РЫНОК ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ Г. МЮНХЕНА. ОТЧЕТ ЗА 1. ПОЛУГОДИЕ 2014 Г. ПО ДАННЫМ ЭКМ.

РЫНОК ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ Г. МЮНХЕНА. ОТЧЕТ ЗА 1. ПОЛУГОДИЕ 2014 Г. ПО ДАННЫМ ЭКМ.

РЫНОК ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ Г. МЮНХЕНА. ОТЧЕТ ЗА 1. ПОЛУГОДИЕ 2014 Г. ПО ДАННЫМ ЭКМ.

Отчет за  1. полугодие 2014 года

ЭКМ  —  Экспертная комиссия по оценке стоимости земельных участков в области города Мюнхена

В первом полугодии 2014 года ситуация на рынке недвижимости Мюнхена была снова относительно оживлена. Практически на всех субрынках застроенных и незастроенных земельных участков количество сделок по купле-продаже превышало уровень прошлого года. При этом на всем рынке недвижимости было реализовано около 4,5 миллиарда Евро. Темп прироста денежного оборота составил около 11 процентов по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года.

На рынке частных квартир количество заключенных договоров купли-продажи заметно снизилось. Несмотря на это, объем денежного оборота, по данным предварительного подсчета, слега превысил показатели предыдущего года. По данным анализа рынка, рост оборота на рынке квартир связан с сохраняющимся высоким спросом и новыми повышениями цен.

Динамика оборота

Рынок незастроенных земельных участков под строительство

Индивидуальное жилищное строительство

На рынке земельных участков под индивидуальное жилищное строительство  (дома на одну — три семьи, дома сблокированного типа, двухквартирные дома, частные жилые здания) количество заключенных договоров купли-продажи в первом полугодии 2014 года соответствовало уровню предыдущего года. Однако было отмечено снижение оборота площадей на 1,8 га. Вследствие этого слегка сократился денежный оборот.

• Денежный оборот: минус 4 %

• Оборот площадей: минус 10 %

Многоэтажное жилищное строительство

На субрынке земельных участков под строительство многоэтажных жилых домов количество заключенных договоров купли-продажи в первом полугодии 2014 г. немного превышало значение аналогичного периода предыдущего года. Было зарегистрировано 35 договоров купли-продажи земельных участков (в аналогичный период предыдущего года — 31). Из них 16 сделок по покупке участков общей площадью около трех гектаров были отнесены к категории жилищного строительства по программе государственной поддержки. Денежный оборот и оборот площадей заметно сократился по сравнению с уровнем предыдущего года.

• Денежный оборот: минус 36 %

• Оборот площадей: минус 36 %

Как показывает опыт, колебания рынка в сегменте незастроенных земельных участков под строительство многоэтажных жилых домов определяются зачастую периодическими продажами городских земельных участков (как правило, большой площади) и/или длительными фазами проектирования (до вступления в действие планов застройки).

Земельные участки под строительство объектов коммерческой недвижимости.

В первом полугодии 2014 г. экспертной комиссии были представлены 22 договора купли-продажи земельных участков под строительство объектов коммерческой недвижимости. Из них 10 участков предназначены для возведения объектов простого коммерческого назначения (в предыдущем году — восемь), и 12 участков (в прошлом году — шесть) для возведения объектов смешанного коммерческого назначения, в частности — офисных и административных зданий.

Несмотря на удвоение количества продаж земельных участков для возведения объектов смешанного коммерческого назначения и на увеличение оборота площадей с 1,9 га до 4,5 га, денежный оборот на данном субрынке превышал показатели предыдущего года только на четыре процента. Отсутствие более существенного роста денежного оборота вызвано не повышением цен, а тем, что относительно высокий денежный оборот предыдущего года был обеспечен единичными продажами дорогостоящих объектов во внутренней части города (десятки миллионов).

Застроенные земельные участки

Индивидуальное жилищное строительство

На рынке одноквартирных жилых домов, домов сблокированного типа, двухквартирных жилых домов, а также небольших жилых зданий экспертный комитет зарегистрировал в первом полугодии 2014 г. на 13 процентов больше договоров купли-продажи, чем в первом полугодии 2013 г. При этом был отмечен существенный рост денежного оборота и оборота площадей.

• Оборот  площадей: плюс 23 %

• Денежный оборот: плюс 25 %

Жилые дома с квартирами, сдающимися внаем

В отношении многоэтажных жилых домов с квартирами, сдающимися внаем, в первой половине 2014 г. зарегистрировано на 7 договоров купли-продажи меньше, чем за аналогичный период предыдущего года. Тем не менее, денежный оборот за отчетный период по сравнению с предыдущим годом немного возрос.

• Количество договоров: минус 9 %

• Денежный оборот: плюс 3 %

Объекты коммерческого назначения

На рынке объектов недвижимости коммерческого назначения за отчетный период было зарегистрировано на три договора купли-продажи больше, чем в предыдущем году. 51 сделка купли-продажи позволила в первом полугодии 2014 г. достичь денежный оборот около 1,3 миллиарда Евро. Объем денежного обращения превысил при этом уровень предыдущего года приблизительно на 380 миллионов Евро. Заметный рост оборота был вызван, прежде всего, продажей отдельных крупных офисных и административных зданий, а также отеля во внутренней части города.

• Количество договоров: плюс 6 %

• Денежный оборот: плюс 42 %

Собственность на жилье и долевая собственность

На рынке квартир, находящихся в частной собственности, и объектов, находящихся в долевой собственности (например, офисы, магазины или парковочные места в подземных гаражах) количество продаж в первом полугодии 2014 г. упало на девять процентов по сравнению с показателями предыдущего года. Несмотря на это, денежный оборот, по предварительным подсчетам, превысил показатели предыдущего года на три процента.

Фактическая величина денежного оборота и распределение следок купли-продажи по субрынкам (квартиры в новостройках, бывшие в употреблении квартиры и объекты долевой собственности) за отчетный период могу быть оценены только приблизительно, поскольку до сих пор еще не все представленные договоры купли-продажи внесены в базу данных реестра покупных цен.

Из приблизительно 5200 проданных частных квартир / объектов долевой собственности около 29 % были новостройками (около 1490 договоров).

Тенденции рынка и развитие цен

Несмотря на снижение количества заключенных договоров купли-продажи частных квартир, в первом полугодии 2014 г. на мюнхенском рынке недвижимости наблюдался очень высокий оборот. По сравнению с предыдущим годом, денежный оборот вырос почти на 11 процентов. При этом, по данным анализа, практически во всех областях рынка недвижимости жилого назначения отмечен рост цен. Спрос высокий, а предложение ограничено.

Покупные цены на рынке незастроенных земельных участков под жилищное строительство снова превышают показатели предыдущего года. Однако, в данных сегментах рынка количество проанализированных сделок купли-продажи является пока еще слишком малым для конкретных оценок темпов прироста.

На рынке частных квартир денежный оборот в первом полугодии 2014 г. слегка возрос, хотя количество продаж заметно снизилось. Анализ покупных цен на квартиры в новостройках подтверждает заметное повышение цен, в частности – цен на объекты с посредственным расположением.

Отмечено также продолжение роста цен на частные квартиры вторичного рынка с посредственным и хорошим расположением. На нижеприведенном графике показана динамика цен на квартиры в домах различных годов постройки. Однако, данные о ценах 2014 года могут служить только в качестве показателя тенденции. Более точный анализ цен возможен в более поздний период на основании обработки большего количества информации о сделках купли-продажи.

Цены, дальнейшая динамика цен

• Цены на земельные участки под строительство домов на одну семью с посредственным и хорошим расположением – превышают среднюю рыночную стоимость недвижимости по состоянию на 31.12.2012 г. приблизительно на 35 %.

• Цены на земельные участки под строительство многоквартирных домов с посредственным и хорошим расположением – превышают среднюю рыночную стоимость недвижимости по состоянию на 31.12.2012 г. приблизительно на 20 %.

• Рост уровня цен на дома с квартирами, сдающимися внаем, средняя процентная ставка около 2,5 % (разброс: 1,5 – 3,4 %), 19 оценок (годы постройки: 1878 — 1976), с охраной исторических памятников / без охраны исторических памятников.

• Цена квартиры в новостройке:

1. с посредственным расположением — в среднем около 5.650 Евро/м² жилой площади
2. с хорошим расположением  — в среднем около 6.450 Евро/м² жилой площади

• Квартиры вторичного рынка с охраной исторических памятников:

1. с посредственным расположением — в среднем около 5.600 Евро/м² жилой площади
2. с хорошим расположением  — в среднем около 7.000 Евро/м² жилой площади

• Уровень цен на половины новых двухквартирных домов с посредственным и хорошим расположением

1. в среднем около 900.000 Евро
2. около 6.700 Евро/м² жилой площади (около 135 м² жилой площади, площадь участка около 300 м²)

• Цены на половины двухквартирных домов при перепродаже, с посредственным и хорошим расположением

1. в среднем около 700.000 Евро
2. около 5.600 Евро/м² жилой площади (около 125 м² жилой площади, площадь земельного участка около 375 м², годы постройки 1926 — 2009)

• Уровень цен на новые угловые дома сблокированного типа с посредственным и хорошим расположением

1. в среднем около 715.000 Евро
2. около 5.950 Евро/м² жилой площади (около 120 м² жилой площади, площадь земельного участка около 275 м²)

• Цены на угловые дома сблокированного типа с посредственным и хорошим расположением на вторичном рынке

1. в среднем около 580.000 Евро
2. около 5.500 Евро/м² жилой площади (около 105 м² жилой площади, площадь земельного участка около 355 м², года постройки 1958-2004)

• Уровень цен на новые средние дома сблокированного типа с посредственным и хорошим расположением

1. в среднем около 675.000 Евро
2. около 5.400 Евро/м² жилой площади (около 125 м² жилой площади, площадь земельного участка около 160 м²)

• Уровень цен на новые средние дома сблокированного типа со средним и хорошим расположением

1. в среднем около 565.000 Евро
2. около 5.150 Евро/м² жилой площади (около 110 м² жилой площади, площадь земельного участка около 225 м², года постройки 1961-2005)

Мюнхенская экспертная комиссия    Деятельность Мюнхенской экспертной комиссии основывается на ведении базы данных реестра покупных цен и анализе соответствующей информации. Данные и анализ информации базы данных реестра покупных цен служат для обеспечения прозрачности рынка и ежегодно опубликовываются экспертной комиссией в отчете о рынке недвижимости.

Помимо экспертов по оценке недвижимости, работающих преимущественно по найму, в Мюнхенскую экспертную комиссию в качестве внештатных сотрудников входят также представители налоговой службы, управления планирования и, с недавнего времени, разработчики проектов, застройщики и риелторы.

Выходные данные: Издатель: Отделение Мюнхенской экспертной комиссии по оценке стоимости земельных участков в районе Мюнхена. Сентябрь 2014 г. Ответственный за содержание: Дипл. инж. (FH) Хельмут Тиле, MRICS, председатель экспертной комиссии. Перевод: WiP Immobilien GmbH