Управление недвижимостью в Германии: полезные советы
1. Работайте с профессионалами
Когда совершаешь крупную сделку, а покупка недвижимости всегда таковой является, очень важно заручиться поддержкой профессионала, который будет отстаивать ваши интересы. И тем более, на незнакомом зарубежном рынке. Зачем нужен партнер по управлению недвижимостью в Германии, наверное, объяснять не надо. А вот как его выбрать, как оценить профессионализм компании, если сам профессионалом не являешься, — важный вопрос.
«Я бы в первую очередь изучила рекомендации, — советует генеральный директор WiP Immobilien GmbH Регина Боргер. –Посмотрите, что уже сделала компания. Попросите контакты клиентов, которые уже пользовались их услугами. Это лучшее доказательство профессионализма.
Также вы можете оценить компанию по их специализации. Например, в Баварии около 80 фирм предлагают услуги по управлению недвижимостью в Германии. При этом многие занимаются всем подряд: продажей, туризмом, медициной, арендой автомобилей… Думаю, для покупателя выгоднее работать с узкопрофильными специалистами, т.к. они лучше знают свой рынок.
И наконец, важный говорящий параметр – это участие фирмы в профессиональных организациях, Ассоциации управляющих и Обществе по защите прав собственников. Это показатель солидности организации».
2. Изучайте объект перед сделкой
В случае с Мюнхеном здесь дело даже не в расположении или качестве недвижимости. В столице Баварии сдается в аренду и быстро продается буквально все – квартиры и дома, большие и маленькие, дешевые и дорогие, в центре и на окраинах. Риск купить неликвид, который будет простаивать без нанимателя, в Мюнхене минимален. Зато вероятность переплатить и неправильно рассчитать доходность имеется.
«Важно понять, насколько цена адекватна и соответствует рынку, — рассказывает Регина Боргер. – Когда мы проверяем объект, мы смотрим на его техническое состояние и расположение. Очень важно, какие там отопление и крыша (фасад – уже декорации), какие ремонтные работы проводились и что планируют делать в будущем. Обязательно надо прочитать протоколы собраний собственников за последние несколько лет, чтобы их решения не стали сюрпризом для нового владельца.
Также мы оцениваем экономическую составляющую объекта. Необходимо выяснить, каковы накопительные фонды в доме и есть ли они вообще, сколько жильцы платят за коммунальные услуги, и, если цена завышена, понять почему, и конечно спросить, есть ли текущие разбирательства в суде».
3. Выбирайте надежного арендатора
В чем главная цель инвестора? Конечно, получать прибыль. Вряд ли кому-то интересно решать проблемы арендаторов. В идеале, хочется найти нанимателя, который будет долго жить в квартире, исправно перечислять деньги, бережно относиться к имуществу и не беспокоить по мелочам. Если вы покупаете уже сданную квартиру, можете посмотреть историю платежей и состояние, в котором содержится жилье. А как проверить нового человека?
«Мы каждого потенциального арендатора оцениваем с двух позиций – платежеспособности и проблематичности, — говорит Регина Боргер. – Как мы проверяем финансовое положение человека? Смотрим его справки о зарплате за последние несколько месяцев. Обращаем внимание, какая у него должность, давно ли он там работает, прошел ли испытательный срок. Если он раньше снимал жилье, можно попросить рекомендацию от прошлого собственника.
Также в Германии уже более 100 лет существует организация, которая собирает данные о платежеспособности физических лиц, так называемая Schufa (для юридических лиц – Сreditreform). Они напрямую работают с банками, телефонными компаниями – а это всегда показатель, платит ли человек регулярно за телефон. Если кто-то становится банкротом, он сразу попадает в базу Schufa.
А вот понять, доставит ли вам арендатор хлопоты, сложнее. Это надо почувствовать. Стараемся оценить психологический портрет каждого, кто приходит на просмотры.
Например, недавно сдавали квартиру. Первой пришла немецкая парочка, вроде бы обеспеченные, но при этом придираются к мелочам, смотрят каждую царапинку на паркете. Думаю, нет, вам я сдавать не хочу, будете мне потом звонить по вечерам и жаловаться, что мусорный контейнер стоит не в том месте. Я не шучу, такое действительно было.
Потом приходит семья из Индии с маленьким ребенком, а девушка к тому же беременная. Четыре человека для двушки – многовато, а если учесть индийские традиции в приготовлении пищи, то потенциально они могут «убить» квартиру. Тоже отказали.
В итоге сдали помещение одинокому работающему китайцу, который исправно платит и не доставляет проблем».
4. Составляйте договор аренды грамотно
И наконец, важнейший параметр инвестиционной недвижимости – это договор с арендатором. В Германии многие объекты продаются уже с заключенными договорами найма. Те из них, где условия для собственника невыгодные, и при продаже стоят дешевле. В этом случае важно внимательно его прочитать и понять, на что ты идешь. Если же вы покупаете свободную квартиру для сдачи внаем, надо позаботиться о составлении грамотного договора аренды.
«Не изобретайте велосипед, не пишите договоры сами, — советует Регина Боргер. – В Германии есть Общество по защите прав собственников, адвокаты которого составляют актуальные договоры аренды, в которых учтены все важные моменты. Мы как члены организации ими пользуемся, но можно и просто пойти в магазин и купить такой документ.
В договоре обратите внимание на следующие пункты: размер арендной платы, как и когда вы сможете ее повышать, условия расторжения договора, какие ремонтные работы проводятся за ваш счет, а какие за счет арендатора, в каком виде представлена залоговая сумма (Kaution) и как она передается новому собственнику.
И еще очень важно при сдаче квартиры составить акт приема-передачи, указать в нем все показания счетчиков и имеющиеся недостатки. Если при отъезде арендатора в квартире будет что-то испорчено, ему придется исправить это за свой счет».
Редакция Prian.ru благодарит компанию WIP Immobilien GmbH и лично Регину Боргер за помощь в подготовке материала.