Nähe, unweit der Isar, entsteht eine neue Wohnanlage Rodenstock Garten. 20 Häuser, 285 Wohnungen. Und obwohl ein Quadratmeter im ersten Stock eines Hauses an einer belebten Straße ab 5.000 Euro kostet und die Anlage erst im Sommer 2015 gebaut wird, sind alle Wohnungen bereits verkauft. Dazu winkte Frank Herrnberger nur ab: „Diese Preise sind nichts für mich.“
2012 brachte München keine Erleichterung. Die Nachfrage ist groß, der Markt leer und die Preise haben sich in vielen Bereichen fast verdoppelt. Innerhalb des Mittleren Rings, der die Altstadt umgibt, sind alle Teile längst geplant. „Auch in den nie prestigeträchtigen Stadtteilen sind die Immobilienpreise stark gestiegen“, sagt Helmut Thiele, Vorsitzender der Sachverständigenkommission. Die Kommission veröffentlicht jährlich ein Handbuch zur Lage des Immobilienmarktes mit offiziellen Wohnungspreisen. Herr Thiele behauptet, dass die unabhängigen Grundstücksbewertungsdaten der Kommission, die Anfang dieses Sommers veröffentlicht wurden, gegenüber dem Vorjahr um 20 Prozent gestiegen sind. Die Erwartung rechtfertigt sich laut Thiele nicht: „Am besten wäre es, gestern eine Immobilie in München zu kaufen.“
Makler glauben auch nicht an die Möglichkeit fallender Immobilienpreise. Rudolf Dan von Gerschlauer Immobilien sieht die Nachfrage 2013 nicht mehr so „explosiv“ wie im Vorjahr. Nur selten kommt es vor, dass Käufer die Preise erhöhen, wie bei einer Auktion. Thomas Aigner von Aigner Immobilien glaubt, dass die Phase des Verfalls begonnen hat. Es würde nicht schaden, sich zu beruhigen. Die Preise für den Kauf einer Wohnung sind 30-mal höher als die Jahresmiete. Wenn Sie die Rentabilität einer Mietwohnung berechnen, reicht dies nicht einmal aus, um die Inflation zu decken.
Darüber hinaus vergessen viele Käufer zusätzliche Kosten wie Nebenkosten, technischen Support und einen Sammelfonds für Reparaturen.
„Anleger glauben, dass Geld, das in Immobilien in München investiert ist, sicherer ist als in jeder anderen Immobilie“, sagt Benjamin Huyus vom Maklerbüro Planethom. Junge wohlhabende Erben, ältere Paare mit Bargeld und andere Sparer gehen davon aus, dass die Preise in München noch lange nicht sinken werden.
Wir müssen auch das Bevölkerungswachstum berücksichtigen, das von 2011 bis 2013 um 100.000 Menschen zugenommen hat. Bis 2014 sollen weitere 50.000 hinzukommen, danach wird die Einwohnerzahl auf anderthalb Millionen steigen. Manche finden hier einen Job, andere einen Studienplatz. Auch die Geburtenrate steigt.
Das Landesförderprogramm „Wohnen in München V“ will zwischen 2012 und 2016 rund 800 Millionen Euro in den Wohnungsbau investieren, das sind 175 Millionen mehr als beim Vorjahr. Es gibt nicht genug Land für Neubauten, es müssen neue Gebiete erschlossen werden. Auf dem Gelände der ehemaligen Kasernen Prinz Eugen, Luitpold und Funkkazarm sollen 9.000 neue Wohnungen entstehen. Gewerbeimmobiliengebiete wie Togal in Bogenhausen, Agfa in Giesing, Paulaner in Au, Siemens in Sendling, Mailer in Moosach, Diamalt in Allah werden nicht unbeachtet bleiben – die Projektaktivierung umfasst
alle Teile der Stadt. Bis 2016 sollen rund 15.000 neue Wohnungen in Betrieb genommen werden. Und da dies offensichtlich nicht ausreicht, wird erneut über den Bau von Hochhäusern diskutiert. Auf dem ehemaligen Gelände von Siemens wurden die ersten Versuchsgebäude errichtet, hier entstanden 16-geschossige Gebäude.
Auch in Freiham wird im großen Stil Wohnungsbau betrieben. Die ersten Wohnungen im neuen Stadtteil werden 2014-2017 bezugsfertig sein, 20.000 Menschen werden hier ihr gemütliches Zuhause finden. Ist Freiham für Investoren interessant? „Fast jede Gegend in München ist zu empfehlen“, sagt Makler Dan von Gerschlauer Immobilien. Wenn es sich um ein neues Gebäude handelt, müssen Sie sich zuerst sorgfältig mit der Umgebung vertraut machen. Schließlich kann der Bereich „problematisch“ werden.
Für die Familie des Architekten Herrnberger sind Freiham oder Riem keine Alternative zum Drei-Mühlen-Viertel, wo die Familie nahe dem idyllischen Rocklplatz lebte. Die Familie würde gerne an den Stadtrand in ein Stadthaus ziehen, auch mit Reparaturbedarf, aber nicht weit von der U-Bahn-Station entfernt. Nehmen Sie an dem Rennen um den Preis in den Elitegebieten des Staates teil. Herrnberger hat keine Lust.
Kapital 18.04.2013