Video: Grube-Richtfest-Umzug

Beitrag von WIP Bayern - 14. August 2017

Welche Etappen muss man beim Kauf einer Neubau-Wohnung durchgehen? Warum werden neue Wohnungen in München in der Regel vom Plan verkauft? Wo werden Parkett und Fliesen von zukünftigen Besitzern ausgesucht? Wann werden Sie zum Richtfest eingeladen? Antworten auf diese anregenden Fragen finden Sie in den Kommentaren der Experten von WIP Immobilien GmbH.

Viele Investoren werden von der Hauptstadt Bayerns verlockt. Aber warum ist ihr Interesse so groß? Die Rendite ist in München doch nicht so hoch. Ist es nur ein Stereotyp, und in der Tat haben Immobilien in München keine Nachfrage bei den ausländischen Kunden?

 

 

Regina Borger, Gescheftsführerin von WiP Immobilien GmbH:

„Man sagt oft, dass München Gold in Beton ist. Ich bin damit einverstanden. München ist ein Phänomen. Diese Stadt zieht alle an sich. Allerdings funktioniert der örtliche Immobilienmarkt anders, als im Rest Deutschlands. Die meisten Kunden kommen und sagen einfach: „Wir wollen München“. Aber sie wissen nicht und denken nicht darüber nach, wie der Markt funktioniert.

Vor kurzem kam zu uns eine Familie, sie sagten: „Wir haben Geld und möchten es in Immobilien anlegen“. Ich frage: „Für Investitionen oder für sich selbst?“. Sie antworten: „Für Investitionen“. Beginnt man die Sache aufzuklären, so stellt es sich heraus, dass sie wirklich vorhaben, die Wohnung zu vermieten, aber wählen sie wie für sich selbst aus. Aber das sind zwei verschiedene Dinge!

Wir sprachen über eine Zweizimmerwohnung. Ich zeigte eine Variante: 56 qm, Schattenseite, wo ein Quadratmeter billiger ist, als auf der Sonnenseite. Das ist die beste Investition, weil die Besonnung den Mietpreis nur unwesentlich beeinflusst. „Aber wenn wir dort wohnten, würde 56 Quadratmeter zu wenig sein! Und wir möchten Sonnenseite haben!“. Aber wenn sie an die Wohnung als an eine Investition denken, muss sie nicht so groß und teurer, als sie ist, sein …“

Andrei Denisov, Leiter der Verkaufsabteilung von WiP Immobilien GmbH:

„Die meisten Kunden, die Immobilien in München kaufen wollen, verstehen in der Anfangsetappe nicht besonders gut, was sie wollen. In der Regel gibt es eine Anfangssumme, die auszugeben ist, zum Beispiel, 500.000 Euro.

Natürlich gibt es bestimmte,  für alle Kunden einheitliche Kriterien. Zum Beispiel, ein schönes Haus, eine große Fläche, gute Infrastruktur. Manchmal werden besondere Wünsche beigefügt. Zum Beispiel, braucht man einen Stellplatz für die Mercedes S-Klasse. Das Auto ist lang, und nicht in allen Neubauten wurde der Platz von erforderlicher Größe vorgesehen. Kunden, die Wohnungen für 1-2 Millionen Euro kaufen, möchten wissen, wer ihre zukünftigen Nachbarn sind. Bei einigen Häusern kann man es im Voraus klar machen.

Jedenfalls versuchen wir zu verstehen, was der Kunde will, und stellen nach seiner Erklärung einen Handlungsplan zusammen“.

новостройка Мюнхен

Eine wichtige Besonderheit der Neubauten in München: die Wohnungen werden blitzschnell ausverkauft, meistens vom Plan.

Das bedeutet, erstens, dass man die Entscheidung schnell treffen muss, und zweitens, dass man die Wohnung vor dem Kauf nicht besichtigen kann. Sie werden nicht gezwungen sein, zum Bauobjekt zu fahren, weil es am ehesten nur auf den Bauplänen existiert.

 

regina-borger

Regina Borger: „Der Neubau bedeutet Verkauf im Office.

Ich kann Planung und visuelle Abbildung zeigen, kann über die Infrastruktur des Bezirks, die durchschnittlichen Mietzahlungen, die wahrscheinliche Rendite erzählen. Aber die Wohnung mit eigenen Augen zu sehen wird nicht möglich sein. Fast alles wird ausverkauft, wenn das Gebäude noch nicht errichtet ist“.

Nachdem der Kunde seine Entscheidung getroffen hat, beginnt ein verpflichtendes, aber nicht besonders schöpferisches Verfahren – Vertragsabschluss beim Notar mit nachfolgender Leistung der ersten Zahlung.

«Die Beurkundung von Immobilien kommt immer beim Notar vor, der eine unabhängige Person ist. In der Regel wählt der Bauträger für sich einen Notar, der sich ganz mit dem Verkauf und der Übertragung der Eigentumsrechte des Bauobjekts beschäftigt. Das ist sowohl für den Bauträger, als auch für den Kunden vorteilhaft, weil ein bestimmter Fachmann das ganze Bauobjekt kennt“.

 

Андрей Денисов

Andrei Denissow:

„Laut deutscher Gesetzgebung darf der Bauträger keinen Vorschuss von 100% verlangen, wenn das Gebäude noch nicht errichtet ist.  Er nimmt die Zahlung in Raten nach Bautenstand des Objekts. In der Regel beträgt die erste Rate 25%, die nachfolgenden Zahlungen werden in Teilen geleistet. Die letzte Zahlung wird nach der  Übergabe der Schlüssel fällig“.

 


Beispiel: Die Bezahlung der im Bau befindlichen Immobilien kommt aufgrund der MaBV (Makler- und Bauträgerverordnung) laut dem nachstehend aufgeführten Plan vor:

  1. Abschlagszahlung für die im Bau befindliche Immobilie in Höhe von 25%, nach Erhalten der Notarbestätigung (unter Bezugsnahme des Einbehalts von 5 % des Kaufpreises, der bei Fertigstellung gezahlt wird).
  2. Abschlagszahlung für die im Bau befindliche Immobilie in Höhe von 28%, nach Errichtung des Tragwerks, einschließlich Zimmererarbeiten.
  3. Abschlagszahlung für die im Bau befindliche Immobilie in Höhe von 18%, nach Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen, nach der Rohinstallation der Heizungs-, Sanitär- und Elektroanlagen und nach dem Fenstereinbau.
  4. Abschlagszahlung für die im Bau befindliche Immobilie in Höhe von 20,5 %, bei der Besitzübergabe.
  5. Abschlagszahlung für die im Bau befindliche Immobilie in Höhe von 5 %, unverzüglich nach der vertragsgemäßen Fertigstellung ohne wesentliche Mängel.
  6. Die letzte Zahlungsrate in Höhe von 3,5%. Unverzüglich nach der Vollendung des Bauvorhabens, einschließlich Tiefgarage und Infrastruktur.

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Wenn der Finanzprozess schon in Gang gesetzt worden ist, steht eine angenehmere Arbeit bevor. Man muss über die Ausstattung und Möblierung der Wohnung nachdenken. In München werden alle Neubauten bezugsfertig übergeben. Aber jeder Eigentümer kann seine eigenen individuellen Änderungen vornehmen.

Regina Borger:

„In der Baubeschreibung wird die Bau- und Innenausstattungsqualität festgelegt. Nach der Ausfertigung der Unterlagen sendet der Bauträger die Einladung, spezialisierte Zentren zu besuchen, wo Muster von Parkett, Fliesen und Sanitärtechnik ausgestellt sind. Das sind keine Geschäfte, sondern riesige Musterräume mit sehr qualitativem Warenangebot. In der Regel können Sie aus einigen Varianten wählen, deren Preis vertraglich bestimmt ist. Wenn der Kunde Sonderwünsche hat, muss er Zuschlag zahlen“.

 

Der nächste Schritt ist die Wahl von Möbel und Küche. Der Bauträger muss ihren Plan so schnell wie möglich sehen, weil die Leitungsführung in der Wohnung davon abhängt.

Doch wenn Sie keine Absicht haben, dort selbst zu wohnen, muss man sich mit der Küche nicht beeilen, weil sie für den zukünftigen Mieter wahrscheinlich nicht nötig wird.

Regina Borger: „Inwiefern braucht der Mieter eine Küche? Man kann nie genau sagen. Das ist eine Frage des Geschmacks. Vor kurzem sagte uns eine Frau: „Von meiner Küche trenne ich mich nie, sie zieht mit mir um“.

Wenn sie in den Geschäften herumlaufen, geht das Bauen fort. Da kommt ja der Feiertag namens Richtfest. Das Richtfest wird gefeiert, wenn der Rohbau des Gebäudes fertiggestellt ist, die Wände und das Dach errichtet sind. Zum Richtfest im neuen Haus werden Bauarbeiter und Nachbarn von den Eigentümern eingeladen und bewirtet“

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Regina Borger: Richtfest ist eine alte Tradition, die von einigen Bauträgern unterstützt wird. Das ist eine Art der Dankbarkeit für die Arbeiter, von denen Ihr Haus errichtet wird. Das Richtfest wird von den Bewohnern für sich und für alle am Bau teilnehmenden Arbeiter veranstaltet. Das ist natürlich kein Schlusspunkt, aber eine wichtige Etappe. Zum ersten Mal betreten Sie Ihr eigenes Haus…“

P.S. und zum Schluss…

Der Neubau geht in Eigentum des Käufers nur nach der Erfüllung von drei Bedingungen über:

  1. Die letzte Zahlung an den Bauträger ist geleistet. 100% des Kaufpreises bezahlt!
  2. Die Wohnung oder das Haus wurde abgenommen, und das Abnahmeprotokoll wurde unterzeichnet.
  3. Die abschließende Eintragung über Eigentumsübergang zum Käufer wurde im Grundbuch vorgenommen.

 

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