Welche Schritte sind beim Kauf einer Wohnung im Bau zu durchlaufen? Warum werden Neubauwohnungen in München meist in Büros verkauft? Wo entscheiden sich zukünftige Besitzer für Parkett und Fliesen? Wann werden Sie zum Richtfest eingeladen? Antworten auf diese spannenden Fragen in den Kommentaren der Experten der WIP Immobilien GmbH.

Ausländische Investoren werden von der bayerischen Landeshauptstadt angezogen. Aber warum ist das Interesse so groß? Schließlich ist die Rentabilität in München gering. Oder ist es vielleicht nur ein Klischee, und tatsächlich stehen Münchner Immobilien gar nicht an der Spitze der russischsprachigen Käufer?

Regina Borger, Geschäftsführerin der WiP Immobilien GmbH: „Oft heißt es ‚München ist Betongold‘. Ich stimme zu, München ist ein Phänomen. Hier zieht es alle hin. Gleichzeitig funktioniert der hiesige Immobilienmarkt ganz anders als im Rest Deutschlands. Und die meisten Kunden kommen und sagen einfach: Wir wollen München. Aber sie wissen nicht und denken nicht darüber nach, wie der Markt funktioniert.
Erst kürzlich kam eine Familie zu uns, die sagt: „Wir haben Geld, wir wollen investieren.“ Ich frage: „Für Investitionen oder für mich selbst“? Sie sagen: „Für Investitionen“. Und Sie fangen an zu reden, es stellt sich heraus, dass sie wirklich eine Wohnung mieten werden, aber sie holen es wie für sich selbst ab. Aber das sind zwei verschiedene Dinge.
Wir sprachen über eine Zweizimmerwohnung. Ich habe die Option gezeigt: 56 qm, Schattenseite, wo ein Quadratmeter günstiger ist als auf der Sonnenseite. Dies ist die beste Investition, da der „Sonnenschein“ die Miete nicht stark beeinflusst. Aber wenn wir selbst dort gelebt haben, dann reichen 56 „Quadrate“ nicht aus. Und wir wollen die Sonnenseite! Aber wenn man eine Wohnung als Investition betrachtet, sollte sie nicht groß und nicht teurer sein als sie ist…“

Andrey Denisov, Vertriebsleiter der WiP Immobilien GmbH: „Die allermeisten Kunden, die eine Immobilie in München kaufen möchten, haben in der Anfangsphase noch nicht so recht verstanden, was sie wollen. In der Regel gibt es einen Anfangsbetrag, der ausgegeben werden soll, sagen wir 500.000 Euro.
Natürlich gibt es bestimmte Kriterien, die für alle Standard sind. Zum Beispiel ein schönes Haus, große Fläche, gute Infrastruktur. Manchmal kommen spezifische Anfragen hinzu. Sie brauchen zum Beispiel einen Parkplatz für eine Mercedes S-Klasse – das Auto ist lang und nicht alle Neubauten haben einen Platz in der richtigen Größe. Kunden, die Wohnungen für 1-2 Millionen Euro kaufen, wollen wissen, wer ihre Nachbarn sein werden – bei manchen Häusern kann man das schon vorher ausrechnen. In jedem Fall versuchen wir zu verstehen, was die Person möchte, und nach ihrer Geschichte erstellen wir einen Aktionsplan.“

Ein wichtiges Merkmal von Neubauten in München ist, dass Wohnungen blitzschnell verkauft werden, meistens noch während der Baugrube.
Das bedeutet, dass erstens die Entscheidung schnell getroffen werden muss und zweitens die Wohnung vor dem Kauf nicht besichtigt werden kann. Sie müssen nicht in die Einrichtung gehen, schon weil sie höchstwahrscheinlich nur in den Plänen existiert.

Regina Borger: „Ein Neubau ist ein Büroverkauf. Ich kann den Grundriss zeigen, ein visuelles Bild, ich kann Ihnen etwas über die Infrastruktur der Gegend, durchschnittliche Mietzahlungen, mögliche Rentabilität erzählen … Es ist höchstwahrscheinlich unmöglich, die Wohnung „live“ zu sehen. Fast alles ist verkauft, bevor das Haus noch gebaut ist.

Nachdem der Käufer eine Entscheidung getroffen hat, beginnt das obligatorische, aber nicht zu kreative Verfahren – der Abschluss eines Vertrages mit einem Notar, gefolgt von der ersten Rate.
„Die Eintragung von Immobilien erfolgt immer beim Notar, der eine unabhängige Person ist. In der Regel wählt der Bauträger einen Notar aus, der vollständig mit dem Verkauf und der Registrierung der betreffenden Immobilie befasst ist. Dies ist sowohl für den Entwickler als auch für den Kunden von Vorteil, da ein bestimmter Spezialist das gesamte Objekt kennt.“

Andrey Denisov: „Nach deutschem Recht hat der Bauträger nicht das Recht, eine 100-prozentige Vorauszahlung zu verlangen, wenn das Haus nicht gebaut wird. Er nimmt die Zahlung in Teilen entgegen, je nach Fertigstellungsgrad des Objekts. In der Regel beträgt die erste Rate 25 %, Folgezahlungen werden in mehrere Teile geteilt, von denen die letzte nach Erhalt der Schlüssel der neuen Wohnung bezahlt wird.“

Beispiel: Die Vergütung für im Bau befindliche Immobilien erfolgt auf Grundlage der MaBV (Makler- und Bauträgerverordnung) nach folgendem Schema:

 

Teilzahlung für Immobilien im Bau in Höhe von 25% nach Erhalt der notariellen Beurkundung. (einschließlich eines Abzugs von 5 %, der am Ende des Baus gezahlt wird)
Teilzahlung für Immobilien im Bau in Höhe von 28%, nach dem Bau des Rahmens, einschließlich der Arbeiten an den Räumen.
Teilzahlung für Immobilien im Bau in Höhe von 18%, nach der Errichtung des Daches, der Fallrohre, der Fertigstellung der Erstinstallation von Heizungs-, Sanitär- und Elektroinstallationen, des Einbaus von Fenstern.
Teilzahlung für Immobilien im Bau in Höhe von 20,5 %. Bei Eigentumsübertragung.
Teilzahlung für Immobilien im Bau in Höhe von 5%. Unmittelbar nach termingerechter Fertigstellung der Bauarbeiten ohne wesentliche Mängel.
Der letzte Teil der Zahlung in Höhe von 3,5 %. Unmittelbar nach Fertigstellung des Wohnungsbaus inkl. Tiefgarage und Infrastruktur.

Wenn der Finanzprozess gestartet wird, liegt angenehmere Arbeit vor uns. Sie müssen über die Dekoration und Einrichtung der Wohnung nachdenken. In München werden alle Neubauten mit hochwertigen Reparaturen vermietet. Aber jeder Besitzer kann seine Individualität zeigen.

Regine Borger:

„Die Baubeschreibung definiert die Bauqualität sowie die Qualität der Innenausstattung. Nach dem Ausfüllen der Unterlagen sendet der Entwickler einen Brief mit der Einladung, spezielle Zentren zu besuchen, in denen Muster von Parkett, Fliesen und Sanitärkeramik ausgestellt sind. Das sind keine Shops, sondern riesige Showrooms mit sehr hochwertigen Angeboten. In der Regel können Sie aus mehreren Optionen wählen, deren Kosten im Vertrag festgelegt werden. Wenn der Kunde etwas Besonderes möchte, müssen Sie extra bezahlen.

Der nächste Schritt ist die Auswahl der Möbel und der Küche. Der Bauherr wird ihren Plan so früh wie möglich sehen wollen, da die Verlegung der Verkabelung in der Wohnung von ihm abhängt.

Wenn Sie jedoch nicht selbst darin wohnen, sollten Sie nicht in die Küche eilen, da der zukünftige Mieter sie möglicherweise nicht benötigt.

Regina Borger: „Wie viel braucht ein Mieter eine Küche? 50 zu 50. Das ist Geschmackssache. Kürzlich sagte uns zum Beispiel eine Frau: „Ich werde mich nie von meiner Küche trennen, sie zieht mit mir um.“

Während Sie einkaufen, geht der Bau weiter. Und jetzt ist es Zeit für einen Feiertag namens Richtfest. Sie vergeht in dem Moment, in dem das Haus Gestalt annimmt, die Wände und das Dach bereits errichtet sind. Am Feiertag werden die Eigentümer, im Klartext, niedergeschlagen – vor den Bauherren und den Nachbarn, die im neuen Haus zum ersten Mal ans Licht gekommen sind.

Regina Borger: „Richtfest“ ist eine alte Tradition, die von einigen Entwicklern unterstützt wird. Dies ist eine Hommage an die Arbeiter, die Ihr Gebäude bauen. Der Urlaub wird von den Bewohnern des Hauses arrangiert – für sich selbst sowie für alle am Bau beteiligten Arbeiter. Dies ist natürlich nicht der letzte Punkt, aber eine wichtige Etappe – zum ersten Mal kommen Sie in Ihr zukünftiges Zuhause … “

P.S. Nun, abschließend …

… der Neubau Eigentum des Käufers wird, nachdem drei Bedingungen erfüllt sind: Die letzte Zahlung an den Bauträger ist erfolgt. 100% Zahlung!

Die Wohnung – das Haus wurde in Betrieb genommen und die Abnahmebescheinigung unterschrieben

Der letzte Vermerk über den Eigentumsübergang an den Käufer wurde im Grundbuch vorgenommen

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