Какие этапы предстоит пройти при покупке строящейся квартиры? Почему новые квартиры в Мюнхене продаются, как правило, в кабинетах? Где выбирают паркет и кафель будущие хозяева? Когда вас пригласят на Рихтфест? Ответы на эти интригующие вопросы в комментариях экспертов компании WIP Immobilien GmbH.
Иностранных инвесторов привлекает столица Баварии. Но почему столь велик интерес? Ведь доходность в Мюнхене невелика. А может, это просто стереотип, и на самом деле мюнхенская недвижимость вовсе не в топе у покупателей, говорящих по-русски?
Регина Боргер, генеральный директор WiP Immobilien GmbH: «Часто говорят: «Мюнхен — это золото в бетоне». Соглашусь, Мюнхен – это феномен. Всех тянет сюда. При этом местный рынок недвижимости работает совсем по-другому, чем в остальной Германии. А большинство клиентов приходят и просто говорят – мы хотим Мюнхен. Но они не знают и не задумываются о том, как работает рынок.
Вот недавно к нам пришла семья, говорят: «У нас есть деньги, хотим вложиться». Спрашиваю: «Для инвестиций или для себя»? Они говорят: «Для инвестиций». А начинаешь общаться, выясняется, что они действительно собираются сдавать квартиру в аренду, но подбирают ее будто для себя. А ведь это две разные вещи.
Мы заговорили о двухкомнатной квартире. Я показала вариант: 56 кв.м, теневая сторона, где квадратный метр дешевле, чем на солнечной. Это самая лучшая инвестиция, так как «солнечность» несильно влияет на арендную плату. Но если бы сами мы там жили, то 56 «квадратов» — это же мало. И мы хотим солнечную сторону! Но если думаете о квартире как об инвестиции, она не должна быть большой и не должна быть дороже, чем она есть…»
Андрей Денисов, руководитель департамента продаж WiP Immobilien GmbH: «Подавляющее большинство клиентов, желающих купить недвижимость в Мюнхене, на начальном этапе не очень понимают, что хотят. Как правило, есть первоначальная сумма, которую надо потратить, скажем, 500 000 евро.
Конечно, есть определенные критерии, стандартные для всех. Например, красивый дом, большая площадь, хорошая инфраструктура. Иногда добавляются специфические пожелания. Например, нужна парковка под Mercedes S-klasse – машина длинная и не во всех новостройках найдется место нужных размеров. Клиенты, покупающие квартиры за 1-2 млн. евро, хотят знать, кто будет их соседями – в некоторых домах это можно понять заранее. В любом случае мы стараемся понять, что человек хочет, и после его рассказа составляем план действий».
Важная особенность новостроек в Мюнхене – квартиры продаются молниеносно, чаще всего на стадии котлована.
Это означает, что, во-первых, решение надо принимать быстро, а во-вторых, увидеть квартиру до покупки невозможно. Вам не придется ехать на объект, хотя бы потому, что он существует, скорее всего, только в планах.
Регина Боргер: «Новостройка – это кабинетная продажа. Я могу показать планировку, визуальное изображение, могу рассказать об инфраструктуре района, средних арендных платежах, возможной доходности… Увидеть квартиру «вживую», скорее всего не получится. Почти все распродается пока дом еще не построен».
После того как покупатель принимает решение, начинается обязательная, но не слишком творческая процедура – заключение договора у нотариуса с последующим внесением первого взноса.
«Оформление недвижимости всегда проходит у нотариуса, который является независимым лицом. Как правило, застройщик выбирает себе одного нотариуса, который полностью занимается продажей и оформлением в собственность данного объекта. Это выгодно как застройщику, так и клиенту, поскольку конкретный специалист знает весь этот объект».
Андрей Денисов: «Согласно немецкому законодательству, застройщик не имеет права брать 100% предоплату, если дом не построен. Он берет оплату частями, в зависимости от степени готовности объекта. Как правило первый взнос составляет 25%, последующие платежи разбиваются на несколько частей, последняя из которых выплачивается уже после получения ключей от новой квартиры».
Пример: проплата строящейся недвижимости проводится на основании MaBV (Makler undBauträgerverordnung)по ниже указанной схеме:
- Частичная оплата строящейся недвижимости в размере 25%, после получения нотариального подтверждения. (учитывая удержание 5 %, которые оплачиваются в конце строительства)
- Частичная оплата строящейся недвижимости в размере 28%, после возведения каркаса, включая работы по комнатам.
- Частичная оплата строящейся недвижимости в размере 18%, после строительства крыши, водосточных труб, окончания работ по первоначальному установлению отопления, сантехники и электрооборудования, установки окон.
- Частичная оплата строящейся недвижимости в размере 20,5%. При передаче собственности.
- Частичная оплата строящейся недвижимости в размере 5%. Незамедлительно после окончания строительных работ в положенные сроки и без существенных недостатков.
- Последняя часть проплаты в размере 3,5%. Незамедлительно после полного завершения жилищного строительства, включая подземный гараж и инфраструктуру.
Когда финансовый процесс запущен, предстоит более приятная работа. Нужно подумать об отделке и меблировке квартиры. В Мюнхене все новостройки сдаются с качественным ремонтом. Но каждый собственник может проявить свою индивидуальность.
Регина Боргер:
«В строительном описании определяется качество строительства, а так же качество внутренней отделки. После оформления документов, застройщик присылает письмо с приглашением посетить специальные центры, в которых выставлены образцы паркета, плитки, сантехники. Это не магазины, а огромные выставочные залы с очень качественными предложениями. Как правило, вы можете выбрать из нескольких вариантов, стоимость которых определена в договоре. Если клиент хочет что-то особенное – придется доплатить».
Следующий шаг – подбор мебели и кухни. Застройщик захочет увидеть ее план как можно раньше, поскольку от него зависит прокладка проводки в квартире.
Впрочем, если вы не собираетесь жить в ней сами, с кухней спешить не стоит, поскольку будущему арендатору она может не понадобиться.
Регина Боргер: «Насколько нужна кухня арендатору? 50 на 50. Это вопрос вкуса. Например, недавно одна женщина сказала нам: «Со своей кухней я не расстанусь никогда, она переезжает со мной».
Пока вы ходите по магазинам стройка продолжается. И вот наступает время праздника под названием Рихтфест (Richtfest). Он проходит в тот момент, когда дом обретает свои очертания, уже возведены стены и крыша. На празднике собственники, выражаясь понятным языком, проставляются – перед строителями и зашедшими на первый огонек в новом доме соседями.
Регина Боргер: «Рихтфест — это старинная традиция, которую поддерживают некоторые застройщики. Это дань рабочим, которые возводят ваше здание. Праздник устраивают жильцы дома — для себя, а также для всех рабочих, которые участвуют в строительстве. Это конечно не финальная точка, но важный этап – вы впервые приходите в свой будущий дом…»
P.S. Ну и в заключении…
…новостройка переходит в собственность покупателя после выполнения трёх условий:Произведена последняя оплата застройщику. 100% оплата!
Квартира — дом принят в эксплуатацию и подписан акт сдачи-приёма
В поземельную книгу внесена окончательная пометка о переходе прав собственности на покупателя
Поздравляем!! Вы стали счастливым владельцем немецкой недвижимости!
Материал составлен совместно с Prian.ru
8 сентября 2016 года