Проект поэтапного оформления квартиры

  • Выбор объекта

Итак, среди огромного количества городов Вы выбрали Мюнхен, и обратились к нам, потому что именно мы поможем Ва на всех этапах.

Очень важно хорошо понимать, каким целям будем служить Ваше будущее жильё: коммерческим или личным.

Чему хотите отдать предпочтение: новострою или вторичному строительству? Стоит учитывать тот факт, что квартира в новостройке будет стоить меньше, но увидеть будущее жилье удастся только в проекте, т.к. квартиры в строящихся домах раскупаются еще на стадии котлована.

  • Макет и чертежи помогут Вам понять, каким же будет Ваше будущее жилье.

 

  • Резервирование объекта.

Как только Ваш выбор объекта сделан, мы подаем заявку продавцу или застройщику.

 

 

  • Разъяснения особенностей проекта, договора купли-продажи.

Мы собираем полный пакет документации, необходимой для совершения сделки, и объясняем Вам все особенности. Непонятных пунктов у Вас не останется — это мы гарантируем.

 

  • Подписание документов у нотариуса.

Оформление недвижимости всегда проходит у нотариуса, который является независимым лицом и разъясняет все пункты договора досконально.

 

  • Оплата объекта. 

Как мы платим за будущее жилье в Мюнхене. Как правило, первый взнос составляет 25%, последующие платежи разбиваются на несколько частей, последняя из которых выплачивается уже после получения ключей от новой квартиры.

 

  • Выбор образцов отделки.

Всегда приятно подумать о будущем устройстве дома. При этом тоже стоит не забывать, для каких целей будет служить купленное жилье.

  • Выбираем камин и кухню

Важное и хлопотное дело выбрать свою кухню среди огромного разнообразия предложений. Всегда берите с собой план электропроводки кухни, а специалисты всегда готовы прийти на помощь.

 

  • Richtfest. Время знакомства со старинной немецкой традицией: почувствуйте себя баварцем!

Праздник середины строительства, когда стены уже возведены. Жильцы и строители празднуют его вместе. Это хорошая возможность познакомиться со своими будущими соседями.

 

  • Предварительная приемка квартиры.

Вы вместе с нами и застройщиком осматриваете почти готовую квартиру и составляете список недостатков, которые застройщик должен устранить до срока окончательной приемки квартиры. Если Вы не сможете лично присутствовать на этом этапе, мы проведем осмотр сами придирчиво и тщательно, не забудьте только выдать нам доверенность на проведение такой работы.

 

  • Окончательная приемка квартира.

Акт приема-передачи. Получение ключей. Предпоследний этап — Вы стоите в своей новой квартире, теперь это не просто план на бумаге — это прекрасная реальность со стенами, окнами и дверями.

Когда я стал полноправным собственником?

Ваша новая квартира полностью переходит в Вашу собственость после выполнений трёх важных шагов:

— последняя часть оплаты переведена на счёт застройщика, Вы выплатили все 100 % стоимости!

— квартира-дом принят в эксплуатацию и подписан акт сдачи-приёма,

— в поземельную книгу внесена пометка об окончателном переходе прав собственности на имя покупателя.

Теперь нотариус присылает Вам все необходимые документы — вот сейчас наступило время вздохнуть спокойно и отпраздновать. Поздравляем, Вы стали владельцем недвижимости в Мюнхене

Мы будем безмерно рады помочь Вам с каждым шагом, а если Вам понадобится помощь по управлению Вашей новой недвижимостью, то наше знакомство продлится и дальше, надеемся, ко всеобщему удовольствию.

Коммерческая недвижимость в Германии, супермаркет.

ИНВЕСТИЦИИ В СФЕРЕ ОБЪЕКТОВ РОЗНИЧНОЙ ТОРГОВЛИ

ОБЪЕМ ОПЕРАЦИЙ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В ГЕРМАНИИ — СУПЕРМАРКЕТ

За весь 2018 год сделки с объектами розничной торговли, в большинстве «супермаркет» составили 9,8 млрд. евро. Немного не хватило до отметки в 10 млрд. евро, которая была превышена за прошедшие 10 лет в 2015 и 2017 годах. На фоне необыкновенного взлета немецкого рынка инвестиций по всем классам недвижимости бросается в глаза спад в сфере объектов розничной торговли по сравнению с 18 % предыдущего года. Доля рынка сократилась до лишь 16%. Это один из самых низких показателей за долгое время. В среднем за прошедшие 10 лет он составлял около 28%. Несмотря на это, объекты розничной торговли по сравнению с остальными классами активов находятся на втором месте. Коммерческая недвижимость в Германии, супермаркет.

ПРЕДЛОЖЕНИЕ И СПРОС НА СУПЕРМАРКЕТ

Наряду с необыкновенно большим количеством проданных объектов офисной недвижимости в элитных зданиях структурные преобразования в сфере объектов розничной торговли привели к результату ниже среднего. Негативные последствия внедрения цифровых технологий и роста онлайн-продаж затрагивают область розничной торговли сильнее всех других классов активов. Резко меняющееся потребительское поведение повлечет за собой серьезные перемены для продавцов, собственников и инвесторов в недвижимость. В соответствии с этим за год ощутимо возросло осознание рисков по отношению к коммерческой недвижимости. Участники рынка все больше избегают определенных, сильнее задетых структурными изменениями площадок розничной торговли и типов организаций. Сюда можно отнести редко посещаемые торговые центры с товарами, которые широко представлены онлайн (мода, носители информации, электроника) или расположенные в менее привлекательных небольших городах либо на периферии городов класса А. Это же касается и коммерческих зданий в черте города. Все большую популярность, напротив, приобретают объекты розничной торговли, основным направлением которых являются продукты питания. Сюда можно отнести отдельные специализированные рынки, специализированные или гибридные центры.

Коммерческая недвижимость в Германии, супермаркет

КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ В ГЕРМАНИИ, СУПЕРМАРКЕТ.

Таким образом, данный тип организации, к которому относятся также супермаркеты, дискаунтеры и гипермаркеты, возглавляет список по количеству операций. За ним следует недвижимость на главных торговых улицах и коммерческие здания с 31%. Сделки с торговыми центрами ушли далеко на третье место с 17%. Если судить по меньшим суммам инвестиций, вливаемых в специализированные рынки и рыночные центры, при определении объемов операций складывается несколько иная картина. На формат объектов розничной торговли приходится треть инвестируемого капитала, на торговые центры около 18%. На первом месте с показателем в 48% находится недвижимость на главных торговых улицах и коммерческие здания. Этот результат во многом обеспечила в 2018 году самая крупная из когда-либо проводимых на немецком рынке коммерческой недвижимости операций: долевое приобретение компанией Signa Prime Selection 59 объектов недвижимости сети «Kaufhof» за чуть менее, чем 2 млрд. евро.
Как и в предыдущем году, доля «портфелей» в 55% или 5,5 млрд. превысила долю единичных покупок. Они составили 45% или 4,4 млрд. евро. Территориально основной пункт снова находился вне семи больших инвестиционных центров страны. Вне ТОП-7 отмечены две трети объема покупок.

Доля иностранных покупателей в течение года выросла на 7 процентных пунктов и составила 44%, что в целом несколько больше, чем доля классов активов в 40%. Австрия, как страна, где находится компания Signa, возглавляет список стран с долей объемов в 22%. Далеко отстают США (более 6%) и Великобритания (почти 5%).
Агентства недвижимости в группе покупателей, из-за определившей рынок сделки с «Kaufhof» достигнув отметки в 2,8 млрд. евро или доли рынка в 28%, опередили открытые фонды недвижимости (2,0 млрд. евро или 21%) и стали крупнейшими инвесторами. Управляющие активами находятся на третьем месте (1,7 млрд. евро или 18%). Среди продавцов впереди оказались фонды «потенциальных возможностей» с их 20%, такие как Joint Venture, который стоит за сделкой с «Kaufhof». За ними следуют открытые фонды недвижимости с 18%.

Коммерческая недвижимость в Германии, супермаркет

ДОХОДНОСТЬ КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ В ГЕРМАНИИ, СУПЕРМАРКЕТ.

Верхняя граница доходности большей частью стабилизировалась в течение года. В отличие от офисного или логистического рынков потенциал роста в сфере аренды в целом исчерпан. Это прежде всего касается коммерческих объектов с престижным расположением и торговых центов. Продажи на единицу площади находятся в состоянии стагнации. Растет доля розничной продажи продуктов питания, а также развиваются повышающие посещаемость концепции общественного питания. Все это частично ведет к сокращению объемов аренды супермаркетов.
Верхняя граница доходности для супермаркетов с престижным расположением в семи инвестиционных центрах Германии в декабре находилась между 2,75% (Мюнхен) и 3,30% (Дюссельдорф, Кельн). Торговые центры в среднем обеспечивают 4,50%. В поисках достойных процентов большинство инвесторов высоко оценивают специализированные рынки и рыночные центры с их доходностью иногда заметно больше 5% и солидным притоком финансов.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ И ПРОГНОЗ

На фоне глубоких изменений структуры в сфере объектов розничной торговли и в 2019 году будет сохраняться избирательное поведение инвесторов при покупке объектов розничной торговли. Многие осторожно ведущие себя в этом цикле инвесторы могут дожидаться давно назревающего оживления и нового позиционирования торговых центров и коммерческих зданий в черте города, прежде чем обратить внимание на товары вне основного сегмента. При таком развитии торговые центры могут обеспечить рост доходности в течение 2019 года. Сегмент специализированных рынков, в котором преобладает розничная торговля продуктами питания, и далее останется лидером по проведению операций, что повлечет за собой стабильные, слегка повышающиеся покупные цены. В связи с ограниченным количеством объектов, несмотря на большое число сделок, нужно исходить из того, что и в этом году рубеж в 10 млрд. евро не будет пройден. Тем более что соответствующий товар «Коммерческая недвижимость в Германии, супермаркет» становится дефицитнее.Коммерческая недвижимость в Германии, супермаркет

 

ВНЖ в Германии на основании финансовой независимости

ПОЛУЧАЕМ ВНЖ В ГЕРМАНИИ НА ОСНОВАНИИ ФИНАНСОВОЙ НЕЗАВИСИМОСТИ. ДЮЖИНА ФАКТОВ!

 

ВНЖ в Германии — желание и возможность два условия, при которых у иностранного гражданина появляется право на ВНЖ в Германии. Первое не менее важно, чем второе… Эксперты по инвестиционной иммиграции рассказывают о том, что надо помнить и знать, если вы планируете стать ближе к «якорной экономике Европы».

 

ВНЖ в Германии

Регина Боргер
Регина Боргер, генеральный директор
 WIP Immobilien GmbH
Герман Мойжес, юрист-партнёр WIP Immobilien GmbH

1. Действующие в Евросоюзе программы по предоставлению ВНЖ или гражданства – через покупку недвижимости, ценных бумаг или инвестиции – носят характер продажи. При этом они не согласуются с реальным желанием человека переехать в ту или иную страну: такого желания у соискателя может и не быть. С точки зрения европейского законодательства это сомнительная практика, которая не нравится Еврокомиссии и таким крупным странам, как Германия и Франция.

Именно поэтому в последние месяцы мы видим процесс, когда страны вынуждены либо вовсе закрывать программу (как Венгрия) либо показывать статистику и конкретных людей, «купивших» гражданство.

2. Германия не разрабатывает специальный закон для привлечения состоятельных людей в страну. В стране нет специальной программы, и в этом её большое преимущество. Поскольку, кроме прочего, страна может обеспечить анонимность людям, получившим ВНЖ на основании финансовой независимости. Для наших клиентов сейчас это важно.

3. Первый и главный аргумент получения ВНЖ в Германии – желание в будущем перенести центр жизненных интересов в страну. То есть вы должны ХОТЕТЬ жить в Германии.

Внж в Германии

Для получения ВНЖ в Германии приветствуются, в том числе и косвенные подтверждения желания переехать в Германию в будущем

4. Для состоятельных людей самый простой способ получить вид на жительство – доказать наличие капитала. То есть подтвердить свои финансовые возможности в Германии, России или в любой другой третьей стране.

Покупка недвижимости, открытие бизнеса, инвестиции в экономику не требуются. Наличие недвижимости, впрочем, – не обязательный, но положительный фактор. Оно косвенно помогает подтвердить наличие средств и мотивацию жить в Германии.

5. Немецкими законами и подзаконными актами не предусмотрена минимальная сумма капитала, достаточная для получения ВНЖ. Но, по нашей практике, речь идет о совокупном состоянии не менее €1 млн на семью. Актив оценивается исходя из стоимости недвижимости, долей в предприятиях, счетов в банках (не обязательно немецких) и т. д.

Кроме имущества, у соискателя должен быть регулярный пассивный доход от €4-5 тыс. в месяц на каждого члена семьи. При этом не важно, в какой стране этот доход получает заявитель. Но подтвердить его необходимо.

Также человеку необходимо приобрести или арендовать жилье и оплатить частную медицинскую страховку.
Процедуру оформления читайте здесь
ВНЖ в Германии

Наличие недвижимости – не обязательный, но положительный фактор

6. Относительно регулярного дохода в законодательстве страны тоже нет чётких рекомендаций. Это может быть доход от сдачи в аренду имеющейся в собственности недвижимости, вознаграждение за трудовую деятельность как члена наблюдательного совета или совета директоров, дивиденды и т. д. Учесть можно и потенциальный доход, который заявитель только может получить от сдачи недвижимости в аренду.

Требования к праву собственности – то есть на кого оформлено имущество – гибкие. Главное, чтобы по факту оно было у заявителя.

    • Читайте также: Как в Германии c кредитами на жилье? Выдают…

7. Источник дохода должен быть очевиден, правдоподобен и понятен из письменного заявления. Ведь на момент подачи документов заявитель имеет только желание и возможность получить ВНЖ. Без каких-либо гарантий.

Приветствуются и косвенные подтверждения желания переехать в Германию в будущем. Это может быть недвижимость и счёт в немецком банке. Хотя есть немало случаев, когда люди получили ВНЖ при полном отсутствии каких-либо активов в Германии. Все индивидуально и субъективно оценивается компетентными органами.

8. Чтобы во время подачи документов не оказаться в плохой позиции, стоит воспользоваться услугами консультанта по инвестиционной иммиграции. Почему?

Во-первых, он поможет реально оценить финансовые возможности. Во-вторых, подготовить пакет документов. Он довольно объемный, хотя ничего сложного в нем нет. Как нет и особых требований вроде справок из налоговой или документа об отсутствии судимостей. Просто нужно правильно оформить максимально всю информацию – финансовые документы и документы личного характера.

Консультант сопровождает весь многоступенчатый процесс, от подачи заявления до выдачи ВНЖ. От заявителя требуется лишь один раз лично прибыть в посольство или генконсульство – во время подачи документов. Следующий раз – приехать в Германию для оформления карточек ВНЖ.

СМОТРИТЕ ВИДЕО!!!

9. Заявление подается в иностранное представительство Германии. Оно может уже на своем уровне принять или отклонить его. Далее документы и заявление направляются в орган местного самоуправления по делам иностранцев. В районном ведомстве (в том регионе, куда заявитель хотел бы переехать в будущем) документы рассматриваются и оформляется ответ. В случае положительного решения соискатель получает так называемую национальную визу, въезжает в Германию и получает ВНЖ.

Продолжительность процесса зависит от заявителя: как быстро он готов предоставить все документы. После их подачи до окончательного решения проходит в среднем шесть месяцев.

10. Причин для отказа может быть две: объективная – человек переоценил свое имущество – и субъективная. Во втором случае все зависит от конкретного чиновника на месте, просто потому что в Германии нет четкого закона или специальной иммиграционной программы. Но даже в случае отказа есть возможность добиться противоположного решения аргументами и переговорами. Тут будет неоценимой помощь консультанта.

ВНЖ в Германии

В законе не прописана минимальная сумма инвестиций, которая гарантирует вид на жительство. Но, как правило, речь идет о совокупном состоянии не менее €1 млн на семью

11. ВНЖ в Германии выдается на год, реже на два. И уже с первого дня его действия можно постоянно находиться на территории Германии, передвигаться по зоне Шенгенского соглашения, получить частное медицинское страхование. Дети получают право бесплатного обучения в государственных школах и вузах так же, как граждане Германии, если закончили там школу.

12. Продление ВНЖ происходит проще. Это одноступенчатое решение, которое принимается на уровне муниципалитета. По нашему опыту, вид на жительство продлевают в 100% случаев, если заявитель имеет жилье (даже арендованное), медицинскую страховку. И еще может предъявить банковский счет, на котором будет достаточно средств для проживания семьи на территории страны в течение полугода-года.

Дело в том, что государству проще продлить ВНЖ кандидату. Не сделать этого – значит обречь госструктуры на многолетние судебные тяжбы, сложную процедуру выдворения и лишения прав.

Ипотека в Германии для иностранцев? Выдают…

Мы с вами боимся ипотеки. Официальной статистики нет, но вот риэлторы говорят: девять из десяти клиентов из России, рассматривающих покупку жилья, изначально не задумываются об ипотеке в Германии. То ли не доверяют банкам, то ли боятся влезть в кабалу. Напрасно! Что же такое «Ипотека в Германии для иностранцев»?Ипотека в Германии для иностранцев кредиты на жилье недвижимость в мюнхене

 

ФАКТЫ-2018 — ИПОТЕКА В ГЕРМАНИИ ДЛЯ ИНОСТРАНЦЕВ.

Да, в Германии выдают ипотеку. Причем все активнее. Ежегодный рост уровня ипотечного кредитования в стране составляет около 4%. В 2016 году объем выданных ипотечных кредитов в Германии составил €231,6 млрд. Это на четверть больше, чем в 2009 году. Германия – самый крупный ипотечный рынок в Евросоюзе после Великобритании; когда завершится Brexit, станет самым крупным.

Ипотека в Германии выдаётся обычно под фиксированный процент, который закрепляется на 5-10, а в редких случаях на 15 лет. В стране не популярны кредиты с плавающей процентной ставкой: их в общем объеме 1% (в Великобритании 72%, в Испании – 75%, говорит отчет Research Gate).

Сейчас это хорошо. Почему? Плавающая процентная ставка выгодна заемщику, когда она начинает снижаться – чем дольше, тем лучше. В Германии изменение плавающей ставки осуществляется на основании колебаний Европейской межбанковской ставки предложения (EURIBOR). Но в данный момент она на очень низком уровне, и плавающей ставке особо некуда падать – только расти. И она, очевидно, начнет расти, вопрос – когда именно.

С 2009 по 2018 год процентные ставки по ипотеке в Германии упали на 40%. Сейчас средняя ставка – около 1,65%, но на эту цифру лучше ориентироваться самим немцам. Иностранцы получают кредит на менее выгодных условиях. «Например, в этом году для наших клиентов мы получали кредиты под 1,83–2,06%», – говорит Регина Боргер.

СМОТРИТЕ ВИДЕО О ТОМ, КАК ПОЛУЧИТЬ КРЕДИТ В ГЕРМАНИИ

Регина Боргер, WIP Immobilien​ GmbH: Ипотека в Германии для иностранцев.

«Низкие ипотечные ставки приводят к парадоксам. В Германии одним из важных игроков на ипотечном рынке является Landesbank, который за счет помощи государства традиционно предоставляет более выгодные условия малоимущим немцам, матерям и отцам – одиночкам. Так вот, в последние годы число людей, обратившихся в эту организацию за ипотечным кредитом, сократилось – условия в обычных банках стали более привлекательными, чем льготные у Landesbank. И выделенные средства стали невостребованы, что привело к перенасыщению фондов. Сейчас начали выдавать кредиты под 0,5–0,8%».


В Германии соотношение кредита к стоимости жилья (LTV) низкое, как нигде в Европе. По этому показателю более жесткие правила только в Южной Корее, где максимальная стоимость кредита равна 75%. В Германии она может составлять составляет 80%, но только для резидентов. Если вы не работаете в стране, то максимум, на что вы можете рассчитывать, – 60% от стоимости недвижимости, а реально – половина.

Вопрос, брать или не брать ипотеку в Германии, отчасти эмоциональный (если вы в принципе не любите жить в кредит – вас ничто не убедит), но в основном всё-таки экономический и математический. Говоря простым языком, вкладывая €100 тысяч, ты можешь сделать 200-тысячную инвестицию и получать прибыль в 2 раза больше с вложенных €100 тысяч.

Условно: взяв кредит на €250 тыс. под 7-8% годовых (такие ставки были 10 лет назад), вы будете ежегодно отдавать около €17 тыс. (без учета тела кредита). Получив ипотеку под 2% – лишь €5 тыс. Подсчет грубый, даже очень, но в данном случае важно понимать порядок.

 Общение с банком

Процентная ставка и размер кредита зависят от двух факторов. Первый – ваша платежеспособность, которая будет оценена по представленным документам. Вторая – состояние объекта. Минимальная сумма, которую можно получить, зависит от конкретного банка и места, где находится жилье.


Ипотека в Германии кредиты на жилье недвижимость в мюнхене Регина Боргер, WIP Immobilien​ GmbH: Ипотека в Германии для иностранцев.

«Вариант в Мюнхене и окрестностях, где купить «не то» в принципе очень сложно, будет рассмотрен с большей охотой. С другой стороны, в Баварии вряд ли есть смысл запрашивать ипотеку меньше чем на €100 тыс. Большинство банков не связываются и с такими цифрами, а вообще выдают кредиты только от €250 тыс. Но – повторюсь – это мюнхенская история. На севере Германии ситуация другая».


Нет никаких официальных подтверждений, что россиянам или гражданам других стран в последнее время стали отказывать в ипотеке при покупке жилья. Единичные примеры и ажиотаж вокруг них лишь подтверждают, что массовых отказов нет. Они были и раньше, они есть и сейчас. Что точно изменилось – банки стали более придирчивы, чаще запрашивают дополнительные документы.

Обращаться стоит в несколько банков, тем более что набор документов у них примерно один и тот же. Начальный комплект: справка 2-НДФЛ, переведенная на немецкий язык, паспорт и документы на приобретаемую недвижимость. Конечно, хорошо, если у вас есть положительная кредитная история. Также вам придется заполнить анкету, чтобы показать, как вы будете погашать кредит при текущем доходе. Банк начнет рассмотрение запроса и почти наверняка потребует от вас дополнительные документы. И не стоит обольщаться до тех пор, пока договор не подписан.

«Мой совет: предоставлять ровно столько бумаг, сколько запрашивает банк, не больше и не меньше. Первоначальное общение с кредитной организацией вы будете вести заочно – обычно по электронной почте. Только при подписании договора о финансировании – обязателен визит в банк с паспортом», – рассказывает специалист.

Обработка запроса у банка обычно занимает от четырех до шести недель, но никаких гарантий по срокам не дается. В случае отказа банк сообщит о нем по телефону. Даже если пришлет письменный ответ, то ни при каких обстоятельствах не укажет причину.

Нужен ли партнер

Почему для получения кредита обычно обращаются к партнеру и какова его миссия? Основная проблема при первом обращении – банк не знает вас. А значит, отказ в кредите более чем вероятен. Обращение через помощника призвано «растопить лед».


Ипотека в Германии кредиты на жилье недвижимость в мюнхене Регина Боргер, WIP Immobilien GmbH​: Ипотека в Германии для иностранцев.

«Банки знают нас, и не только как покупателей недвижимости, но и как управляющую компанию. Мы развиваемся, в прошлом году получили в управление еще четыре дома. У двух из них счета были открыты в банках, с которыми мы до этого не работали. Соответственно, теперь еще две организации знают нас с лучшей стороны. И когда запрос от клиента поступает через нас, а банк понимает, что ипотечные платежи тоже будем контролировать мы, – появляется полная уверенность.

Мы не можем дать гарантию, что банк даст кредит. Если один банк отказывает, мы обращаемся в другой. Каждый клиент у нас получил кредит.

BOARDING HOUSE, ИЛИ КАК ПОЛУЧИТЬ ДО 7% ПРИБЫЛИ ОТ КРАТКОСРОЧНОЙ АРЕНДЫ В МЮНХЕНЕ.

МЮНХЕН — ГОРОД ПОПУЛЯРНЫЙ НЕ ТОЛЬКО СРЕДИ ТУРИСТОВ И ЛЮБИТЕЛЕЙ ПИВА.

Рождественские ярмарки сказочной красоты, близость Альп, медицинские учреждения, известные и посещаемые выставки — всё это привлекает гостей в столицу Баварии. Цель посещения влияет и на продолжительность пребывания. А снять гостиницу в знаменитом мегаполисе становится для многих затруднительно: спрос рождает предложение, зачастую весьма дорогостоящее. Жители Мюнхена, до последнего времени сдававшие свое жилье на короткий срок туристам и гостям города, столкнулись с серьезной проблемой — штрафы за такое использование жилого фонда превышают в настоящее время цифру 500 тысяч евро. Поэтому Boarding House — удачное решение для многих.

ЧТО ТАКОЕ BOARDING HOUSE?

Boarding House — это квартиры с обслуживанием, обустроенные по типу отеля.

Отличием от отелей и пансионов, является то, что пребывание в апартаментах Boarding House может длится от одного дня до шести месяцев. В Германии эти апартаменты рассматриваются, как временный дом для тех, кто приезжает по делам фирмы, для посещения определенных проектов, выставок, для лечения или обучения. Стоимость пребывания в таких апартаментах значительно ниже, чем в отелях.
Boarding Houses располагаются в удобных местах Мюнхена, снабжены всем необходимым. Апартамены могут быть совсем небольшими по площади, но всегда удобными, полностью меблированными, могут быть и большими, рассчитанными на нескольких человек.
В настоящее время в стадии планирования находятся около двух тысяч апартаменов Boarding House, предусматривающих аренду жилья на короткий срок.

ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПРОЕКТ BOARDING HOUSE «MY ROOM».

Одним из стоящихся объектов является Boarding House «My Room» на территории выстовочного комплекса в районе Рим.

Те, кто посещает выставки в Мюнхене, отлично знают этот район: 240 дней в году здесь проходят выставки мирового значения, такие как Bauma, Espo Real, ISPO, IFAT, Laser World of Photonics, Transport Logistic и т.д. Для тех, кто приезжает работать на выставках, жить в шаговой доступности от места работы за разумные деньги — это подарок.
Идея Boarding House очень удобна и практична. Те, кто вкладывают свои капиталы в апартаменты этого типа, могут быть уверены, что прибыль такой бизнес в Мюнхене будет приносить несомненно. Рендиты для инвесторов будут составлять от 4% до 7%.

Штрафы за краткосрочную аренду жилого фонда Мюнхена ЗДЕСЬ

Мюнхен представлен на выставке MIPIM 2017 в Каннах тридцатью компаниями.

MIPIM 2017 В КАННАХ — ВСЕМИРНЫЙ РЫНОК ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

MIPIM — это главное международное мероприятие в сфере недвижимости, на котором собираются самые влиятельные профессионалы из различных секторов недвижимости, включая офисы, жилье, розничную торговлю, медицину, спорт, логистику и промышленность, для 4-дневного обмена опытом, заключения сделок и налаживания сотрудничества.

МЮНХЕН — город дорогой, он притягивает инвесторов, разработчиков и предпринимателей, как свет лампы мошкару. В среду 15 марта в 14.30. в рамках ежего дной выставки MIPIM были организованы две дискусси за круглым столом, где речь шла о рынке коммерческой недвижимости и новых площадях для строительства, для желающих приобрести земельный участок и построить в баварской столице.

За столами предпринимателей все данные обсуждались детально. Например, баварская фирма-застройщик Байерише Хаусбау поделилась информацией о планах расширения квартирного строительства в квартале Нокхерберг, и в первую очередь о площадях, предназначенных для продажи инвесторам. Раньше на этом участке стояла Пивоварня Пауланер, которая перенесена в Лангвид. «Все три строительных участка, которые будут спланированны  для жилых и частично  коммерческих нужд, мы собираемся продать частным инвесторам», — высказался представитель руководства компанией Юрген Бюллесбах.  Некоторое представление о будущем строительстве, раскинувшемся на 9 гектарах, где планируют возвести 1500 квартир для 3500 жильцов, дает недавно снятый фильм, показанный в рамках проведения выставки.

Строительная компания Оптима Эгидиус занята, по словам руководителя Йенса Лауба, развитием проектов в Мюнхене, Берлине и Дрездене в основном для собственного капиталовложения. Для продажи предусматривается небольшой процент строительных площадей, так что на выставку они приезжают не с предложениями продажи, а с «полными карманами денег». До 200 миллионов евро планирует вложить этот предприниматель в покупку строительных площадок Мюнхена и Берлина. «На первом месте у нас Мюнхен, на втором — Берлин. Остальные города нас не интересуют». Пока что. Потому что: «В будущем мы собираемся инвестировать в США, а именно, в Детройт».

09.03.2017 Газета недвижимости

Grundsteinlegung — Празднование закладки первого камня

ЕЩЕ ОДНА СТАРИННАЯ ТРАДИЦИЯ, СВЯЗАННАЯ СО СТРОИТЕЛЬСТВОМ НОВОГО ДОМА В ГЕРМАНИИ — ПРАЗДНОВАНИЕ ЗАКЛАДКИ ПЕРВОГО КАМНЯ!

 

ВМюнхен стройка старые времена,  прежде чем начать строительство, перед  новой площадкой собирались все, кто  будет строить дом, устанавливали и украшали символический столб, хозяева  дома угощали строителей.  Эта традиция должна принести успех и удачу новому жилью.

 

Сейчас  не так уж часто следуют этому обычаю, современная жизнь проходит на больших скоростях, где не всегда есть место для праздника, хотя стоит признать, что  начало строительства —  волнующий момент. Будущие жильцы  возлагают большие надежды на новое жильё: здесь пройдет часть их жизни, возможно, именно здесь будут подрастать их дети. Насколько удобным, хорошим и красивым станет этот  дом? Это волнует и проектировщиков, архитекторов, строителей: дом, спроектированный и построенный ими, должен простоять долго, приносить радость, украсить собой улицу города или деревни. Поэтому праздник закладки первого камня — праздник больших  ожиданий, которые должны сбыться.

 

Проектировщики рассказывают о своих планах, о том, что уже сделано.  Раньше праздник закладки не являлся фактическим началом строительства, в большинстве случаев это было начало земляных работ:  выемки котлована, вывоза земли. Но сегодня праздник может проводиться, когда земляные работы уже проведены и проектировщик может рассказать много интересного о том, что уже было сделано. Всегда впечатляют цифры: когда узнаешь, что для возведения нового городского дома было вывезено около 3,5 тысяч кубометров земли, потребуется 400 тонн стали для перекрытий, 5000 тонн бетона, то хочешь  не хочешь, а восхитишься грандиозностью размаха и сложностью работы.

 

капсула закладка первого камняЕще один волнующий момент!

 

Закладка металлической капсулы, в которую вкладывают проект дома, его описание и имена застройщиков, проектировщиков и строителей. Как только этот документ погребен в землю, он становится  историческим: теперь только далекие потомки смогут прочесть его, и именно от тех, чьи имена упомянуты в этом списке, зависит, как долго новый дом будет радовать своих жильцов.

ПЕРВОЕ СЛОВО СОБСТВЕННИКА НА ПРАЗДНИКЕ «ЗАКЛАДКИ ПЕРВОГО КАМНЯ» ВЫ МОЖЕТЕ ПРОСМОТРЕТЬ НА НЕМЕЦКОМ ЯЗЫКЕ НА НАШЕМ КАНАЛЕ НА YOUTUBE  «WIP IMMOBILIEN GMBH»

Жилая недвижимость Германии: квартирный помощник

КТО И КАК БУДЕТ СЛЕДИТЬ ЗА ВАШЕЙ КВАРТИРОЙ В ВАШЕ ОТСУТСТВИЕ? ВСЕГДА ЛИ САМИ НЕМЦЫ ДОВОЛЬНЫ УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИЕЙ? КАКОГО АРЕНДАТОРА МОЖНО НАЗВАТЬ ХОРОШИМ? ВАШЕМУ ВНИМАНИЮ ОТВЕТЫ И РАССУЖДЕНИЯ ОТ ЭКСПЕРТОВ КОМПАНИИ WIP IMMOBILIEN GMBH.

Обычная ситуация: вы владелец квартиры, но сами постоянно в ней не живете. За пустующей площадью должен кто-то присматривать – очевидно, ваш помощник, частное лицо или компания.

 

Регина Боргер, генеральный директор WiP Immobilien GmbH: «Что значит защищать интересы собственника? Следить за экономической составляющей, чтобы владелец получал доход; и за техническим состоянием квартиры, чтобы ее стоимость не уменьшалась, а росла».Андрей Денисов, руководитель департамента продаж WiP Immobilien GmbH: «Большинство клиентов покупает с инвестиционными целями, и они не хотят сталкиваться с ситуацией, когда им нужно будет разбираться с арендатором. По опыту, если клиент идет в немецкую компанию, из-за разницы менталитетов он не понимает, о чем речь».

Чтобы быть в курсе всего, что происходит в вашем доме, вы поручаете кому-то следить за квартирой.

Этот кто-то вступает в отношения с ТСЖ вашего дома, с управляющей компанией, с другими соседями. Например, он представляет вас на собраниях, которые в Германии отнюдь не бесполезная формальность.

Сталкиваясь с проблемами ЖКХ у себя на родине, мы начинаем идеализировать заграницу. Возможно, порядка здесь больше. Но Германия тоже не рай, и между собственником и управляющей компанией вашего дома возникают противоречия.

Регина Боргер: «Недвижимость – это большие деньги, за которыми надо следить. Поэтому собственники ходят на собрания, активно участвуют во всех обсуждениях. Они хотят, чтобы их недвижимость оставалась в хорошем состоянии как на техническом, так и на экономическом уровне.

Думаю, в Германии собственники недовольны своей управляющей компанией где-то в 20% случаев. Обычная причина – реакция на жалобы. Компании тянут с разрешением противоречий, а значит, на них нужно постоянно наседать.

Как же надо разбираться со спорными моментами? Если мы не согласны с годовым отчетом, который нам предоставила управляющая фирма, после согласования с собственником передаем документы нашему адвокату. И вместе с ним выстраиваем план действий».

Безусловно, пустующая квартира не требует внимания постоянно. Ваш партнер будет приезжать сюда только в случае необходимости.

Регина Боргер: «Конечно, наша работа в основном проходит не в разъездах по квартирам, а в офисе. В конкретный дом мы приезжаем на собрание собственников или в случае какого-то форс-мажора. Ну, и еще один вариант, если у владельца квартиры есть особый запрос: например, он хочет настроить телевидение на родном языке или что-то подобное».

 

Immobilien in Deutschland

Ситуация, когда владелец квартиры приезжает в нее два-три раза в год случается, но относительно редко. Куда чаще, пустующая площадь сдается в долгосрочную аренду. А на вашего партнера ложатся дополнительные обязанности – например, поиск арендатора.

Регина Боргер: «Что значит хороший арендатор? Это тот, кто платит аренду вовремя, кто не жалуется из-за каждого пустяка, кто содержит квартиру в хорошем состоянии».

Андрей Денисов: «Мюнхен – специфический город. Если мы утром объявляем о сдаче квартиры, к вечеру на просмотр может прийти до 20 человек. Поэтому существует система отбора «правильного» арендатора, который будет и платить вовремя, и не доставит нам проблем. Мы узнаем, где кандидат жил раньше, какой состав его семьи. Запрашиваем выписку из бюро кредитных историй или письмо от предыдущего арендодателя о том, что аренда платилась всегда вовремя.  Смотрим его рабочий договор: где и как долго он работает».

Сдача квартиры в аренду — это пассивный доход.

Слово «пассивный» отражает нежелание собственника погружаться в процесс. Задача представителя – решить все проблемы, не дергая хозяина жилья. Конечно, в некоторых случаях это невозможно. К тому же ваш партнер может столкнуться с самой диковиной ситуацией.

Регина Боргер: «Вот недавно пришло письмо от нашего арендатора из Индии. В углу ее квартиры появилась плесень. А причина проста: квартиру неправильно топили и неправильно проветривали. Ну что поделать – в Индии не умеют топить и не умеют проветривать, зимы там нет. Кажется, проблема совершенно смешная, но нам придется научить женщину делать это.

В общем случае если есть какая-то проблема у арендатора, мы связываемся с собственником, обозначаем ее, предлагаем варианты решения. Собственник сам определяет, какой вариант выбрать.

Но случай с арендатором из Индии не такой. Да, арендодатель хочет, чтобы плесень убрали, но вина за случившееся лежит не на собственнике, который не должен нести затраты. Наша задача – объяснить арендатору, в чем ее проблема и как ее решить».

Wohnung in Deutschland
Когда собственник начинает сдавать квартиру в аренду, он вступает в финансовые отношения с Германией. Формально урегулировать эти отношения помогает налоговый консультант. Но он решает все технические финансовые задачи. Если же ваш вопрос более творческий — например, как увеличить прибыль от аренды – за этим тоже лучше обращаться к вашему партнеру.

Регина Боргер: «Налогового советника лучше выбирать исходя из его опыта и владения несколькими языками. Мы, например, работаем с аудитором, говорящим на русском, венгерском, английском языках. Но вообще налоговая отчетность проводится удаленно. Не нужно все время ходить в налоговую, к налоговому советнику. Встречи бывают, но очень редко. Только когда они действительно вам нужны».

Итак, общение с управляющей компанией. Собрания ТСЖ. Ремонтные работы. Поиск арендатора. Общение с ним. После приобретения квартиры в Германии у вас появляются не только права, но и обязанности. При ближайшем рассмотрении их не так уж и мало. Так что в большинстве случаев поиск помощника или партнера – это необходимость. А значит, покупая квартиру, вам лучше иметь ответ на вопрос: «кто бы это мог быть?».

Материал составлен совместно с  prian.ru, главный редактор Филипп Березин,  съемка Шамхала Эйвазова
26 сентября 2016 года

Покупка строящейся квартиры в Мюнхене

Какие этапы предстоит пройти при покупке строящейся квартиры? Почему новые квартиры в Мюнхене продаются, как правило, в кабинетах? Где выбирают паркет и кафель будущие хозяева? Когда вас пригласят на Рихтфест? Ответы на эти интригующие вопросы в комментариях экспертов компании WIP Immobilien GmbH.

 

Иностранных инвесторов привлекает столица Баварии. Но почему столь велик интерес? Ведь доходность в Мюнхене невелика. А может, это просто стереотип, и на самом деле мюнхенская недвижимость вовсе не в топе у покупателей, говорящих по-русски?

Регина Боргер, генеральный директор WiP Immobilien GmbH:  «Часто говорят: «Мюнхен — это золото в бетоне». Соглашусь, Мюнхен – это феномен. Всех тянет сюда. При этом местный рынок недвижимости работает совсем по-другому, чем в остальной Германии. А большинство клиентов приходят и просто говорят – мы хотим Мюнхен. Но они не знают и не задумываются о том, как работает рынок.
Вот недавно к нам пришла семья, говорят: «У нас есть деньги, хотим вложиться». Спрашиваю: «Для инвестиций или для себя»? Они говорят: «Для инвестиций». А начинаешь общаться, выясняется, что они действительно собираются сдавать квартиру в аренду, но подбирают ее будто для себя. А ведь это две разные вещи.
Мы заговорили о двухкомнатной квартире. Я показала вариант: 56 кв.м, теневая сторона, где квадратный метр дешевле, чем на солнечной. Это самая лучшая инвестиция, так как «солнечность» несильно влияет на арендную плату. Но если бы сами мы там жили, то 56 «квадратов» — это же мало. И мы хотим солнечную сторону! Но если думаете о квартире как об инвестиции, она не должна быть большой и не должна быть дороже, чем она есть…»

Андрей Денисов, руководитель департамента продаж WiP Immobilien GmbH:  «Подавляющее большинство клиентов, желающих купить недвижимость в Мюнхене, на начальном этапе не очень понимают, что хотят. Как правило, есть первоначальная сумма, которую надо потратить, скажем, 500 000 евро.
Конечно, есть определенные критерии, стандартные для всех. Например, красивый дом, большая площадь, хорошая инфраструктура. Иногда добавляются специфические пожелания. Например, нужна парковка под Mercedes S-klasse – машина длинная и не во всех новостройках найдется место нужных размеров. Клиенты, покупающие квартиры за 1-2 млн. евро, хотят знать, кто будет их соседями – в некоторых домах это можно понять заранее. В любом случае мы стараемся понять, что человек хочет, и после его рассказа составляем план действий».

новостройка Мюнхен
Важная особенность новостроек в Мюнхене – квартиры продаются молниеносно, чаще всего на стадии котлована.
Это означает, что, во-первых, решение надо принимать быстро, а во-вторых, увидеть квартиру до покупки невозможно. Вам не придется ехать на объект, хотя бы потому, что он существует, скорее всего, только в планах.

regina-borger
Регина Боргер: «Новостройка – это кабинетная продажа. Я могу показать планировку, визуальное изображение, могу рассказать об инфраструктуре района, средних арендных платежах, возможной доходности… Увидеть квартиру «вживую», скорее всего не получится. Почти все распродается пока дом еще не построен».

После того как покупатель принимает решение, начинается обязательная, но не слишком творческая процедура – заключение договора у нотариуса с последующим внесением первого взноса.
«Оформление недвижимости всегда проходит у нотариуса, который является независимым лицом. Как правило, застройщик выбирает себе одного нотариуса, который полностью занимается продажей и оформлением в собственность данного объекта. Это выгодно как застройщику, так и клиенту, поскольку конкретный специалист знает весь этот объект».

Андрей Денисов
Андрей Денисов: «Согласно немецкому законодательству, застройщик не имеет права брать 100% предоплату, если дом не построен. Он берет оплату частями, в зависимости от степени готовности объекта. Как правило первый взнос составляет 25%, последующие платежи разбиваются на несколько частей, последняя из которых выплачивается уже после получения ключей от новой квартиры».


Пример: проплата строящейся недвижимости проводится на основании MaBV (Makler undBauträgerverordnung)по ниже указанной схеме:

 

  • Частичная оплата строящейся недвижимости в размере 25%, после получения нотариального подтверждения. (учитывая удержание 5 %, которые оплачиваются в конце строительства)
  • Частичная оплата строящейся недвижимости в размере 28%, после возведения каркаса, включая работы по комнатам.
  • Частичная оплата строящейся недвижимости в размере 18%, после строительства крыши, водосточных труб, окончания работ по первоначальному установлению отопления, сантехники и электрооборудования, установки окон.
  • Частичная оплата строящейся недвижимости в размере 20,5%. При передаче собственности.
  • Частичная оплата строящейся недвижимости в размере 5%. Незамедлительно после окончания строительных работ в положенные сроки и без существенных недостатков.
  • Последняя часть проплаты в размере 3,5%. Незамедлительно после полного завершения жилищного строительства, включая подземный гараж и инфраструктуру.

 


Отделка квартиры в Германии

Когда финансовый процесс запущен, предстоит более приятная работа. Нужно подумать об отделке и меблировке квартиры. В Мюнхене все новостройки сдаются с качественным ремонтом. Но каждый собственник может проявить свою индивидуальность.

Регина Боргер:

«В строительном описании определяется качество строительства, а так же качество внутренней отделки. После оформления документов, застройщик присылает письмо с приглашением посетить специальные центры, в которых выставлены образцы паркета, плитки, сантехники. Это не магазины, а огромные выставочные залы с очень качественными предложениями. Как правило, вы можете выбрать из нескольких вариантов, стоимость которых определена в договоре. Если клиент хочет что-то особенное – придется доплатить».

Следующий шаг – подбор мебели и кухни. Застройщик захочет увидеть ее план как можно раньше, поскольку от него зависит прокладка проводки в квартире.

Впрочем, если вы не собираетесь жить в ней сами, с кухней спешить не стоит, поскольку будущему арендатору она может не понадобиться.

Регина Боргер:       «Насколько нужна кухня арендатору? 50 на 50. Это вопрос вкуса. Например, недавно одна женщина сказала нам: «Со своей кухней я не расстанусь никогда, она переезжает со мной».

Пока вы ходите по магазинам стройка продолжается. И вот наступает время праздника под названием Рихтфест (Richtfest). Он проходит в тот момент, когда дом обретает свои очертания, уже возведены стены и крыша. На празднике собственники, выражаясь понятным языком, проставляются – перед строителями и зашедшими на первый огонек в новом доме соседями.

richtfest

Регина Боргер:          «Рихтфест — это старинная традиция, которую поддерживают некоторые застройщики. Это дань рабочим, которые возводят ваше здание. Праздник устраивают жильцы дома — для себя, а также для всех рабочих, которые участвуют в строительстве. Это конечно не финальная точка, но важный этап – вы впервые приходите в свой будущий дом…»

P.S. Ну и в заключении…

…новостройка переходит в собственность покупателя после выполнения трёх условий:Произведена последняя оплата застройщику. 100% оплата!

Квартира — дом принят в эксплуатацию и подписан акт сдачи-приёма

В поземельную книгу внесена окончательная пометка о переходе прав собственности на покупателя

Поздравляем!! Вы стали счастливым владельцем немецкой недвижимости!

 

Материал составлен совместно с Prian.ru
8 сентября 2016 года

Управление недвижимостью в Мюнхене: сложные случаи

Немецкий рынок недвижимости по праву носит титул «надежный». Система здесь работает четко и защищает всех участников сделки. Но даже в Германии нельзя быть уверенным в том, что тебя не обманут, или ты по собственной глупости не попадешь в неприятную ситуацию. Мы попросили Регину Боргер, генерального директора компании по управлению недвижимостью в Мюнхене WiP Immobilien GmbH, вспомнить сложные случаи из практики.

 

Управление недвижимостью в Мюнхене

Случай первый и самый сложный. О том, что может произойти, если вашими делами будут заниматься дилетанты

— В наш офис позвонила девушка, описала свою квартиру в Мюнхене – состояние, дом, расположение – и спросила, сколько такая может стоить. У нас как раз на этой улице есть в управлении объект, поэтому ситуацию я знала. Говорю ей, что получить за недвижимость она сможет €300 000, плюс-минус 20%. И тут выясняется, что у нее через два часа назначена сделка, где ей предлагают продать квартиру за €200 000.

Я спрашиваю: когда объект был куплен? Оказывается, восемь лет назад. Получается, что при продаже сейчас она еще и на налог попадает. В Германии, если квартира меняет собственника в течение 10 лет, платится от 25-40% на доход. Безусловно, выгоднее подождать пару лет. А ей почему-то сказали, что через три года налоги с продажи можно не платить.

У девушки конечно шок. С одной стороны, меня она не знает. С другой, проиграть столько в цене не хочет. Подумала полчаса, решила от продажи отказаться и приехала к нам в офис для разговора. Когда она рассказала подробности этой сделки, то в шоке была уже я. Но обо всем по порядку…

Двухкомнатную квартиру в Мюнхене ей помогли купить друзья, все эти восемь лет они же и сдавали ее в аренду. Собственнице деньги от найма приходили нерегулярно, то и дело с нее брали какие-то суммы якобы на ремонт.

Более того, под залог этой квартиры друзья взяли кредит в пятизначной сумме на собственные нужды, девушка, по ее словам, не получала денег от банка и договора о займе не видела.

Потом те же друзья предложили квартиру продать, на эту сделку собственница и прилетела в Мюнхен. Договора купли-продажи она не читала и даже не знала, к какому нотариусу идти. Ей просто сказали ждать на остановке, мол, за ней подъедут. И при этом успели с нее взять €1800 на нотариуса, что вообще-то неправильно, т.к. его услуги оплачиваются после сделки.

Дальше ситуация разворачивалась, как в детективном фильме. Я позвонила ее немецкому другу, представилась переводчиком и узнала имя нотариуса. Нашла его контакты в интернете, связалась с ним и попросила предупредить всех участников сделки, что продавец не придет. Сразу же начался телефонный террор. Мы отключили все средства связи и начали думать, что делать дальше.

Стала выяснять, как сдается квартира, куда приходят деньги, что написано в договоре. Оказалось, что договора с арендатором девушка тоже не видела, она даже не знала, сколько он платит, деньги приходят на расчетный счет подруги, а ей нерегулярно перечисляют арендные платежи. В общем, стало понятно, что с отказом от сделки проблемы не закончились. Собственница решила отдать нам квартиру в управление, а сама уехала в Россию.

Первым делом мы написали письмо арендатору, но оно вернулось обратно. Когда я приехала по указанному адресу, заметила, что все таблички с именами жильца на квартире и почтовом ящике сорваны. Видимо, «друзья» постарались…

Постучала в квартиру – открыл 80-летний дедушка. Как оказалось, арендатор. Про таблички ничего не знает, давно здесь живет на законных основаниях. Я представилась (у меня конечно была доверенность от собственника). Проговорила с ним полтора часа, сняла копию с договора аренды и попросила больше не перечислять деньги на старый счет – мы сообщим ему реквизиты нового.

Читаем договор – опять сюрпризы. Во-первых, арендные ставки занижены. Сейчас квадратный метр в Мюнхене сдается за €16 в месяц, а там – за €9.

Причем договор подписан всего два года назад, так быстро цены не растут. Во-вторых, в договоре указано, что мы не имеем права повышать арендную плату до 2019 года.

Мы сказали нанимателю, что он платит меньше рыночной цены и предложили поднять арендную ставку. Дедушка конечно отказался, мол, у меня договор, так было обещано, ничего сверху не дам. Показали договор адвокату – оказался действительным, его никак не оспоришь. Остается только ждать, когда закончится период фиксированной ставки, тогда можно будет поднимать плату на 15% каждые три года. Хорошо хотя бы то, что сейчас владелица получает на свой счет полную сумму от аренды.

И даже это еще не все проблемы, которые «друзья» доставили собственнице. Мы подали запрос в налоговую, чтобы узнать, нет ли долгов. Оказалось, что последние несколько лет они не платили налог на недвижимость. Суммы там небольшие – за такую квартиру набегает около €200 в год. Но государственная машина в Германии работает четко: нет налогов – недвижимость продается с аукциона. Власти забирают себе причитающееся, а оставшиеся средства за вычетом издержек (это еще пара тысяч) возвращают владельцу. Еще чуть-чуть и это бы произошло, но мы задолженность погасили.

Между тем, друзья куда-то исчезли. Мы отправили в полицию соответствующий запрос.

Они должны еще вернуть собственнику депозит – плату за два месяца, которую арендаторы вносят, когда заселяются в квартиру – и аренду за 4-5 месяцев.

Как видите, девушку подставили со всех сторон. Что-то мы смогли решить, а что-то нет. Кредит так и висит на этой квартире, его никто не платит, а у собственницы на руках нет никаких доказательств, что она к этому не причастна. В этом случае даже самый лучший юрист не поможет. Выплачивать этот кредит ей придется самой.

Управление недвижимостью в Мюнхене

Управление недвижимостью в Мюнхене: сложные случаи

Случай второй, просто сложный. О том, какие проблемы могут доставить нечестные продавцы и необязательные арендаторы

— К нам по управлению недвижимости в Мюнхене обратилась москвичка с просьбой заняться ее магазином. Объектом раньше управляла компания из бывшего ГДР, с офисом в 500 километрах от Мюнхена, толком они ничего не делали, только отписывались. Регулярно появлялись какие-то проблемы, протечки воды, невыплаты аренды… Словом, собственница решила сменить управляющего.

Начали смотреть договоры. Выяснилось, что она купила коммерческую недвижимость в Мюнхене с рентабельностью 7% годовых. Не знаю, что ей обещал продавец, но цена самого объекта и размер ставок были явно выше рыночных. Причем, буквально за пару дней до сделки там сменился арендатор, т.е. никакой истории платежей проследить было невозможно.

Новым арендатором стал турок, который открыл в помещении торговую точку. Пару месяцев он платил, а потом перестал. То 30% заплатит, то 50%. И все время искал способы ухода – ссылался на то, что ставки завышены, говорил о необходимости ремонта, что у него просто сейчас нет денег…

Мы приехали на объект, чтобы поговорить с арендатором и понять его проблемы.

Оказалось, что протечки действительно имеются и для такого помещения ставки и правда космические. Договорились с ним о том, что мы проведем ремонт и снизим ему арендную плату. В этом случае он обещал исправно перечислять деньги. С реальными рыночными ставками рентабельность объекта падала до 4%, но собственнице было важно регулярно получать арендную плату, т.к. на недвижимости висел кредит. Она согласилась.

Пригласили ремонтную фирму, они устранили протечку воды. Это обошлось в €14 000, но все оплатила страховая компания. Кстати, когда во время ремонта обнаружили, как турок устроил слив воды, за голову схватились. Он проделал в фасаде дырку, вывел трубу на улицу, даже не подключил ее к канализации, вода просто уходила в землю. Этот беспредел устранили.

Первые пару месяцев арендатор платил по графику, а потом ситуация повторилась.

Тогда мы предложили ему съехать. Он не захотел. Платить не может и уезжать не собирается. Пришлось выгонять с адвокатом и понятыми. Когда его выселили, вздохнули с облегчением. Правда, задолженность по аренде осталась. Но в этом случае лучше завершить отношения, пусть и с убытком, чем продолжать нести убытки регулярно.

Сейчас сдали объект новому арендатору – известному в Европе концерну. Платит исправно, отношения у нас замечательные. Он признавался, что столько документов, сколько я просила перед заключением договора, у него никто не требовал – финансовый отчет за три года, свидетельство из торговой палаты, рекомендации из других мест, где он раньше снимал помещения, даже справки о семейном положении. В общем, проверили его досконально, собственнику и нам он проблем не доставляет.

Владелец регулярно получает плату и имеет с этого объекта 4,8% годовых. Те 7%, которые ей обещали, на нашем рынке очень редко встречаются. Видимо, ее ввели в заблуждение, лишь бы продать объект. Чтобы так не разочаровываться, надо заранее проверять соответствие указанных цен и рыночных реалий.

Недвижимость в Баварии

Случай третий, который мог бы стать сложным. О том, как важно детально изучать объект перед сделкой

К нам по управлению недвижимостью в Мюнхене обратилась семья, которая хотела купить квартиру в Мюнхене для дочери-студентки. Объект они нашли сами – очень дешевую, по здешним меркам, квартиру за €120 000 – от нас требовалось проверить сделку и обойти «подводные камни».

Стали изучать объект. Выяснили, что там была протечка, но ущерб устранили. В доме планировался ремонт фасада, но этим занималась хорошая фирма и счета у товарищества собственников были в порядке. То есть владельцам не светили дополнительные затраты на ремонт. В целом, все было чисто.

Потом принялись изучать арендатора и сразу же заподозрили возможные трудности.

Во-первых, договор с ним был составлен непрофессионально. Мы всегда пользуемся бланками договоров, которые готовят юристы Общества по защите прав собственников. Там будут учтены все последние изменения в законах и прописаны все нюансы. А здесь договор составляли в свободной форме и забыли отметить сроки выселения арендатора. В таком случае, выезд может затянуться на год.

Во-вторых, арендная плата за квартиру была занижена. Более того, арендатор платил фиксированную сумму, без учета использованных коммунальных услуг, и мог пользоваться водой и отоплением, сколько захочется. Жил там давно и, с учетом имеющихся преимуществ, вряд ли бы согласился добровольно съехать.

В-третьих, с точки зрения личных качеств он нам показался каким-то неадекватным.

В общем, мы предупредили покупателей, что с арендатором будут проблемы. Скорее всего, добровольно он не будет съезжать. Надо будет обращаться к адвокату, а это дополнительные издержки. Придется повозиться, но риска, что его не выселят и через суд, нет, т.к. арендатор не относится к социально защищаемым группам, он не инвалид, у него нет маленьких детей. Клиенты сказали, что готовы решать эти проблемы, чтобы купить недорогую квартиру.

В результате, так и получилось. Отдавать квартиру в управление нам они не хотели, т.к. покупали ее не для аренды, а для проживания дочери. Тогда мы посоветовали им адвоката, без него наниматель даже разговаривать о переезде не хотел. Сейчас все хорошо, арендатор в октябре должен съехать.

Да, собственникам пришлось подождать девять месяцев и оплатить услуги юриста, но по крайней мере они знали, на что идут.

Если бы они не проверили объект, получили бы очень неприятный сюрприз. Купил квартиру, а пользоваться не можешь. А если бы арендатором к тому же оказался какой-нибудь 80-летний старичок, перенесший два инсульта (как в первом случае), выселить его было бы невозможно. Поэтому даже на таком надежном рынке, как немецкий, нельзя пренебрегать детальной проверкой объекта перед сделкой.

О том, как не попадать в сложные ситуации, читайте в следующем материале.
Редакция Prian.ru благодарит компанию WIP Immobilien GmbH и лично Регину Боргер за помощь в подготовке материала.

Текст — Анастасия Фалей
Фото — pixabay.com

Управление недвижимостью в Германии: полезные советы

Управление недвижимостью в Германии: полезные советы

 

1. Работайте с профессионалами

Когда совершаешь крупную сделку, а покупка недвижимости всегда таковой является, очень важно заручиться поддержкой профессионала, который будет отстаивать ваши интересы. И тем более, на незнакомом зарубежном рынке. Зачем нужен партнер по управлению недвижимостью в Германии, наверное, объяснять не надо. А вот как его выбрать, как оценить профессионализм компании, если сам профессионалом не являешься, — важный вопрос.

«Я бы в первую очередь изучила рекомендации, — советует генеральный директор WiP Immobilien GmbH Регина Боргер. –Посмотрите, что уже сделала компания. Попросите контакты клиентов, которые уже пользовались их услугами. Это лучшее доказательство профессионализма.

Также вы можете оценить компанию по их специализации. Например, в Баварии около 80 фирм предлагают услуги по управлению недвижимостью в Германии. При этом многие занимаются всем подряд: продажей, туризмом, медициной, арендой автомобилей… Думаю, для покупателя выгоднее работать с узкопрофильными специалистами, т.к. они лучше знают свой рынок.

И наконец, важный говорящий параметр – это участие фирмы в профессиональных организациях, Ассоциации управляющих и Обществе по защите прав собственников. Это показатель солидности организации».

2. Изучайте объект перед сделкой

В случае с Мюнхеном здесь дело даже не в расположении или качестве недвижимости. В столице Баварии сдается в аренду и быстро продается буквально все – квартиры и дома, большие и маленькие, дешевые и дорогие, в центре и на окраинах. Риск купить неликвид, который будет простаивать без нанимателя, в Мюнхене минимален. Зато вероятность переплатить и неправильно рассчитать доходность имеется.

«Важно понять, насколько цена адекватна и соответствует рынку, — рассказывает Регина Боргер. – Когда мы проверяем объект, мы смотрим на его техническое состояние и расположение. Очень важно, какие там отопление и крыша (фасад – уже декорации), какие ремонтные работы проводились и что планируют делать в будущем. Обязательно надо прочитать протоколы собраний собственников за последние несколько лет, чтобы их решения не стали сюрпризом для нового владельца.

Также мы оцениваем экономическую составляющую объекта. Необходимо выяснить, каковы накопительные фонды в доме и есть ли они вообще, сколько жильцы платят за коммунальные услуги, и, если цена завышена, понять почему, и конечно спросить, есть ли текущие разбирательства в суде».

3. Выбирайте надежного арендатора

В чем главная цель инвестора? Конечно, получать прибыль. Вряд ли кому-то интересно решать проблемы арендаторов. В идеале, хочется найти нанимателя, который будет долго жить в квартире, исправно перечислять деньги, бережно относиться к имуществу и не беспокоить по мелочам. Если вы покупаете уже сданную квартиру, можете посмотреть историю платежей и состояние, в котором содержится жилье. А как проверить нового человека?

«Мы каждого потенциального арендатора оцениваем с двух позиций – платежеспособности и проблематичности, — говорит Регина Боргер. – Как мы проверяем финансовое положение человека? Смотрим его справки о зарплате за последние несколько месяцев. Обращаем внимание, какая у него должность, давно ли он там работает, прошел ли испытательный срок. Если он раньше снимал жилье, можно попросить рекомендацию от прошлого собственника.

Также в Германии уже более 100 лет существует организация, которая собирает данные о платежеспособности физических лиц, так называемая Schufa (для юридических лиц – Сreditreform). Они напрямую работают с банками, телефонными компаниями – а это всегда показатель, платит ли человек регулярно за телефон. Если кто-то становится банкротом, он сразу попадает в базу Schufa.

А вот понять, доставит ли вам арендатор хлопоты, сложнее. Это надо почувствовать. Стараемся оценить психологический портрет каждого, кто приходит на просмотры.

Например, недавно сдавали квартиру. Первой пришла немецкая парочка, вроде бы обеспеченные, но при этом придираются к мелочам, смотрят каждую царапинку на паркете. Думаю, нет, вам я сдавать не хочу, будете мне потом звонить по вечерам и жаловаться, что мусорный контейнер стоит не в том месте. Я не шучу, такое действительно было.

Потом приходит семья из Индии с маленьким ребенком, а девушка к тому же беременная. Четыре человека для двушки – многовато, а если учесть индийские традиции в приготовлении пищи, то потенциально они могут «убить» квартиру. Тоже отказали.

В итоге сдали помещение одинокому работающему китайцу, который исправно платит и не доставляет проблем».

4. Составляйте договор аренды грамотно

И наконец, важнейший параметр инвестиционной недвижимости – это договор с арендатором. В Германии многие объекты продаются уже с заключенными договорами найма. Те из них, где условия для собственника невыгодные, и при продаже стоят дешевле. В этом случае важно внимательно его прочитать и понять, на что ты идешь. Если же вы покупаете свободную квартиру для сдачи внаем, надо позаботиться о составлении грамотного договора аренды.

«Не изобретайте велосипед, не пишите договоры сами, — советует Регина Боргер. – В Германии есть Общество по защите прав собственников, адвокаты которого составляют актуальные договоры аренды, в которых учтены все важные моменты. Мы как члены организации ими пользуемся, но можно и просто пойти в магазин и купить такой документ.

В договоре обратите внимание на следующие пункты: размер арендной платы, как и когда вы сможете ее повышать, условия расторжения договора, какие ремонтные работы проводятся за ваш счет, а какие за счет арендатора, в каком виде представлена залоговая сумма (Kaution) и как она передается новому собственнику.

И еще очень важно при сдаче квартиры составить акт приема-передачи, указать в нем все показания счетчиков и имеющиеся недостатки. Если при отъезде арендатора в квартире будет что-то испорчено, ему придется исправить это за свой счет».

Редакция Prian.ru благодарит компанию WIP Immobilien GmbH и лично Регину Боргер за помощь в подготовке материала.

Баварский рынок недвижимости. Между привлекательностью и перспективностью.

Рынок недвижимости Баварии лихорадит уже не первый год. И это относится не только к Мюнхену, столице региона.  При покупке жилья думать приходится не только о финансовых расходах, но реально оценивать прогнозы постоянного роста стоимости.  Последние исследования, названные «Частная недвижимость 2015», отмечают лидерство Баварии на рынке недвижимости Германии.

Недвижимость Мюнхен ГерманияЗа последние несколько лет это лидерство отмечается всеми изданиями и исследованиями в области недвижимости. Но Бавария отмечается не только, как самый дорогой рынок недвижимости, но и регион с хорошими прогнозами на будущее. Почти все строчки в рейтинге ТОП-15 регионов Германии занимают баварские области: округ Эберсберг, Эрдинг, Фрайзинг и Ландсберг на реке Лех и т.д. Кроме баварских земель в рейтинге упомянут только округ Брезгау-Хохшварцвальд (земля Баден-Вюртемберг), он занимает десятую позицию в списке. Столица же Баварии Мюнхен лидирует почти по всем направлениям: развитие рынка рабочих мест, рынка инноваций, развития благосостояния и т. д.

«Кто владеет домом или квартирой в этом регионе всегда останется в выигрыше от продажи, если решится на это в будущем. Именно это и делает недвижимость в Баварии выгодным капиталовложением, несмотря на заоблачные цены», — таковы выводы исследований.

И все-таки нельзя не отметить, что Мюнхен стал терять свои позиции по сравнению с прошедшими годами. Причина — постоянно ползущие вверх цены на «золотой бетон». Финансирование квартиры площадью 110 кв.м.,  дома площадью 130 кв.м. становится непосильным.

 Хорошо знакомая многим проблема Мюнхена: утро понедельника и вечер четверга — переполненные междугородние поезда. Направления самые разные: Франкфурт, Штутгарт, Кёльн и т. д. Семейный средний класс изматывает себя еженедельными переездами по маршруту работа — дом. Но решение о смене местожительства для всей семьи принимается в последнюю очередь. Почему? Неужели так плохо живётся семьям с детьмя в Баварии, в Мюнхене? Нет, конечно, Бавария — место отпуска многих семейных пар, здесь есть всё, что нужно для счастливой жизни : прекрасно развитая инфраструктура, высокий уровень образовательных школ, отличное медиционское обслуживания, красота ландшафтов, мягкий климат, многочисленные возможности для занятий спортом,  —  удобство и привлекательность жизни в этой земле трудно недооценить.

Но вот только при переезде из другой местности Германии скорее всего придется сменить свой большой отдельный дом с садом на тесноту малогабаритной квартиры. А на это, несмотря на большой выигрыш в зарплате, решаются не все. Это стало уже бесконечной канителью, с которой сталкиваются многие работодатели в крупных кампаниях, располагающихся в Мюнхене.

С одной стороны, экономическое развитие Европы последних лет поражает; это относится не только к рынку Германии и «сильных южных держав, но и всей Европы в целом. С другой же, уровень цен на недвижимость уже сложно спокойно оценивать, а способность инвесторов исполнять платёжные обязательства со времен начала финансового кризиса вообще представляется с трудом.

Причина такого невероятного роста цен на рынке жилья и коммерческой недвижимости может быть легко названа: желание застраховать себя от рисков, переполненный депозитный счёт денежного рынка, который нуждается в возможностях капиталовложений, или, на глобальном уровне: масса валютного рынка выросла до 2 биллионов евро и тоже остро нуждается в инвестиционных проектах.

          Бавария — объект международных инвестиций

Недвижимость в Мюнхене ГерманииВ последние годы интерес в баварскому жилью проявляют иностранный инвесторы. Поэтому важным пунктом становится исследование возможностей развития и расширения строительного рынка  Баварии и Мюнхена.

Достоин внимания тот факт, что самый большой и, возможно, самый политически могущественный государственный фонд мира — пенсионный фонд королевства Норвегии, представил недавно инвестиционный проект размещения «Восьми Городов Будущего» и планирует два из них  на территории Германии. И земельный интерес фонда саязан не только с Берлином, но и в Баварией.

И это не первый случай в практие Мюнхена: многие азиатские государственные фонды, такие как китайский пенсионный фонд, тоже демонстрируют свою заинтересованность в немецком рынке. Одна из крупных операций с недвижимостью проведена с бывшими территориями фирмы Сименс в районе Мюнхена Ной-Перлах, в эту недвижимость вложился китайский фонд  „Ginko Tree“. Вслед на инвесторами-гигантами появляются десятки других, возлагающих надежды на стабильность и рост столицы Баварии.

          Динамика рынка недвижимости подталкивает к изменениям

Но чем больше растут цены, тем больше подвергаются критике ранее стабильные структуры.  В исследовании фонда МакКински «Бавария 2025» сформулированы основные направления, которые следует развивать в будущем: развитие образования, особенно для переселенцев; вложения в современные модели развития сельского хозяйства;  инновации на рынке строительства.

          Инвестиции в отрасли будущего

Привлекательность рынка нежвижимости в МюнхенеЧто общего у вышеперчисленных задач с инвестициями в рынок недвижимости? Достаточно много, особенно после того, как сегодняшний бум и невероятно высокие цены будут приведены в норму. А инвестор-стратег всегда смотрит в будущее. И вот тут следует честно ответить на вопрос: где концентрируются молодые предприятия, часто азвивающиеся без поддержки государственных программам? В Мюнхене? Нет, это название редко появляется в списке. Чаще всего упоминаются Берлин и Гамбург. Это, конечно, не повод для драмы, но повод задуматься о том, как привлечь «молодые силы».

 За последние 20 лет модель развития экономики сильно изменилась, инвестиционный капитал стал намного мобильнее, всё решает вопрос рациональности капиталовложений, рассчитанных на будущее. В строительстве новых жилых объектов всё более восстребованными становятся концепции строительства в стиле Кампус-ансамбль, предусматривающие всевозможные потребности жильцов, с круглосуточным обслуживанием.

Руководству города давно стоит задуматься над тем, какие меры стоит принять для того, чтобы жилой фонд Мюнхена стал приемлемым для оплаты. Пока ещё ограниченный рынок жилья столцы Баварии не делает её непривлекательным для жизни среднего класса, но проблема «разбитости» семей в течение недели становиться всё более глобальной. Решающими  здесь может стать конкуренция среди подрядчиков и технические инновации на рынке недвижимости.

Охота в баварских лесах

Мы готовы предложить охоту на территории Баварии с фиксированной оплатой. Изменения дат заезда и выезда, кол-во человек, даты охоты и даты проживания Вы сможете уточнить при подаче заявки.

ВЫХОДНЫЕ ДНИДЛИТЕЛЬНОСТЬ1 КАТЕГОРИЯ2 КАТЕГОРИЯ
Заезд в пятницу (Выезд в воскресенье)2.5 дня охоты (2 ночевки)520-590-
Дополнительный день1 день130-158-
НЕДЕЛЯ ОХОТЫДЛИТЕЛЬНОСТЬ1 КАТЕГОРИЯ2 КАТЕГОРИЯ
Заезд в субботу(Выезд в воскресенье)6 дня охоты (7 ночевки)1.300-1.560-

Охота в баварских лесах

— 2-ая категория

Налоги на выстрелы действуют на территории Баварии. Ночевка по 1 категории включает в себя заселение в охотничий домик без электричества, с печью, категория 2 — охотничьи домики с электрической или газовой плитой, с отдельными комнатами и душевыми кабинами. В случае, если Вы хотите получить более благоустроенное жилище, мы вышлем Вам предложения с расценками.

Список услуг входящих в стоимость:Список услуг оплачиваемых отдельно:
трансфер от и до ближайшей жд. станцииорганизация питания
ночевка по категории 1 для 1 человекаорганизация напитков
охотничья пошлина и отстрел мелкой дичиналоги на отстрел копытной дичи
инструктаж в охотничьем округеруководство охотой 1/1
подготовка трофеев

ЗАЯВКА НА РЕГИСТРАЦИЮ

По окончании Вашей охоты Вы разбираете и прочерчиваете у руководителя округа Ваш охотничий маршрут и подписываете документ о Ваших трофеях. После Вам выписывают счет с пошлиной на выстрел с учетом внесенного Вами задатка.

Информация/Бавария
Охота в баварских лесахМы предлагаем Вам организацию и сопровождение в охоте по районам Баварии Оберфальц с высоким содержанием красной и черной копытной дичи, через первозданный хвойный Баварский лес, а также по Нижней Баварии, способной предложить прекрасную охоту на мелкую дичь, вплоть да района Алгой.Не так широко известен среди любителей охоты район Оберфальц, расположенный неподалеку от границы с Чехией. Но в этой области есть замечательные возможности охоты на благородного оленя и кабанов.
Популяция диких животных также очень высока в Баварском лесу, славящемся своими соснами и елями. Но тот, кто решился поохотиться в этих лесах, должен не забывать обо всех трудностях, связанных с охотой в лесу. Этот охотничий регион не предназначен для тех, кто представляет себе дикую природу лишь по лугам и полям.
А тот, кто хотел бы поохотиться на мелкую дичь, такую как лисы, зайцы и на пернатую дичь, найдет неподражаемым регион Нижней Баварии с кормовыми ареалами для дичи, особое удовольствие здесь можно получить от охоты с собакой.

Область Алгой славится высокогорными альпийскими пастбищами с сочной травой. Косули, серны, черные козлы чувствуют себя здесь превосходно. А под сенью лесов скрываются благородные олени, заставляя сильнее биться сердце завзятого охотника. Мы заключили договор на 900 гектаров охотничьих угодии в этом районе на оленей и серн.Доступные для охоты регионы Баварии состоят на 60% из лесов, 25% полей и 15% скалистых местностей.

 

САМЫЙ БОЛЬШОЙ РОЖДЕСТВЕНСКИЙ КАЛЕНДАРЬ В МЮНХЕНЕ

Ни в одном месте Мюнхена нет такого транспортного движения, как на мосту Доннерсбергер. Здесь всегда царит час-пик, потоки автомобилей безостановочно «текут» по  многочисленным полосам движения Среднего Кольца, по улице Арнульфштрассе. Около 180.000 автомобилей проезжает здесь за день. Автомобилисты, едущие по обычному маршруту на работу; машины, следующие из одного района в другой; транзитные транспортные средства. Добавьте к этому движение поездов,  грохочущих каждую минуту под мостом — пригородные электрички, поезда дальнего следования, почтовые и транспортные поезда.  Мост Доннерсбергер — пожалуй, самое неуютное место в городе, его хочется миновать, как можно скорее, не задерживаясь.

Но именно здесь, посреди кульминации бесконечности траспортного движения,  видишь эффектное, запоминающееся здание, притягивающее взгляды прозрачной красотой днем,  сверкающее и мерцающее в темноте ночи.

Здесь, параллельно мосту Доннерсбергер, находится здание центра Мерседес-Бенц, здание-витрина, занимающее в длину примерно 150 метров.  Оно было построено в 2003 году.  Огромные прозрачные стены дома поделены на «ячейки», в каждой выставлен автомобиль марки Мерседес, ярко и красиво подсвеченный со всех сторон. Издалека здание кажется наполненным игрушечными моделями современных авто.

70 моделей новейших автомобилей, которые регулярно сменяют друг друга, находя своих покупателей; последние новинки выставляются на обозрение проносящихся мимо автолюбителей. Это похоже на огромную выставку с меняющимися экспонатами, разумеется, только марки Мерседес.

За гигантским фасадом с моделями автомобилей скрывается залитый светом выставочный зал, автомастерская, а также круглая стеклянная башня высотой 65 метров. Но все взгляды притягивает, конечно, «игрушечный мир» автомобилей Мерседес, превращающийся в декабрьские дни в самый большой в Мюнхене рождественский календарь. Каждый день с 01 по 24 декабря открывается новое окошко, в котором «спрятан» сюрприз — новый автомобиль.

Добро пожаловать в «Игрушечный Мир» Мерседесов!

Материал: WiP Immobilien GmbH

Мюнхен — выгоднее было бы покупать недвижимость вчера!

Спрос на жилье в Мюнхене уже не настолько истеричен,  как за последние два года. Разумеется цены в самом городе и в окрестностях Мюнхена остается на прежнем высоком уровне. И скорее всего, ситуация не изменится в ближайшем будущем.

375 Евро аренды в месяц, в самом центре Мюнхена, отличный район — цена вполне приемлемая. Но речь идет в данном случае не об удачной сделке, а только о стоимости аренды места в подземном гараже. Сдача в аренду квартиры 87 кв.м во Дворце у Оперы, бывшей Почтовой резиденции, состовляет 4604 Евро в месяц, коммунальные услуги оплачиваются отдельно. Упомянутая недвижимость относится к разряду самой «сумасшедшей» из того, что может предложить Мюнхен, 53 Евро за кв. м аренды — за эту цену в Макленбурге можно купить строительный участок.

Роскошное здание со знаменитым портиком Klenze — отдельная тема для разговоров. В конце 2012 года на рынке недвижимости  города Мюнхена состоялась сделка года. Русский инвестор приобрел в собсвенность Дворец „ Residenzpost“ за 300 миллионов Евро.  Самый дорогой участок, самые дорогие квартиры, самая высокая квартплата – об этом пишут часто в последнее врмя в прессе на первых страницах. Для обычных жителей Мюнхена такой поворот событий начал вызывать опасения.

Жилищный кризис беспокоит мэра города Кристиана Уде.  При этом Дворец у Оперы интересует его мало. Уде знает, что против отдельных редких случаев политика бессильна. Уде заботит то, что средние цены растут очень стремительно, а также цены на квартиры в бывших рабочих кварталах (Giesing и Westend) и на окраинах города уже переходят все границы. Опастность, по мнению Уде, что его город становится недоступен даже для людей со средним доходам. Сегодня все больше жителей Мюнхена тратят больше половины дохода на жилье.

К примеру семья Франка Херрнбергер. Архитектор живет с женой и двумя маленькими дочерьми в съемной квартире. Он и его жена дипломированные специалисты, оба работают полный рабочий день. Давно и безуспешно семья ищет для себя подходящую квартиру.

Совсем рядом, неподалеку от реки Изар возводится новый жилой комплекс Роденшток Гартен. 20 домов, 285 квартир. И хотя стоимость квадратного метра на первом этаже дома на оживленной улице составляет от 5000 Евро, а построен объект будет только летом 2015 года, все квартиры уже раскуплены. На это Франк Херрнбергер только отмахнулся: «Такие цены не для меня».

2012 год не принес Мюнхену облегчения. Спрос велик, рынок пустой, а цены во многих районах выросли чуть ли не в два раза. Внутри Среднего Кольца, опоясывающего старый город, все части давно распланированы. «Даже в тех областях города, которые никогда не были престижными, цена на недвижимость сильно подскочила», — утверждает Хельмут Тиле, председатель Комиссии по экспертизе. Комиссия издает ежегодно справочник о состоянии рынка недвижимости с официальными ценами на жилье. Господин Тиле утверждает, что данные о независиммой оценке стоимости земли, которые комиссия опубликовала в начале лета, выросли на 20 процентов по сравнению с предыдущим годом. Ожидание не оправдывает себя, как считает господин Тиле: «Лучше всего было бы приобретать недвижимость в Мюнхене еще вчера».

Маклеры так же не верят в возможность падения цен на недвижимость. Рудольф Дан из компании Гершлауэер Иммобилиен считает, что спрос в 2013 году уже не такой «взрывоопасный», как в предыдущем году. Лишь изредка случается, чтобы покупатели набавляли цены, как на аукционе. Томас Айгнер из Айгнер Иммобилиен считает, что началась фаза снижения накала. Не мешало бы и успокоиться. Цены на покупку квартиры в 30 раз превышают годовую аренду. Если расчитать доходность сдаваемой квартиры, то ее не хватит даже на покрытие инфляции.

К тому же многие покупатели забывают о дополнительных расходах как коммунальные услуги, техническое обеспечение, накопительный фонд на ремонтные работы.

«Инвесторы считают, что деньги, вложенные в недвижимость Мюнхена, вложены надежнее, чем в каку-либо другую недвижимость»,- говорит Беньямин Хююс из маклерского бюро Планетхом. Молодые богатые наследники, пожилые пары с наличностью и другие вкладчики исходят из того, что цены в Мюнхене долго еще не будут снижаться.

Надо учитывать и прирост населения, которое увеличилось с 2011 по 2013 год на 100.000 человек. До 2014 прибавится еще 50.000, после чего отметка населения достигнет полутора миллионов. Одни находят здесь работу, другие место учебы. Растет также и рождаемость.

Государственная программа поддержки «Жить в Мюнхене V» планирует инвестировать около 800 млн. Евро с 2012 по 2016 года в жилищное строительство, это на 175 миллионов больше, чем в предыдущий раз. Не хватает земли для нового строительства, необходимо освоение новых территорий. На месте бывших казарм Принца Евгения, Люитпольд и Функказарм планируется застройка 9.000 новых квартир. Не останутся без внимания и площади под коммерческой недвижимостью как Тогал в Богенхаузене, Агфа в Гизинге, район Пауланер в Ау, Сименс в Зендлинге, Майлер в Моозахе, Диамалт в Аллахе — активизация проекта охватывает все части города. До 2016 года должны быть сданы в эксплуатацию примерно 15 000 новых квартир. А так как этого явно недостаточно, снова ведутся дискуссии о постройке высотных домов. Первые пробные постройки возведены на бывшей территории Сименса, здесь построены 16-ти этажные дома.

Жилищное строительство с размахом ведется и во Фрайхаме. Первые квартиры в новом районе города будут готовы в 2014 — 2017 годах, 20.000 человек найдут здесь свой уютный очаг. Интересен ли Фрайхам для инвесторов? «В Мюнхене почти любой район можно рекомендовать»,- считает маклер Дан из Гершлауэер Иммобилиен. Для начала необходимо тщательно ознакомится с районом, если речь идет о новостройке. Ведь район может стать «проблемным».

Для семьи архитектора Херрнбергера районы Фрайхам или Рием — не альтернатива району Трех Мельниц, где семья жила у идиллической площади Роклплатц. Семья охотно переехала бы на окраину в таунхауз, пусть даже и с необходимостью ремонта, но неподалеку от станции метро. Участвовать же в гонке за ценой в элитных районах у гос. Херрнбергера нет никакого желания.

Capital 18.04.2013

Выигрывает ли Германия от кризиса в еврозоне?

Ученые спорят о том, насколько оправдано утверждение, будто ФРГ — единственная страна еврозоны, которой нынешний долговой кризис финансово и экономически выгоден. Когда сегодня говорят о кризисе в еврозоне, часто упускают из виду одно весьма существенное обстоятельство: этот кризис переживают практически все страны валютного союза, кроме Германии.
Весь юг Европы охвачен сейчас тяжелой и длительной рецессией, а вот немецкая экономика продолжает расти  — пусть и не очень высокими темпами, но весьма устойчиво, и быстро преодолевает кратковременные спады. Германия остается одним из крупнейших на планете экспортеров, у нее огромный профицит внешнеторгового баланса. Уровень безработицы в стране достаточно низкий, налоговые поступления растут, госбюджет близок к тому, чтобы стабильно стать бездефицитным.

Низкий евро и дешевые кредиты

Некоторые эксперты считают, что эти успехи в значительной мере обусловлены именно нынешними проблемами в Европе. Их тезис: Германия от кризиса в еврозоне явно выигрывает. Так, вызванное им снижение курса евро обеспечило дополнительные конкурентные преимущества немецким экспортерам, продукция которых и без того востребована во всем мире.

В свою очередь, долговые проблемы стран еврозоны и растущие сомнения в их кредитоспособности привели к тому, что международные инвесторы прямо-таки набросились на немецкие государственные облигации. При столь высоком спросе правительство ФРГ смогло брать деньги в долг под микроскопические проценты. Более того, в какой-то момент крайне низкая доходность по этим ценным бумагам вообще стала отрицательной. Иными словами, инвесторы даже приплачивали за возможность одалживать деньги Германии.

Но самое лучшее еще впереди, уверяют сторонники теории выгодности кризиса для Германии. Если долговые проблемы еврозоны удастся-таки преодолеть и страны, получающие сейчас финансовую помощь в виде кредитов, смогут вернуть полученные деньги с процентами, это обернется дополнительными многомиллиардными доходами для немецкой казны.

«Треть того, что платили до кризиса»

Ведь ФРГ принадлежит крупнейшая доля в капитале как Европейского центрального банка (ЕЦБ), так и европейских стабфондов EFSF и ESM. Соответственно, Берлину пришлось внести самые крупные суммы в те пакеты помощи, которые были предоставлены проблемным странам. Но немецкому министру финансов причитается и самая большая доля в тех процентах, которые будут выплачивать страны-должники.

Но можно ли на основании всего этого утверждать, что Германия выигрывает от кризиса в еврозоне? «Частично да, частично нет», — заявила в беседе с DW Хайке Йобгес (Heike Joebges), научный сотрудник Высшей школы техники и экономики в Берлине (HTW). Она, прежде всего, указала на резко упавшую доходность по немецким гособлигациям.

Германии очень пошло на пользу то, что она сумела сохранить имидж «тихой гавани». Поэтому немецкая казна, действительно, уже выиграла от долгового кризиса в еврозоне, поскольку, по подсчетам Хайке Йобгес, Берлин платит сейчас кредиторам «всего лишь треть того, что ему приходилось платить им до кризиса». Ну, а когда проблемные страны вернут предоставленные им кредиты, Берлин «получит большую прибыль».

«Когда рак на горе свистнет»

Совсем иного мнения придерживается профессор Тюбингенского университета Йоахим Штарбатти (Joachim Starbatty). Он считает, что высокий спрос на немецкие гособлигации — это результат бегства капитала из проблемных стран. Никаких преимуществ подобная утечка капитала Германии не дает, ведь «нам приходится возвращать эти деньги, но только в иной форме, например, в виде финансовой помощи».

Йоахима Штарбатти в Германии называют «евро-бунтарем», поскольку он еще в 90-е годы прошлого века пытался в судебном порядке предотвратить введение единой европейской денежной единицы, а в 2011 году вместе с группой единомышленников подавал в Коституционный суд ФРГ иск против участия Германии в стабилизационном фонде. В беседе с DW профессор отметил, что сама постановка вопроса, выигрывает ли Германия от кризиса в еврозоне или нет, неправильна.

Вместо этого Йоахим Штарбатти советует внимательнее присмотреться к проблемным странам: «Они жили не по средствам. Их банки погрязли в долгах, их предприятия погрязли в долгах, их граждане тратили слишком много денег. И вот все это теперь приходится расхлебывать». Рассчитывать на то, что государства-банкроты в обозримом будущем смогут вернуть полученную помощь, — примерно то же самое , что ждать, «когда рак на горе свистнет», убежден профессор из Тюбингена.

Для одних ревальвация благо, для других — зло

Категорически не согласен он и с тезисом Хайке Йобгес о том, что «будь у Германии сейчас по-прежнему немецкая марка, курс этой денежной единицы в условиях кризиса в Европе взлетел бы очень высоко, что серьезно ограничило бы экспортные возможности Германии». Йоахим Штарбатти напомнил, что ФРГ «всегда была страной с ревальвирующей валютой». В послевоенный период за один доллар США приходилось платить 4,20 марки, а в 1995 году — уже только 1, 35 марки.

В подобном росте курса национальной денежной единицы нет ничего предосудительного, подчеркнул профессор Штарбатти, ведь «ревальвация повышает покупательную способность потребителей на внутреннем рынке — отечественных наемных работников». А это, в свою очередь, укрепляет всю экономику страны.

Однако если Германии ревальвация немецкой марки неизменно шла на пользу, то это вовсе не означает, что рост курса евро является благом для всех 17 стран еврозоны. В этом-то, по мнению Йоахима Штарбатти, и состоит изначальная ошибка в самой конструкции Европейского валютного союза. «В нем две группы стран: одни тяготеют в ревальвации, другие — к девальвации. Так вот, до тех пор, пока страны, склонные к девальвации, будут оставаться в еврозоне, они на ноги не встанут. В этом суть проблемы!».

Как расценивать медленный рост зарплат?

Поэтому, подчеркнул профессор, нельзя говорить о том, что Германия выигрывает от кризиса еврозоны. А уж немецкие наемные работники от валюты евро, по его мнению, точно не выигрывают. После ее введения в стране на протяжении целого десятилетия происходила внутренняя девальвация, которая выражалась в слишком медленном росте зарплат, считает Йоахим Штарбатти.

Впрочем, есть немало экономистов, которые, наоборот, убеждены: именно этот медленный рост зарплат и обеспечил Германии ту международную конкурентоспособность, которая сегодня позволяет ей стабильно разиваться в условиях, когда почти все другие страны еврозоны переживают кризис.

11.03.2013, Дирк Кауфман, Андрей Гурков

Роль россиян на рынке недвижимости Германии растет

famous munich marienplatz — germany — bavaria

Институт немецкой экономики задался вопросом: действительно ли жилье и офисы в ФРГ скупают инвесторы из других стран. Эксперты получили недвусмысленный ответ и рассказали о нем нам.
На немецком рынке недвижимости вот уже несколько лет царит бум, который привел к заметному удорожанию домов и квартир, особенно в крупных городах. Согласно распространенному мнению, нынешний рост цен в значительной мере вызван тем, что недвижимость в Германии активно скупают иностранцы. А это, в свою очередь, породило опасения, что собственное жилье на родине вскоре станет недоступным для представителей немецкого среднего класса.

Больше продаж, чем покупок

Поэтому эксперты Института немецкой экономики в Кельне (IW) решили выяснить, какова же на самом деле роль иностранцев на рынке недвижимости Германии — как жилой, так и коммерческой. Проанализировав статистические данные за период с 2002 по 2011 годы, они получили недвусмысленный ответ: роль эта незначительная.

Так, в 2011 году на долю индивидуальных и институциональных инвесторов из других стран пришлось менее 1 процента всех сделок купли-продажи. «Даже в период с 2004 по 2007 годы, когда был всплеск притока инвестиций из-за рубежа, доля эта составляла лишь около 5 процентов», — отметил в интервью DW руководитель исследования профессор Михаэль Фогтлендер.

В то же время немецкие инвесторы, наоборот, проявляли весьма высокую активность на зарубежных рынках. Так, в означенный период они ежегодно приобретали объекты и земельные участки в других государствах, в основном в странах Европы и в США, в среднем на 7,5 миллиарда евро. В результате суммарная стоимость принадлежащей им иностранной недвижимости достигла к концу 2011 года примерно 147 миллиардов евро.

Россияне вышли на четвертое место

Иностранцы же, по подсчетам института IW, владели к тому моменту в Германии недвижимостью на 24 миллиарда евро. При этом в 2011 году они приобрели объектов на 685 миллионов евро, а продали — на 816 миллионов. Продавали в основном голландцы, англичане, а также американцы — все те, кто до этого активно покупали, но, столкнувшись с кризисом на рынках недвижимости в собственных странах, начали возвращать капиталы на родину, чтобы компенсировать возникшие там убытки.

А вот кто в тот год практически только покупал, так это россияне. «Следует отметить, что еще в начале нулевых годов инвесторы из России по сути дела никакой роли на немецком рынке недвижимости не играли», — отметил профессор Фогтлендер. — Однако в 2011 году они вышли уже на четвертое место, хотя и с относительно скромной суммой в 50 миллионов евро».

Для сравнения: австрийцы тогда же вложили 63 миллиона евро, голландцы (не только продававшие, но все же и покупавшие) — 126 миллионов, а из Люксембурга поступили 242 миллиона. Впрочем, лидерство маленького европейского княжества объясняется тем, что там зарегистрированы многочисленные фонды недвижимости. Их основными пайщиками зачастую являются немецкие вкладчики, поэтому люксембургские вложения на рынке Германии нельзя безоговорочно считать чисто иностранными.

Итак, к началу 2012 года на немецком рынке недвижимости сложилась следующая ситуация: почти две трети инвестиций из-за рубежа поступали из трех соседних с Германией стран — Люксембурга, Нидерландов и Австрии. За ними шла Россия, и Михаэль Фогтлендер предположил, что ее доля в 2012 году, по которому пока нет статистических данных, еще больше возросла.

Учитывались только трансграничные сделки

Следует учесть, что в исследовании IW использовались данные только о трансграничных инвестиционных потоках, когда сделки совершались на деньги, поступившие, например, непосредственно из России. «Если российский инвестор сначала основал в Германии фирму, а уже потом с ее счета оплатил покупку коммерческой недвижимости, то это в нашу статистику не попало», — предупредил эксперт.

Поэтому можно исходить из того, что реальные объемы российских инвестиций, особенно на рынке жилья, выше, чем указано в опубликованном исследовании. К тому же обращает на себя внимание резкая активизация инвесторов с Кипра. Никогда прежде там немецкой недвижимостью не интересовались. И вот в 2011 году с маленького острова, на котором широко представлен российский капитал, вдруг поступили сразу 7 миллионов евро — столько же, сколько из Испании.

В беседе с DW профессор Фогтлендер особо указал на то, что в крупных городах Германии, прежде всего, в Берлине, доля иностранцев в сделках на рынке недвижимости существенно выше, чем в среднем по стране: «Там она составляет уже не 1 и не 5, а, по-видимому, 10-15 процентов». У Берлина, по словам собеседника, то преимущество, что недвижимость в немецкой столице стоит все еще относительно недорого — если сравнивать с Лондоном или Парижем. Поэтому иностранные инвесторы рассчитывают на достаточно высокую динамику роста цен.

14.01.2013, Андрей Гурков DW

Аналитика аренды офисных помещений в Мюнхене

Рынок недвижимости постепенно набирает силу. Арендная плата заметно растет. В первой половине 2014 года рынок по сдаче офисных помещений в аренду в Мюнхене смог записать в свой актив 303.400 м² площади.Рынок недвижимости постепенно набирает силу. Арендная плата заметно растет. В первой половине 2014 года рынок по сдаче офисных помещений в аренду в Мюнхене смог записать в свой актив 303.400 м² площади. Чистая прибыль от сдачи внаем 293.000 м² площади составила сумму, которая на 16 % превышает результат за этот же период прошлого года. Повышение данной прибыли  можно было ожидать, но тем не менее многие арендаторы при заключении новых договоров были сравнительно осторожны и нерешительны. Так как прибыль прошлого года была невысокой, то повышение и рост прибыли в этом году является относительным.

В первом квартале тон задавали такие арендаторы как Brainlab в городе-выставке Riem, а также временные договоры от Bay-Wa по улице Санкт- Мартин. Во втором квартале большее число договоров по сдаче в аренду офисов приходилось в среднем на площади от 1.000 м² до 5.000 м². Только за последние 3 месяца  было заключено 36 договоров на общую площадь 70. 000 м².

Предложение и пустующие помещения

Если сравнивать крупные рынки недвижимости в Европе, то на Мюнхен приходится самая низка квота пустующих помещений. За последние 12 месяцев эта квота снизилась еще на 20 пунктов т.е. на 5,8 %. Севернее от Старого города в направлении Швабинга и Богенхаузена эта квота составляет 2,2 %, — так низко, как ни в каком другом районе Мюнхена. Много пустующих помещений встречается на юго-востоке, где 6,4 % площади предлагаются внаем. Такая же картина наблюдается в юго-западной части города, где количество пустующих помещений составило 9,2%.

В обеих вышеупомянутых частях города можно найти большие площади для сдачи в аренду, но спрос на них упал т. к. здания не отвечают современным стандартам. В более отдаленных районах квота пустующих помещений неизменно составляет 8,1 %.

Во второй половине года к рынку офисной недвижимости добавятся еще 104.400 м² площади, так что, включая новостройку, общая площадь помещений для офисных нужд составит 212.300 м². Из них 70 % уже сданы в аренду или же заняты собственниками. К самым большим новостройкам второй половины года относятся «арабеска» в Арабелапарке с более чем 26.000 м² площади и «Мона», находящаяся по соседству с Олимпийским торговым центом. На долю офисных помещений приходятся 11.000 м² от всей  сдаваемой площади. Осенью будет завершен уже сданный внаем второй строящийся объект «NuOffiсe», расположенный неподалеку от Швабинга.

 Спрос

Опираясь на анализы результатов в этой отрасли, рынок недвижимости в целом представляет обычную картину. Наряду с предприятиями, которые арендуют 56.400 м² (19 %) площади, на ИТ-предприятия приходится 53.500 м² (18 %), на косультационные бюро — 39.800 м² (13 %), — это уже хороший результат.

За пределами города картина на рынке недвижимости меняется в сторону уменьшения динамики. В западных пригородных районах можно было зарегистрировать маленький плюс, а на северо-восточных окраинах, в которых находятся такие общины как Ашхайм-Дорнах, Унтерферинг и Исманинг, была достигнута сравнительно высокая оборотная мощность, а именно 34.400 м². Хотя доля офисной недвижимости в общем рынке недвижимости (21 %) была намного  выше, чем в предыдущем квартале (18 %), она находится, если рассматривать на протяжении  многих лет, на уровне ниже среднего.

Сдача в аренду помещений, которые находятся еще в проекте, а также тех, что еще строятся, дали  16 % с товарооборота. И 9 % выпало на долю тех площадей, которые были арендованы впервые. Остальные площади, а именно значительное большинство (75 %), были арендованы из фондовой недвижимости и из числа санированных  объектов.

 Арендная  плата офисных помещений

Большое количество договоров аренды в рамках «Старого города», а также дальнейшее снижение предложения в центральных частях за последние 12 месяцев привели к новому повышению арендной платы. В целом на рынке недвижимости номинальная плата за аренду офиса  составляет 15,79 € за м², а это значит — на 8,5 % выше, чем в прошлом году. Непрерывное повышение арендной платы с середины 2010 года привело к тому, что уровень ее находится на самой высокой отметке, начиная с 2002 года.

Повышение арендной платы наблюдается исключительно  в черте города, где плата за м² офисного помещения в первой половине года составлял 17,01 €, в то время как арендная плата на окраинах составляет 9,77 € за м² (4 %), т. е. слегка снизилась.

Большая часть сданной в аренду площади, а именно 65 %, достигла оплаты 15.00 € за м².  В сегменте с высокой оплатой, начиная с 20,00 € за м² было сдано 14 % площадей. В прошлом году это составляло  всего лишь 11 %. Развитие цен за аренду помещений идет в направлении «адаптации» к рынку, и в этом смысле цены остаются стабильными, так что об угрожающем «обвале» цен в городе Мюнхене говорит нельзя.

Тот же сценарий наблюдается  при анализе цен за аренду помещений Lage 1 A (месторасположение «ТОП — премиум +»). В середине этого года эта цифра составляла 34,50 € за м². Это на 10 % выше, чем год назад. За прошедшие 12 месяцев было сдано 21.700 м², из них 10.100 м² площади по цене свыше 30.00 € за м². Это ведет к повышению средней и высокой платы  особенно  в центральных районах города. Площади, которые отвечают современным требованиям и расположены в центре города, будут пользоваться большим спросом. Это позволяет ожидать, что плата за аренду офисных помещений  будет расти дальше.

Результаты и прогнозы

В прошедшем 2013 году рынок недвижимости  по сдаче в аренду офисных помещений в Мюнхене развивался сравнительно спокойно. Но в первые 6 месяцев 2014 года он снова пришел в движение. Экономические условия подтверждают тот факт, что рост рыночной динамики не будет стоять на месте. Несмотря на это, многие арендаторы вели «выжидающую» политику. Хотя поиски новых площадей слегка увеличились, тем не менее они еще не достигли уровня 2010 года.

Во второй половине 2014 года  рынок приобретает новую динамику и имеет лучший показатель, чем во второй половине прошлого года и годовой результат достигнет 550.000 м². Это было бы выше чем в прошлом году, но ниже результата десятилетнего среза, где эта цифра составляла  615.000 м².

01.10.2014 Аналитическое бюро компании Colliers, Тобиас Зайлер

Эксперты назвали самые привлекательные рынки недвижимости в Европе

Профессиональные инвесторы, работающие на рынке недвижимости в различных странах, стали достаточно прихотливыми. Германия занимает лидирующие позиции и выступает привлекательным местом для капиталовложений в этом году. Служба Ernst & Young Real Estate опросила 120 инвесторов, работающих на рынке недвижимости, среди которых банки, страховые службы, фонды и агентства недвижимости. Это позволило подготовить отчет, прогнозирующий повышенную активность на рынке недвижимости.

Из чего следует, что замыкающим звеном европейского-рейтинга является Италия. 70% опрошенных оценивают государство в южной Европе как «мало привлекательное», если речь идёт о вложении денег в недвижимость, а именно, ни один из опрошенных в 2013 году не хотел бы инвестировать в жилую недвижимость, так как каждый четвёртый ожидает падения цен.

Сразу же за Италией следует Испания. Около 63% опрошенных утверждают, что они считают Испанию малопривлекательным государством для инвестирования в недвижимость, так как обе европейские страны страдают от долгового кризиса. Только каждый десятый ожидает роста цен от капиталовложений в объекты с месторасположением типа 1а.

Франция также находится в конце рейтинга. Только 33% опрошенных оценивают нашу страну-соседку, как малопривлекательную, а, 46% указывают на то, что Франция является привлекательным местом для инвестирования в недвижимость. 46% инвесторов ожидают роста цен от вложений в жилую недвижимость, расположенную в лучших районах. В периферии этот показатель составляет 33%.

Более выгодное положение у Нидерланд: 62% опрошенных считают страну привлекательным местом для инвестирования в недвижимость, 16 % — очень перспективной страной. Лишь 22% опрошенных сказали, что они не стали бы вкладывать свой капитал.

Также 50% опрошенных оценивают Украину как привлекательное место для инвестиций в недвижимость, около 30% как очень привлекательное.

Рядом с Украиной в рейтинге находится Австрия. Хотя только 48% опрошенных считают страну привлекательным местом для вложений в недвижимость, тем не менее, 33% рассматривают Австрию как очень перспективный вариант.

Россия также является той страной, куда инвесторы хотели бы вкладывать деньги. Это подтверждают 64% опрошенных. 23%  оценивают Россию как очень хорошую возможность вложения капитала в недвижимость.

Локальный рынок в Польше оценивается опрошенными особенно положительно. 45%  рассматривают страну с точки зрения инвестиций в недвижимость как привлекательное и даже очень привлекательное место. Лишь 10% интервьюированных оценили ситуацию не так положительно.

Англичане могут радоваться, их страна классифицируется 63-мя % опрошенных как привлекательная, следующие 28% оценили Англию, как очень привлекательную. Кроме того 66% профессиональных инвесторов в Великобритании ожидают получения прибыли от капиталовложений в жилую недвижимость с месторасположением типа 1а.

Также для 60% интервьюированных  привлекательным местом для инвестирования в недвижимость является Швейцария.  Только 8% оценивают страну с этой точки зрения  негативно. Интересы инвесторов относительно жилья в Швейцарии особенно высоки. 55% вкладчиков капитала ожидают повышения цен объектов недвижимости, расположенных в лучших районах.

Погоня за материальными ценностями особо характерна для Германии. Около 58% опрошенных расценивают эту страну как привлекательное место для инвестиций в недвижимость, примерно 41% оценивает Германию очень хорошо. Помимо того в Германии можно отметить повышение цен примерно на 66% на недвижимость с расположением типа 1а. В периферии роста цен по-прежнему ожидают 15% опрошенных.

Лучше позиционируют себя неевропейские страны. Турция показывает очень хороший результат в рейтинге: все интервьюированные положительно оценивают страну для инвестирования в недвижимость. 40% опрошенных считают ее очень привлекательной, 60% опрошенных привлекательной. 55% ожидают роста цен на недвижимость в лучших районах.

МЮНХЕН КАК МЕСТО ЗАПРОГРАММИРОВАННЫХ, МАЛЕНЬКИХ РАДОСТЕЙ

МЮНХЕН КАК МЕСТО ЗАПРОГРАММИРОВАННЫХ,

МАЛЕНЬКИХ РАДОСТЕЙ

Читать отзыв на prian.ru

На привлекательном в целом немецком рынке недвижимости эксперты все равно c особым придыханием говорят о Мюнхене. В стабильной и надежной отрасли столица Баварии считается «самой-самой» по многим параметрам. Prian.ru совместно с генеральным директором компании WiP Immobilien GmbH Региной Боргер разбирался в феномене Мюнхена, чтобы ответить на вопрос: кому подойдет недвижимость в этом городе, а кому нет.

***

Можно сказать, что кризис, сказавшийся, кажется, на всей недвижимости Европы, Мюнхен особо не затронул. За последние семь лет графики цен и на новое, и вторичное жилье в городе уверенно движутся вверх. Особенно заметным этот рост стал в последние три года. Еще в 2011-м средняя цена квадратного метра в новостройках самых престижных районов города превышала  €5 000 кв.м., а в «средних» составляла €4 000. В 2014-м аналогичные цифры составляют €6 300-6 400 и €5 600-5700 соответственно.

На вторичном рынке наблюдается схожий рост. Более чем в полтора раза за семь лет подорожали квартиры в домах, построенных как 50, так и 5 лет назад.

***

Когда мы говорим о высоком уровне жизни в Германии, важно помнить, что он разный в разных регионах. Восток страны – территория бывшей ГДР – по-прежнему, скажем так, живет средне, морской промышленный северо-запад богаче, а юг – самый успешный. Когда мы говорим о великой немецкой промышленности, надо понимать, что величие это в значительной степени сосредоточено в Баварии.

Вот лишь несколько компаний, штаб-квартиры  которых находятся в Мюнхене: BMW, Bosch, Siemens, Allianz, MAN, Paulaner, Osram… А еще более полутора сотен крупных издательств, немецкие и европейские патентные ведомства, федеральный финансовый суд  Германии.

В Мюнхене много работы и много рабочих мест. Ежегодно прирост населения за счет рождаемости и переезда в регион составляет 9 000 человек, а новым жильем обеспечиваются лишь 3 000. Что это значит для покупателей недвижимости – объяснять, думаю, не надо.

***

Высокий средний уровень жизни в Мюнхене определяют образование, медицина, культурный пласт. Здесь тоже можно просто перечислять:  знаменитые LMU — Ludwig-Maximilians-Universität и  TUM — Technische Universität München, два медицинских Университета и развитый медицинский туризм, крупнейшая в Европе библиотека, знаменитая пинакотека, 60 театров, 47 музеев…

***

Мюнхен – удивительно зеленый город (четверть территории – парковая зона), особенно для крупного делового и промышленного центра. Мегаполисы далеко не всегда создают «пространства для людей», но в данном случае все именно так: парки (в том числе знаменитый Английский сад), утопающие в зелени кварталы и 2 000 часов солнца в год делают баварскую столицу почти курортом. Разве что моря нет.

Зато рядом Альпы с их мировыми курортами. Отсюда менее 100 км до Австрии, 350 км до Италии, 200 км до Швейцарии. Да и Адриатическое море, в общем, недалеко, хотя по европейским меркам  450 км – приличное расстояние.

***

Недвижимость в Мюнхене называют Betongold (в дословном переводе — бетонное золото). Намек понятен: это отличное место для тех, кто хочет сохранить свои сбережения.

Но «сохранить» или «преумножить»? Отвечая на этот вопрос, стоит помнить, что в населенных пунктах со стабильно растущими ценами на недвижимость редко можно получить высокий доход, например, от сдачи в аренду. В Мюнхене практически на любую квартиру найдется арендатор, но зарабатывать по такой схеме больше  3% в год трудно – слишком велика цена жилья. То есть: кто ищет стабильности и ликвидности в инвестициях, вполне извлечет выгоду в этой метрополии. Если цель — максимально увеличить свои вклады, стоит искать в другом месте.

Как и в других городах, в Мюнхене есть более и менее престижные районы, причем далеко не все они находятся в центре. Самые дорогие  — это Альтштад, старый Швабинг, Богенхаузен, Нюмфенбург. Цена квадратного метра здесь составляет  около €8 000, а самые скромные квартиры стоят уж точно не дешевле €200 000…

***

В Мюнхене трудно рассчитывать на финансовый успех, имея скромный бюджет. Во-первых, потому, что откровенно дешевой недвижимости здесь просто нет. А во-вторых, из-за того, что недорогое (относительно) жилье даже тут трудно назвать ликвидным.

Рассказывает Регина Боргер:

«Одна наша клиентка, весьма настойчивая, жестко оградила свой бюджет до €120000. Мы взялись за поиски варианта, хотя и предупредили заранее, что на многое за такие деньги в Мюнхене рассчитывать не приходится. Реальный вариант – квартира 25-28 кв. м. не в центре города. Когда потенциальная покупательница приехала в Германию, мы показали ей несколько объектов, если точнее – 6 квартир, разной ценовой категории. Один из вариантов был существенно дороже — €200 000.

После анализа увиденного клиентка прислала ответ: «… я пришла к выводу, что пока не готова к покупке. Нужны другие деньги… Безусловно, первый объект очень заманчивый, но там уже и за €190 тысяч ничего нет, не говоря уже о €120 тыс. Покупать малюсенький чердачок — увы, не мой выбор…»

Это типичный пример, когда ожидания и возможности не совпадают! Для Мюнхена ситуация не редкая, я бы даже сказала типичная».

***

Итак, Мюнхен предстает городом для жизни в широком смысле этого понятия. Зеленый, с исключительным культурным наследием и — богатый. И еще южный, хотя и не курорт в обычном смысле этого слова.

Единственное – но важное – ограничение… он дорогой. Впрочем, учитывая все вышеперечисленные достоинства, вряд ли могло бы быть по-другому.

Автор Филипп Березин
Фото PressFoto

Коммерческая недвижимость в Германии, супермаркет.

ИНВЕСТИЦИИ В СФЕРЕ ОБЪЕКТОВ РОЗНИЧНОЙ ТОРГОВЛИ

ОБЪЕМ ОПЕРАЦИЙ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В ГЕРМАНИИ — СУПЕРМАРКЕТ (СМОТРЕТЬ АКТУАЛЬНЫЕ ПРЕДЛОЖЕНИЯ)

За весь 2018 год сделки с объектами розничной торговли, в большинстве «супермаркет» составили 9,8 млрд. евро. Немного не хватило до отметки в 10 млрд. евро, которая была превышена за прошедшие 10 лет в 2015 и 2017 годах. На фоне необыкновенного взлета немецкого рынка инвестиций по всем классам недвижимости бросается в глаза спад в сфере объектов розничной торговли по сравнению с 18 % предыдущего года. Доля рынка сократилась до лишь 16%. Это один из самых низких показателей за долгое время. В среднем за прошедшие 10 лет он составлял около 28%. Несмотря на это, объекты розничной торговли по сравнению с остальными классами активов находятся на втором месте. Коммерческая недвижимость в Германии, супермаркет.

ПРЕДЛОЖЕНИЕ И СПРОС НА СУПЕРМАРКЕТ

Наряду с необыкновенно большим количеством проданных объектов офисной недвижимости в элитных зданиях структурные преобразования в сфере объектов розничной торговли привели к результату ниже среднего. Негативные последствия внедрения цифровых технологий и роста онлайн-продаж затрагивают область розничной торговли сильнее всех других классов активов. Резко меняющееся потребительское поведение повлечет за собой серьезные перемены для продавцов, собственников и инвесторов в недвижимость. В соответствии с этим за год ощутимо возросло осознание рисков по отношению к коммерческой недвижимости. Участники рынка все больше избегают определенных, сильнее задетых структурными изменениями площадок розничной торговли и типов организаций. Сюда можно отнести редко посещаемые торговые центры с товарами, которые широко представлены онлайн (мода, носители информации, электроника) или расположенные в менее привлекательных небольших городах либо на периферии городов класса А. Это же касается и коммерческих зданий в черте города. Все большую популярность, напротив, приобретают объекты розничной торговли, основным направлением которых являются продукты питания. Сюда можно отнести отдельные специализированные рынки, специализированные или гибридные центры.

Коммерческая недвижимость в Германии, супермаркет

КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ В ГЕРМАНИИ, СУПЕРМАРКЕТ.

Таким образом, данный тип организации, к которому относятся также супермаркеты, дискаунтеры и гипермаркеты, возглавляет список по количеству операций. За ним следует недвижимость на главных торговых улицах и коммерческие здания с 31%. Сделки с торговыми центрами ушли далеко на третье место с 17%. Если судить по меньшим суммам инвестиций, вливаемых в специализированные рынки и рыночные центры, при определении объемов операций складывается несколько иная картина. На формат объектов розничной торговли приходится треть инвестируемого капитала, на торговые центры около 18%. На первом месте с показателем в 48% находится недвижимость на главных торговых улицах и коммерческие здания. Этот результат во многом обеспечила в 2018 году самая крупная из когда-либо проводимых на немецком рынке коммерческой недвижимости операций: долевое приобретение компанией Signa Prime Selection 59 объектов недвижимости сети «Kaufhof» за чуть менее, чем 2 млрд. евро.
Как и в предыдущем году, доля «портфелей» в 55% или 5,5 млрд. превысила долю единичных покупок. Они составили 45% или 4,4 млрд. евро. Территориально основной пункт снова находился вне семи больших инвестиционных центров страны. Вне ТОП-7 отмечены две трети объема покупок.

Доля иностранных покупателей в течение года выросла на 7 процентных пунктов и составила 44%, что в целом несколько больше, чем доля классов активов в 40%. Австрия, как страна, где находится компания Signa, возглавляет список стран с долей объемов в 22%. Далеко отстают США (более 6%) и Великобритания (почти 5%).
Агентства недвижимости в группе покупателей, из-за определившей рынок сделки с «Kaufhof» достигнув отметки в 2,8 млрд. евро или доли рынка в 28%, опередили открытые фонды недвижимости (2,0 млрд. евро или 21%) и стали крупнейшими инвесторами. Управляющие активами находятся на третьем месте (1,7 млрд. евро или 18%). Среди продавцов впереди оказались фонды «потенциальных возможностей» с их 20%, такие как Joint Venture, который стоит за сделкой с «Kaufhof». За ними следуют открытые фонды недвижимости с 18%.

Коммерческая недвижимость в Германии, супермаркет

ДОХОДНОСТЬ КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ В ГЕРМАНИИ, СУПЕРМАРКЕТ.

Верхняя граница доходности большей частью стабилизировалась в течение года. В отличие от офисного или логистического рынков потенциал роста в сфере аренды в целом исчерпан. Это прежде всего касается коммерческих объектов с престижным расположением и торговых центов. Продажи на единицу площади находятся в состоянии стагнации. Растет доля розничной продажи продуктов питания, а также развиваются повышающие посещаемость концепции общественного питания. Все это частично ведет к сокращению объемов аренды супермаркетов.
Верхняя граница доходности для супермаркетов с престижным расположением в семи инвестиционных центрах Германии в декабре находилась между 2,75% (Мюнхен) и 3,30% (Дюссельдорф, Кельн). Торговые центры в среднем обеспечивают 4,50%. В поисках достойных процентов большинство инвесторов высоко оценивают специализированные рынки и рыночные центры с их доходностью иногда заметно больше 5% и солидным притоком финансов.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ И ПРОГНОЗ

На фоне глубоких изменений структуры в сфере объектов розничной торговли и в 2019 году будет сохраняться избирательное поведение инвесторов при покупке объектов розничной торговли. Многие осторожно ведущие себя в этом цикле инвесторы могут дожидаться давно назревающего оживления и нового позиционирования торговых центров и коммерческих зданий в черте города, прежде чем обратить внимание на товары вне основного сегмента. При таком развитии торговые центры могут обеспечить рост доходности в течение 2019 года. Сегмент специализированных рынков, в котором преобладает розничная торговля продуктами питания, и далее останется лидером по проведению операций, что повлечет за собой стабильные, слегка повышающиеся покупные цены. В связи с ограниченным количеством объектов, несмотря на большое число сделок, нужно исходить из того, что и в этом году рубеж в 10 млрд. евро не будет пройден. Тем более что соответствующий товар «Коммерческая недвижимость в Германии, супермаркет» становится дефицитнее.Коммерческая недвижимость в Германии, супермаркет

Коммерческая недвижимость в Германии, супермаркет

Гостиничные инвестиции в Германии. Обзор гостиничного рынка 2018.

Гостиничные инвестиции в Германии

 

Закрытые объекты: Бизнес, City, SPA и курортные отели. Кредитное плечо. Арендаторы известные сетевые отели. Гостиничные инвестиции в Германии

 

Объем операций

Обороты рынка «Гостиничные инвестиции в Германии» в прошедшем году составили чуть более 4 млрд. евро и таким образом пересекли отметку в 4 млрд. четвертый раз подряд. Хотя на 7% был превзойден пятилетний средний показатель, доля класса гостиничных активов на общем рынке инвестиций осталась на уровне без малого семи процентов.

Преобладание розничных продаж за прошедший год еще усилилось. На это явно влияет недостаток товара прежде всего в ТОП-7. В первом полугодии «портфели» почти не выходили на рынок. Доля «портфелей» в объеме операций снизилась с 31% в предыдущем году до 16%, то есть практически вполовину, до 650 млн. евро. Розничные продажи, напротив, составили сумму в почти 3,4 млрд. евро. При этом самая крупная сделка прошлого года с отелем «Хилтон» на площади Жандарменмаркт в Берлине — который был приобретен израильским управляющим за почти 300 млн. евро — тоже относится к розничной продаже.

Предложение и спрос

Тенденция к усилению вовлеченности покупателей немецких инвесторов, обозначившаяся уже в предыдущем году, продолжалась и в 2018. Их доля возросла с 54% до 57%. В абсолютном выражении это соответствует объему операций в 2,3 млрд. евро. Иностранные инвесторы, напротив, стали более сдержанными, их доля сократилась с 46% до 43%.

У продавцов эта тенденция в прошедшем году выразилась еще более явно. Доля продавцов немецких инвесторов, увеличилась до 71% при объеме операций почти в 2,9 млрд. евро. В противовес этому доля иностранных продавцов уменьшилась до 29%. Особую активность немецкие продавцы проявили в последнем квартале года.

Факты

 

Инвестиции20182017
Объем операций (в млн. евро)4.0204.186
«Портфельные» операции16 %31 %
ТОП-767 %69 %
Иностранные покупатели43 %46 %
Иностранные продавцы29 %41 %
Средняя рентабельность3,75 %4,10 %

 

Гостиничные инвестиции в Германии

 

Гостиницы в сегменте «4 звезды» смогли снова занять лидирующее положение, их доля составила 46% в сравнении с 52% в предыдущем году. В абсолютном выражении объем операций составил без малого 1,9 млрд. евро. Это относится и к комплексам «3 звезды», им можно присвоить серебряную медаль за 22% и почти 900 млн. евро. Значительнее, чем в предыдущем году, на рынке были представлены гостиницы-люкс.  Доля рынка в сегменте «5 звезд» возросла с 10% в предыдущем году до 17%, что соответствует объему операций в более чем 650 млн. евро. Наряду с отелем «Хилтон» сюда можно отнести отель «Кемпински» в Берлине, а также франкфуртский «Интерконтиненталь» и отель INNSIDE Frankfurt («ИННСАЙД Франкфурт») в высотном здании «Евротеум». Не сдали своих позиций в этом году дома в категории «1» и «2 звезды» и пансионы, с оборотами в 220 и 240 млн. евро они повторили результаты предыдущего года.

 

После того, как инвестиционные фонды за последние три года составили самую активную покупательскую группу, в этом году они спустились с лидирующих позиций на второе место. Их торговые объемы примерно в 875 млн. евро соответствуют доле рынка в 22%, на шесть процентных пунктов меньше, чем в 2017 году. Первое место заняли компании управляющие имуществом. Совершенные ими покупки составили сумму в более чем 1,2 млрд. евро и долю в 30%. Типичные агентства недвижимости, замыкавшие в предыдущем году тройку лидеров, показали меньшую покупательскую готовность и опустились на 6 место. Вместо них на третью ступень поднялись частные инвесторы и семейные фирмы, занявшие долю рынка в 11%.

 

Самую большую группу продавцов, как и ожидалось, составили разработчики проектов и подрядно-строительные организации. Их объем операций почти в 1,2 млрд. евро (29%) стабильно находится на уровне предыдущего года. Как и в предыдущем году, второе место заняли открытые фонды недвижимости и специальные фонды, а третье —    корпорации и домовладельцы. Доля рынка первых снизилась с 18% до 15%, последние же стабильно держатся на отметке в 13%.

 

Гостиничные инвестиции в Германии

 

Доходность

 

Обороты ТОП-7 составили без малого 2,7 млрд. евро или 67% доли рынка, что меньше, чем в предыдущем году (2,9 млрд. евро и 69% соответственно). Устойчивый недостаток подходящих объектов и значимый рост цен уже в прошедшем году привели к увеличению интереса инвесторов к привлекательным территориям класса «В» и «С».

 

Аналогично продолжилось «сжатие» доходов, хотя и почти прекратившееся к концу года. Верхняя граница доходности пролегла на отметке от 3,75% в Мюнхене до 4,70% в Берлине.

 

Небольшие изменения произошли и в отношении развития. Объем операций с уже существующими зданиями в 2,5 млрд. евро достиг уровня предыдущего года, тогда как доля проектных разработок снизилась с 19% до 15%, при этом доля операций с объектами на стадии строительства возросла с 5% до 10%. Готовые новостройки остались на прежнем уровне в 7%.

 

Заключение и прогноз

 

Хотя недостаток рынка гостиничных инвестиций привел к тому, что не удалось повторить рекорд 2016 года, в 2018 году немецкий рынок гостиничных инвестиций находился на очень хорошем уровне предыдущего года. Отдельные объекты и «портфели» остались равно привлекательными, инвесторы как и прежде предпочитали уже готовые и находящиеся на стадии строительства объекты. Долгосрочные проектные разработки, напротив, все с большим трудом могли найти место на рынке.

 

В 2019 году благодаря стабильному состоянию рынка и надежным общеэкономическим условиям ожидается результат на уровне прошлого года. Найдутся ли для высокого спроса привлекательные возможности инвестиций, станет решающим фактором. Гостиничные инвестиции в Германии.

 

Гостиничные инвестиции в Германии

 

МИМ — ЭТО ЕЖЕГОДНАЯ ВЫСТАВКА НЕДВИЖИМОСТИ МЮНХЕНА

Каждый год наша компания посещает выставку МИМ, и каждый год она преподносит нам сюрпризы, открывает новые имена, выводит на первый план новые проекты, свежие идеи. Чем же отличалась выставка 2018 года?

Основным трендом выставки  МИМ 2018 стала доходная недвижимость:

—           бизнес-апартаменты (в Германии их называют БОРДИНГХАУС),

—           студенческие апартаменты.

Последние несколько лет в баварской столице растет спрос на доходную недвижимость в сегменте небольших апартаментов. Учитывая, что в Мюнхене доходность обычных  квартир составляет от 1,5 до 3%, такие апартаменты предлагаются с доходностью от 7%.

Стоимость апартаментов, как правило, не высока, это возможно из-за небольшой жилой площади этого типа недвижимости. Но тем не менее, это полноценная квартира со всеми удобствами и подключением к интернету.

Ценовой разброс составляет 160 000 — 250 000 евро.

БОРДИНГХАУСЫ — ЭТО БИЗНЕС-АПАРТАМЕНТЫ С КРАТКОСРОЧНОЙ СДАЧЕЙ ВНАЁМ НА СРОК ОТ 1 ДНЯ ДО 6 МЕСЯЦЕВ.

Очень часто здесь останавливается постоянный контингент, посещающий ежегодные выставки, или приезжающий в рабочие командировки. Это зависит от месторасположения этих апартаментов (например, в районе Оберзендлинг).

 

СТУДЕНЧЕСКИЕ АПАРТАМЕНТЫ СДАЮТСЯ ТОЛЬКО СТУДЕНТАМ ИЛИ ПЕРСОНАЛУ УНИВЕРСИТЕТОВ.

Так как в Мюнхене существует острая нехватка студенческих квартир, всего в городе 29 высших учебных заведения, а число студентов перевалило за 120.000, так что это направление недвижимости обречено на успех. Месторасположения студенческих апартаментов — район Швабинг — сосредоточие многочисленных университетов и институтов Мюнхена, а также — один из самых благоустроенных районов.

У наших клиентов есть выбор: сдавать свою недвижимость самим, или привлечь управляющую компанию. Такая компания возьмет на себя все заботы, связанные со сдачей недвижимости в аренду. В этом случае, доходность апартаментов будет составлять от  3,5 до 4%.

Если же владелец недвижимости  планирует сам заниматься управлением своей квартирой/квартирами, то, возможно, он сможет повысить ее/их доходность до 4.3 — 7% за счет снижения издержек. Но необходимо будет учесть множество деталей, не заметных на первый взгляд.

На выставке была представлена компания, занимающаяся внутренним оборудованием для отелей и бордингхаусов.

В некоторых случаях, если Вам придется дополнительно обустраивать апартаменты (например набором посуды, столовых приборов, может, и дополнительным диваном), эта компания предлагает все необходимое оборудование со скидкой до 10% и с рассрочкой платежа до 6 лет. При часто отсутствующей процентной ставке.

Новое направление в развитии доходной недвижимости — это толчок к развитию, и следующий виток придется уже на 2019 год. Мы будем с нетерпением ждать выставки МИМ будущего года.

Взрывная волна цен на недвижимость в Мюнхене

«Многие жители Мюнхена не знают, куда девать деньги».               

В Мюнхене строительство ведется на каждом углу, как, например, у Торгового центра Аркады в Пазинге. Но кто может позволить себе приобретать новое жилье при тех ценах, которые запрашивают за него сегодня? Ведь в течение последних десяти лет цена на недвижимость в Мюнхене выросли на 141 %! Квадратный метр стоит сегодня 7.070 евро – и это  усреднённая цена.

Об этом и многом другом мы беседуем с председателем «Общества по защите прав собственников» господином Рудольфом Штурцером.

Цена на недвижимость в Мюнхене

Мюнхен.  Давно не секрет, но все равно остается только разводить руками, глядя на постоянно растущие цены: кто хочет приобрести себе квартиру в Мюнхене, должен заплатить вдвое того, что заплатил бы десять лет назад. По данным ресурса immowelt.de стоимость недвижимости в Мюнхене выросла с 2008 года на 141 процент до 7.070 евро за квадратный метр. Такова средняя цена.

За новостройку, строящуюся в хорошем восстребованном районе, застройщики запрашивают и 16.000 евро за кв. метр и даже больше. В этом Мюнхен вне конкуренции, остальные  13 мегаполисов страны отстают. Правда, на пятки наступает Берлин (129 процентов прироста стоимости), а вот в Кёльне цены не спешат взвиваться до небес – они выросли «только» на 68 процентов.

Стоит ли среднему жителю Мюнхена вообще связываться с покупкой недвижимости? Кто может себе позволить такие роскошества? Мы беседуем об этом с господином Рудольфом Штурцером.

Эксперты уверены: «Цены будут расти и дальше».

AZ: господин Штурцер, с 3.000 Евро за квадратный метр до 7.000 Евро  –  и это за 10 лет. Прекратится ли когда-нибудь этот вихрь роста цен?

Рудольф Штурцер: Нет, для этого я не вижу никаких причин.

AZ: Почему Вы так уверены?

РШ: Тысячи людей каждый год стремятся переехать в Мюнхен. И у тех, кто живёт здесь, достаточно средств, чтобы позволить себе покупку все более и более просторных и комфортных квартир. В среднем каждый житель Мюнхена ежегодно собирается расширить  свое жильё на четверть квадратного метра. Этому способствует и то, что с 2008 года людей больше не пугает финансовый кризис.

Таков прирост цен на недвижимость в Мюнхене и других городах Германии. 

Здесь информация про «Демографический рост населения в Мюнхене»  

AZ: Кроме роста цен на недвижимость?

РШ: Верно. Но вместе с тем, никто еще не потерпел неудачи, если, конечно, не повел себя очень глупо. И еще одно: так сложилось, что у нас  низкие проценты. Вы можете получить займ на ипотеку на 10 лет супердешево, процентная ставка  составит сего лишь  1 % . А 10 лет назад эта ставка составляла  7, 8 или даже 9 % .

AZ: Приведите, пожалуйста, пример.

РШ: Например, Вы взяли в 2008 году кредит на покупку квартиры стоимостью 250.000 евро. Тогда Вы должны были ежегодно выплачивать 17.000 евро — это только проценты. А сегодня Вы выплачиваете всего лишь 2.500 евро. И экономите 150.000 евро на погашение платежа в рассрочку.

AZ: . . . но платить за квартиру придется вдвое.

РШ. Верно. Но в перспективе это окупается. Именно потому, что цены будут постоянно расти.

AZ: Почему застройщики запрашивают за нововстройки такие невероятные цены?

РШ: Во-первых, потому что растут цены на строительные участки: половина стоимости объекта за 500 000 евро – это цена строительного участка.  К тому же строительные нормы ощутимо усложняются, больше требований предъявляется к энергетическому оснащению. Нельзя забывать и о чисто мюнхенской особенности: мюнхенцы располагают большими деньгами и хотят пользоваться повышенным комфортом.

AZ: Понятно, дорогие ванные, паркет….

РШ: . . . точно, а также просторные помещения, элегантные террасы и балконы. Если застройщик предлагает обычный ламинат, большинство покупателей воротят нос.

AZ: А почему так неприлично дороги квартиры в домах постройки 1960 или 1970 годов?

РШ: Скорее всего, потому что владельцы очень много вложили в свой объект, прежде чем продать его.  Самый обычный среднестатистический ремонт повышает стоимость 80 метровой квартиры на 150 000 евро.

AZ: Какие района Мюнхена выиграли больше всего?

РШ: В первую очередь центральные, конечно. Но большее значение имеет даже не район в целом, а определенный квартал. Квартиры, выходящие на большие улицы не особо востребованны, как и квартиры без балконов, мини-апартаменты. Наиболее запрашиваемые даже одинокими людьми просторные двухкомнатные квартиры, выходящие на тихие улицы, желательно с красивым видом на озеленённые насаждения.

AZ: Кто из купивших квартиры в 2008 году получил наибольшую выгоду?

РШ: Те, кто вложились в 120-метровые квартиры в таунхаусах и домах на две семьи в районах Трудеринг, Золльн или Оберменцинг. Заплатили за них тогда 400.00 евро, а сегодня могут продать за 900.000 евро. Выигрыш, как Вы понимаете, составляет полмиллиона. А для тех, кто так и жил все 10 лет в этом доме, выигрыш этот не обременён налогами.

AZ: Насколько оправдано будет сегодня вложиться в квартиру, стоящую сумасшедших денег?

РШ: Вполне оправдано, но при условии, что Вы можете это себе позволить. Ведь постоянно повышаться будет и арендная плата на квартиры. Всегда лучше иметь в собственности жилье, в котором Вам никто не сможет отказать, даже если Ваши доходы уменьшаться, как в случае выхода на пенсию.

AZ: Что может себе позволить одинокий человек с доходом, скажем, 3 000 евро нетто в месяц?

РШ: В принципе, он должен был бы иметь на четверть собственный капитал. Предположим, он скопил, отложил, или унаследовал 100.000 евро. В таком случае, он может взять кредит на 250.000 евро и купить себе квартиру за 350.000 евро.

AZ: Каким образом?

РШ: Мы рекомендуем брать долгосрочный кредит  от 15 до 20 лет и выплачивать от 3 до 4 процентов от суммы.

AZ: Тогда сколько он выплачивает ежемесячно?

РШ: В среднем  830 евро. Вместе с тем сумма кредита сокращается через 10 лет примерно на 170.000 евро, а это уже большое облегчение.

AZ: Есть какой-то риск?

РШ: Обращаться к несолидному посреднику. Имеются люди, они подсчитывают клиенту короткий срок займа 5 лет – с 0,8 % процентов, и только 1 % погашения задолженности в год, это выглядит очень выгодно. И этот покупатель выплачивает только 375 евро ежемесячно. Но это может кончиться  продажей недвижимости с публичного торга.

AZ: Почему?

РШ: Так как за Вами числятся 90 % долгов после 5 лет. И если проценты повышаются только на 1 %, на Вас ложится двойная ежемесячная нагрузка. Тот, кто не может позволить себе от             3 до 4 % погашения выплат, должен остерегаться таких операций.

AZ: Можете рассчитать нам пример для семьи?

РШ: Предположительно, родители в возрасте около 40 лет, оба работают и получают на двоих около 5.000 евро нетто. В семье двое детей. И мать  унаследовала 150.000 евро.

Тогда они могут присмотреть себе квартиру в новостройке 90 квадратных метров в районе Зендлинг или Ау за 750.000 евро. Если взять кредит на 15 лет с процентной ставкой – 1,5 %

плюс 3 % выплат,  они должны были бы платить норму в размере 2.250 евро в месяц. Это в течение первых 10 лет больше, чем если бы пришлось оплачивать аренду такой же квартиры. Но с течением времени нагрузка будет меньше, в то время как аренда все время возрастала бы.

AZ: А не выгоднее ли купить квартиру в старинном доме?

РШ: Со старыми домами следует быть осторожнее. Им не откажешь в удобстве: Вы заранее видите, кто будут Ваши соседи. Но что если собрание совладельцев дома решит что нужно поменять крышу? И каждый совладелец должен вложить в это предприятие по 20.000 евро? Перед покупкой нужно ознакомиться с техническим состояние дома, а также с протоколами собраний жильцов, для того чтобы выяснить, нет ли среди соседей упрямых спорщиков, которые могут испортить все удовольствие от жизни.

AZ: Можете ли Вы дать совет, во что лучше вкладываться сейчас?

РШ: В квартиру в доме, рассчитанном на четыре-пять-шесть семей в зеленом квартале в таких районах, как Золльн, Трудеринг или Гросхадерн. В будущем это будут очень востребованные объекты, много более, чем многоэтажные дома в кварталах с плотной застройкой.


« ДЛЯ ИНТЕРНАЦИОНАЛЬНЫХ ИНВЕСТОРОВ МЮНХЕН – ВЫГОДНОЕ ВЛОЖЕНИЕ»

AZ: В Мюнхене всё больше забот о том, что инвесторы могут потерять интерес к строительству, потому что непомерные цены на жильё едва покрываются взимаемой арендной платой. Как быть с этим?

РШ: Это я считаю бессмыслицей. Если есть место для застройки, его обязательно займут и будут строить. В Цюрихе, Лондоне, Париже, Риме за недвижимость запрашивают втрое больше – инвесторы считают это процесс глобальным, для них Мюнхен остается удачным вложением. И не забывайте, многие частные лица в Мюнхене не представляют, куда вложить свои деньги. Если они не придумывают, что купить, они начинают ремонт своих доходных домов. Поэтому так трудно найти квалифицированного рабочего.

AZ: В последнее время снова зазвучали голоса в поддержку изменения земельного законодательства с тем, чтобы государство имело право отбирать у собственников часть прибылей на землю.  Что Вы думаете об этом?

РШ: Это не согласовывается с нашим понятием собственности. Кроме того, собственники, владеющие дорогой недвижимостью в Мюнхене, и так выплачивают огромные налоги: сначала налог,  уплачиваемый при покупке земельного участка , потом поземельный налог, после этого подоходный налог и налог на прибыль при получении аренды. И при дарении или завещании государство зарабатывает очень много. Я нахожу, что при таком раскладе собственник не должен прятаться или чего-то стыдиться.

Газета Вечерняя 10.10.2018

Идеи для инвестиций: бизнес-апартаменты в Мюнхене с доходностью 4-7% годовых

Бизнес-апартаменты в Мюнхене с доходностью 4-7% годовых? 

Наверное, каждый, кто хоть немного интересуется инвестициями в зарубежную недвижимость, подумывал о Мюнхене. Это самый ликвидный локальный рынок Германии, где только за 2017 год жилье подорожало на 13,7%. Обратная сторона надежности вложений – низкая доходность, до 3% годовых. И высокий порог входа – обычно от полумиллиона евро. Если вас останавливало именно это, прочитайте нашу статью. Идея инвестиций в бизнес-апартаменты должна вам понравиться.

 

 

 

Предпосылки

Мюнхен – самый благополучный город в Германии. Здесь крайне низкая безработица, высокие зарплаты и… офисы крупных международных компаний. Сюда ежегодно приезжают миллионы туристов – не только для отдыха, но и по делам. Гости, которые остаются в Мюнхене на пару дней – неделю, выбирают отели. Но что делать тем, кому нужно задержаться на месяц-другой?

Жить так долго в отеле – дорого и не всегда удобно. А снять квартиру, по закону, нельзя. В Мюнхене запрещена посуточная аренда жилой недвижимости.

«Если вы являетесь обладателем жилой недвижимости, вы не можете сдавать ее в аренду на короткий срок, – рассказывает Регина Боргер, генеральный директор управляющей компании WiP Immobilien GmbH. – Власти ужесточают контроль за этим. В прошлом году мэрия выделила 16 человек только для того, чтобы отслеживать на специализированных порталах квартиры, которые сдаются посуточно. Штрафы за это огромные. До €500 000 на каждого собственника».

Решение – так называемые boarding houses (бизнес-апартаменты или апарт-отели). Это вид коммерческой недвижимости. Представляет собой многоквартирный жилой дом с элементами отельной инфраструктуры. Апартаменты в таких комплексах небольшие (20-35 кв. м), меблированные, оснащенные всем необходимым. По закону, они могут сдаваться посуточно или долгосрочно, но не более, чем на шесть месяцев одному клиенту.

Целевая аудитория boarding houses – бизнесмены, которые приезжают в Мюнхен в командировки, иностранцы, которые лечатся в местных клиниках, студенты заочных программ… Плюс, многие местные по экономическим соображениям селятся в окрестных городах, при этом глава семьи ездит в Мюнхен на работу. В таких случаях предприятия снимают для своих сотрудников жилье в столице Баварии.

Суть схемы

Для инвестора преимущество номера в апарт-отеле по сравнению с покупкой обычной квартиры – возможность сдавать на короткий срок, а значит, увеличить доходность в 2-3 раза.

Цены на аренду здесь ниже, чем в отелях: если ночь в гостинице стоит в среднем €100, то в boarding house – €60. Но это все равно намного больше, чем принесет за сутки квартира, сданная на долгий срок. При этом владелец бизнес-апартаментов может гибко управлять ценообразованием, повышая ставки на время важных событий, например, международных выставок. А собственник рядовой квартиры ограничен договором и не имеет права произвольно поднимать аренду.
Юридически покупка номера в таком отеле ничем не отличается от приобретения жилья. Инвестор становится полноправным собственником конкретного объекта.

После покупки владелец сам решает, как управлять имуществом. Например, в 50-квартирном доме может быть несколько десятков собственников. Они объединяются, создают (или нанимают) управляющую компанию, которая сдает все здание, следит за порядком, решает вопросы жильцов и т.п. Чем больше опций – тем дороже такие услуги.

Можно сдавать бизнес-квартиру самостоятельно или через своего представителя в Германии. В этом плане у собственника – свобода выбора. Размер его прибыли будет зависеть от того, сколько фактически сдавался номер, за вычетом расходов на содержание и управление.

«Мы недавно были на выставке недвижимости в Мюнхене, – добавляет Регина Боргер. – Там представляли другой вид boarding houses – с гарантированной арендой. Инвестор сразу заключает два договора – на покупку недвижимости и на долгосрочную сдачу объекта (к примеру, 10 лет) одной компании. И все эти годы компания гарантирует вам прибыль в размере 4,5% годовых от стоимости квартиры, независимо от того, сколько фактически будет сдаваться объект».

Порог входа

Еще одно преимущество boarding houses для инвесторов – сравнительно низкие цены. От €150 000 до €260 000.

За эти деньги вы получите небольшую квартиру, скорее всего, однокомнатную. Причем меблированную и обставленную всем необходимым, т.е. тратиться дополнительно на ремонт не придется, разве что посуду и постельное белье купить.

В подавляющем большинстве случаев имеющиеся предложения находятся в стадии строительства. К моменту ввода в эксплуатацию все здания в Мюнхене уже раскуплены, поэтому покупать надо на этапе котлована.

Ждать готовности дома на 50-100 квартир придется около года, более крупного – до 20 месяцев.

«Boarding houses изначально строятся на определенную целевую аудиторию. И располагаются они не в старом городе, поближе к Мариенплатц, где любят селиться туристы. Например, недавно распродали последние квартиры в районе международной выставки, аналог ВДНХ в Москве. Там 240 дней в году проходят мероприятия, — рассказывает Регина Боргер. – Это очень интересное место, т.к. инвестор 240 дней в году сможет сдавать апартаменты по повышенным ценам. Вот такие места надо искать при выборе подобных объектов».

Доходность

Мюнхен – самый дорогой крупный город Германии для покупки недвижимости. «Квадрат» в престижных центральных локациях стоит более €10000, да и рядовую квартиру в спальном районе дешевле €6000 за кв. м сложно найти.

Как результат – низкая доходность от сдачи в долгосрочную аренду. Квартиры в окрестностях Мариенплатц приносят собственникам чуть более 0% годовых, но их все равно покупают, потому что потенциал повышения цен велик. В других районах можно выйти на 2-3% прибыли от аренды.

В случае покупки boarding houses эксперты прогнозируют доходность – 4-7% годовых.

«Бизнес-апартаменты – новый для Германии формат недвижимости. В Мюнхене их начали активно строить несколько лет назад. И судя по тому, что интерес растет, появляются новые проекты, эта идея себя оправдывает, – говорит Регина Боргер. – Мы сами управляем несколькими такими объектами. За счет гибкого планирования, низкого порога входа и более высоких цен на аренду по сравнению с обычными квартирами, и удается выйти на такую рентабельность. Но имейте в виду, что эти цифры не учитывают дополнительные расходы».

Расходы, которые ждут собственника бизнес-апартаментов:

    • Налог на землю. Высчитывается индивидуально для каждой квартиры. Для подобных апартаментов ежегодный налог составит €100-200.
    • Коммунальные расходы (свет, вода, интернет, страховка, уборка и т.п.) – примерно €5 за кв. м. в месяц. Как и в отеле, эти расходы несет собственник, но они закладываются в сумму, которую платят арендаторы за каждые сутки.
    • Управляющая компания в зависимости от объема предоставляемых услуг возьмет 3-7% от арендной ставки.
    • Налог на доходы от аренды в Германии. Рассчитывается по таблице. Налогооблагаемая база – доход минус расход. Ставка – от 0% до 35%, в зависимости от размера прибыли, а также собственника (физическое или юридическое лицо).

Пример: апартаменты в Мюнхене для сдачи в краткосрочную аренду

Бизнес-апартаменты в Мюнхене

    • Вид недвижимости: гостевой бизнес
    • Расположение: Мюнхен, район Рием (место проведения международных выставок)
    • Стоимость: €227 400
    • Количество ванных комнат: 1
    • Количество балконов / террас: 2
    • Коммерческая площадь: 32,35 кв. м
    • Вид меблировки: стандартный
    • Общее количество этажей: 5
    • Вид отопления: центральное отопление
    • Безбарьерная среда: пригоден для инвалидов в коляске
    • Лифт: да
    • Фаза строительства: в процессе строительства
    • Год постройки: плановый ввод в эксплуатацию – ноябрь, 2018 г.

Более подробная информация об объекте здесь.


Регина Боргер: «Популярна ли эта бизнес-идея среди российских инвесторов? Пока нет. Boarding houses – новое явление, о нем мало кто знает. Все имеющиеся предложения или находятся в стадии строительства, или были запущены буквально год-два назад. Но когда-нибудь, наверное, наступит перенасыщение рынка подобными объектами, из-за чего нынешняя доходность будет снижаться. Поэтому уже сейчас важно обращать внимание на расположение объекта, чтобы он был востребован у арендаторов. Причем оценивать именно с точки зрения целевой аудитории, а это не типичные туристы, а те, кто приезжает в Германию работать, лечиться или учиться».

24 апреля 2018 года
Текст: Анастасия Фалей

КРАТКОСРОЧНАЯ СДАЧА ЖИЛЬЯ В АРЕНДУ В МЮНХЕНЕ ГРОЗИТ ШТРАФАМИ НА ПОЛМИЛЛИОНА ЕВРО.

ШТРАФ 0,5 МЛН. ЕВРО ЗА КРАТКОСРОЧНУЮ СДАЧУ ЖИЛЬЯ В МЮНХЕНЕ

управление недвижимостью ГерманияМюнхен относится к самым любимым туристическим направлениям в Германии.  Краткосрочная сдача жилья в аренду в Мюнхене стала источником доходов для многих жителей города, таким образом использующих  интерес к прекрасной столице Баварии. Также многие иностранцы приезжают в Мюнхен, известный своими медицинскими учреждениями, для лечения и консультаций.

Мюнхенский муниципалитет усиливает борьбу против такого использования жилого фонда. Теперь краткосрочная сдача жилья в аренду в Мюнхене туристам — достаточное основание для взыскания штрафа, размер которого будет доходить до 500 000 евро, об этом было сказано в воскресном издании «Мюнхенер Меркур».

По предположительным данным, более 1300 квартир находятся в постоянном использовании в качестве пристанища для туристов, квартиры могут сдаваться через платформу airbnb.deСоциальный отдел создает новые рабочие места.

В прошлом году органы власти получили информацию о почти сотне случаях краткосрочной сдачи жилья в аренду. Социальный отдел выделяет дополнительный персонал на отслеживание фактов нарушений:  десять новых позиций отводят ведомства для более эффективной борьбы с нарушениями использования жилого фонда.

Огромные штрафы 2017 года.

О том,что ситуация выходит из-под контроля, свидетельствует резкое увеличение взыскиваемых штрафов:

    • 2015 год: 129.555 евро,

 

    • 2016 год: 396.350 евро,

 

    • до июля 2017 года: 726.610 евро.

Если такая тенденция сохранится, то волна штрафов перехлестнет миллионную отметку, учитывая наплыв туристов на Рождество.

Инна Ласточкина, 12.2017

Мюнхен — демографический рост, спрос на недвижимость растет

Около 1,5 миллионов  жителей — такова на сегодняшний день статистика населения Мюнхена. И если верить прогнозам, эта цифра будет значительно увеличиваться. Причин же такому быстрому и необратимому росту названо множество.

1. Программа жилищного строительства как решение

2. Иммиграция как самый важный демографический фактор

3. Необходимость развития пригородного общественного транспорта

Мюнхен. Актуальное  демографическое исследование  с анализом и прогнозом численности населения на период с 2015 до 2035 гг. было объявлено на заседании Мюнхенского комитета по планированию застройки города и строительному уставу. Отчетливо растущая численность населения позволяет строить прогнозы на будущее с большой вероятностью.

Число жителей, имеющих постоянное и временное место жительства в Мюнхене, к концу 2022 года составит уже более 1,7 миллиона, к концу 2030 вырастет до 1,8 миллиона  и к  2035 году перешагнёт число 1,854 миллиона. По сравнению с процентуальным приростом населения с 2015 до 2030 года, который составляет 16,4 %,  процент роста с 20130 до 2035 составит 19,3 %. Со средним увеличением  0,89 % в год получается  более значительный  прирост населения, чем в прогнозе  2013 года  — 0,85 % в год.

Столица страны находится уже 15 лет в фазе роста. В период, прошедший с издания последнего прогноза численности населения в 2013 году, население выросло примерно на 30.000 жителей в год. При этом Мюнхен становится многонациональнее  и разнообразнее, возрастает и процент молодого населения.

1.   Программа жилищного строительства как решение

Столица Баварии в ответ выдвигает большую общественную программу жилищного строительства Германии „Жить в Мюнхене VI“, которую муниципалитет утвердил 15 ноября 2016. Кроме всего прочего, целью программы является строительство 8.500 квартир в год, из них 2.000 жилых единиц должны идти по пониженным ценам. Муниципалитет выделил на программу в период от 2017 до 2021 гг. государственных субсидий в размере 870 млн. евро — это четкий знак того, что созданию и обеспечению жилого фонда в Мюнхене уделяется особое внимание.

В ходе долгосрочного развития жилого фонда постоянно изыскиваются площади для  квартир, возможности  строительства на городских окраинах, исследуется перспектива уплотнененительной застройки. Эксперное заключение, носящее название «Свободное пространство. Мюнхен 2030», образует основу для долгосрочного освоения свободного места и с 2017 года  активно обсуждается с общественностью.  .

2. Иммиграция как самый важный демографический фактор

Большие города, такие как Мюнхен,  становятся приоритетными для иммигрантов. Причиной высокого процента иммиграции в Мюнхен является совпадение по времени потоков миграции из различных стран:  расширения на восток Европейского Союза, из средиземноморским стран ЕС в связи с евро-кризисом, потоком мигрантов из стран Ближнего Востока и  Африки.

Приток иммигрантов увеличивают процент населения и ведут также к более высокой рождаемости. За последнее время рождаемость в стролице региона привысила смертность, таким образом, зарегистрировано «естественное» увеличение численности населения. На будущее увеличение населения   Мюнхена влияет преимущественно ожидаемая иммиграция в Германию. Таким образом, прирост напрямую зависит от развития отношений и обстановки в странах, откуда происходит иммиграция. Параллельно с этим, происходит также и переселение собвенно немецкого населения из различных областей Германии в Мюнхен.

Миграционный прирост населения Мюнхена сказывается и на региональной динамике прироста населения Верхней Баварии. Интеграция в пределах столичного района Мюнхена приобретет большое значение в будущем.

3.   Необходимость развития пригородного общественного транспорта

Для обеспечения транспортного сообщения в постоянно растущем городе большое значение придается многочисленным   перспективным проектам и программам. Особое внимание уделяется расширению пригородного транспорта  (ÖPNV), например,  строительству 2-ого маршрута, продлению линии метро U5 (от станции Pasing).  Кроме того, предусматриваются изменение в проекте государственного бюджета плана развития транспортного сообщения. Следует также учитывать расширение  школьного строительства с перманентно растущим требованиями к учебным учреждениям.

09.05.2017

Итоги выставки Новостроек Мюнхена МИМ 2017 с 24 по 26 марта

МИМ 2017. Начало года и начало новых проектов!

МИМ — это ежегодная местная выставка недвижимости Мюнхена. В этом году проведение выставки было перенесено на более раннее время, очевидно из за рано начавшейся весны. Это время когда застройщики активно начинают новые проекты и планируют будущие покупки участков под застройку. После переговоров с ключевыми игроками рынка новостроек, мы обратили внимание, что они все сходятся в одном мнении: земли под застройку многоквартирных домов в Мюнхене почти не осталось.В этом мы убедились отсматривая проект за проектом на МИМ 2017.

Определенное количество предложений было в непосредственной близости от Мюнхена. Предполагается, что через 5-10 лет это уже будут городские кварталы Мюнхена. Такие предложения подойдут нашим клиентам, которые пока не планируют переезжать в Мюнхен, но планируют «обосноваться в городе через 10-15 лет.А так же студентам или молодым специалистам.

За последние несколько лет к нам поступали заявки на покупку квартир в инвестиционных целях, но с повышенным доходом, более 4%. При обычной доходности квартир в 1,5-3% в год, более высокая доходность достигается только за счет сдачи квартир посуточно. Как мы с Вами знаем, посуточная аренда запрещена в крупных немецких городах, и Мюнхен не исключение. Но если дом имеет специальное разрешение или изначально строится под такие цели, то получить максимальную доходность можно. На этой выставке мы увидели один такой проект и с удовольствием Вам его предлагаем. Доходность квартир планируется от 4 до 6% годовых. Продажи уже начались.

Из за нехватки земель под строительство город дает под снос старые объекты. Теперь решили перенести старую пивоварню Пауланер из центра города. Земельный участок планируется под жилую застройку. Старт продаж планируется на сентябрь — октябрь 2017 года. Строит одна из крупнейших строительных компаний Мюнхена. Качество отделки и оснащение -высокое. Если у Вас есть интерес, Вы можете через нас подать заявку. Планируемая стоимость квадратного метра составляет около 9 500 евро.

Разумеется на МИМ мы не обошли своим вниманием и проекты, которыми интересуются большинство наших клиентов. Это проекты массовой застройки. Районы Нойперлах и Перлах например. Качество жилья хорошее и цена приемлемая — от 6 200 евро за метр.

Новостройки города Мюнхен представлены здесь. Конечно же там не все проекты, а только самые интересные на наш взгляд. По остальным проектам, Вы можете нам написать или позвонить.

Черная дыра: страшная история о недвижимости в Германии

Рассказывает Регина Боргер, генеральный директор управляющей компании WiP Immobilien GmbH из Мюнхена.

Эта история — настоящая черная дыра. На каждом этапе всплывали все новые сложности и конца им не было. Трудно поверить, что такое могло произойти в Мюнхене. Но все-таки это случилось. Считаю, что плохим опытом нужно делиться. Из него всегда можно извлечь уроки. Надеюсь, мой рассказ поможет вам совершать грамотные и обдуманные инвестиции в Германии.

Часть 1. Проблемный арендатор

В 2015 году к нам в бюро позвонила дама из Москвы, собственница коммерческого объекта под Мюнхеном. Она искала управляющую компанию.

Арендатор у нее уже был — турок, который открыл в помещении торговую точку. Но с ним возникали проблемы. Он постоянно задерживал арендную плату. Жаловался на постоянные протечки, утверждал, что ставки завышены и надо делать ремонт, говорил, что у него нет денег… Мы поехали смотреть помещение.

Оказалось, что протечки действительно имеются и для такого помещения ставки и правда космические. Договорились с ним о том, что мы проведем ремонт и снизим арендную плату. В этом случае он обещал исправно перечислять деньги.

Когда женщина покупала объект, ей обещали доходность 7%. Для Мюнхена это нереально!

Здесь на жилой недвижимости зарабатывают 2-3%, на коммерческой — 3-4%, может быть, 5% — если очень повезет. Подобные условия должны были ее насторожить, но, видимо, жадность победила здравый смысл.

С реальными рыночными ставками рентабельность объекта падала до 4%, но собственнице было важно регулярно получать арендную плату, так как на недвижимости висел кредит. Она согласилась.

Пригласили ремонтную фирму, специалисты устранили протечку воды. Это обошлось в €14 000, но все оплатила страховая компания. Кстати, когда во время ремонта обнаружили, как турок устроил слив воды, все ужаснулись. Он проделал в фасаде дырку, вывел трубу на улицу, даже не подключил ее к канализации, и вода просто уходила в землю. Этот беспредел устранили. Если бы городские власти обнаружили слив отходов в грунтовые воды, штраф составил бы от €20 000.

Первые пару месяцев арендатор платил по графику, а потом ситуация повторилась.

Тогда мы предложили ему съехать. Он не захотел. Пришлось выгонять с адвокатом и понятыми. Когда его выселили, вздохнули с облегчением.

Правда, задолженность по аренде осталась. Но в этом случае лучше завершить отношения, пусть и с убытком, чем продолжать нести убытки регулярно.

Затем сдали объект новому арендатору — известной в Европе букмекерской конторе. Наниматель признавался, что столько документов, сколько я просила перед заключением договора, у него никто не требовал — финансовый отчет за три года, свидетельство из торговой палаты, рекомендации из других мест, где он раньше снимал помещения, даже справки о семейном положении. В общем, проверили его досконально.

Новый арендатор начал платить исправно, собственница стала регулярно получать деньги. Но конечно не те 7%, что ей обещали продавцы, а 4%.

Арендатор даже ремонт сделал — вложил €130 000, капитально отреставрировал полы, стены, буквально все. Просил у собственницы хотя бы €30 000 на обновление сантехники. Она отказалась. По-моему, это несправедливо, но решать ей. В итоге арендатор все работы провел за свой счет.

Часть 2. Сомнительная покупка

Наконец, собственница решила продать помещение. Она купила его в 2014 году за €850 000. Ее пожелание: «Хочу ту же сумму плюс €100 000».

Я ей ответила, что запрос неадекватен рынку. Красная цена объекта на момент покупки составляла €500 000. С учетом того, что мы нашли надежного арендатора, а он в свою очередь вложился в ремонт, сейчас можно продать максимум за €650 000.

Дело в том, что с документами у нее было, мягко говоря, не все гладко. Когда стали разбираться, что же она купила, за голову схватились. Ей продали помещение в 360 кв. м., из которых 100 метров — улица. В Германии есть так называемый устав разделения площадей, где можно посмотреть, чем является каждый квадратный метр. Странно, почему она это не проверила при покупке. Видимо, продавец ввел в заблуждение.

Таким образом третья часть ее собственности — воздух, за который она заплатила по €3500 за каждый «квадрат».

То есть если бы эти 100 метров были торговой площадью, то цена всего объекта и составила бы около €850 000. Но ведь это не так.

Мало того… Объект состоял из трех помещений. Одно из них — пристройка площадью 30 кв. м. Разрешение на ее строительство было получено в 2008 году, а вот регистрации права собственности на эту даму проведено не было. А это значит, что пристройка ей фактически не принадлежит.

Изучив поземельную книгу, выяснили, что предыдущий продавец, провернул хитрую схему. Посредник договорился с предыдущим собственником-турком о том, что он купит его объект за €650 000. Пошел к нотариусу и оформил предварительную запись в поземельную книгу. После того, как он внесет всю сумму, его бы зарегистрировали как собственника. Но этого шага сделано не было.

Посредник и не собирался платить деньги. Вместо этого он начал искать покупателя. Нашел эту даму и взял с нее на €200 000 больше. А сделку так и не дооформил.

Посредник был в сговоре с продавцом. Когда он предлагал москвичке этот объект, у него был договор аренды с собственником-турком на 10 лет. Он как раз и обеспечивал доходность в 7%, которую он ей обещал. За день до подписания договора купли-продажи они расторгли арендный договор и заключили новый с другим арендатором.

На этом этапе женщина должна была почувствовать опасность. Когда тебе прямо у нотариуса подсовывают новый договор, никак не подтверждают платежеспособность арендатора, стоило было насторожиться. Но видимо, обещанные 7% дохода вскружили клиентке голову. Какие проблемы потом были с арендатором, вы уже знаете.

Мы все это объяснили собственнице. И сказали, что максимум, на что она может рассчитывать, — это €650 000. Дама нам не поверила. На российской выставке она нашла какую-то фирму из Берлина, которая пообещала продать недвижимость за любые деньги. Покупатели, понятное дело, к ним не спешили.

Часть 3. Вынужденная продажа

Тем временем шел параллельный процесс. Это помещение находится в пассаже. Помимо нашей москвички там еще около 30 владельцев. Всем комплексом заинтересовался концерн. Стал предлагать мелким собственникам выкупить их части. Нам тоже предлагал — €250 000. Наша собственница отказалась, она же хотела миллион.

Концерн начал постепенно раскупать пассаж по частям. И вскоре получил более 50% голосов в товариществе собственников. А это значит, что он мог сам организовывать собрания и принимать любые решения.

Затем концерн нанял пятизвездочного эксперта — из тех, что делают экспертизу для Siemens и прочих гигантов. И этот специалист постановил, что все здание нуждается в реконструкции. И составил два предложения о ремонте — на €2 и €3 млн Эти €5 млн предполагалось взять с собственников. На нашу долю приходилось около €200 000.

Я пошла к адвокату. Мы обсудили ситуацию и выяснили, что решение собрания собственников на €2 млн можно обжаловать. Вероятность выиграть в суде — 99%. А значит, наши расходы снизятся. Подтянули к делу еще одного мелкого собственника и подали иск.

А концерн тем временем тоже выяснил, что пристройка в 30 кв. м формально не принадлежит москвичке, а является общим имуществом всех членов товарищества собственников. Это значит, что собственники могут потребовать или делиться со всеми деньгами за аренду этих 30 кв.м., или попросить арендатора выехать, чтобы использовать это помещение в общих целях. Это привело бы к потере части аренды.

В общем, женщину начали шантажировать, предлагая продать объект дешево. До ремонта и появления нового надежного арендатора концерн был готов заплатить €250 000, сейчас предлагал €400 000.

Причем, он ставил условие: что готов купить недвижимость, только если она заберет свою жалобу из суда. Она согласилась.

Москвичка забрала иск. По законодательству Германии, кто забрал иск, платит все издержки по нему, включая затраты на адвоката второй стороны. А буквально через 2 недели нам пришло уведомление, что жалобу удовлетворили. Ее ведь подавали от имени двух собственников, и второй забирать ее не стал.

Вырученных денег москвичке едва хватило, чтобы заплатить кредит, который она брала на покупку этой недвижимости. Ни о каком доходе речи не было. Она и нам осталась должна крупную сумму за услуги.

P. S. И даже на этом проблемы не закончились

Так как москвичка отказалась от своего иска, она должна заплатить все судебные издержки. Это около €30 000. Этот долг висит не на ней лично, а не ее компании (GmbH), на которую была оформлена собственность. Мы с ней договор расторгли. Насколько я знаю, она платить не намерена.

Она просто недооценивает серьезность ситуации. Если заинтересованные стороны начнут преследовать свою задолженность, эти деньги «повесят» на нее лично. При следующем въезде в Европу ее могут арестовать на границе.

Также она может попытаться продать компанию. И в этом случае подставит того, кто ее купит…

Как видите, в этой ситуации проблемы тянутся одна за другой нескончаемым потоком. Но если начинаешь анализировать, видишь, что настораживающие сигналы были.

    • Не проверено соответствие площадей объекта c уставом разделения площадей.

 

    • Расторжение старого и заключение нового договора аренды на 10 лет в день покупки объекта.

 

    • Отсутствие документов по платежеспособности нового арендатора.

 

    • Отсутствие технического осмотра помещения.

 

    • Женщина должна была насторожиться, когда ей предложили недвижимость с доходностью вдвое выше, чем в среднем по рынку. Она должна была отказаться от подписания договора с непонятным и непроверенным арендатором.Будьте внимательны! Сделки с недвижимостью в любой стране, даже в такой стабильной, как Германия, всегда требуют тщательной проверки. Не верьте продавцам на слово. Работайте с надежными партнерами.

 

  • Текст подготовила Анастасия Фалей

Мы празднуем Richtfest — праздник возведения основы дома-07.07.2016

RICHTFEST – ЕЩЕ ОДНА ТРАДИЦИЯ В ГЕРМАНИИ, О КОТОРОЙ МАЛО КТО ЗНАЕТ!

07.07.16 в районе Мюнхена Харлахинг мы с нашим Клиентом, который купил 4 –х комнатную кваритру с плана в декабре 2015 года, отмечали особый праздник с солидным застройщиком Gross Bauunternehmen GmbH

ПРАЗДНИК НОСИТ НАЗВАНИЕ RICHTFEST — ПРАЗДНИК ВОЗВЕДЕНИЯ ОСНОВЫ ДОМА

С декабря 2015 здесь началось строительство жилого дома, рассчитанного на 32 квартиры. К началу июля уже построены стены, установлена крыша, осталось провести отделочные работы и счастливые новоселы будут отмечать каждый свой праздник. Но вчера, 7 июля праздновали все, как и полагается по старинной немецкой традиции, корнями уходящей к 14 столетию.

Отмечают его всегда на строительной площадке, куда приглашают всех  строителей, архитекторов, представителей банка, крышу украшают большим зеленым венком, здесь его называют Richtkranz или Richtkrone (праздничный венок, праздничная корона). Так было сделано и в четверг 7 июля. В честь строителей и архитекторов были подняты бокалы, трижды представитель застройщика, произносивший благодарственные слова с крыши дома, разбивал свой бокал под дружные аплодисменты будущих жильцов. Издавна считалось, что бокал должен обязательно разбиться, тогда дальнейшее строительство пройдет хорошо, а дом будет стоять вечно. Если бокал не разбивается, счастья дому не видать, а незадачливый «бросатель» покрывает себя позором. Такой оплошности в четверг 7 июля 2016 не случилось, потому настроение у всех было замечательное, а после всех речей  были накрыты столы с угощением.

Мы счастливы, что присутствовали на этом празднике, сопровождая наших любимых клиентов, строящих себе прекрасную квартиру в новом доме. Мы желаем им долгих и радостных лет жизни на берегу романтического Изара в одном из самых благоустроенных и красивых городов мира.

MIM или выставка первичной недвижимости в Мюнхене с 8 по 10 апреля 2016

Каждый год наша компания присутствует на нескольких знаковых и интересных мероприятиях посвященных рынку недвижимости Мюнхена и Германии в целом. Начало этого года так же не стало исключением. Выставка новостроек в Мюнхене 8-10 апреля 2016 года.

выставка недвижимости в мюнхене MIM 2016

ДЛЯ НАШИХ КЛИЕНТОВ МЫ ПОДГОТОВИЛИ КРАТКИЙ ОБЗОР:

    • Были представлены проекты и готовые объекты общим объемом 5 000 квартир и домов в пределах «большого Мюнхена».

    • Анонсированы новые места для крупной и точечной застройки в будущем.

    • Более 60 застройщиков, маклеров и финансовых организаций собраны под одной крышей.

Все застройщики ищут новые места для застройки и активно общаются с маклерами имеющими возможность найти землю под застройку, и государственными структурами, ответственными за выдачу разрешений на строительство. Причем речь не идет о каких то очень «элитных» местах застройки. В Мюнхене в принципе почти вся земля с разрешением на строительство многоквартирного дома считается потенциально привлекательной.

Большая часть застройщиков держат цены и распродают 50% объема квартир на стадии предварительного объявления (изучение покупательского спроса и получения разрешения на строительство), а так же на стадии котлована. Мы всегда рекомендуем нашим клиентам в этот период времени принимать решение о покупке, так как у нас есть возможность выбрать квартиру к которой «лежит душа».

Премиум застройщики мотивируют свои цены (на 10-30% выше чем у конкурентов) тем, что они ведут точечную застройку в более привлекательных местах с точки зрения транспортной и пешеходной доступности. Несмотря на все таки повсеместное «немецкое качество», их дома построены по «зеленым технологиям» (с более низким потреблением энергии). Количество квартир колеблется от 6 до 20 в одном доме, что повышает с точки зрения покупателей (особенно российских) их «элитность» по сравнении с домами «массовой застройки», например в 100-150 квартир. Хотелось бы отметить, основываясь на нашем многолетнем опыте, они правы. Мы, как управляющая компания, видим в таких домах более «точечный подход» от каждого жильца к общедомовой собственности и прилегающей территории.

Финансовые организации порадовали нас предложениями для иностранных инвесторов.

Мы договорились с еще одним банком о предоставлении нашим клиентам кредитов под «приемлемый процент» с фиксацией процентной ставки на 5 и 10 лет, а также с полным погашением кредита до 30 лет.

Итог нашего трехдневного присутствия: Рынок жил, рынок жив и будет жить и развиваться. Никакого намека на «перегретый рынок» или  снижение покупательского спроса нами не обнаружено.

Семинар в Санкт-Петербурге по новостройкам Мюнхена — 1.10.2015

ПРОГРАММА семинара

1. Инвестиционная привлекательность. Обзор цен на рынке продажи и аренды. Прогнозы на будущее.

2. Защищенность и безопасность инвестиций. Нотариальное оформление договора купли-продажи, регистрация.

3. Схема покупки на первичном рынке. Для чего нужны маклеры?

Сопровождение профессионалов на Вашем родном языке на всех этапах сделки.

Поиск объекта, процедура заключения нотариального договора, оплата, ипотека, подбор внутренней отделки и сантехники для строящегося объекта, акт приема-передачи объекта, предоставление почтового ящика…

4. График платежей нового строительства в соответстви с законодательством.

Оплата строящейся недвижимости проводится на основании MaBV (Makler und Bauträgerverordnung) по ниже указанной схеме:

·         25%, после получения нотариального подтверждения (Право удержания, согласно § 632 а абз. 3 Гражданского Кодекса Германии, учитывается).

·         28%, после возведения каркаса, включая работы по комнатам.

·         18%, после строительства крыши, водосточных труб, окончания работ по первоначальной установке отопления, сантехники и электрооборудования, установки стеклопакетов.

·         20,5%, шаг за шагом при передаче собственности.

·         5 %, незамедлительно после окончания строительных работ в положенные сроки и без существенных недостатков.

·         Последний взнос в размере 3,5%, незамедлительно после полного завершения жилищного строительства, также включая подземный гараж и инфраструктуру.

5. Доступные схемы финансирования для не резидентов первичной и вторичной недвижимости.

6. Управление активами и недвижимостью от профессионалов.

·         Расчёт поступлений от квартплаты и расчёт издержек, взимание квартплаты.

·         Составление плана экономического развития.

·         Наблюдение и контроль за проведением строительных и ремонтных работ.

·         Услуги страхования, включая фиксирование нанесенного ущерба.

·         Подведение итогов за год и ведение бухгалтерского учёта.

·         Предоставление отчёта владельцу.

·         Услуги приёма почты.

·         Услуги проведения текущего ремонта и технического обслуживания.

·         Проектирование и модернизация недвижимости.

·         Меблирование.

·         Сдача помещения в аренду.

·         Обсуждение и заключение договора аренды, а так же его расторжение.

·         Увеличение месячной квартплаты.

·         И многое другое…

7. Relocation services.

Личный опыт: купил две квартиры в Мюнхене, сдал в аренду

МОЖНО ЛИ КУПИТЬ КВАРТИРУ В МЮНХЕНЕ, ГЕРМАНИИ НА СТАДИИ OFF-PLAN? РАСТЕТ ЛИ СТОИМОСТЬ КВАДРАТНОГО МЕТРА ПО МЕРЕ ГОТОВНОСТИ ЗДАНИЯ? В КАКОМ ВИДЕ НЕМЕЦКИЕ ЗАСТРОЙЩИКИ СДАЮТ ДОМА В ЭКСПЛУАТАЦИЮ? НА ВОПРОСЫ PRIAN.RU ОТВЕЧАЕТ ВЛАДИМИР ИЗ ПЕНЗЫ, КОТОРЫЙ ПРИОБРЕЛ ДВЕ КВАРТИРЫ В МЮНХЕНЕ.

 

управление недвижимостью в МюнхенеПокупатель: Владимир из Пензы
Управляющая компания: WIP Immobilien GmbH
Регион: Германия, Мюнхен
Объект: две двухкомнатные квартиры
Цена: €250 000 и €350 000
Сделка: 2012 год (вторичный рынок) и 2014 год (новостройка)


Ставки у них фигурировали лояльные – от 2,5% до 4,5% годовых.

Типичная для нас практика – продали десять квартир, значит, строим фундамент, нашли еще клиентов, двигаемся дальше – в Германии невозможна.

Они могут выполнить любой каприз, но за ваши деньги.


— Владимир, почему вы выбрали Германию? У вас там были деловые связи? Или, может, родственники?

— Нет, впервые я приехал в Мюнхен, чтобы провести медицинское обследование. Успешно решил те дела и стал смотреть на Баварию с туристических позиций. Мне там сразу понравилось. Потом еще несколько раз приезжал – Мюнхен всегда оправдывал ожидания. В то время еще никаких кризисов не было, экономика России была стабильной, дела в бизнесе тоже шли хорошо… Все эти факторы сложились, так и появилось желание вложиться в недвижимость именно в Мюнхене.

— Сразу планировали покупать квартиру для сдачи в аренду?

— Пути Господни неисповедимы… Мысли разные были. Прежде всего, покупал качественную недвижимость в хорошем месте, а что с ней делать, уже по ходу планировал разобраться.

— Какой объект вы выбрали в 2012 году? И как в итоге сложилась его судьба?

— Купили двухкомнатную квартиру в тихом спокойном районе Мюнхена, не в центре, за 250 000 евро. На тот момент свободных средств для проведения сделки не было, поэтому решили взять кредит. А чтобы квартира лишние деньги из кармана не тянула, пришли к выводу, что надо ее сдать в аренду. Все эти годы она успешно сдается, и сейчас кредит уже практически выплачен.

— На каких условиях немецкие банки тогда выдавали ипотеку?

— Ставки у них фигурировали лояльные – от 2,5% до 4,5% годовых. По идее, во всех цивилизованных странах такие должны быть. Доволен, что воспользовался кредитом.


Обратите внимание! На сегодняшний день иностранцы могут взять ипотеку в Германии под 2-3,5% годовых. Размер ставки зависит от платежеспособности клиента и качества объекта. Обычно кредиты выдаются на срок до 15 лет.


— Насколько выгодно можно такую квартиру сдать?

— Каждый случай индивидуален. Ставки зависят от расположения, качестве квартиры, наличия или отсутствия мебели… Опытный управляющий, вам объяснит, как они формируются. В моем случае аренда полностью покрывала основной платеж и проценты по кредиту, еще около 200 евро оставалось.

— Видимо, вас этот результат устроил, раз вы решили еще одну квартиру купить…

— Да, первую квартиру я в перспективе хочу дочери оставить, а вторую купил для сына.

— То есть, вы рассчитывали не столько на заработок от аренды сегодня, сколько делали вклад в будущее семьи?

— Именно так.

Новостройки в Мюнхене

— Расскажите про вторую, более свежую сделку. Какую задачу вы ставили ? Как выбирали объект?

— На тот момент у нас с директором WIP Immobilien GmbH Региной Боргер уже сложились неформальные отношения. Первая сделка успешно прошла, потом они все эти годы занимались сдачей квартиры в аренду, словом, мы друг друга понимали, и я им полностью доверял. Поэтому просто озвучил идею и попросил что-нибудь подобрать.

В одну из поездок в Германию мне предложили купить квартиру в новостройке, показали буклеты застройщика. Мы съездили на участок, где должен был появиться дом. На тот момент там был пустырь, они только принимались за котлован. И при этом я был далеко не первым покупателем! Для меня было важно посмотреть район – чтобы он был спокойным, без иммигрантов, чтобы рядом было метро. Затем изучили проект дома. Мне все понравилось. Правда, просили за квартиру дороговато – 350 000 евро. Но все-таки это новостройка, а в Германии они высоко ценятся.

Стали думать, что делать. Мне предложили взять кредит уже в другом банке. Я, честно говоря, думал, что мне откажут, т.к. на мне висел еще один непогашенный займ. Но специалисты изучили мою кредитную историю, обратили внимание, что по первой ипотеке мы исправно платили, что дело уже практически подошло к концу, и одобрили кредит. Когда я об этом узнал, сразу подписал договор, практически вслепую.

— А не страшно было покупать недвижимость на самом первом этапе, когда еще даже «коробки» нет?

— Нет, это же немцы, а не наши российские застройщики, которые возьмут деньги, а потом за ними бегай, ищи. Там все четко.

— Интересно, меняется ли в Германии стоимость квартир в зависимости от стадии постройки? В России, например, можно сэкономить 30-40%, если не испугаешься и возьмешь объект на этапе котлована.

— В Германии такого нет. Если и меняется, то очень незначительно. У местных строителей нет острой потребности в срочных деньгах от покупателей. Это мощные организации с солидными бюджетами, да и кредитование для них более, чем доступное. Уверен, что застройщик может легко взять заем под 1-2%.

Для них деньги от покупателей – просто гарантия, что объект будет продан. Естественно, они их используют, но это не решающий фактор в строительстве. Типичная для нас практика – продали десять квартир, значит, строим фундамент, нашли еще клиентов, двигаемся дальше – в Германии невозможна. Там покупатели платят поэтапно, только за то, что уже сделано в доме.

— Сколько времени ушло на строительство? И как вы следили за процессом, находясь в другой стране?

— Пару раз во время визитов в Германию мы проезжали мимо объекта, видели, как он строится. Но в целом, сомнений ни разу не возникало. Во-первых, мои немецкие партнеры, которым я уже доверял, рекомендовали этого застройщика. Во-вторых, я уже успел убедиться, что в Германии все системы четко работают.

В итоге дом сдали даже быстрее, чем планировали. Собирались закончить в октябре этого года, но в прошлом году форсировали процесс и вышли на финиш в мае. Для меня это было даже не очень удобно – я заранее знал, когда должны пройти очередные транши, а тут пришлось менять планы.

— Владимир, может, в связи с тем, что вы покупали квартиру на первых стадиях, застройщик предлагал вам поменять что-то под себя – планировку или отделку сделать по вашему вкусу?

— В стоимость недвижимости у них входил стандартный пакет – т.е. типовая отделка и оборудование (на кухне – встроенные шкафы и техника, в ванной и туалете – сантехника). Если бы мы захотели что-то поменять, за это пришлось бы доплатить. Они могут выполнить любой каприз, но за ваши деньги.

Мы не стали на это тратиться. Ребенок еще маленький, жить там нескоро будет. Сразу предполагали сдавать, зачем в этом случае изощряться. Все равно, когда придет время самим пользоваться недвижимостью, будем делать ремонт. Каким бы аккуратным ни был арендатор, обстановку надо будет обновить.

— Как вы решали вопрос сдачи в аренду? Где искали арендаторов? Как заключали с ними договоры?

— У меня был один критерий – чтобы мою квартиру не убили. В России это сплошь и рядом встречается, мы уже это проходили. Поэтому я все заботы переложил на управляющую компанию. Пусть они, находясь в Германии, ищут людей, отслеживают ситуацию, решают вопросы. Знаю, что к выбору жильцов WIP Immobilien подходили очень тщательно – проверяли их надежность, платежеспособность, причины, по которым они приехали в Мюнхен. В договоры с арендаторами я не вникал – чтобы в этом разобраться, надо не только хорошо знать немецкий, но и понимать местное право.

— Вы даже не видели арендаторов, которые у вас живут?

— Арендатора из первой квартиры я видел. Когда приезжали в Германию, мы позвонили ей, предупредили, что зайдем. Просто хотел своими глазами посмотреть, как содержится квартира. Конечно, за годы техника изнашивается… Плиту пришлось поменять. Но там она не была новой, все-таки квартира покупалась на «вторичке». Это естественный износ, мы на это рассчитывали. А в целом, все в порядке, состояние хорошее.

— А второго жильца?

— Его еще не видел – квартиру только недавно сдали.

— И какие сейчас ставки на новые «двушки» в спокойных районах Мюнхена?

— Около 1100-1200 евро.

Новостройки в Мюнхене

— Если бы к вам обратился человек, который находится в той же ситуации, что и вы в 2011 году – тогда вы только думали, покупать или нет первую квартиру в Мюнхене, – что бы вы ему посоветовали? На что обратить внимание, чтобы остаться довольным сделкой?

— Если бы он ко мне пришел в 2011 году, я бы однозначно сказал: обязательно покупайте недвижимость за рубежом, и особенно в Мюнхене, если есть финансовая возможность.

— А что сейчас изменилось?

— А сейчас – неизвестное будущее. Посмотрите на Евросоюз, Великобритания из него выходит, на наши отношения с Европой, нагнетание военной истерии… Куда вообще мир идет? Где-то до 2014 года, пока не начался конфликт на Украине, все было замечательно. А что сейчас? Я не знаю… У нас, наверное, даже президент до конца не понимает, а что же будет дальше.

— Из всех стран Европы именно Германия, по крайней мере, с точки зрения экономики и ситуации на рынке недвижимости, кажется самой определенной. И еще, наверное, Швейцария…

— Да, я узнавал про Швейцарию, там намного дороже. А Германия – не вся, а только Мюнхен. Можно было, например, в баварском Аугсбурге купить недвижимость. Там даже дешевле – за цену однокомнатной квартиры в центре Мюнхена, там можно было взять трешку. Но это уже не то.

Важно, что Мюнхен – крупный производственный центр, самый мощный город в Германии. В моем понимании – это центр Европы. Как мы, например, делали: сели на поезд, и на утро оказались в Риме. Вена, Париж тоже рядом, а до Барселоны, Канарских островов, Монте-Карло легко добраться на самолете.

Я конечно не жалею, что купил там недвижимость. Лишь бы сейчас ситуация в мире пошла в сторону разрядки. Санкции сняли, отменили визовый режим… Тогда три часа на самолете – и ты на месте. Было бы просто замечательно!

Беседовала Анастасия Фалей фирма Prian.ru
Фото предоставлены компанией WIP Immobilien GmbH

РЫНОК ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ Г. МЮНХЕНА. ОТЧЕТ ЗА 1. ПОЛУГОДИЕ 2014 Г. ПО ДАННЫМ ЭКМ.

РЫНОК ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ Г. МЮНХЕНА. ОТЧЕТ ЗА 1. ПОЛУГОДИЕ 2014 Г. ПО ДАННЫМ ЭКМ.

РЫНОК ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ Г. МЮНХЕНА. ОТЧЕТ ЗА 1. ПОЛУГОДИЕ 2014 Г. ПО ДАННЫМ ЭКМ.

Отчет за  1. полугодие 2014 года

ЭКМ   Экспертная комиссия по оценке стоимости земельных участков в области города Мюнхена

В первом полугодии 2014 года ситуация на рынке недвижимости Мюнхена была снова относительно оживлена. Практически на всех субрынках застроенных и незастроенных земельных участков количество сделок по купле-продаже превышало уровень прошлого года. При этом на всем рынке недвижимости было реализовано около 4,5 миллиарда Евро. Темп прироста денежного оборота составил около 11 процентов по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года.

На рынке частных квартир количество заключенных договоров купли-продажи заметно снизилось. Несмотря на это, объем денежного оборота, по данным предварительного подсчета, слега превысил показатели предыдущего года. По данным анализа рынка, рост оборота на рынке квартир связан с сохраняющимся высоким спросом и новыми повышениями цен.

Динамика оборота

Рынок незастроенных земельных участков под строительство

Индивидуальное жилищное строительство

На рынке земельных участков под индивидуальное жилищное строительство  (дома на одну — три семьи, дома сблокированного типа, двухквартирные дома, частные жилые здания) количество заключенных договоров купли-продажи в первом полугодии 2014 года соответствовало уровню предыдущего года. Однако было отмечено снижение оборота площадей на 1,8 га. Вследствие этого слегка сократился денежный оборот.

  • Денежный оборот: минус 4 %

  • Оборот площадей: минус 10 %

Многоэтажное жилищное строительство

На субрынке земельных участков под строительство многоэтажных жилых домов количество заключенных договоров купли-продажи в первом полугодии 2014 г. немного превышало значение аналогичного периода предыдущего года. Было зарегистрировано 35 договоров купли-продажи земельных участков (в аналогичный период предыдущего года — 31). Из них 16 сделок по покупке участков общей площадью около трех гектаров были отнесены к категории жилищного строительства по программе государственной поддержки. Денежный оборот и оборот площадей заметно сократился по сравнению с уровнем предыдущего года.

  • Денежный оборот: минус 36 %

  • Оборот площадей: минус 36 %

Как показывает опыт, колебания рынка в сегменте незастроенных земельных участков под строительство многоэтажных жилых домов определяются зачастую периодическими продажами городских земельных участков (как правило, большой площади) и/или длительными фазами проектирования (до вступления в действие планов застройки).

Земельные участки под строительство объектов коммерческой недвижимости.

В первом полугодии 2014 г. экспертной комиссии были представлены 22 договора купли-продажи земельных участков под строительство объектов коммерческой недвижимости. Из них 10 участков предназначены для возведения объектов простого коммерческого назначения (в предыдущем году — восемь), и 12 участков (в прошлом году — шесть) для возведения объектов смешанного коммерческого назначения, в частности — офисных и административных зданий.

Несмотря на удвоение количества продаж земельных участков для возведения объектов смешанного коммерческого назначения и на увеличение оборота площадей с 1,9 га до 4,5 га, денежный оборот на данном субрынке превышал показатели предыдущего года только на четыре процента. Отсутствие более существенного роста денежного оборота вызвано не повышением цен, а тем, что относительно высокий денежный оборот предыдущего года был обеспечен единичными продажами дорогостоящих объектов во внутренней части города (десятки миллионов).

Застроенные земельные участки

Индивидуальное жилищное строительство

На рынке одноквартирных жилых домов, домов сблокированного типа, двухквартирных жилых домов, а также небольших жилых зданий экспертный комитет зарегистрировал в первом полугодии 2014 г. на 13 процентов больше договоров купли-продажи, чем в первом полугодии 2013 г. При этом был отмечен существенный рост денежного оборота и оборота площадей.

  • Оборот  площадей: плюс 23 %

  • Денежный оборот: плюс 25 %

Жилые дома с квартирами, сдающимися внаем

В отношении многоэтажных жилых домов с квартирами, сдающимися внаем, в первой половине 2014 г. зарегистрировано на 7 договоров купли-продажи меньше, чем за аналогичный период предыдущего года. Тем не менее, денежный оборот за отчетный период по сравнению с предыдущим годом немного возрос.

  • Количество договоров: минус 9 %

  • Денежный оборот: плюс 3 %

Объекты коммерческого назначения

На рынке объектов недвижимости коммерческого назначения за отчетный период было зарегистрировано на три договора купли-продажи больше, чем в предыдущем году. 51 сделка купли-продажи позволила в первом полугодии 2014 г. достичь денежный оборот около 1,3 миллиарда Евро. Объем денежного обращения превысил при этом уровень предыдущего года приблизительно на 380 миллионов Евро. Заметный рост оборота был вызван, прежде всего, продажей отдельных крупных офисных и административных зданий, а также отеля во внутренней части города.

  • Количество договоров: плюс 6 %

  • Денежный оборот: плюс 42 %

Собственность на жилье и долевая собственность

На рынке квартир, находящихся в частной собственности, и объектов, находящихся в долевой собственности (например, офисы, магазины или парковочные места в подземных гаражах) количество продаж в первом полугодии 2014 г. упало на девять процентов по сравнению с показателями предыдущего года. Несмотря на это, денежный оборот, по предварительным подсчетам, превысил показатели предыдущего года на три процента.

Фактическая величина денежного оборота и распределение следок купли-продажи по субрынкам (квартиры в новостройках, бывшие в употреблении квартиры и объекты долевой собственности) за отчетный период могу быть оценены только приблизительно, поскольку до сих пор еще не все представленные договоры купли-продажи внесены в базу данных реестра покупных цен.

Из приблизительно 5200 проданных частных квартир / объектов долевой собственности около 29 % были новостройками (около 1490 договоров).

Тенденции рынка и развитие цен

Несмотря на снижение количества заключенных договоров купли-продажи частных квартир, в первом полугодии 2014 г. на мюнхенском рынке недвижимости наблюдался очень высокий оборот. По сравнению с предыдущим годом, денежный оборот вырос почти на 11 процентов. При этом, по данным анализа, практически во всех областях рынка недвижимости жилого назначения отмечен рост цен. Спрос высокий, а предложение ограничено.

Покупные цены на рынке незастроенных земельных участков под жилищное строительство снова превышают показатели предыдущего года. Однако, в данных сегментах рынка количество проанализированных сделок купли-продажи является пока еще слишком малым для конкретных оценок темпов прироста.

На рынке частных квартир денежный оборот в первом полугодии 2014 г. слегка возрос, хотя количество продаж заметно снизилось. Анализ покупных цен на квартиры в новостройках подтверждает заметное повышение цен, в частности – цен на объекты с посредственным расположением.

Отмечено также продолжение роста цен на частные квартиры вторичного рынка с посредственным и хорошим расположением. На нижеприведенном графике показана динамика цен на квартиры в домах различных годов постройки. Однако, данные о ценах 2014 года могут служить только в качестве показателя тенденции. Более точный анализ цен возможен в более поздний период на основании обработки большего количества информации о сделках купли-продажи.

Цены, дальнейшая динамика цен

  • Цены на земельные участки под строительство домов на одну семью с посредственным и хорошим расположением – превышают среднюю рыночную стоимость недвижимости по состоянию на 31.12.2012 г. приблизительно на 35 %.

  • Цены на земельные участки под строительство многоквартирных домов с посредственным и хорошим расположением – превышают среднюю рыночную стоимость недвижимости по состоянию на 31.12.2012 г. приблизительно на 20 %.

  • Рост уровня цен на дома с квартирами, сдающимися внаем, средняя процентная ставка около 2,5 % (разброс: 1,5 – 3,4 %), 19 оценок (годы постройки: 1878 — 1976), с охраной исторических памятников / без охраны исторических памятников.

  • Цена квартиры в новостройке:

  1. с посредственным расположением — в среднем около 5.650 Евро/м2 жилой площади
  2. с хорошим расположением  — в среднем около 6.450 Евро/м2 жилой площади

  • Квартиры вторичного рынка с охраной исторических памятников:

  1. с посредственным расположением — в среднем около 5.600 Евро/м2 жилой площади
  2. с хорошим расположением  — в среднем около 7.000 Евро/м2 жилой площади
  • Уровень цен на половины новых двухквартирных домов с посредственным и хорошим расположением
  1. в среднем около 900.000 Евро
  2. около 6.700 Евро/м2 жилой площади (около 135 м2 жилой площади, площадь участка около 300 м2)

  • Цены на половины двухквартирных домов при перепродаже, с посредственным и хорошим расположением
  1. в среднем около 700.000 Евро
  2. около 5.600 Евро/м2 жилой площади (около 125 м2 жилой площади, площадь земельного участка около 375 м2, годы постройки 1926 — 2009)
  • Уровень цен на новые угловые дома сблокированного типа с посредственным и хорошим расположением
  1. в среднем около 715.000 Евро
  2. около 5.950 Евро/м2 жилой площади (около 120 м2 жилой площади, площадь земельного участка около 275 м2)

  • Цены на угловые дома сблокированного типа с посредственным и хорошим расположением на вторичном рынке

  1. в среднем около 580.000 Евро
  2. около 5.500 Евро/м2 жилой площади (около 105 м2 жилой площади, площадь земельного участка около 355 м2, года постройки 1958-2004)
  • Уровень цен на новые средние дома сблокированного типа с посредственным и хорошим расположением

  1. в среднем около 675.000 Евро
  2. около 5.400 Евро/м2 жилой площади (около 125 м2 жилой площади, площадь земельного участка около 160 м2)
  • Уровень цен на новые средние дома сблокированного типа со средним и хорошим расположением
  1. в среднем около 565.000 Евро
  2. около 5.150 Евро/м2 жилой площади (около 110 м2 жилой площади, площадь земельного участка около 225 м2, года постройки 1961-2005)

Мюнхенская экспертная комиссия    Деятельность Мюнхенской экспертной комиссии основывается на ведении базы данных реестра покупных цен и анализе соответствующей информации. Данные и анализ информации базы данных реестра покупных цен служат для обеспечения прозрачности рынка и ежегодно опубликовываются экспертной комиссией в отчете о рынке недвижимости.

Помимо экспертов по оценке недвижимости, работающих преимущественно по найму, в Мюнхенскую экспертную комиссию в качестве внештатных сотрудников входят также представители налоговой службы, управления планирования и, с недавнего времени, разработчики проектов, застройщики и риелторы.

Выходные данные: Издатель: Отделение Мюнхенской экспертной комиссии по оценке стоимости земельных участков в районе Мюнхена. Сентябрь 2014 г. Ответственный за содержание: Дипл. инж. (FH) Хельмут Тиле, MRICS, председатель экспертной комиссии. Перевод: WiP Immobilien GmbH

РЫНОК ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ Г. МЮНХЕНА. ОТЧЕТ ЗА 1. ПОЛУГОДИЕ 2014 Г. ПО ДАННЫМ ЭКМ.

РЫНОК ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ Г. МЮНХЕНА. ОТЧЕТ ЗА 1. ПОЛУГОДИЕ 2014 Г. ПО ДАННЫМ ЭКМ.

Отчет за  1. полугодие 2014 года

ЭКМ  —  Экспертная комиссия по оценке стоимости земельных участков в области города Мюнхена

 В первом полугодии 2014 года ситуация на рынке недвижимости Мюнхена была снова относительно оживлена. Практически на всех субрынках застроенных и незастроенных земельных участков количество сделок по купле-продаже превышало уровень прошлого года. При этом на всем рынке недвижимости было реализовано около 4,5 миллиарда Евро. Темп прироста денежного оборота составил около 11 процентов по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года.
На рынке частных квартир количество заключенных договоров купли-продажи заметно снизилось. Несмотря на это, объем денежного оборота, по данным предварительного подсчета, слега превысил показатели предыдущего года. По данным анализа рынка, рост оборота на рынке квартир связан с сохраняющимся высоким спросом и новыми повышениями цен.

 Динамика оборота

Рынок незастроенных земельных участков под строительство

 Индивидуальное жилищное строительство

На рынке земельных участков под индивидуальное жилищное строительство  (дома на одну — три семьи, дома сблокированного типа, двухквартирные дома, частные жилые здания) количество заключенных договоров купли-продажи в первом полугодии 2014 года соответствовало уровню предыдущего года. Однако было отмечено снижение оборота площадей на 1,8 га. Вследствие этого слегка сократился денежный оборот.

    • Денежный оборот: минус 4 %
    • Оборот площадей: минус 10 %

baugrund-ind

Многоэтажное жилищное строительство

На субрынке земельных участков под строительство многоэтажных жилых домов количество заключенных договоров купли-продажи в первом полугодии 2014 г. немного превышало значение аналогичного периода предыдущего года. Было зарегистрировано 35 договоров купли-продажи земельных участков (в аналогичный период предыдущего года — 31). Из них 16 сделок по покупке участков общей площадью около трех гектаров были отнесены к категории жилищного строительства по программе государственной поддержки. Денежный оборот и оборот площадей заметно сократился по сравнению с уровнем предыдущего года.

    • Денежный оборот: минус 36 %
    • Оборот площадей: минус 36 %

Baugrund-Wohnungen

Как показывает опыт, колебания рынка в сегменте незастроенных земельных участков под строительство многоэтажных жилых домов определяются зачастую периодическими продажами городских земельных участков (как правило, большой площади) и/или длительными фазами проектирования (до вступления в действие планов застройки).

Земельные участки под строительство объектов коммерческой недвижимости.

В первом полугодии 2014 г. экспертной комиссии были представлены 22 договора купли-продажи земельных участков под строительство объектов коммерческой недвижимости. Из них 10 участков предназначены для возведения объектов простого коммерческого назначения (в предыдущем году — восемь), и 12 участков (в прошлом году — шесть) для возведения объектов смешанного коммерческого назначения, в частности — офисных и административных зданий.

Несмотря на удвоение количества продаж земельных участков для возведения объектов смешанного коммерческого назначения и на увеличение оборота площадей с 1,9 га до 4,5 га, денежный оборот на данном субрынке превышал показатели предыдущего года только на четыре процента. Отсутствие более существенного роста денежного оборота вызвано не повышением цен, а тем, что относительно высокий денежный оборот предыдущего года был обеспечен единичными продажами дорогостоящих объектов во внутренней части города (десятки миллионов).

Застроенные земельные участки

Индивидуальное жилищное строительство

На рынке одноквартирных жилых домов, домов сблокированного типа, двухквартирных жилых домов, а также небольших жилых зданий экспертный комитет зарегистрировал в первом полугодии 2014 г. на 13 процентов больше договоров купли-продажи, чем в первом полугодии 2013 г. При этом был отмечен существенный рост денежного оборота и оборота площадей.

    • Оборот  площадей: плюс 23 %
    • Денежный оборот: плюс 25 %

Жилые дома с квартирами, сдающимися внаем

В отношении многоэтажных жилых домов с квартирами, сдающимися внаем, в первой половине 2014 г. зарегистрировано на 7 договоров купли-продажи меньше, чем за аналогичный период предыдущего года. Тем не менее, денежный оборот за отчетный период по сравнению с предыдущим годом немного возрос.

    • Количество договоров: минус 9 %
    • Денежный оборот: плюс 3 %

Объекты коммерческого назначения

На рынке объектов недвижимости коммерческого назначения за отчетный период было зарегистрировано на три договора купли-продажи больше, чем в предыдущем году. 51 сделка купли-продажи позволила в первом полугодии 2014 г. достичь денежный оборот около 1,3 миллиарда Евро. Объем денежного обращения превысил при этом уровень предыдущего года приблизительно на 380 миллионов Евро. Заметный рост оборота был вызван, прежде всего, продажей отдельных крупных офисных и административных зданий, а также отеля во внутренней части города.

    • Количество договоров: плюс 6 %
    • Денежный оборот: плюс 42 %

Собственность на жилье и долевая собственность

На рынке квартир, находящихся в частной собственности, и объектов, находящихся в долевой собственности (например, офисы, магазины или парковочные места в подземных гаражах) количество продаж в первом полугодии 2014 г. упало на девять процентов по сравнению с показателями предыдущего года. Несмотря на это, денежный оборот, по предварительным подсчетам, превысил показатели предыдущего года на три процента.

Фактическая величина денежного оборота и распределение следок купли-продажи по субрынкам (квартиры в новостройках, бывшие в употреблении квартиры и объекты долевой собственности) за отчетный период могу быть оценены только приблизительно, поскольку до сих пор еще не все представленные договоры купли-продажи внесены в базу данных реестра покупных цен.

Из приблизительно 5200 проданных частных квартир / объектов долевой собственности около 29 % были новостройками (около 1490 договоров).

 Тенденции рынка и развитие цен

Несмотря на снижение количества заключенных договоров купли-продажи частных квартир, в первом полугодии 2014 г. на мюнхенском рынке недвижимости наблюдался очень высокий оборот. По сравнению с предыдущим годом, денежный оборот вырос почти на 11 процентов. При этом, по данным анализа, практически во всех областях рынка недвижимости жилого назначения отмечен рост цен. Спрос высокий, а предложение ограничено.

Покупные цены на рынке незастроенных земельных участков под жилищное строительство снова превышают показатели предыдущего года. Однако, в данных сегментах рынка количество проанализированных сделок купли-продажи является пока еще слишком малым для конкретных оценок темпов прироста.

На рынке частных квартир денежный оборот в первом полугодии 2014 г. слегка возрос, хотя количество продаж заметно снизилось. Анализ покупных цен на квартиры в новостройках подтверждает заметное повышение цен, в частности – цен на объекты с посредственным расположением.

Preise

Отмечено также продолжение роста цен на частные квартиры вторичного рынка с посредственным и хорошим расположением. На нижеприведенном графике показана динамика цен на квартиры в домах различных годов постройки. Однако, данные о ценах 2014 года могут служить только в качестве показателя тенденции. Более точный анализ цен возможен в более поздний период на основании обработки большего количества информации о сделках купли-продажи.

Preise-Bestand

 Цены, дальнейшая динамика цен

    • Цены на земельные участки под строительство домов на одну семью с посредственным и хорошим расположением – превышают среднюю рыночную стоимость недвижимости по состоянию на 31.12.2012 г. приблизительно на 35 %.
    • Цены на земельные участки под строительство многоквартирных домов с посредственным и хорошим расположением – превышают среднюю рыночную стоимость недвижимости по состоянию на 31.12.2012 г. приблизительно на 20 %.
    • Рост уровня цен на дома с квартирами, сдающимися внаем, средняя процентная ставка около 2,5 % (разброс: 1,5 – 3,4 %), 19 оценок (годы постройки: 1878 — 1976), с охраной исторических памятников / без охраны исторических памятников.
    • Цена квартиры в новостройке:
  1. с посредственным расположением — в среднем около 5.650 Евро/м2 жилой площади
  2. с хорошим расположением  — в среднем около 6.450 Евро/м2 жилой площади
  • Квартиры вторичного рынка с охраной исторических памятников:
  1. с посредственным расположением — в среднем около 5.600 Евро/м2 жилой площади
  2. с хорошим расположением  — в среднем около 7.000 Евро/м2 жилой площади
  • Уровень цен на половины новых двухквартирных домов с посредственным и хорошим расположением
  1. в среднем около 900.000 Евро
  2. около 6.700 Евро/м2 жилой площади (около 135 м2 жилой площади, площадь участка около 300 м2)
  • Цены на половины двухквартирных домов при перепродаже, с посредственным и хорошим расположением
  1. в среднем около 700.000 Евро
  2. около 5.600 Евро/м2 жилой площади (около 125 м2 жилой площади, площадь земельного участка около 375 м2, годы постройки 1926 — 2009)
  • Уровень цен на новые угловые дома сблокированного типа с посредственным и хорошим расположением
  1. в среднем около 715.000 Евро
  2. около 5.950 Евро/м2 жилой площади (около 120 м2 жилой площади, площадь земельного участка около 275 м2)
  • Цены на угловые дома сблокированного типа с посредственным и хорошим расположением на вторичном рынке
  1. в среднем около 580.000 Евро
  2. около 5.500 Евро/м2 жилой площади (около 105 м2 жилой площади, площадь земельного участка около 355 м2, года постройки 1958-2004)
    • Уровень цен на новые средние дома сблокированного типа с посредственным и хорошим расположением
  1. в среднем около 675.000 Евро
  2. около 5.400 Евро/м2 жилой площади (около 125 м2 жилой площади, площадь земельного участка около 160 м2)
    • Уровень цен на новые средние дома сблокированного типа со средним и хорошим расположением
  1. в среднем около 565.000 Евро
  2. около 5.150 Евро/м2 жилой площади (около 110 м2 жилой площади, площадь земельного участка около 225 м2, года постройки 1961-2005)

Мюнхенская экспертная комиссия    Деятельность Мюнхенской экспертной комиссии основывается на ведении базы данных реестра покупных цен и анализе соответствующей информации. Данные и анализ информации базы данных реестра покупных цен служат для обеспечения прозрачности рынка и ежегодно опубликовываются экспертной комиссией в отчете о рынке недвижимости.

Помимо экспертов по оценке недвижимости, работающих преимущественно по найму, в Мюнхенскую экспертную комиссию в качестве внештатных сотрудников входят также представители налоговой службы, управления планирования и, с недавнего времени, разработчики проектов, застройщики и риелторы.

Выходные данные: Издатель: Отделение Мюнхенской экспертной комиссии по оценке стоимости земельных участков в районе Мюнхена. Сентябрь 2014 г. Ответственный за содержание: Дипл. инж. (FH) Хельмут Тиле, MRICS, председатель экспертной комиссии. Перевод: WiP Immobilien GmbH

07.10.2014 — АЛЕКСАНДР КОНОЧКИН «ЦЕНТР НЕДВИЖИМОСТИ АЛЕКС»

Уникальный контракт с баварской компанией WiP Immobilien GmbH и очередную победу в общероссийском профессиональном конкурсе CREDO-2014 ростовскому «Центру недвижимости Алекс» принесло качественное обучение персонала.

Как стало известно «Мастерской пресс-релизов», ростовская компания «Центр недвижимости Алекс» 2 октября 2014 г. победила в номинации «Лучшая риэлторская организация на вторичном рынке жилья» на Национальном конкурсе в сфере недвижимости, строительства и ипотечного кредитования CREDO-2014. Конкурс проходил в Санкт-Петербурге в рамках Всероссийского жилищного конгресса – одного из крупнейших отраслевых мероприятий в России.

Директор «Центра недвижимости Алекс» Александр Коночкин, в частности, сообщил «Мастерской пресс-релизов», что, помимо заветного для любой риэлторской компании приза, он привез с жилищного конгресса уникальный договор о сотрудничестве с компанией WiP Immobilien GmbH (Германия). По его условиям немецкая сторона будет не только ожидать от ростовского партнера клиентов, желающих приобрести недвижимость в Германии. Но и искать среди соотечественников собственников недвижимости в России, которой нужно грамотно управлять, а также немцев, желающих инвестировать в российскую недвижимость.

По словам Александра Коночкина, в Мюнхене очень хорошей считается доходность жилой недвижимости в пределах 3 – 4 % годовых. В Ростове-на-Дону ликвидность недвижимости высока, а доходность может достигать 8% в месяц, что, безусловно, привлекательно для немецких инвесторов. Успешная реализация подобного совместного проекта может придать новый вектор развитию международных связей РФ в риэлторском бизнесе.

В номинации «Лучшая риэлторская организация на вторичном рынке жилья» ростовскому «Центру недвижимости Алекс» противостояли сильные соперники – «Московское агентство недвижимости» (Петрозаводск) и «Агентство «Норд» (Санкт-Петербург). Тем не менее, профессиональное сообщество отдало предпочтение ростовчанам. Напомним, что годом ранее, на CREDO-2013, ЦН Алекс – первая из южно-российских компаний – был признан победителем в номинации «Лучшая брокерская организация на рынке ипотечного кредитования». Тем удивительнее для победителей был повторный успех.

Говоря о предпосылках этой победы и всех предыдущих наград компании, Александр Коночкин особо выделил одну:

— Главное, что нам помогает регулярно получать престижные профессиональные премии – это постоянное и качественное обучение персонала. «Центр недвижимости Алекс» более 10 лет проводит курсы обучения профессии риэлтор. Трехдневный курс, прошедший 17-19 сентября, не смог вместить всех желающих,

поэтому мы вынуждены были открыть набор в очередную, 15-ю группу, и она уже на треть укомплектована.

По словам Александра, востребованность курса связана с тем, что в процессе обучения слушателям в сжатом и емком виде даются все основы профессии риэлтор. Это позволяет «Центру недвижимости Алекс» как готовить к успешной работе собственных новобранцев, так и пополнять свой штат за счет людей, пришедших на курсы «с улицы». А показателем качества подготовки агентов служит то обстоятельство, что на курсы целевым образом направляются агенты из других агентств недвижимости и специалисты отделов продаж компаний-застройщиков, причем, не только из Ростова-на-Дону.

Вы заинтересованы?

Тогда Свяжитесь с нами

Адрес

Мы делаем все с немецкой тщательностью, соблюдая полную конфиденциальность и гарантируя высочайший уровень обслуживания. С нами, Вы будете чувствовать себя как дома! 

АДРЕС:

Industriestrasse 29-31, 82194 Gröbenzell HRB 193416, AG München

Контакт

Генеральный директор

Регина Боргер

Формуляр

    WiP Immobilien GmbH, все права защищены