Business Apartments in München mit einer Rendite von 4-7% pro Jahr?

Wahrscheinlich hat jeder, der auch nur ansatzweise daran interessiert ist, in Auslandsimmobilien zu investieren, an München gedacht. Dies ist der liquideste lokale Markt in Deutschland, wo die Immobilienpreise allein im Jahr 2017 um 13,7 % gestiegen sind. Die Kehrseite der Zuverlässigkeit von Investitionen ist eine geringe Rentabilität von bis zu 3 % pro Jahr. Und eine hohe Einstiegsschwelle – meist ab einer halben Million Euro. Wenn Sie das aufgehalten hat, lesen Sie unseren Artikel. Die Idee, in ein Business Apartment zu investieren, sollte Sie ansprechen.

 

 

 

 

 

 

 

 

Voraussetzungen

München ist die wohlhabendste Stadt Deutschlands. Es gibt eine extrem niedrige Arbeitslosigkeit, hohe Gehälter und… Büros großer internationaler Unternehmen. Millionen von Touristen kommen jedes Jahr hierher – nicht nur zur Erholung, sondern auch aus geschäftlichen Gründen. Gäste, die ein paar Tage – eine Woche in München bleiben, wählen Hotels. Aber was ist mit denen, die ein oder zwei Monate bleiben müssen?

So lange in einem Hotel zu leben ist teuer und nicht immer bequem. Und das Mieten einer Wohnung ist laut Gesetz unmöglich. Die Tagesmiete von Wohnimmobilien ist in München verboten.

„Wenn Sie eine Wohnimmobilie besitzen, können Sie diese nicht kurzfristig vermieten“, sagt Regina Borger, Geschäftsführerin der Verwaltungsgesellschaft WiP Immobilien GmbH. „Die Behörden verschärfen die Kontrolle darüber. Im vergangenen Jahr hat das Bürgermeisteramt 16 Personen abgestellt, nur um den Überblick über Wohnungen zu behalten, die auf spezialisierten Portalen vermietet werden. Die Strafen dafür sind enorm. Bis zu 500.000 € pro Eigentümer.“

Die Lösung sind die sogenannten Boardinghouses (Business Apartments oder Apart-Hotels). Dies ist eine Art Gewerbeimmobilie. Es ist ein Mehrfamilienhaus mit Elementen der Hotelinfrastruktur. Die Apartments in solchen Komplexen sind klein (20-35 m²), möbliert und mit allem ausgestattet, was Sie brauchen. Laut Gesetz können sie täglich oder langfristig, jedoch nicht länger als sechs Monate, an einen Kunden vermietet werden.

Die Zielgruppe von Boardinghouses sind Geschäftsleute, die auf Geschäftsreise nach München kommen, Ausländer, die in örtlichen Kliniken behandelt werden, Studenten von Fernstudiengängen … Außerdem siedeln sich viele Einheimische aus wirtschaftlichen Gründen in den umliegenden Städten an, während das Familienoberhaupt bleibt fährt zur Arbeit nach München. In solchen Fällen mieten Unternehmen Wohnungen für ihre Mitarbeiter in der bayerischen Landeshauptstadt an.

 

Die Essenz des Schemas

Für einen Investor ist der Vorteil eines Zimmers in einem Aparthotel gegenüber dem Kauf einer gewöhnlichen Wohnung die Möglichkeit, für kurze Zeit zu mieten, was eine 2-3-fache Steigerung der Rentabilität bedeutet.

Die Mietpreise sind hier niedriger als in Hotels: Wenn eine Nacht in einem Hotel durchschnittlich 100 Euro kostet, kostet sie in einem Boardinghouse 60 Euro. Aber das ist immer noch viel mehr, als eine langfristig angemietete Wohnung an einem Tag einbringt. Gleichzeitig kann der Eigentümer eines Business-Apartments die Preisgestaltung flexibel steuern, indem er die Raten für wichtige Ereignisse, wie beispielsweise internationale Messen, erhöht. Und der Eigentümer einer gewöhnlichen Wohnung ist durch den Vertrag eingeschränkt und hat kein Recht, die Miete willkürlich zu erhöhen.
Rechtlich unterscheidet sich der Kauf eines Zimmers in einem solchen Hotel nicht vom Kauf eines Eigenheims. Der Investor wird vollständiger Eigentümer eines bestimmten Objekts.

Nach dem Kauf entscheidet der Eigentümer, wie er die Immobilie verwaltet. Beispielsweise kann es in einem Gebäude mit 50 Wohnungen mehrere Dutzend Eigentümer geben. Sie vereinen sich, gründen (oder beauftragen) eine Verwaltungsgesellschaft, die das gesamte Gebäude mietet, Ordnung hält, Probleme der Bewohner löst usw. Je mehr Optionen, desto teurer sind solche Dienste.

Sie können ein Business Apartment selbst oder über Ihren Vertreter in Deutschland mieten. Dabei hat der Eigentümer freie Wahl. Die Höhe seines Gewinns hängt davon ab, wie viel das Zimmer tatsächlich vermietet, abzüglich der Kosten für Wartung und Verwaltung.

„Wir waren kürzlich auf der Münchner Immobilienmesse“, ergänzt Regina Borger. – Sie stellten eine andere Art von Pensionen vor – mit garantierter Miete. Der Investor schließt sofort zwei Verträge ab – für den Kauf von Immobilien und für die langfristige Lieferung eines Objekts (z. B. 10 Jahre) an ein Unternehmen. Und all die Jahre garantiert Ihnen das Unternehmen einen Gewinn von 4,5 % pro Jahr auf die Kosten der Wohnung, unabhängig davon, wie viel das Objekt tatsächlich vermietet wird.

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Eintrittsschwelle

Ein weiterer Vorteil von Boardinghäusern für Investoren sind relativ niedrige Preise. Von 150.000 € bis 260.000 €.

Für dieses Geld bekommen Sie eine kleine Wohnung, höchstwahrscheinlich eine Einzimmerwohnung. Darüber hinaus möbliert und eingerichtet mit allem, was Sie brauchen, dh. Sie müssen kein zusätzliches Geld für Reparaturen ausgeben, außer um Geschirr und Bettwäsche zu kaufen.

In den allermeisten Fällen befinden sich bestehende Vorschläge im Aufbau. Zum Zeitpunkt der Inbetriebnahme sind alle Gebäude in München bereits ausverkauft, sodass Sie in der Phase der Ausgrabung kaufen müssen.

Es wird ungefähr ein Jahr dauern, bis ein Haus für 50-100 Wohnungen fertig ist, für ein größeres – bis zu 20 Monate.

„Boardinghouses werden zunächst für eine bestimmte Zielgruppe gebaut. Und sie liegen nicht in der Altstadt, näher am Marienplatz, wo sich gerne Touristen niederlassen. Zum Beispiel sind kürzlich die letzten Wohnungen ausverkauft im Bereich der internationalen Ausstellung, ein Analogon von VDNKh in Moskau. An 240 Tagen im Jahr finden dort Veranstaltungen statt“, sagt Regina Borger. – Dies ist ein sehr interessanter Ort, weil. An 240 Tagen im Jahr kann der Investor Wohnungen zu höheren Preisen mieten. Dies sind die Orte, auf die Sie bei der Auswahl solcher Objekte achten sollten.

 

Ertrag

München ist die teuerste Großstadt in Deutschland, um Immobilien zu kaufen. Ein „Quadrat“ in prestigeträchtigen zentralen Lagen kostet mehr als 10.000 Euro, eine gewöhnliche Wohnung in einem Wohngebiet ist günstiger als 6.000 Euro pro Quadratmeter. Ich bin schwer zu finden.

Als Ergebnis – geringe Rentabilität aus langfristiger Vermietung. Wohnungen in der Nähe des Marienplatzes bringen Besitzern etwas mehr als 0 % pro Jahr, gekauft werden sie aber trotzdem, denn das Preissteigerungspotenzial ist groß. In anderen Bereichen können Sie 2-3% der Mieteinnahmen erhalten.

Beim Kauf von Boardinghouses prognostizieren Experten eine Rendite von 4-7% pro Jahr.

„Business Apartments sind ein neues Immobilienformat für Deutschland. In München hat man vor einigen Jahren mit dem aktiven Bauen begonnen. Und gemessen an der Tatsache, dass das Interesse wächst, neue Projekte entstehen, rechtfertigt sich diese Idee“, sagt Regina Borger. „Wir verwalten mehrere solcher Einrichtungen selbst. Durch flexible Planung, niedrige Einstiegsschwelle und höhere Mietpreise im Vergleich zu herkömmlichen Wohnungen ist es möglich, eine solche Rentabilität zu erreichen. Beachten Sie jedoch, dass diese Zahlen keine zusätzlichen Kosten berücksichtigen.

Ausgaben, die auf den Besitzer eines Business Apartments warten:

Grundsteuer. Sie wird für jede Wohnung individuell berechnet. Für solche Wohnungen beträgt die jährliche Steuer 100-200 €.
Nebenkosten (Strom, Wasser, Internet, Versicherung, Reinigung usw.) – ca. 5 € pro m². Mio. pro Monat. Diese Kosten werden wie in einem Hotel vom Eigentümer getragen, sind aber in der Tagespauschale des Mieters enthalten.
Die Verwaltungsgesellschaft nimmt je nach Umfang der erbrachten Dienstleistungen 3-7% des Mietpreises ein.
Besteuerung von Mieteinnahmen in Deutschland. Berechnet nach Tabelle. Bemessungsgrundlage sind Einnahmen minus Ausgaben. Der Satz liegt zwischen 0 % und 35 %, abhängig von der Höhe des Gewinns sowie dem Eigentümer (natürliche oder juristische Person).
Beispiel: Wohnungen in München zur Kurzzeitmiete

Art der Immobilie: Gästebetrieb
Ort: München, Landkreis Riem (internationaler Ausstellungsort)
Kosten: 227.400 €
Anzahl Badezimmer: 1
Anzahl Balkone / Terrassen: 2
Gewerbefläche: 32,35 qm m
Einrichtungsart: Standard
Gesamtzahl der Stockwerke: 5
Heizungsart: Zentralheizung
Barrierefreies Umfeld: geeignet für Rollstuhlfahrer
Aufzug: ja
Bauphase: im Bau
Baujahr: geplante Inbetriebnahme – November 2018

Mehr Informationen zum Objekt hier.

 

Regina Borger: „Ist diese Geschäftsidee bei russischen Investoren beliebt? Noch nicht. Boardinghouses sind ein neues Phänomen, nur wenige wissen davon. Alle verfügbaren Vorschläge befinden sich entweder im Aufbau oder wurden erst vor ein oder zwei Jahren gestartet. Aber eines Tages wird es wahrscheinlich eine Marktschwemme mit ähnlichen Objekten geben, wodurch die aktuelle Rentabilität sinken wird. Daher ist es jetzt wichtig, auf die Lage des Objekts zu achten, damit es bei Mietern nachgefragt wird. Außerdem, um es genau aus Sicht der Zielgruppe zu bewerten, und das sind keine typischen Touristen, sondern solche, die nach Deutschland kommen, um zu arbeiten, sich behandeln zu lassen oder zu studieren.“

24. April 2018
Text: Anastasia Faley

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