Hotelinvestment in Deutschland
Geschlossene Objekte: Business-, City-, SPA- und Resorthotels. Hebelwirkung. Mieter sind namhafte Hotelketten. Hotelinvestment in Deutschland
BETRIEBSVOLUMEN
Der Umsatz des deutschen Hotelinvestmentmarktes betrug im vergangenen Jahr knapp über 4 Mrd. Euro und überschritt damit zum vierten Mal in Folge die 4-Milliarden-Grenze. Obwohl der Fünfjahresdurchschnitt um 7 % übertroffen wurde, blieb der Anteil der Assetklasse Hotel am gesamten Investmentmarkt bei knapp sieben Prozent.
Die Dominanz der Einzelhandelsumsätze hat im vergangenen Jahr weiter zugenommen. Dies wird deutlich durch den Warenmangel vor allem in den TOP-7 beeinflusst. In der ersten Jahreshälfte kamen „Portfolios“ fast nicht auf den Markt. Der Anteil der „Portfolios“ am Transaktionsvolumen verringerte sich von 31 % im Vorjahr auf 16 %, also fast um die Hälfte auf 650 Mio. Euro. Der Einzelhandelsumsatz lag dagegen bei knapp 3,4 Milliarden Euro. Aber auch der größte Deal des vergangenen Jahres mit dem Hilton Hotel am Gendarmenmarkt in Berlin, das ein israelischer Manager für knapp 300 Millionen Euro erworben hat, betrifft Einzelhandelsumsätze.
ANGEBOT UND NACHFRAGE
Der bereits im Vorjahr einsetzende Trend zum verstärkten Engagement von Käufern deutscher Investoren setzte sich auch 2018 fort. Ihr Anteil stieg von 54 % auf 57 %. Absolut entspricht dies einem Transaktionsvolumen von 2,3 Milliarden Euro. Ausländische Investoren hingegen sind zurückhaltender geworden, ihr Anteil ist von 46 % auf 43 % zurückgegangen.
Bei den Verkäufern war dieser Trend im vergangenen Jahr noch ausgeprägter. Der Verkäuferanteil deutscher Investoren stieg auf 71 % mit einem Transaktionsvolumen von knapp 2,9 Mrd. Euro. Dagegen ging der Anteil ausländischer Anbieter auf 29 % zurück. Deutsche Verkäufer waren im letzten Quartal des Jahres besonders aktiv.
FAKTEN
Investitionen 2018 2017
Transaktionsvolumen (in Millionen Euro) 4.020 4.186
„Portfolio“-Transaktionen 16 % 31 %
TOP-7 67% 69%
Ausländische Käufer 43 % 46 %
Ausländische Verkäufer 29 % 41 %
Durchschnittliche Rentabilität 3,75 % 4,10 %
Hotels im 4-Sterne-Segment konnten mit einem Anteil von 46 % gegenüber 52 % im Vorjahr erneut die Führung übernehmen. Absolut betrug das Transaktionsvolumen knapp 1,9 Milliarden Euro. Dies gilt auch für 3-Sterne-Komplexe, sie können mit einer Silbermedaille für 22 % und fast 900 Millionen Euro ausgezeichnet werden. Deutlich mehr als im Vorjahr waren Luxushotels am Markt vertreten. Der Marktanteil im 5-Sterne-Segment stieg von 10 % im Vorjahr auf 17 %, was einem Betriebsvolumen von über 650 Mio. Euro entspricht. Dazu gehören neben dem Hilton Hotel das Kempinski Hotel in Berlin sowie das Frankfurt InterContinental und das INNSIDE Frankfurt Hotel im Euroteum-Hochhaus. Häuser der Kategorie „1“ und „2 Sterne“ sowie Boardinghäuser gaben in diesem Jahr ihre Plätze nicht ab, mit Umsätzen von 220 und 240 Millionen Euro wiederholten sie die Ergebnisse des Vorjahres.
Nachdem sie in den letzten drei Jahren die aktivste Einkaufsgruppe waren, sind Investmentfonds in diesem Jahr vom ersten Platz auf den zweiten Platz gefallen. Ihr Handelsvolumen von rund 875 Mio. Euro entspricht einem Marktanteil von 22 %, sechs Prozentpunkte weniger als 2017. Den ersten Platz belegten Hausverwaltungen. Ihre Einkäufe beliefen sich auf mehr als 1,2 Milliarden Euro und einen Anteil von 30 %. Typische Immobilienmakler, die im Vorjahr die Top 3 abschlossen, zeigten weniger Kaufkraft und fielen auf Platz 6 zurück. Stattdessen rückten Privatinvestoren und Familienunternehmen mit einem Marktanteil von 11 % auf den dritten Rang vor.
Die größte Verkäufergruppe waren erwartungsgemäß Projektentwickler und Bauunternehmen. Ihr Transaktionsvolumen liegt mit knapp 1,2 Milliarden Euro (29 %) stabil auf Vorjahresniveau. An zweiter Stelle stehen wie im Vorjahr Offene Immobilien- und Spezialfonds, gefolgt von Kapitalgesellschaften und Eigenheimbesitzern. Der Marktanteil ersterer ist von 18 % auf 15 % zurückgegangen, während letzterer stabil bei 13 % liegt.
RENTABILITÄT
Die TOP-7-Umsätze beliefen sich auf knapp 2,7 Mrd. Euro oder 67 % des Marktanteils und damit auf weniger als im Vorjahr (2,9 Mrd. Euro bzw. 69 %). Ein anhaltender Mangel an geeigneten Objekten und ein deutlicher Preisanstieg bereits im vergangenen Jahr führten zu einem verstärkten Investoreninteresse an attraktiven B- und C-Klasse-Territorien.
In ähnlicher Weise setzte sich die „Kompression“ der Einkommen fort, obwohl sie bis Ende des Jahres fast aufgehört hatte. Die Renditeobergrenze lag bei rund 3,75 % in München bis 4,70 % in Berlin.
Auch in der Entwicklung hat es kleine Veränderungen gegeben. Die Bauleistungen im Bestand erreichten mit 2,5 Mrd. Euro das Vorjahresniveau, während der Anteil der Designentwicklungen von 19 % auf 15 % zurückging, während der Anteil der Bauleistungen im Bau von 5 % auf 10 % stieg. Fertige Neubauten blieben mit 7 % auf dem gleichen Niveau.
FAZIT UND PROGNOSE
Obwohl das Fehlen eines Investmentmarktes im Gastgewerbe dazu führte, dass der Rekord von 2016 nicht wiederholt werden konnte, in
Der deutsche Hotelinvestmentmarkt lag 2018 auf einem sehr guten Vorjahresniveau. Einzelobjekte und „Portfolios“ blieben gleichermaßen attraktiv, Investoren bevorzugten nach wie vor Fertigprodukte und Objekte im Bau. Langfristige Designentwicklungen hatten dagegen zunehmend Mühe, sich am Markt durchzusetzen.
2019 wird aufgrund stabiler Marktbedingungen und starker wirtschaftlicher Rahmenbedingungen mit einem Ergebnis auf Vorjahresniveau gerechnet. Entscheidend wird sein, ob für die hohe Nachfrage attraktive Anlagemöglichkeiten gefunden werden. Hotelinvestment in Deutschland.