Рынок недвижимости постепенно набирает силу. Арендная плата заметно растет. В первой половине 2014 года рынок по сдаче офисных помещений в аренду в Мюнхене смог записать в свой актив 303.400 м² площади.Рынок недвижимости постепенно набирает силу. Арендная плата заметно растет. В первой половине 2014 года рынок по сдаче офисных помещений в аренду в Мюнхене смог записать в свой актив 303.400 м² площади. Чистая прибыль от сдачи внаем 293.000 м² площади составила сумму, которая на 16 % превышает результат за этот же период прошлого года. Повышение данной прибыли можно было ожидать, но тем не менее многие арендаторы при заключении новых договоров были сравнительно осторожны и нерешительны. Так как прибыль прошлого года была невысокой, то повышение и рост прибыли в этом году является относительным.
В первом квартале тон задавали такие арендаторы как Brainlab в городе-выставке Riem, а также временные договоры от Bay-Wa по улице Санкт- Мартин. Во втором квартале большее число договоров по сдаче в аренду офисов приходилось в среднем на площади от 1.000 м² до 5.000 м². Только за последние 3 месяца было заключено 36 договоров на общую площадь 70. 000 м².
Предложение и пустующие помещения
Если сравнивать крупные рынки недвижимости в Европе, то на Мюнхен приходится самая низка квота пустующих помещений. За последние 12 месяцев эта квота снизилась еще на 20 пунктов т.е. на 5,8 %. Севернее от Старого города в направлении Швабинга и Богенхаузена эта квота составляет 2,2 %, — так низко, как ни в каком другом районе Мюнхена. Много пустующих помещений встречается на юго-востоке, где 6,4 % площади предлагаются внаем. Такая же картина наблюдается в юго-западной части города, где количество пустующих помещений составило 9,2%.
В обеих вышеупомянутых частях города можно найти большие площади для сдачи в аренду, но спрос на них упал т. к. здания не отвечают современным стандартам. В более отдаленных районах квота пустующих помещений неизменно составляет 8,1 %.
Во второй половине года к рынку офисной недвижимости добавятся еще 104.400 м² площади, так что, включая новостройку, общая площадь помещений для офисных нужд составит 212.300 м². Из них 70 % уже сданы в аренду или же заняты собственниками. К самым большим новостройкам второй половины года относятся «арабеска» в Арабелапарке с более чем 26.000 м² площади и «Мона», находящаяся по соседству с Олимпийским торговым центом. На долю офисных помещений приходятся 11.000 м² от всей сдаваемой площади. Осенью будет завершен уже сданный внаем второй строящийся объект «NuOffiсe», расположенный неподалеку от Швабинга.
Спрос
Опираясь на анализы результатов в этой отрасли, рынок недвижимости в целом представляет обычную картину. Наряду с предприятиями, которые арендуют 56.400 м² (19 %) площади, на ИТ-предприятия приходится 53.500 м² (18 %), на косультационные бюро — 39.800 м² (13 %), — это уже хороший результат.
За пределами города картина на рынке недвижимости меняется в сторону уменьшения динамики. В западных пригородных районах можно было зарегистрировать маленький плюс, а на северо-восточных окраинах, в которых находятся такие общины как Ашхайм-Дорнах, Унтерферинг и Исманинг, была достигнута сравнительно высокая оборотная мощность, а именно 34.400 м². Хотя доля офисной недвижимости в общем рынке недвижимости (21 %) была намного выше, чем в предыдущем квартале (18 %), она находится, если рассматривать на протяжении многих лет, на уровне ниже среднего.
Сдача в аренду помещений, которые находятся еще в проекте, а также тех, что еще строятся, дали 16 % с товарооборота. И 9 % выпало на долю тех площадей, которые были арендованы впервые. Остальные площади, а именно значительное большинство (75 %), были арендованы из фондовой недвижимости и из числа санированных объектов.
Арендная плата офисных помещений
Большое количество договоров аренды в рамках «Старого города», а также дальнейшее снижение предложения в центральных частях за последние 12 месяцев привели к новому повышению арендной платы. В целом на рынке недвижимости номинальная плата за аренду офиса составляет 15,79 € за м², а это значит — на 8,5 % выше, чем в прошлом году. Непрерывное повышение арендной платы с середины 2010 года привело к тому, что уровень ее находится на самой высокой отметке, начиная с 2002 года.
Повышение арендной платы наблюдается исключительно в черте города, где плата за м² офисного помещения в первой половине года составлял 17,01 €, в то время как арендная плата на окраинах составляет 9,77 € за м² (4 %), т. е. слегка снизилась.
Большая часть сданной в аренду площади, а именно 65 %, достигла оплаты 15.00 € за м². В сегменте с высокой оплатой, начиная с 20,00 € за м² было сдано 14 % площадей. В прошлом году это составляло всего лишь 11 %. Развитие цен за аренду помещений идет в направлении «адаптации» к рынку, и в этом смысле цены остаются стабильными, так что об угрожающем «обвале» цен в городе Мюнхене говорит нельзя.
Тот же сценарий наблюдается при анализе цен за аренду помещений Lage 1 A (месторасположение «ТОП — премиум +»). В середине этого года эта цифра составляла 34,50 € за м². Это на 10 % выше, чем год назад. За прошедшие 12 месяцев было сдано 21.700 м², из них 10.100 м² площади по цене свыше 30.00 € за м². Это ведет к повышению средней и высокой платы особенно в центральных районах города. Площади, которые отвечают современным требованиям и расположены в центре города, будут пользоваться большим спросом. Это позволяет ожидать, что плата за аренду офисных помещений будет расти дальше.
Результаты и прогнозы
В прошедшем 2013 году рынок недвижимости по сдаче в аренду офисных помещений в Мюнхене развивался сравнительно спокойно. Но в первые 6 месяцев 2014 года он снова пришел в движение. Экономические условия подтверждают тот факт, что рост рыночной динамики не будет стоять на месте. Несмотря на это, многие арендаторы вели «выжидающую» политику. Хотя поиски новых площадей слегка увеличились, тем не менее они еще не достигли уровня 2010 года.
Во второй половине 2014 года рынок приобретает новую динамику и имеет лучший показатель, чем во второй половине прошлого года и годовой результат достигнет 550.000 м². Это было бы выше чем в прошлом году, но ниже результата десятилетнего среза, где эта цифра составляла 615.000 м².
01.10.2014 Аналитическое бюро компании Colliers, Тобиас Зайлер