Der Immobilienmarkt gewinnt allmählich an Fahrt. Die Miete wächst spürbar. Im ersten Halbjahr 2014 konnte der Bürovermietungsmarkt in München 303.400 m² Fläche verbuchen, der Immobilienmarkt gewinnt allmählich an Fahrt. Die Miete wächst spürbar. Im ersten Halbjahr 2014 konnte der Bürovermietungsmarkt in München 303.400 m² Fläche verzeichnen. Der Nettoerlös aus der Vermietung von 293.000 m² Fläche lag um 16 % über dem Ergebnis des Vorjahreszeitraums. Eine Steigerung dieses Gewinns war zu erwarten, dennoch zeigten sich viele Mieter beim Abschluss neuer Verträge relativ zurückhaltend und unentschlossen. Da der Gewinn im letzten Jahr nicht hoch war, ist die Steigerung und das Wachstum des Gewinns in diesem Jahr relativ.
Im ersten Quartal gaben Mieter wie Brainlab in der Messestadt Riem und Zeitverträge von Bay-Wa in St. Martin den Ton an. Im zweiten Quartal lagen die meisten Büromietverträge im Durchschnitt zwischen 1.000 m² und 5.000 m². Allein in den letzten 3 Monaten wurden 36 Verträge über eine Gesamtfläche von 70.000 m² abgeschlossen.
Angebot und freie Räumlichkeiten
Im Vergleich zu den großen Immobilienmärkten in Europa hat München die niedrigste Leerstandsquote. In den letzten 12 Monaten ist diese Quote um weitere 20 Punkte gesunken, d.h. um 5,8 %. Nördlich der Altstadt in Richtung Schwabing und Bogenhausen ist diese Quote mit 2,2 % so niedrig wie in keinem anderen Münchner Stadtteil. Viele Leerstände finden sich im Südosten, wo 6,4 % der Fläche zur Miete angeboten werden. Dasselbe Bild zeigt sich im Südwesten der Stadt, wo die Zahl der leerstehenden Flächen 9,2 % betrug.
In den beiden vorgenannten Stadtteilen findet man große Mietflächen, deren Nachfrage jedoch zurückgegangen ist, da die Gebäude nicht modernen Standards entsprechen. In abgelegeneren Gebieten liegt die Leerstandsquote konstant bei 8,1 %.
In der zweiten Jahreshälfte kommen weitere 104.400 m² Fläche auf den Büroimmobilienmarkt hinzu, sodass inklusive Neubau die Gesamtfläche der Bürofläche 212.300 m² betragen wird. Davon sind bereits 70 % vermietet oder von Eigentümern selbst bewohnt. Zu den größten Neubauten in der zweiten Jahreshälfte zählen das „arabesque“ im Arabelapark mit über 26.000 m² Nutzfläche und das „Mona“ neben dem Olympic Trade Center. Büroflächen machen 11.000 m² der Gesamtmietfläche aus. Im Herbst wird das bereits vermietete zweite NuOffice-Areal in der Nähe von Schwabing fertiggestellt.
Anforderung
Basierend auf Analysen von Ergebnissen in dieser Branche zeigt der Immobilienmarkt insgesamt das gewohnte Bild. Neben Unternehmen mit 56.400 m² (19 %) entfallen auf IT-Unternehmen 53.500 m² (18 %) und Beratungsbüros mit 39.800 m² (13 %), was bereits ein gutes Ergebnis darstellt.
Außerhalb der Stadt verändert sich das Bild auf dem Immobilienmarkt hin zu einer nachlassenden Dynamik. In den westlichen Vororten konnte ein kleines Plus verzeichnet werden, während in den nordöstlichen Vororten, in denen Gemeinden wie Aschheim-Dornach, Unterföhring und Ismaning liegen, eine relativ hohe Umsatzleistung von 34.400 m² erzielt wurde. Der Anteil der Büroimmobilien am Gesamtimmobilienmarkt (21 %) war zwar deutlich höher als im Vorquartal (18 %), liegt aber über die Jahre betrachtet auf einem unterdurchschnittlichen Niveau.
Die Vermietung der noch im Projekt befindlichen sowie der noch im Bau befindlichen Räumlichkeiten brachte 16 % des Umsatzes ein. Und 9 % entfielen auf den Anteil der erstvermieteten Flächen. Die restlichen Flächen, nämlich der weit überwiegende Teil (75 %), wurden aus Bestandsimmobilien und aus den sanierten Objekten vermietet.
Miete von Büroräumen
Eine Vielzahl von Mietverträgen innerhalb der „Altstadt“ sowie ein weiterer Angebotsrückgang in den zentralen Lagen in den vergangenen 12 Monaten haben zu einem erneuten Anstieg der Mieten geführt. Im Allgemeinen beträgt die nominale Büromiete auf dem Immobilienmarkt 15,79 € pro m² und liegt damit um 8,5 % über dem Vorjahr. Kontinuierliche Mietpreissteigerungen seit Mitte 2010 haben die Mieten auf den höchsten Stand seit 2002 gebracht.
Der Anstieg der Mieten ist ausschließlich innerhalb der Stadt zu beobachten, wo der Preis pro m² Bürofläche im ersten Halbjahr 17,01 € betrug, während die Miete am Stadtrand mit 9,77 € pro m² (4%) leicht gesunken ist.
Der größte Teil der vermieteten Fläche, nämlich 65 %, hat eine Vergütung von 15,00 € pro m² erreicht. Im gehobenen Segment ab 20,00 €/m² wurden 14 % der Flächen vermietet. Im vergangenen Jahr waren es nur 11 %. Die Preisentwicklung bei Mietwohnungen geht in Richtung „Anpassung“ an den Markt, in diesem Sinne bleiben die Preise stabil, sodass von einem drohenden „Preisverfall“ in der Stadt München nicht gesprochen werden kann.
Dasselbe Szenario wird bei der Analyse der Preise für die Anmietung von Räumlichkeiten in Lage 1 beobachtet
A (Standort „TOP – Premium +“). Mitte dieses Jahres lag dieser Wert bei 34,50 € pro m². Das sind 10 % mehr als vor einem Jahr. In den vergangenen 12 Monaten wurden 21.700 m² vermietet, davon 10.100 m² Fläche zu einem Preis von über 30,00 € pro m². Dies führt zu einem Anstieg der durchschnittlichen und hohen Gebühren, insbesondere in den zentralen Bereichen der Stadt. Flächen, die modernen Ansprüchen genügen und in der Innenstadt liegen, werden stark nachgefragt. Dies lässt erwarten, dass die Mieten für Büroflächen weiter steigen werden.
Ergebnisse und Prognosen
Der Immobilienmarkt für Büroflächen in München hat sich 2013 relativ ruhig entwickelt. Aber in den ersten 6 Monaten des Jahres 2014 ging es wieder los. Die wirtschaftlichen Bedingungen bestätigen die Tatsache, dass das Wachstum der Marktdynamik nicht stillstehen wird. Trotzdem verfolgten viele Mieter eine „wait and see“-Politik. Die Suche nach neuen Flächen hat zwar leicht zugenommen, aber noch nicht das Niveau von 2010 erreicht.
Im zweiten Halbjahr 2014 bekommt der Markt neuen Schwung und entwickelt sich besser als im zweiten Halbjahr des Vorjahres und das Jahresergebnis wird 550.000 m² erreichen. Dies wäre höher als im Vorjahr, aber niedriger als das Ergebnis des zehnjährigen Schnitts, wo dieser Wert bei 615.000 m² lag.
01.10.2014 Colliers Analytikbüro, Tobias Seiler