Das Institut der deutschen Wirtschaft fragte sich, ob Investoren aus anderen Ländern wirklich Wohnungen und Büros in Deutschland kaufen. Die Experten bekamen eine eindeutige Antwort und berichteten uns davon.
Seit einigen Jahren boomt der deutsche Immobilienmarkt, was vor allem in Großstädten zu einem spürbaren Preisanstieg bei Häusern und Wohnungen geführt hat. Der aktuelle Preisanstieg ist nach landläufiger Meinung vor allem darauf zurückzuführen, dass Ausländer aktiv Immobilien in Deutschland aufkaufen. Und dies wiederum ließ Befürchtungen aufkommen, dass das eigene Wohnen zu Hause für Vertreter des deutschen Mittelstands bald unerreichbar werden würde.

Mehr Verkäufe als Käufe

Daher haben sich die Experten des Instituts der deutschen Wirtschaft in Köln (IW) entschlossen, herauszufinden, welche Rolle Ausländer tatsächlich auf dem Immobilienmarkt in Deutschland spielen – sowohl im Wohn- als auch im Gewerbebereich. Nach Analyse der statistischen Daten für den Zeitraum von 2002 bis 2011 erhielten sie eine eindeutige Antwort: Diese Rolle ist unbedeutend.

So entfielen 2011 weniger als 1 Prozent aller Kauf- und Verkaufstransaktionen auf private und institutionelle Investoren aus anderen Ländern. „Selbst zwischen 2004 und 2007, als es einen Investitionsschub aus dem Ausland gab, lag dieser Anteil nur bei etwa fünf Prozent“, sagt Studienleiter Professor Michael Vogtländer im Gespräch mit der DW.

Gleichzeitig waren deutsche Investoren hingegen sehr aktiv auf ausländischen Märkten. So erwarben sie im angegebenen Zeitraum jährlich Objekte und Grundstücke in anderen Staaten, hauptsächlich in Europa und den USA, für durchschnittlich 7,5 Milliarden Euro. Damit erreichte der Gesamtwert ihrer Auslandsimmobilien bis Ende 2011 rund 147 Milliarden Euro.

Die Russen liegen auf dem vierten Platz.

Ausländer besaßen laut IW-Institut zu diesem Zeitpunkt in Deutschland Immobilien im Wert von 24 Milliarden Euro. Gleichzeitig haben sie 2011 Objekte für 685 Millionen Euro gekauft und verkauft – für 816 Millionen. Verkauft haben vor allem Niederländer, Briten, aber auch Amerikaner – all diejenigen, die zuvor aktiv gekauft hatten, aber angesichts einer Krise auf den Immobilienmärkten in ihren eigenen Ländern begannen, Kapital in ihre Heimat zurückzugeben, um dies zu kompensieren die dort entstandenen Verluste.

Aber wer in diesem Jahr praktisch nur kaufte, waren die Russen. „Anzumerken ist, dass Investoren aus Russland auch Anfang der 2000er Jahre auf dem deutschen Immobilienmarkt im Wesentlichen keine Rolle spielten“, sagte Professor Vogtländer. „Allerdings lagen sie 2011 bereits auf dem vierten Platz, wenn auch mit einem relativ bescheidenen Betrag von 50 Millionen Euro.“

Zum Vergleich: Die Österreicher investierten damals 63 Millionen Euro, die Niederländer (verkauften nicht nur, sondern kauften noch) 126 Millionen, und 242 Millionen kamen aus Luxemburg. Die Führung eines kleinen europäischen Fürstentums erklärt sich jedoch dadurch, dass zahlreiche Immobilienfonds dort registriert sind. Ihre Hauptanteilseigner sind häufig deutsche Investoren, sodass luxemburgische Investitionen auf dem deutschen Markt nicht unbedingt als rein ausländisch gelten können.

So entwickelte sich Anfang 2012 auf dem deutschen Immobilienmarkt folgende Situation: Knapp zwei Drittel der Auslandsinvestitionen stammten aus drei Nachbarländern Deutschlands – Luxemburg, Niederlande und Österreich. Ihnen folgte Russland, und Michael Vogtländer schlug vor, dass sein Anteil im Jahr 2012, für den es noch keine Statistiken gibt, noch weiter gestiegen ist.

Es wurden nur grenzüberschreitende Transaktionen berücksichtigt

Es sei darauf hingewiesen, dass die IW-Studie nur Daten zu grenzüberschreitenden Investitionsströmen verwendet hat, wenn Transaktionen mit beispielsweise direkt aus Russland erhaltenen Geldern getätigt wurden. „Wenn ein russischer Investor zuerst ein Unternehmen in Deutschland gegründet und erst dann den Kauf einer Gewerbeimmobilie von seinem Konto bezahlt hat, dann ist das nicht in unserer Statistik enthalten“, warnte der Experte.

Daher ist davon auszugehen, dass das reale Volumen russischer Investitionen, insbesondere auf dem Wohnungsmarkt, höher ist als in der veröffentlichten Studie angegeben. Zudem fällt die starke Aktivierung von Investoren aus Zypern auf. Nie zuvor gab es kein Interesse an deutschen Immobilien. Und 2011 kamen von einer kleinen Insel, auf der russisches Kapital stark vertreten ist, auf einmal 7 Millionen Euro an – genauso viel wie aus Spanien.

Professor Vogtländer wies im Gespräch mit der DW ausdrücklich darauf hin, dass in deutschen Großstädten, vor allem in Berlin, der Ausländeranteil bei Immobilientransaktionen deutlich über dem Bundesdurchschnitt liegt: „Dort liegt er nicht mehr bei 1 oder 5, und offenbar , 10-15 Prozent. Berlin, so der Gesprächspartner, habe den Vorteil, dass Immobilien in der deutschen Hauptstadt noch relativ günstig seien – verglichen mit London oder Paris. Ausländische Investoren rechnen daher mit einer relativ hohen Dynamik des Preiswachstums.

14.01.2013, Andrey Gurkov DW

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