INVESTITIONEN IN EINZELHANDELSEINRICHTUNGEN
GEWERBLICHES IMMOBILIENVERKAUFSVOLUMEN IN DEUTSCHLAND – SUPERMARKT (SIEHE AKTUELLE ANGEBOTE)

Für das Gesamtjahr 2018 beliefen sich die Transaktionen mit Einzelhandelseinrichtungen, die meisten davon „Supermärkte“, auf 9,8 Milliarden Euro. Es war knapp unter der 10-Milliarden-Euro-Marke, die in den vergangenen 10 Jahren 2015 und 2017 überschritten wurde. Vor dem Hintergrund des außerordentlichen Anstiegs des deutschen Investmentmarktes über alle Immobilienklassen hinweg ist der Rückgang im Einzelhandel gegenüber 18 % des Vorjahres markant. Der Marktanteil wurde auf nur noch 16 % reduziert. Das ist einer der niedrigsten Preise seit langem. Im Durchschnitt der letzten 10 Jahre waren es etwa 28 %. Dennoch stehen Einzelhandelsimmobilien im Vergleich zu anderen Assetklassen an zweiter Stelle. Gewerbeimmobilien in Deutschland, Supermarkt.

ANGEBOT UND NACHFRAGE FÜR SUPERMARKT

Neben einer ungewöhnlich hohen Anzahl verkaufter hochwertiger Büroimmobilien haben strukturelle Veränderungen im Einzelhandel zu einem unterdurchschnittlichen Ergebnis geführt. Die negativen Auswirkungen der Digitalisierung und das Wachstum des Online-Umsatzes treffen den Einzelhandel stärker als jede andere Anlageklasse. Das sich dramatisch ändernde Verbraucherverhalten wird große Veränderungen für Verkäufer, Eigentümer und Immobilieninvestoren mit sich bringen. Dementsprechend hat sich das Risikobewusstsein für Gewerbeimmobilien im Jahresverlauf deutlich erhöht. Marktteilnehmer meiden zunehmend bestimmte Einzelhandelsstandorte und Organisationstypen, die stärker von strukturellen Veränderungen betroffen sind. Dazu gehören selten besuchte Einkaufszentren mit Waren, die online flächendeckend verfügbar sind (Mode, Medien, Elektronik) oder in weniger attraktiven Kleinstädten oder an der Peripherie von A-Städten liegen, ebenso wie Gewerbebauten innerhalb der Stadt. Im Gegenteil, Einzelhandelsobjekte, deren Hauptrichtung Lebensmittelprodukte sind, gewinnen immer mehr an Popularität. Dies können einzelne Fachmärkte, spezialisierte oder hybride Zentren sein.

GEWERBLICHE IMMOBILIEN IN DEUTSCHLAND, SUPERMARKT.

Damit liegt dieser Organisationstyp, zu dem auch Supermärkte, Discounter und Verbrauchermärkte gehören, in Bezug auf die Anzahl der Transaktionen an der Spitze. Es folgen Immobilien an den Haupteinkaufsstraßen und Gewerbebauten mit 31 %. Deals mit Einkaufszentren sind mit 17 % weit auf Platz drei vorgerückt. Gemessen an den geringeren Investitionssummen, die in spezialisierte Märkte und Marktzentren fließen, ergibt sich bei der Bestimmung des Transaktionsvolumens ein etwas anderes Bild. Auf das Format Einzelhandelsanlagen entfällt ein Drittel des investierten Kapitals, auf Einkaufszentren rund 18 %. An erster Stelle stehen mit einem Indikator von 48 % Immobilien an den Haupteinkaufsstraßen und Gewerbebauten. Maßgeblichen Anteil an diesem Ergebnis hatte die bislang größte deutsche Gewerbeimmobilientransaktion im Jahr 2018: der Eigenkapitalerwerb von 59 Kaufhof-Immobilien durch Signa Prime Selection für knapp 2 Milliarden Euro.
Wie im Vorjahr überstieg der Anteil der „Portfolios“ mit 55 % oder 5,5 Mrd. den Anteil der Einzelankäufe. Sie beliefen sich auf 45 % oder 4,4 Milliarden Euro. Geografisch lag der Schwerpunkt wieder außerhalb der sieben großen Investitionszentren des Landes. Außerhalb der TOP-7 werden zwei Drittel des Einkaufsvolumens notiert.

Der Anteil ausländischer Käufer stieg im Jahresverlauf um 7 Prozentpunkte auf 44 % und ist damit insgesamt etwas größer als der Anteil der Anlageklassen von 40 %. Österreich als Heimatland von Signa führt die Liste mit einem Volumenanteil von 22 % an. Die Vereinigten Staaten (mehr als 6 %) und Großbritannien (knapp 5 %) liegen weit dahinter.
Immobilienmakler in der Käufergruppe, die durch die marktbestimmende Transaktion mit Kaufhof die Marke von 2,8 Mrd. Euro bzw wurden die größten Investoren. An dritter Stelle folgen Vermögensverwalter (1,7 Milliarden Euro oder 18 %). Führend unter den Verkäufern waren „Opportunity“-Fonds mit einem Anteil von 20 %, etwa Joint Venture, das hinter dem Kaufhof-Deal steht. Dahinter folgen Offene Immobilienfonds mit 18 %.

Rendite GEWERBEIMMOBILIEN IN DEUTSCHLAND, SUPERMARKT.

Die Obergrenze der Rendite hat sich im Jahresverlauf weitgehend stabilisiert. Im Gegensatz zu den Büro- oder Logistikmärkten ist das Wachstumspotenzial im Mietbereich insgesamt ausgeschöpft. Dies gilt vor allem für Gewerbeimmobilien in repräsentativer Lage und Einkaufszentren. Der Flächenumsatz stagniert. Der Anteil des Lebensmitteleinzelhandels wächst ebenso wie besuchersteigernde Gastronomiekonzepte. All dies führt teilweise zu einer Verringerung des Mietvolumens von Supermärkten.
Die Rentabilitätsobergrenze für Supermärkte mit repräsentativer Lage in den sieben Investmentzentren Deutschlands lag im Dezember zwischen 2,75 % (München) und 3,30 % (Düsseldorf, Köln). Einkaufszentren liefern durchschnittlich 4,50 %. Auf der Suche nach ordentlicher Verzinsung schätzen die meisten Anleger spezialisierte Märkte und Marktplätze mit Renditen von teilweise deutlich über 5 % und einem soliden Mittelzufluss.

FAZIT UND PROGNOSE

Vor dem Hintergrund tiefgreifender Veränderungen in der Struktur von Einzelhandelsflächen wird sich das selektive Verhalten von Investoren beim Kauf von Einzelhandelsflächen auch 2019 fortsetzen. Viele vorsichtige Anleger in diesem Zyklus warten möglicherweise auf die längst überfällige Wiederbelebung und Neupositionierung von Einkaufszentren und Geschäftsgebäuden in der Stadt, bevor sie ihre Aufmerksamkeit auf nicht zum Kerngeschäft gehörende Produkte richten. Mit dieser Entwicklung können Einkaufszentren das ganze Jahr 2019 über für Umsatzwachstum sorgen. Das vom Lebensmitteleinzelhandel dominierte Fachmarktsegment wird weiterhin operativ führend sein und zu stabilen, leicht steigenden Einkaufspreisen führen. Aufgrund der begrenzten Anzahl an Objekten muss trotz der Vielzahl an Transaktionen davon ausgegangen werden, dass in diesem Jahr die Marke von 10 Milliarden Euro nicht überschritten wird. Zudem wird das entsprechende Produkt „Gewerbeimmobilien Deutschland, Supermarkt“ knapp.

 

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