Wir haben Angst vor Hypotheken. Es gibt keine offiziellen Statistiken, aber Immobilienmakler sagen, dass neun von zehn Kunden aus Russland, die den Kauf eines Eigenheims erwägen, zunächst nicht über eine Hypothek in Deutschland nachdenken. Entweder vertrauen sie den Banken nicht, oder sie haben Angst, in Knechtschaft zu geraten. Vergeblich! Was ist „Baufinanzierung in Deutschland für Ausländer“?
FAKTEN-2018 – HYPOTHEK IN DEUTSCHLAND FÜR AUSLÄNDER.
Ja, Hypotheken werden in Deutschland vergeben. Und immer aktiver. Das jährliche Wachstum der Hypothekarkredite im Land beträgt etwa 4%. Im Jahr 2016 betrug das Volumen der vergebenen Hypothekendarlehen in Deutschland 231,6 Milliarden Euro, das ist ein Viertel mehr als 2009. Deutschland ist nach Großbritannien der größte Hypothekenmarkt in der EU; Wenn der Brexit vorbei ist, wird er der größte sein.
Hypotheken werden in Deutschland in der Regel zu einem festen Prozentsatz vergeben, der auf 5-10, in seltenen Fällen auf 15 Jahre festgelegt ist. Kredite mit variablem Zinssatz sind im Land nicht beliebt: Sie betragen insgesamt 1 % (in Großbritannien 72 %, in Spanien – 75 %, laut einem Bericht von Research Gate).
Jetzt ist es gut. Warum? Ein variabler Zinssatz ist für den Kreditnehmer vorteilhaft, wenn er beginnt zu sinken – je länger desto besser. In Deutschland erfolgt die Veränderung des variablen Zinssatzes auf Basis von Schwankungen der European Interbank Offered Rate (EURIBOR). Aber im Moment ist es auf einem sehr niedrigen Niveau, und der variable Zinssatz kann nirgendwo fallen, sondern nur wachsen. Und es wird offensichtlich anfangen zu wachsen, die Frage ist nur wann genau.
Von 2009 bis 2018 sind die Hypothekenzinsen in Deutschland um 40 % gesunken. Jetzt liegt die durchschnittliche Rate bei etwa 1,65 %, aber es ist besser, wenn sich die Deutschen selbst an dieser Zahl orientieren. Ausländer erhalten Kredite zu ungünstigeren Konditionen. „Dieses Jahr haben wir beispielsweise Kredite für unsere Kunden zu 1,83–2,06 % erhalten“, sagt Regina Borger.
Regina Borger, WIP Immobilien GmbH: Hypotheken in Deutschland für Ausländer.
„Niedrige Hypothekenzinsen führen zu Paradoxien. Einer der wichtigsten Akteure auf dem Hypothekenmarkt in Deutschland ist die Landesbank, die durch staatliche Förderung traditionell günstigere Konditionen für arme Deutsche, alleinerziehende Mütter und Väter bietet. In den letzten Jahren ist die Zahl der Personen, die bei dieser Organisation einen Hypothekenkredit beantragt haben, zurückgegangen – die Konditionen bei normalen Banken sind attraktiver geworden als die Vorzugskonditionen der Landesbank. Und die zugewiesenen Gelder wurden nicht beansprucht, was zu einer Geldschwemme führte. Jetzt haben sie damit begonnen, Kredite zu 0,5–0,8 % zu vergeben.“
In Deutschland ist die Loan-to-Value-Ratio (LTV) die niedrigste in Europa. Strengere Regeln gelten laut diesem Indikator nur in Südkorea, wo die maximalen Kosten eines Kredits 75 % betragen. In Deutschland können es 80 % sein, aber nur für Einwohner. Wenn Sie nicht auf dem Land arbeiten, können Sie höchstens mit 60% des Immobilienwerts rechnen, in Wirklichkeit jedoch mit der Hälfte.
Die Frage, ob man in Deutschland eine Hypothek aufnehmen soll oder nicht, ist teilweise emotional (wenn man grundsätzlich nicht auf Pump leben möchte, wird einen nichts überzeugen), meist aber ökonomisch und mathematisch. Einfach ausgedrückt, wenn Sie 100.000 € investieren, können Sie eine 200.000ste Investition tätigen und aus den investierten 100.000 € einen doppelt so hohen Gewinn erzielen.
Bedingung: Wenn Sie einen Kredit für 250.000 € zu 7-8 % pro Jahr aufnehmen (diese Zinssätze waren vor 10 Jahren), werden Sie jährlich etwa 17.000 € zurückzahlen (ohne Darlehenskörper). Eine Hypothek zu 2% erhalten – nur 5.000 € Die Berechnung ist grob, sogar sehr, aber in diesem Fall ist es wichtig, die Reihenfolge zu verstehen.
Kommunikation mit der Bank
Zinssatz und Kredithöhe hängen von zwei Faktoren ab. An erster Stelle steht Ihre Zahlungsfähigkeit, die anhand der eingereichten Unterlagen beurteilt wird. Der zweite ist der Zustand des Objekts. Der Mindestbetrag, der erhalten werden kann, hängt von der jeweiligen Bank und dem Ort ab, an dem sich die Wohnung befindet.
Regina Borger, WIP Immobilien GmbH: Hypotheken in Deutschland für Ausländer.
„Die Option in München und Umgebung, wo es sehr schwierig ist, „das Falsche“ zu kaufen, wird eher in Erwägung gezogen. Andererseits macht es in Bayern kaum Sinn, eine Baufinanzierung unter 100.000 Euro zu beantragen, die meisten Banken geben sich mit solchen Zahlen gar nicht erst die Mühe, vergeben aber in der Regel erst ab 250.000 Euro Kredite, aber ich wiederhole, das schon Eine Münchner Geschichte. In Norddeutschland ist die Situation anders.“
Es gibt keine offizielle Bestätigung dafür, dass Russen oder Bürgern anderer Länder in letzter Zeit Hypotheken beim Kauf eines Eigenheims verweigert wurden. Einzelne Beispiele und der Hype darum bestätigen nur, dass es keine Massenausfälle gibt. Sie waren vorher, sie sind jetzt. Was sich definitiv geändert hat, ist, dass die Banken wählerischer geworden sind und häufiger zusätzliche Dokumente anfordern.
Es lohnt sich, mehrere Banken zu kontaktieren, zumal sie über die gleichen Unterlagen verfügen. Die Erstausstattung: eine ins Deutsche übersetzte 2-NDFL-Bescheinigung, ein Reisepass und Dokumente für die zu erwerbende Immobilie. Natürlich ist es gut, wenn Sie eine positive Kredithistorie haben. Außerdem müssen Sie einen Fragebogen ausfüllen, um aufzuzeigen, wie Sie den Kredit mit laufenden Einnahmen zurückzahlen werden. Die Bank wird mit der Prüfung des Antrags beginnen und mit ziemlicher Sicherheit zusätzliche Dokumente von Ihnen verlangen. Und schmeicheln Sie sich nicht, bis der Vertrag unterschrieben ist.
„Mein Rat: Bieten Sie genau so viele Sicherheiten an, wie die Bank verlangt, nicht mehr und nicht weniger. Die Erstkommunikation mit dem Kreditinstitut führen Sie in Abwesenheit – in der Regel per E-Mail. Lediglich beim Abschluss eines Finanzierungsvertrages ist ein Besuch bei der Bank mit Reisepass erforderlich“, sagt der Fachmann.
Die Bearbeitung einer Anfrage durch die Bank dauert in der Regel vier bis sechs Wochen, es werden jedoch keine Fristen garantiert. Im Falle einer Ablehnung teilt die Bank dies telefonisch mit. Auch wenn er eine schriftliche Antwort sendet, wird er unter keinen Umständen den Grund angeben.
Brauchen Sie einen Partner
Warum wenden sie sich normalerweise an einen Partner, um einen Kredit zu erhalten, und was ist seine Mission? Das Hauptproblem bei der ersten Kontaktaufnahme ist, dass die Bank Sie nicht kennt. Eine Kreditablehnung ist also mehr als wahrscheinlich. Der Aufruf durch einen Assistenten soll „das Eis schmelzen“.
Regina Borger, WIP Immobilien GmbH: Hypotheken in Deutschland für Ausländer.
„Banken kennen uns nicht nur als Käufer von Immobilien, sondern auch als Verwaltungsgesellschaft. Wir entwickeln uns, letztes Jahr haben wir vier weitere Häuser zur Verwaltung bekommen. Zwei von ihnen hatten Konten bei Banken eröffnet, mit denen wir zuvor noch nicht zusammengearbeitet hatten. Dementsprechend kennen uns nun zwei weitere Organisationen von der besten Seite. Und wenn eine Anfrage von einem Kunden durch uns geht und die Bank versteht, dass wir auch die Hypothekenzahlungen kontrollieren werden, herrscht volles Vertrauen.
Wir können nicht garantieren, dass die Bank einen Kredit gewährt. Lehnt eine Bank ab, wenden wir uns an eine andere. Jeder Kunde hat von uns einen Kredit erhalten.